オランダにおける不動産デューデリジェンスとは、売買契約書に署名する前に、売主が実際に売却対象物を譲渡できること、買主が意図したとおりに物件を使用できること、そして土地に付随する義務が買主に気づかれずに移転しないこと、という3つの事項を確認することを意味します。オランダ法では、最初の事項は比較的容易に確認できますが、残りの2つは一見すると難しいものです。なぜなら、公的登記簿には権利に関する情報は網羅されているものの、計画や状態については何も記載されていないからです。本稿では、専門家がどのような事項をどのような順序で確認するのか、そしてどのような所見があれば取引を中止すべきなのかを解説します。

記録簿が証明することと証明しないこと

オランダの不動産の譲渡には、有効な所有権証書、公証人による譲渡証書、そしてその証書がカダスター（オランダ土地登記所）の公的登記簿に登録されているという3つの要素が揃って初めて成立します。これらの要素のうち1つでも欠けていれば、どれだけ金額が動いても所有権は移転しません。登記簿には譲渡証書や登記可能な事実が記録されており、誰でも閲覧できるため、オランダにおける所有権調査は、私的な所有権連鎖に依存する他の法域と比べて迅速です。
登記簿は保証ではありません。オランダの制度は保護効果のある消極的な制度です。登記は、登記された権利が有効に存在することを保証するものではなく、登記されていない権利でも、権利を設定した当事者間では有効である可能性があります。法律が代わりに提供するのは、一定の条件の下で、登記簿を善意で信頼した人を保護することであり、これは登記簿とは異なる、より限定的なものです。実際には、これには2つの方法論があります。要約抜粋ではなく、証書そのものを読むこと。なぜなら、義務は証書に記載されており、索引には記載されていないからです。また、負担が設定された証書を見つけるために、連鎖を十分に遡ること。後の証書では、負担が不完全に繰り返されているか、まったく繰り返されていないことが多いからです。

負担：後継者を拘束するものと拘束しないもの

最も大きな損害をもたらすのは、土地に付随する権利義務とそうでない権利義務との区別である。限定的な財産権はすべての人を拘束する。借地権、地上権、地役権、用益権、抵当権はすべて不動産自体に付随し、売却後も存続する。不動産がマンションの権利である場合、分割証書と所有者組合の規約は、後継の所有者すべてにも適用される。
契約上の義務は別問題です。何かを容認する、あるいは行わないという義務である質的義務は、公証証書で作成され登記された場合にのみ後継者に引き継がれます。どちらも欠けている場合は、元の当事者のみを拘束します。一方、連鎖条項は土地に付随することはありません。連鎖条項は、売主が次の買主に同じ義務を課すことを義務付け、違約金を伴うため、連鎖のいずれかのリンクが忘れた時点で静かに失効します。連鎖条項が見つかった場合、問題となるのはその内容ではなく、作成されて以来、すべての証書で実際に引き継がれてきたかどうか、そして違約金が既に没収されているかどうかです。
借地権は、大都市で一般的であり、自治体が土地を保有し、長期の使用権を付与するため、別途扱う必要があります。借地権の経済性は、地代、改定時期、使用権の終了または更新条件にあり、これらは売買契約ではなく借地契約条件に規定されています。土地所有権と長期リースメカニズムを通して、そして完全所有権との根本的な比較は、所有権または賃借権.

計画: omgevingsplan が bestemmingsplan に置き換わりました。

2024年1月1日に環境計画法が施行されて以来、従来のゾーニング計画は単独では機能しなくなりました。各自治体は単一の環境計画（omgevingsplan）を策定し、従来の都市計画（bestemmingsplannen）は暫定的な計画に組み込まれ、今後10年以上続く移行期間を経て最終的な計画へと移行される予定です。購入者にとって、これは実務上重要な意味を持ちます。特定の区画に適用される規則は、暫定的な計画、新たな自治体規則、または直接適用される国の規則のいずれかに該当する可能性があり、従来のゾーニングマップを確認するだけでは不十分となるのです。
答えるべき質問は、これまでと変わりません。計画ではどのような用途が許可されているのか、建物の容積に関してどのようなことが許可されているのか、そして現在の用途は実際に計画と一致しているのか、それとも古い許可や移行保護に基づいているのか。意図した用途に変更が必要な場合は、着手する前に、自治体が逸脱した活動に対して環境許可を与える意思があるかどうかを確認し、それを期待ではなく条件として記録してください。自治体が土地に対する先買権を確立しているかどうかを確認してください。これは現在、環境計画法で規制され、公的登録簿に登録されています。先買権があると、他の人に売却することができなくなります。保護記念物としての地位を確認してください。保護記念物には変更が制限され、独自の許可要件が伴います。また、土壌の質から生じる義務がないか確認してください。土壌と汚染に関する枠組みは現在、環境法にも適用され、最新の土壌報告書は標準的な慣行となっています。

