パートナー、友人、家族など、誰とでも一緒に家を購入する場合、オランダ法の下では、金銭面、税金面、相続面での影響を確定させる選択が伴います。誰がどの持ち分を所有するか、不平等な頭金や親からの贈与をどのように保護するか、住宅ローンの共同債務とはどういう意味か、別居や死亡の場合はどうなるか、bijleenregeling（住宅ローンの登録）や住宅所有者履歴といった規則が控除にどう影響するかなど、これらの点を間違えると、後々高額な紛争につながる可能性があります。駐在員の場合、VvE健康保険、erfpacht（住宅補償）、各種書類の取得も考慮に入れると、誤差の範囲はさらに狭まります。
この実用的なオランダに焦点を当てたガイドは Law & More 明確なステップバイステップのチェックリストをご用意しています。適切な関係の枠組み（結婚、登録パートナーシップ、または同棲契約）の選択、証書における所有権の設定、draagplichtovereenkomstによる拠出金の保護、住宅ローン（NHGを含む）の仕組み作り、遺言書と遺言執行計画の立案、手数料、税金、スケジュールの管理、そして各ステップで避けるべき落とし穴など、具体的な内容が網羅されています。まずは、お客様の状況に合わせた法的アドバイスから始めましょう。
1. オランダの法律相談から始めましょう（Law & More)
一緒に家を購入されますか？法律上の必須事項について、オランダ語によるカスタマイズされたアドバイスから始めましょう。 Law & Moreの多言語対応、長時間労働チーム オファーや期限のプレッシャーによって高額なミスが発生する前に、証書、契約、住宅ローン、税金、相続に関する選択を調整します。
それは何ですか
お客様の状況、資金、リスクをマッピングし、それらを拘束力のあるオランダ語文書に変換します。これにより、所有権、責任、相続に関する紛争を未然に防ぐことができます。
オランダの主な特徴
重要なレバー：2018年の限定共有財産規定、同棲契約、不動産所有権、NHG、住宅所有者履歴、公正証書。これらが、債務、住宅ローンの条件、そして税制優遇措置に影響を与える可能性があります。
決定すべきこと
早めに決めて、明確に記録しましょう。私たちが代わりに構成します。
- 証書上の所有権
- 住宅ローンの設定とNHG
避けるべき落とし穴
小さな見落としが大きなコストにつながります。短時間の相談で、ほとんどの問題を回避できます。
- 共同財産を引き受ける
- 住宅所有者の履歴と控除を無視する
2. 関係の枠組みを選択する: 結婚、登録パートナーシップ、または同棲契約
一緒に家を購入する前に、所有権、債務、そして別居や死亡時の扱いを規定する法的関係を決めましょう。この枠組みによって、既存の資産の所有者、家の分割方法、そして裁判を経ずに誰が相続するかといったルールが定められます。
それは何ですか
関係を正式なものにするには、結婚、パートナーシップ登録、または公正証書による同棲契約（samenlevingscontract）のいずれかを選択できます。それぞれの方法によって、デフォルトの財産制度、共同登録の方法、そしてどのような保護措置が盛り込まれるかが決まります。
オランダの主な特徴
2018年1月1日以降に締結された婚姻／パートナーシップは、限定的な財産共有の対象となります。婚前契約／パートナーシップ契約によって変更されない限り、婚前資産および負債は個人のものとなります。同棲契約では、共同所有および共同責任が規定され、生存者権利条項（verblijvingsbeding）が含まれる場合がありますが、個人資産は統合されません。年金は別途資金の手配が必要です。生命保険への加入が一般的に推奨されています。
決定すべきこと
どの枠組みが適しているか、婚前契約（またはパートナーシップ契約）が必要かどうか、そして同棲契約書に何を含めるか（権利証書上の権利、費用分担、生存者、年金受取人の更新など）を決めましょう。公証人に作成してもらいましょう。
避けるべき落とし穴
