家賃適正化法 (ウェットベタアルバレホール)

2024年7月1日以降、オランダは以前よりもはるかに多くの賃貸市場を規制するようになった。手頃な家賃法（Affordable Rent Act）は、 手頃な家賃法 — 家賃規制を社会住宅から中価格帯住宅に拡大し、ポイント制度を基準ではなく拘束力のあるものにし、執行を自治体に委ねた。 Amsterdam or Eindhovenまたは、そこに物件を貸し出す場合、以下の規則によって、合法的に設定できる賃料が決まります。

手頃な家賃法が何をするのか

この法律は独立した法典ではなく、オランダ民法第 7 巻、Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte、Besluit huurprijzen woonruimte、および Wet goed verhuurderschap の一部を書き換える修正法です。 2024 年 7 月 1 日に発効しました。最も重要な変更が 3 つあります。

• 規制はミデンフール（中庭）にまで拡大された。 2024年7月以前は、143点以下の住宅のみが家賃規制の対象であり、それ以上の点数の住宅は「自由化」され、市場価格に応じて自由に賃貸することができた。この法律により、144点から186点までの中間価格帯が規制対象として設けられた。
• ポイント制度は拘束力を持つようになった。 以前は、家主はポイント上限を超える金額を請求することができ、借主が期限内に異議を申し立てない限り、その金額は有効でした。しかし、現在は上限が法律で定められており、借主が苦情を申し立てるかどうかに関わらず、上限を超える金額を請求すること自体が違法となります。
• ポイント制度が近代化された。 WOZ（住宅・屋外空間）の構成要素には上限が設けられ、エネルギーラベルの重視度が大幅に高まり、屋外空間に対する評価が向上し、新築建物や指定建造物には追加料金が導入された。

当時、政府は約30万戸の住宅の家賃が最終的に平均で月額約190ユーロ下落し、そのうち約15万7000戸の中級住宅では平均で約240ユーロ下落すると予測していた。これらは事前に立てられた予測であり、実際に測定された結果ではない。

住宅評価制度（woningwaarderingsstelsel）

WWS は、測定可能な機能に基づいて住居を採点し、その合計を最大月額基本家賃 (サービス料を除くケール 時間) に換算します。これは、Besluit huurprijzen woonruimte の第 5 条に記載されており、スコア表はその付録にあります。

独立型住宅

独立した住居（専用の玄関、キッチン、バスルームを備えた住居）の場合、以下の項目でポイントが加算されます。

• 各部屋および収納スペースの表面積。
• キッチン設備および衛生設備（作業台の長さ、2つ目のトイレまたは浴槽を含む）。
• 近代化以降、エネルギーラベルの重要性は格段に高まり、優れたラベルは多くのポイントを加算する一方、E、F、Gのラベルは減点対象となります。
• 庭、バルコニー、屋上テラスなどの屋外スペース。屋外スペースがない場合は控除あり。
• WOZ値（自治体の不動産評価額）には上限が設けられており、高価値地域では立地条件がスコアを左右する要因とならないようにしている。
• 指定建造物、介護施設、その他小型物品。

各ポイントは公表されている表の金額に対応しており、143ポイントと186ポイントはそれぞれ正確なユーロ金額に換算されます。これらの金額は、住宅価格法第12条に基づき、住宅価格法第27条の方法に従って、毎年1月1日に改定されます。したがって、記載されている金額は、記載されている年のみ有効です。

客室およびその他の自炊設備のない宿泊施設

部屋や、キッチンやバスルームを共有するその他の宿泊施設は、別のシステムであるWWSOに基づいて評価されます。このWWSOも2024年7月1日に近代化され、法的拘束力を持つようになりました。学生や若い社会人にとって重要な点は、部屋には自由市場がないということです。つまり、スコアがどれほど高くても、部屋の家賃には上限があります。

追加料金：新築、記念建造物、エネルギー

条例の第 8a 条では、最高賃料のいくつかの値上げが認められています。

• 新築物件に対する追加料金 中価格帯住宅については、2028年1月1日より前に建設が開始された場合、最初の入居から20年間、10％の補助金が適用され、中価格帯開発の持続可能性を維持する。
• 国立記念碑 (アムステルダム国立記念碑)35％の追加料金。
• 州または市の記念碑15％の追加料金。
• 保護された街並み保護対象となっている街並みの中にありながら、それ自体は登録建造物ではない1965年以前に建てられた住宅には、5％の追加料金が課される。