テナントの方へ：購入は賃貸契約の解除にはなりません

賃貸物件の購入者は、法律の規定により賃貸借契約を引き継ぎます。この「購入は賃貸借契約を引き継がない」という単一のルールが、他のどのルールよりも多くの取引を決定づけており、賃貸借契約書は、権利証書と同様にデューデリジェンスにおいて重要な部分であることを意味します。居住用不動産については、2024年7月1日に定期借家契約と手頃な賃料に関する法律が施行されたことにより、規則が大幅に変更され、定期借家契約を利用できる状況が狭まり、規制賃料設定が市場のさらに高い水準まで拡大されました。この日付以前の状況に基づく実現可能な賃料に関する想定は信頼できません。
商業用不動産の場合、分類は決定的な意味を持ちます。小売店や宿泊施設は、5年契約で解約事由が限定された保護的な制度の下に置かれる一方、オフィスやその他の事業用スペースは、テナントの主な保護が退去義務の猶予である、より緩やかな制度の下に置かれます。この2つは互換性がなく、誤ったモデルに基づいて作成されたリース契約は、誰も意図していない保護を生み出します。サービス料、維持管理義務、内装工事が貸主の負担か借主の負担かは、リース契約と適用される一般条件によって決まり、これらの条件は流通している標準モデルによって異なります。2つの制度を比較すると、オランダの不動産法および商業賃貸借法.

売買契約：リスクが実際に配分される場所

デューデリジェンスの調査結果は、契約書でどのように活用されるかによってのみ価値を持ちます。消費者による住宅購入の場合、契約は書面で行われなければならず、購入者には3日間の熟慮期間（うち少なくとも2営業日を含む）が与えられ、この期間内であれば理由を述べることなく、費用負担なしに購入をキャンセルできます。この期間は署名済みの契約書が交付された時点から始まるため、書類の交付日は記録する必要があり、推測することはできません。
さらに、3つの条項が重要な役割を果たします。物件が何に適しているかを規定する条項は、欠陥が売主の問題か買主の問題かを決定するものであり、欠陥を知っている売主は一般的な免責条項の陰に隠れることはできません。築年数条項や非居住条項はリスクを反対方向に移転させるものであり、その内容を理解しずに署名してはなりません。融資条件は、買主が契約を解除できる時期を規定するものであり、日付、金額、および拒否の証拠として必要な事項の説明が必要です。担保条項は、通常、価格の10%の手付金または銀行保証であり、当事者が債務不履行に陥った場合の措置と、標準モデルにおける不履行に対する違約金を規定します。
オランダ法の注意点として、他国の制度の購入者が陥りやすい点があります。動産の消費者購入に適用される2ヶ月の通知義務は、住宅の購入には適用されません。住宅購入に適用されるのは、欠陥を発見してから合理的な期間内に苦情を申し立てる義務であり、これはほとんどの購入者が予想するよりも短く、状況に応じて判断されます。請求が時効となる可能性がある場合、書面による中断通知が唯一確実な解決策となります。予備購入契約とにオランダの不動産売買契約書標準テキストを確認してください。

公証人、そして公証人があなたのために行わないこと

民法上の公証人は、譲渡証書と抵当証書を作成し、登記直前に登記簿を確認し、購入代金を第三者の口座に保管し、既存の負担を支払います。公証人は、両当事者に対して公平な義務を負う公務員であり、本人確認やマネーロンダリング対策の義務も負っています。公証人が行わないのは、取引が適切かどうかについて一方の当事者に助言すること、契約を交渉すること、または計画上の位置や建物の状態を調査することです。購入者はしばしばそうではないと思い込み、後になって初めてその欠陥に気づきます。公証人の役割については、当社の記事で説明しています。オランダの公証人と不動産の法的移転.
譲渡税は取得時に課税され、税率、免除、条件は議会によって定められ、毎年変更されます。税率は物件の使用方法と買主の立場によって異なり、また誤った税率を適用した場合の影響は完了前ではなく完了後に生じるため、これは購入契約で確定するものではなく、構成段階で税務アドバイザーに相談すべき事項です。買主側の費用については、概要で説明しています。譲渡税および購入者の費用.

調査のための作業手順

まずは登記簿謄本から始めましょう。登記簿謄本は安価で迅速に入手でき、残りの作業を行う価値があるかどうかを判断するのに役立ちます。現在の所有権証書、限定的な権利や質的な義務が設定された証書、登記済みの差押え、抵当権、先買権などを確認します。次に、環境計画における計画上の位置づけと許可履歴を読み、それから初めて、費用のかかる技術調査や環境調査を依頼します。賃貸物件の場合は、賃貸借契約書と賃料履歴、管理費の精算書を確認します。マンションの場合は、区分所有権証書、管理組合の規約、議事録、長期維持管理計画、積立金の状況も確認します。
発見事項はすべて、書簡ではなく売買契約書に記録してください。電子メールのやり取りにのみ記載されている条件は、契約書が締結された後は、ほとんど意味を持ちません。なぜなら、契約書と売買契約書の両方で、何がどのような条件で売却されたかが決定されるからです。署名前に発見事項を解決できない場合は、前提条件、価格調整、補償、または公証人による留保のいずれかを選択することになります。4つのうちどれが適切かは、リスクが定量化可能かどうか、そして誰がそのリスクを取り除くのに最も適しているかによって決まります。オランダの不動産実務における最も一般的な誤りについては、当社の記事で説明しています。オランダの不動産法におけるよくある落とし穴を避ける方法.
最後に、スケジュールは正確に守りましょう。融資条件は期限切れとなり、検討期間は数週間ではなく数日で終了し、用途変更に関する見解を求められた自治体はすぐには回答しません。契約締結日の数日前に慌ててデューデリジェンスを実施しても、誰も対応できない結果となり、結果として工事の遅延よりもコストがかさむことになります。
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