「コモンロー」上の権利が存在する、あるいは2018年以降に自動的に共有財産が適用される、と想定しないでください。署名のない付帯契約、権利証と契約書の不一致、そして死亡時の対応を後回しにしないようにしましょう。
3. 登記簿に共有持分を設定する（共有財産との違い）
共同で家を購入する際は、所有権の分割を決定し、公正証書に記録してください。片方の収入でローンを組んでも、両方を所有者として記載できます。持ち分は同額でも、異なる頭金やプランを反映させることもできます。
それは何ですか
公正証書による譲渡証書には、住宅のどの部分を誰が所有しているかが記録されます。この所有権の分割は、住宅ローン契約や費用分担契約と併せて有効となり、後々の資産価値や売却代金に関する疑問を解消するのに役立ちます。
オランダの主な特徴
2018年1月1日以降、「限定共有財産」の規定により、婚姻前の資産と負債は、別途合意しない限り、個人の財産として扱われます。共有財産は婚姻関係に基づく制度であり、自動的に権利証書の共有財産に優先するものではありません。同棲契約を締結した場合、あなたは共同住宅所有者として登録され、住宅ローンの共同責任を負います。
決定すべきこと
すべてのドキュメントを明確に選択して調整します。
- 証書上の所有権の割合: 50/50 またはその他の分割。
- 債務共有 (draagplichtovereenkomst): 返済比率を所有権目標に合わせます。
- 一貫性： 同棲や婚前契約の選択を反映します。
避けるべき落とし穴
仮定に頼らず、記録してください。
- 「コミュニティ」 = 50/50 と仮定すると、タイトル: 2018 年以降はそうではありません。
- 不平等な預金、平等な証書： 販売時に不公平な公平性を生み出します。
- ミスマッチ： 証書に書いてあることと、債務契約書に書いてあることは異なります。貸し手は、住宅ローンについて両方の所有者に共同で責任を負わせることができます。
4. 不平等な預金と親の援助を保護する：贈与、ローン、除外条項
共同で家を購入する場合、頭金や家族からの援助が不平等になることがよくあります。50/50の分割に陥らないようにしましょう。オランダでは、両親が寄付や融資で援助することができます。その選択は必ず文書化し、登記簿謄本や不動産登記簿謄本と整合させて、全員の持分が保護されるようにしてください。
それは何ですか
家族からの支援を贈与またはローンとして正式に規定し、所有権と返済の取り決めにリンクさせることで、売却収益と負債が実際の貢献を追跡できるようになります。
オランダの主な特徴
両親は寄付や貸付によって支援することができます。住宅ローンが片方の収入で支払われている場合でも、共同購入は可能です。その場合は、登記簿謄本や契約書に寄付の記録を残してください。公正証書による除外条項を設けておくことで、将来別居した場合でも贈与を個人に帰属させることができます。
決定すべきこと
- 贈与または貸与: 形式を選択して書面（贈与証書または貸借契約書）を作成します。
- タイトル分割: 不平等な預金を証書のパーセンテージに反映します。
- 返済ルール: ローンの場合は、契約書に売却時の返済優先順位を設定してください。
- 除外条項: 親からの贈与が個人財産として残るように文言を追加します。
避けるべき落とし穴
- 「誰がいくら支払ったかを覚えておきます」 口頭での約束は、解散や売却の際には無効となります。
- 行為は平等、現金は不平等： 意図しない株式譲渡が発生します。
- 曖昧な家族ローン： 条件も優先順位もなく、紛争は増えるばかり。
- 保護されていない贈り物: 除外条項がない場合、贈与は共同贈与として扱うことができます。
5. 貢献と責任に関する合意を記録する（draagplichtovereenkomst）
共同で家を購入する場合、この合意は後の平和を保つための法的に不可欠な要素の一つです。住宅ローンの負債と継続的な費用の負担を誰がどの部分で負担するかを定めておくことで、頭金の不平等、追加返済、あるいはキャリアの中断によって、売却時や売却後に意図しない50/50の結果が生じるのを防ぎます。 分離.