指定建造物は、エネルギーラベルによる減点からも保護されています。ラベルの低さで減点されるのではなく、史跡の場合はその項目で0点となります。改修工事に対する特別な免除規定はありません。改修工事は通常の手続きで行われるため、特にエネルギーラベルを改善するなど、物件を真にグレードアップした家主は、合法的な最大賃料を引き上げることになります。

3つのセグメント

境界線はポイントで表されます。2つの境界線スコアはそれぞれ、サービス料を除く新規賃貸借開始時の基本賃料の上限額（ユーロ）に換算されます。これらのユーロ額は、オランダ住宅賃料法第12条に基づき毎年1月1日に改定され、オランダ政府と住宅委員会によって公表されるため、賃貸借開始年の金額を使用してください。

家賃ではなく、得点が基準となる。160点の住宅は、たとえ1,600ユーロで広告されていても、中級住宅とみなされ、それ以上の金額を請求することは違法となる。

既存契約：移行措置

この法律は、2024年7月1日以降に締結されたすべての賃貸借契約に全面的に適用されます。それ以前に締結された契約については、経過措置の規定がポイントスコアによって異なります。

• 開始時点で自由化の基準値以下となる143ポイントまで。 既に規制済み。近代化されたWWSと新たな最大許容値は2024年7月1日から適用される。
• 最大143ポイントまでだが、開始時点では自由化の閾値を超えている。 — 実際には評価の低い住宅に関する「自由化された」契約。この法律は、 ２０１８年７月１９日1年間の移行期間を経て、家主が自主的に調整を行えるようになった。それ以降、既存のテナントは家賃をポイント上限まで引き下げるよう要求できる。
• 144〜186ポイント。 既存の契約は 影響を受けるのは、中間価格帯の上限が、入居者が変更になった場合、つまり次に住宅が賃貸される時だけです。
• 187点以上。 制度外。開始家賃の上限なし。

これは、この法律の中で最も誤解されている部分です。多くのテナントは、中間価格帯の規制がすぐに自分たちにも適用されると考えていますが、ほとんどの中間価格帯のテナントには適用されません。それでも、ポイントを数える価値はあります。中間価格帯に見えるアパートでも、エネルギー効率の低いラベルと上限付きのWOZ値を考慮に入れると、143点未満になる可能性があり、そのアパートは規制の対象となります。

家主があなたに渡さなければならないポイント明細書

規制対象住宅または中価格帯住宅を貸し出す家主は、賃貸借開始時に、WWSまたはWWSOに基づくポイント数とそれに対応する最大賃料を借主に通知しなければなりません。この義務は、手頃な賃料法が施行された2024年7月1日以降の新規賃貸借契約に適用されています。住宅委員会の執行権限と手段は、2025年1月1日から完全に運用されています。これは、Wet goed verhuurderschap第2条の良き家主の一般規則の中に含まれており、自治体がこれを執行することができます。借主にとって最善の出発点は、書面でこれを要求することです。もしこれが提供されない場合は、それ自体が報告すべき違反となります。

執行：テナントのイニシアチブから自治体の

この法律が施行される前は、家賃が高すぎるのは借主の問題でした。借主は賃貸借開始から6か月以内に賃貸委員会に申請する必要があり、契約更新されないことを恐れる一時契約の借主はしばしば何も行動を起こしませんでした。この法律は、適正な賃貸管理の一般原則に最高家賃を明記し、2025年1月1日以降、自治体は適正賃貸管理法の段階的適用基準を用いて、独自の判断でこれらの規則を施行できるようになりました。

• 警告;
• 行政的強制による命令（最後のオンダーベストゥールスドワング）または罰金命令（最後のワンダー・ドワンソム);
• 行政罰金（bestuurlijke boete）、これは繰り返すことで増加する。
• 最も深刻な違反の繰り返しの場合、経営陣の乗っ取り（ビーヒーラー名）、つまり、物件を第三者の管理下に置くということです。

行政罰金の上限は、オランダ刑法第23条に規定されている罰金区分に基づいて設定されており、同一の家主が法律で定められた期間内に再び規則に違反した場合（良質賃貸借法第19条）、罰金は増額されます。これらの区分ごとの金額は2年ごとに調整されるため、適用される上限は違反時の金額となります。各自治体は、この上限額に基づいて独自の罰金表を公表しています。また、すべての自治体は、テナントが匿名で悪質な賃貸慣行を報告できる通報窓口（ meldpunt ）を設置しなければなりません。

