賃貸契約にはさまざまな側面があります。 これの重要な側面は、家主と彼がテナントに対して持っている義務です。 家主の義務の出発点は、「賃貸借契約に基づいてテナントが期待できる楽しみ」です。 結局のところ、家主の義務はテナントの権利と密接に関連しています。 具体的には、この出発点は家主にとって7つの重要な義務を意味します。 まず第一に、テナントがアイテムを利用できるようにする第203条：7BWの義務。 さらに、家主には維持義務が適用されます。言い換えると、オランダ民法第204条第XNUMX条の欠陥の規制に適用されます。 家主の両方の義務が正確に何を意味するかは、このブログで連続して議論されます。
賃貸物件を利用可能にする
家主の最初の主要な義務に関して、オランダ民法第7条第203条は、家主が賃貸物件をテナントが利用できるようにし、合意された使用に必要な範囲でそれを残す義務があると規定しています。 合意された使用に関する懸念事項、たとえば、以下のレンタル。
- （独立または非自己完結型）生活空間;
- 小売スペースの意味でのビジネススペース。
- 第7条に記載されている他のビジネススペースおよびオフィス：203a BW
どちらの使用が当事者間で合意されているかを賃貸契約書に明確に記載することが重要です。 結局のところ、家主が義務を果たしたかどうかという質問への答えは、賃貸物件の目的地に関して当事者が賃貸借契約に何を記述したかによって異なります。 したがって、リースの目的地、または少なくとも用途を述べるだけでなく、テナントがそれに基づいて何を期待できるかをより詳細に説明することも重要です。 この文脈では、例えば、特定の方法で賃貸物件を使用するために必要な基本的な設備に関係します。 たとえば、建物を小売スペースとして使用する場合、テナントは、カウンター、固定棚、または仕切り壁の可用性、およびたとえば古紙や金属くずの保管を目的とした賃貸スペースのまったく異なる要件を規定することもできます。このコンテキストで設定できます。
維持義務（デフォルト決済）
家主の7番目の主な義務との関連で、オランダ民法第206条第7条は、家主が欠陥を修理する義務があると規定しています。 欠陥によって理解されるべきことは、民法第204条：7でさらに詳しく説明されています。欠陥とは、物件の状態または特性であり、その結果、物件はテナントに期待できる楽しみを提供できません。賃貸契約の基礎。 さらに言えば、最高裁判所によれば、楽しむことは、賃貸物件またはその重要な物件の状態だけではありません。 他の楽しみを制限する状況も、第204条：XNUMXBWの意味の範囲内で欠陥を構成する可能性があります。 これに関連して、たとえば、賃貸物件の予想されるアクセス可能性、アクセス可能性、および外観を考慮してください。
テナントの楽しみを制限するあらゆる状況を含む広義の用語ですが、テナントの期待は平均的なテナントの期待を超えてはなりません。 言い換えれば、これはテナントが手入れの行き届いた物件以上のものを期待できないことを意味します。 さらに、判例法によれば、賃貸物件のさまざまなカテゴリーがそれぞれ独自の期待を高めます。
いずれにせよ、以下の結果として賃貸物件がテナントに期待される楽しみを提供しなければ、欠陥はありません。
- 過失またはリスクに基づいてテナントに起因する状況。 たとえば、法的リスクの分配を考慮した賃貸物件の軽微な欠陥は、テナントのアカウントにあります。
- 個人的にテナントに関連する状況。 これには、たとえば、他のテナントからの通常の生活騒音に関する非常に低い許容限界が含まれる可能性があります。
- 賃貸物件の隣のテラスからの交通騒音や騒音公害など、第三者による実際の妨害。
- 実際の妨害のない主張。たとえば、テナントの隣人が、実際に使用せずに、テナントの庭を通り抜ける権利があると主張するだけの状況です。
家主が主な義務に違反した場合の制裁
家主が賃貸物件を時間通りに、完全に、またはまったく利用できるようにすることができない場合、家主の側に欠点があります。 欠陥がある場合も同様です。 どちらの場合も、欠点は家主に対する制裁を伴い、この文脈でテナントに次のような多くの権限を与えます。
- コンプライアンス。 その後、テナントは家主に、賃貸物件を時間通りに、完全に、またはまったく利用できるようにするか、欠陥を修正するよう要求することができます。 ただし、テナントが家主の修理を要求しない限り、家主は欠陥を修復することはできません。 ただし、救済が不可能または不合理である場合、貸手はそうする必要はありません。 一方、賃貸人が修理を拒否したり、時間内に修理を拒否したりした場合、テナントは自分で欠陥を修復し、その費用を家賃から差し引くことができます。
- 家賃の引き下げ。 これは、賃貸物件が賃貸人によって時間通りにまたは完全に利用可能にされない場合、または欠陥がある場合のテナントの代替手段です。 家賃の減額は、裁判所または家賃査定委員会に請求する必要があります。 クレームは、テナントが家主に欠陥を報告してから6か月以内に提出する必要があります。 その瞬間から、家賃の値下げも実施されます。 ただし、テナントがこの期間の満了を許可した場合、賃料減額の資格は減額されますが、失効することはありません。
- 家賃の不足により、完全に楽しむことができなくなった場合の賃貸借契約の終了。 賃貸人が是正する必要のない欠陥、例えば、是正が不可能である、または所与の状況において賃貸人に合理的に期待できない支出を必要とするが、それにより、テナントと貸手はリースを解散します。 どちらの場合も、これは裁判外の陳述によって行うことができます。 ただし、多くの場合、すべての当事者が解散に同意するわけではないため、法的手続きに従う必要があります。
- 補償。 この主張は、欠陥の存在などの欠点も家主に起因する可能性がある場合にのみ、テナントに起因します。 これは、例えば、賃貸借契約の締結後に欠陥が発生し、賃貸人が賃貸物件の十分なメンテナンスを行っていないなどの理由で賃貸人に起因する可能性がある場合に当てはまります。 ただし、賃貸借契約時に既に特定の欠陥があり、賃貸人がその時点で気付いていた場合は、それを知っているか、賃貸物件に欠陥がないことをテナントに通知する必要があります。
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