それは何ですか
ドラグプリヒトフェレンコムストとは、共同所有者間で締結される、住宅ローンの元本、利息、および住宅費用に関する内部責任を分担する、書面による強制執行可能な合意です。これは、権利証書および住宅ローンと並行して機能し、銀行の権利を変更するものではありません。
オランダの主な特徴
ほとんどの貸し手は共同借り手に連帯責任を負わせているものの、内部債務の分担を明確にしています。
- 税務上の立場へのリンク: 比率は、救済の請求方法や、後で公平に分割する方法に影響を与える可能性があります。
- 行為と一致します: 所有権の割合や贈与/ローンとペアになります。
決定すべきこと
紛争中ではなく、今すぐモデルを定義してください。
- 債務分割: 例えば、
70/30あるいは人生の出来事の後の動的なルール。 - 返済/追加: 誰が追加償却に資金を提供し、誰が利益を得るのか。
- コスト： メンテナンス、VvE、保険、改修予算。
- 優先販売： まず家族の借金を清算するか、預金を返済してください。
避けるべき落とし穴
意図が「理解されている」と想定せず、文書で示してください。
- 銀行を拘束すると考えると： それはあなたとあなたのパートナーだけを結びつけます。
- 証書/贈与条件との不一致: 公平性と税金に関する紛争を引き起こします。
- トリガーなし: 借り換え、改築、または親の援助を受けた後も更新に失敗する。
6. 住宅ローンの設定を決める：収入が1人か2人か、共同債務か、NHGか
住宅ローンの設定によって、借り入れ可能額と誰がリスクを負うかが決まります。収入は1人か2人か、共同債務か、NHG（国民保健サービス）の加入の有無など、早めに決めておきましょう。そして、共同で家を購入する際には、不動産登記簿謄本と不動産登記簿謄本を一致させましょう。
それは何ですか
誰が申請し、誰の所得が評価され、どのような保護措置が適用されるかという組み合わせです。これにより、貸し手が誰を融資対象とするか、そして状況の変化に応じて融資がどの程度返済可能かが決まります。
オランダの主な特徴
オランダでは、共同購入者は通常、両方の申請者であり、共同で責任を負うことになります。たとえ片方の収入のみが住宅購入資金に充てられている場合でもです。両者が所有権を有する場合もあります。NHGはセーフティネットとして機能し、融資条件に影響を与える可能性があります。
決定すべきこと
ご自身のバッファーに適した収入基準（単一または二重）を選択してください。申請者と不動産譲渡証書の整合性を確認し、アドバイザーにNHGの資格と条件の確認を依頼してください。
避けるべき落とし穴
両方が署名したとしても、片方の収入で評価されたからといって、必ずしも責任が限定されるとは限りません。不動産登記簿謄本と責任の不一致、あるいは利子控除に影響する住宅所有者の履歴を見落としがないよう、注意してください。
7. 初期費用と税金を計算する：譲渡税、公証人、評価、手数料
キャッシュプランは月々の返済額と同じくらい重要です。共同購入の際は、契約から完了までの間に発生する一時的な費用をすべてリストアップしておきましょう。そうすることで、最後の瞬間に妥協を迫られたり、共同購入者間で期待が食い違ったりすることがなくなります。
それは何ですか
購入日に発生する現金項目のチェックリストです。譲渡税（overdrachtsbelasting）、譲渡証書および抵当証書の公証人手数料、貸し手に対する評価（taxatie）、そしてアドバイザリー／アレンジメント手数料です。これらを、所有権の持ち分とdraagplichtovereenkomstとどのように分担するか合意してください。
オランダの主な特徴
オランダでは、共同購入者は通常、売買契約書と住宅ローン証書の両方に名を連ね、貸し手は通常、評価報告書の提出を求めます。証書は公証人が作成しますが、ライフイベントや住宅所有者の履歴は全体的な費用計画に影響を与える可能性があるため、税金、証書、住宅ローンに関する選択肢を早めに調整することが重要です。
決定すべきこと
- 誰が何を支払うのか: 費用分担を権利書の割合と合意に一致させます。