自治体による執行は、テナント自身の救済手段に取って代わるものではなく、それらと並行して行われるものである。

• 賃貸借開始から6ヶ月以内であれば、借主はオランダ民法第7条249項に基づき、賃貸借委員会に開始賃料の適正性を審査するよう求めることができる。賃料が高すぎる場合は、開始日に遡って減額される。
• その期間が過ぎた後、規制住宅または中級住宅の賃借人は、家主に対して賃料の減額を提案することができ、拒否された場合は、オランダ民法第7条254項に基づき、賃貸借委員会（Huurcommissie）に申し立てを行うことができる。このような減額は、一般的に将来にのみ適用される。
• 仲裁委員会の決定は、法定期間内に紛争を地方裁判所に付託することを条件として、当事者を拘束する。

家賃は毎年どれくらい値上がりする可能性があるでしょうか？

家賃の値上げ幅は、当初の家賃とは別に上限が設けられており、その上限は毎年見直される。

• 規制対象住宅（最大143ポイント）。 毎年7月1日からパーセンテージによる上限が適用されますが、基本賃料が非常に低い場合は、代わりにユーロ建ての固定上限が適用されます。この上限は、客室、キャラバン、キャンプサイトすべてに適用されます。
• 中級住宅（144～186ポイント）。 別途、若干高い割合の上限が適用されます。契約書にそれよりも低い割合が明記されている場合は、契約書に記載された割合が優先されます。一方、契約書にそれよりも高い割合が明記されている場合は、家主はそれを適用しない場合があります。

どちらの上限も、インフレ率と団体交渉による賃金上昇率のうち低い方を1パーセントポイント加算するという同じ法定計算式に従います。これらは毎年、住宅・空間計画大臣によって発表され、発効前にrijksoverheid.nlに掲載されます。したがって、昨年の数値ではなく、値上げが行われる年の数値を参照してください。値上げが過剰だと考えるテナントは、Huurcommissieに提案することができますが、Huurcommissieがその年に公表する期間内に限ります。7月1日に発効する値上げの場合、その期間は翌年の秋になります。この期間を過ぎると、値上げはそのまま有効となります。年間家賃値上げに関するガイドでは、手順を説明しています。

この法律がオランダの賃貸借法全体とどのように整合するのか

善良な家主法 (Wet goed verhuurderschap)

2023年7月1日から施行されている「Wet goed verhuurderschap（良質賃貸借法）」は、家主と賃貸仲介業者に対する全国的な行動規範を定めています。具体的には、入居者選定における差別禁止、脅迫禁止、基本賃料の2倍を超えない保証金、書面による賃貸借契約、入居者への書面による情報提供、二重の仲介手数料の禁止、および許可されたサービス料のみの徴収などが規定されています。「手頃な賃料法」は、この規定に賃料の上限と賃料の値上げ上限を追加したため、賃料に関する紛争は民事問題と規制問題の両方に該当するようになりました。

長期契約後の仮契約

固定賃貸契約法は、手頃な家賃法と同じ2024年7月1日に施行され、この2つは併せて読むのが最適です。オランダ民法第7条271項に基づき、独立した住居の新規借主は原則として無期限契約を受け取ります。一時的な契約は、委任立法で定められた特定のカテゴリー（特定の学生、海外で一時的に働きながら自宅を貸し出している人、一時的に借主が交代している間の暫定的な賃貸、在留資格者やセカンドチャンス賃貸など緊急に住宅を必要とする人など）と、独立した住居ではない住居にのみ可能です。これらのカテゴリーは、2024年7月1日に施行されたBesluit betaalbare huur（Stb. 2024, 180）に規定されています。外国人にとってこれは重要です。過剰な家賃に異議を申し立てることがリスクを伴う従来の2年契約は、もはやデフォルトではありません。

サービス料金

サービス料はWWSの上限額外であり、ポイント制度で認められていない費用を回収するための一般的な手段です。譲渡できるのは許可された品目のみで、Huurcommissieが査定を行います。新しいサービス料規則は2027年1月1日から施行されます。