- タイミングとバッファ: 完了前または完了時に支払期限が到来する請求書のために資金を留保します。
- ドキュメント： 寄付の証拠として契約書や領収書を保管してください。
避けるべき落とし穴
- 譲渡税と公証業務を過小評価する： これらは重要な項目です。
- 不明瞭な分割: 「後で解決します」という漠然とした約束は紛争を引き起こします。
- ミスアライメント： 費用は不平等に支払われるが、行為は50/50を示しており、後で公平性が損なわれる。
8. 購入後の税務上の立場を把握する：住宅ローン利子控除、bijleenregeling、住宅所有者の履歴
鍵の引き渡し後、オランダの税制があなたの純住宅費に影響を与え始めます。住宅ローン利子控除は、すべての夫婦に自動的に、あるいは平等に適用されるわけではありません。以前の所有権や再投資ルール（bijleenregeling）によって、控除額が減額または変更される場合があります。最初の確定申告の前に、不動産証書、住宅ローン、契約内容を税制の現状に合わせて調整しましょう。
それは何ですか
購入後の税務上の取扱いは、オランダの法律によって住宅ローンの利息と自己資本がどのように扱われるかによって決まります。共同購入は、お二人の履歴を結びつける役割を果たします。共同購入は内部負担を分散させる効果がありますが、税法や貸し手の連帯責任に優先するものではありません。
オランダの主な特徴
以下のオランダの規則は共同購入者によく影響します。
- 住宅所有者の共有履歴: パートナーのどちらかが以前に所有していた場合、その履歴は財政的に共有され、住宅ローン利子控除に影響します。
- ルール: 以前の売却収益と再投資は、適切に処理および文書化されていない場合、新たな利子控除が制限される可能性があります。
決定すべきこと
事前に以下の選択を行い、記録してください。
- 誰が（そしていくら）利息を請求するか： 負債の割り当てとタイトルを一致させます。
- 古い株式の扱い方: 投資規則と証拠の貢献をナビゲートするための再投資/目的指定を計画します。
避けるべき落とし穴
予防可能な控除損失を回避する:
- 「初めて」の場合： 共通の住宅所有者履歴を無視すると、救済措置が削減される可能性があります。
- 用紙の不一致: 不動産取引、証書、および資金調達が、利息の請求方法と一致していません。
9. 死亡または無能力に備える：遺言、生存者条項（verblijvingsbeding）、生命保険
一緒に家を購入する際は、死亡や無能力状態への備えをしておきましょう。どちらかが亡くなったり、行動を起こせなくなったりした場合、残された人が住宅ローン全額を負担し、名義変更が困難になる可能性があります。 意志、生存者条項（verblijvingsbeding）、および定期生命保険。
それは何ですか
遺族の相続、居住権、住宅ローン返済を確保するためのツール。
オランダの主な特徴
同棲契約には遺言書の条項が盛り込まれる場合がありますが、個人資産については遺言書が必要です。住宅ローンについては、通常、生存者が責任を負うため、生命保険への加入をお勧めします。
決定すべきこと
受取人を指定し、保険契約を考慮し、保険金額/受取人を設定し、年金を更新します。
避けるべき落とし穴
遺言書を作成しない、コモンロー上の権利を想定する、保険金額が少なすぎる、または証書/契約/ポリシーに矛盾する。
10. 解散や変更に備えて退出と買収計画を合意する
人間関係、収入、そして人生計画は変化するものです。一緒に家を買う予定ですか？「もし別れたり、どちらかが出て行きたいと言ったら？」という話し合いは後回しにしないでください。書面による出口戦略があれば、行き詰まりを避け、頭金や家族の援助を守り、元パートナーの借金をいつまでも抱え続けることもありません。
それは何ですか
売却または買収に向けた、交渉済みの書面によるロードマップ。不動産権利証書、同棲契約／婚前契約、不動産譲渡契約書と併せて保管し、評価額、スケジュール、借り換え、返済、費用の負担者などを定めます。
オランダの主な特徴
住宅ローンに署名する共同購入者は、たとえ一人の収入に基づいて返済可能だったとしても、通常は連帯責任と個別責任を負います。売却には通常、貸し手の同意（多くの場合、借り換えによる）と、公証人による権利変更が必要です。売却代金は、権利証書の共有持分と、登記済みの贈与／借入金／除外条項に従います。
決定すべきこと
- 評価方法と価格： 独立した評価（課税）、2 つのレポートが異なる場合の平均化、および有効期間。
- 優先購入権： 1 つのパートナーが、決められた期限内に優先的に買収する権利を持ちます。
- 借り換えと解放: 買い手は、売り手を住宅ローンの責任から解放するために貸し手の同意を得る必要があります。
- 払い戻し命令: 残りの資本を分割する前に、不均等な預金を返還し、家族への借金を返済します。
- 暫定ルール: 誰が入居できるか、完了まで誰が住宅ローン/VvE/保険を支払うか、借り換えが失敗した場合の長期停止販売日。
- コスト： 公証手数料、評価手数料、仲介手数料、早期返済手数料の配分。
避けるべき落とし穴
- タイムラインや評価ルールはありません。 行き詰まりや紛争につながります。
- 退出後も住宅ローンを継続する場合: 貸し手が解放しない限り、責任は継続します。
- 記録された贈与/貸付を無視する: 公平性を誤って割り当て、紛争を引き起こします。
- 口頭での約束に頼る: 書かれていないと、それは壊れやすいです。
11. 物件固有のリスクを確認する: VvEの健康、リースホールド（erfpacht）、技術検査
完璧な共有書類があっても、リスクのある不動産を修復することはできません。アパートはVvE（共同予算と将来の工事）の現実を伴い、多くの区画は 借地権（erfpacht） 地代や諸条件、そして隠れた瑕疵によって、貯金が緊急の修理費用に変わってしまう可能性があります。共同で家を購入する際は、これらを法的に必須事項として扱いましょう。
それは何ですか
契約締結前に、所有者協会の財務と決定、リース条件とコスト、および構造上またはメンテナンス上のリスクを明らかにするための独立した技術検査を重点的に検討します。
オランダの主な特徴
アパートの場合、VvE議事録、予算、積立金、滞納金、予定工事を評価します。住宅の場合、地代（標準）、物価指数、修繕／買い取りオプション、使用制限を確認します。建物調査は、危険信号（例：ひび割れ、ドアのずれ、床の傾斜）を特定するのに役立ちます。
決定すべきこと
- VvE ドキュメント: 必要なレポートと特別な評価をどのように分割するか。
- エアフパハト戦略: 現在の正典を受け入れるか、買収を検討するか、いずれにしても予算を立てます。
- 検査範囲: 調査のレベル、タイミング、問題が表面化した場合の解決策。
避けるべき落とし穴
- 弱いVvE財政: 積立金が少ない場合や、大規模な工事が間近に迫っている場合には、コストが急騰する可能性があります。
- リースホールドショック: 規範または制限条件のエスカレーション。
- アンケートをスキップする: 隠れた欠陥は完成後に問題となります。
12. 必要な保険と融資条件を手配する
保険と融資条件は、購入手続きとお互いの安全を守るガードレールです。一緒に家を購入する際は、生存者を守るための保険に加入し、銀行の要件を早めに満たして、公証役場での土壇場での遅延を避けましょう。
それは何ですか
完了前に整備しておく必要のある、調整された保護パッケージ（生命保険など）と貸し手側の条件（評価、証書の調整、NHG の条件、文書、期限）です。
オランダの主な特徴
どちらかが亡くなった場合、通常はもう一方が住宅ローン全額の返済義務を負います。そのため、生命保険への加入を強くお勧めします。オランダの金融機関は通常、評価報告書の提出を義務付け、購入証書と住宅ローン証書において共同購入者双方の合意を得ています。NHG（オランダ住宅金融公社）は特定の条件を付加する場合があります。
決定すべきこと
ストレスがかかっているときではなく、今すぐに保護とプロセスに同意してください。
- 生命保険金額/受取人: 住宅ローンを返済できる規模で、受益者は証書/契約書と一致します。
- NHGか否か: 資格と条件についてはアドバイザーに確認してください。