この法律が家主にとって何を意味するのか、そしてその後何が起こったのか

投資家にとって、この法律は3つの点で計算を変えた。中級物件の収入上限は、地域の需要ではなく、測定可能な建物の特性に基づいて決定されるようになったため、立地は良くてもエネルギー効率の悪い物件は、賃貸物件としての価値が著しく低くなる可能性がある。上限の物価指数連動には上限が設けられているため、収入の伸びも制限される。そして、出口戦略も魅力的だ。所有者に売却する方が、賃貸を続けるよりも価値が高くなる場合が多い。

広く報道されている結果として、民間の家主が規制対象および新たに規制対象となった物件を売却し、自由市場の供給が逼迫する一方で、その中の賃料が上昇し、一部の中規模市場向け開発が延期された。Besluit huurprijzen woonruimte の第 8a 条にある新築追加課税は、これらのうち最後のものに対抗することを目的としていた。Kadaster、CBS、および省庁による市場監視は、この傾向を裏付けている。2024 年 7 月 1 日に中規模市場セグメントで 186 ポイント以下までポイント制度が義務付けられて以来、民間の家主によって売却された元賃貸住宅の数は増加し、自由市場の供給は縮小している。

この法律は制定されたとおり効力を持ち続け、Besluit huurprijzen woonruimte は改正が続けられており、直近では 2026 年 4 月に改正されたため、評価規則と基準値は常に変動しています。この法律に関する正式な監視報告書は、住宅・空間計画省 (VRO) によって毎年公表されています。別の法案である Wet toekomstbestendige huurcommissie (議会文書 36791) は、Huurcommissie の手数料、サービス料の紛争、処理時間の構造を扱っています。下院は 2026 年 4 月 21 日にこれを採択し、上院では 2026 年 7 月 14 日に第 2 次委員会報告書が発行され、文書作成作業は現在も進行中です。

実践的なガイダンス

家賃が高すぎると疑っているテナントの方

• 家主に、ポイント明細書を文書で請求してください。もし受け取っていない場合は、その旨を明記してください。
• 床面積、エネルギーラベル、WOZ決定、屋外スペースなどの情報を用意して、Huurcommissieの賃料価格チェックツールを使って、ご自身でポイントを計算してみてください。
• 上記の経過措置規定とご自身の契約日を照らし合わせて確認してください。それによって、現在請求権があるのか​​、それとも更新時にのみ請求権があるのか​​が決まります。
• 賃貸契約開始日から6ヶ月間の期間をカレンダーにメモしておきましょう。この期間内であれば遡及的な減額を受けることができますが、期間外の場合は通常、将来的な減額しか認められません。
• 同時に、お住まいの自治体の苦情窓口にも報告してください。執行には費用はかかりませんし、訴訟を起こす意思があるかどうかにも左右されません。
• 家賃の一部を一方的に支払わないでください。減額は、合意または決定に基づいてのみ行ってください。

不動産所有者としてポートフォリオを法令遵守させる場合

• 現在のWWSまたはWWSOに基づいて、建物ごとではなくユニットごとに各ユニットを評価し、計算結果を記録してください。
• 新築、歴史的建造物、保護対象都市景観など、追加料金が適用されるかどうかを確認してください。これらの追加料金によって上限額が大幅に変更される場合があります。
• エネルギーラベルをよく見てください。断熱材、窓ガラス、暖房設備のアップグレードは、合法的に賃料上限を引き上げる最も直接的な方法です。
• サービス料金を区分し、許可された項目のみを請求し、適切な年間明細書を発行する。
• 新規の賃貸契約書にはすべてポイント明細書を添付し、その証拠を保管してください。
• 標準契約書に記載されている賃料値上げ条項を、年間上限額と照らし合わせて確認してください。上限額を超える値上げを認める条項は、その範囲では法的拘束力を持たない可能性があります。
• 上限額を下回る損失を出している物件については、再編を行う前に専門家のアドバイスを受けるべきです。不正なサービス料の請求、マンションを部屋と偽って表示すること、休暇用賃貸物件を装うことなど、人為的な不正行為は、執行チームが特に注意を払う対象です。

Law & More オランダの賃貸法について、英語でテナントと家主の両方にアドバイスを提供します。 Eindhoven (NAIST) と Amsterdam賃貸借契約が手頃な家賃法の対象となる場合、ポイントの集計と契約日の見直しによって通常は迅速に解決します。