- 貸し手のチェックリスト/タイムライン: 移転前の評価、書類、ポリシーの開始日。
避けるべき落とし穴
小さな見落としがすぐに大きな損失につながります。
- 保険金額が少額であったり、受取人の氏名が間違っていたりする場合: 生存者は無防備な状態になります。
- 一つの収入＝有限責任と仮定すると： 共同借り手は引き続き共同責任を負います。
- 貸し手の期限が守られていない: 評価やポリシーの遅れにより、完了が遅れる可能性があります。
13. コンプライアンスとプライバシーに配慮: BKRチェック、データ共有、海外駐在員の書類
コンプライアンスとプライバシーは、後回しにすると購入が頓挫する可能性があります。オランダの貸し手と公証人は、身元、債務履歴、資金源を確認する義務があり、共同購入者は機密データを共有します。書類の不足や登記上の問題で購入のオファーが取り消されることのないよう、早めに期待値を伝えましょう。
それは何ですか
一緒に家を購入する際の信用、身元、居住地、資金に関する必須の確認とデータ処理。
オランダの主な特徴
以下のオランダの小切手を期待してください:
- BKRクレジットチェック すべての応募者に対して。
- 公証人によるKYC/AML 資金源の見直し。
- 海外駐在員向けドキュメント: パスポート/ID、BSN、居住地および収入の証明。
決定すべきこと
- 完全開示： すべてのローンおよび信用枠を事前にリストします。
- データプロトコル: 何を共有するか、どのように保存するかについて合意します。
避けるべき落とし穴
- 借金隠し： BKR/引受人がそれらを見つけます。
- 期限切れの ID/許可証、または安全でないファイル共有。
14. オランダの売買契約のタイムラインに従う：オファー、保留条項、クーリングオフ、公証人、登録
タイミングと書類手続きが、取引がスムーズに完了するかどうかを左右します。共同で家を購入する際は、最初のオファーから公証人による譲渡までのオランダ式の手続きをマッピングし、保護措置と貸し手側の期限を一致させましょう。
それは何ですか
段階的な手順：書面によるオファー、保留条項付きの署名入り購入契約、法定クーリングオフ、デポジット/銀行保証、公証人による譲渡および抵当証書、そして登録。
オランダの主な特徴
これらの安全策をタイムラインに組み込みます。
- 保留節: 資金調達、評価/検査、NHG。
- クーリングオフ権： 個人購入者に適用されます。
- 公証人： 証書を作成/執行し、所有権/抵当権を登録します。
決定すべきこと
事前に日付と任務を設定します。
- 条項と期限: 範囲、期間、証拠。
- 公証人を選択してください: 証書名をローン名と一致させます。
- 完了ロジスティクス: 敷金・保証金、鍵、引渡しリスト。
避けるべき落とし穴
回避可能な遅延から身を守りましょう。
- 条項なしのオファー: 出口ルートを削除します。
- 条項期限を守れなかった: 条項は自動的に失効します。
- 言葉の変化: 書面および署名済みの補遺のみがカウントされます。
あなたの次のステップ
オランダで安心して一緒に家を購入するために必要なものは、これですべて揃いました。枠組みを確定し、権利証書の共有を確定し、贈与／ローン、そして相続財産管理で不公平な現金を保護し、適切な住宅ローン／NHGを選択し、遺言書と相続財産管理を計画し、出口戦略を立てましょう。物件の所有権（VvE、erfpacht、検査）を確認し、税金、保険、そしてスケジュールを調整しましょう。
- 書類を準備します: ID、収入証明、BKR 概要、資金源の証拠を収集します。
- 公証人を選択してください: 証書名をローンおよびタイムラインに合わせます。
- 所有権と負債を修正する: タイトルの割合を決定し、貢献/責任条件に署名します。
- 安全な資金調達: 事前承認を取得し、強力な保留条項を追加します。
- 生存者を保護する： 遺言書/生存者保護計画を起草し、生命保険の規模を決定します。
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