オランダにおける不動産デューデリジェンスとは、契約書に署名する前に、売主が売却物件を譲渡できるかどうか、買主が意図したとおりに物件を使用できるかどうか、そして物件に付随する義務が買主に気づかれずに移転しないかどうかを確認することを意味します。土地登記所（Kadaster）の公的記録は最初の質問には迅速に答えてくれますが、計画、状態、賃貸借については、登記簿には記載されていないため、別途調査する必要があります。
この記事では、当社がどのような項目を、どのような順序で確認し、どのような結果が出た場合に取引を停止または変更すべきかを説明します。
オランダの土地登記簿は何を証明しているのか？
オランダの不動産の所有権は、有効な権利証、公証人による譲渡証書、および公的登記簿への登録によってのみ移転します（オランダ民法典第3条84項および第89項）。代金が支払われていても、登録がなければ所有権は移転しません。
登記簿は、登記された権利が有効であることを保証するものではありません。オランダの制度では、登記簿を善意で信頼した買主は、民法第3条24項および第26項に基づき保護されますが、その保護は保証よりも範囲が狭いものです。要約ではなく、登記証書そのものを読み、抵当権が設定された登記証書まで遡って確認してください。後の登記証書では、抵当権が不完全に繰り返されていることが多いためです。
新しい所有者として、あなたはどのような負担を負うことになりますか？
限定的な所有権は、すべての新所有者を拘束します。長期賃貸借権、建築権、地役権、用益権、抵当権はすべて売却後も存続します。マンションの権利については、分割証書と所有者組合の規約も、後継のすべての所有者を拘束します。
質的義務（kwalitatieve verplichting）、つまり何かを容認する義務や行わない義務は、公証証書によって作成され登記された場合にのみ、承継人に引き継がれます（民法第6条252項）。連鎖条項（kettingbeding）は土地に付随するものではなく、各売主が罰則の下でその義務を承継する義務を負うだけです。それ以降のすべての証書でその義務が承継されているか、また既に罰則が履行されているかを確認してください。
長期リースは、大都市では一般的です。その経済的な重要性は、地代、改定日、そしてリース終了条件と更新条件にあり、これらは売買契約ではなく、リース契約条件に規定されています。詳しくは、地代と長期リース、所有権とリースに関する記事をご覧ください。
計画状況はどのように確認するのですか？
2024年1月1日に環境計画法（Omgevingswet）が施行されて以来、各自治体はそれぞれ独自の環境計画（omgevingsplan）を策定しています。以前の区画整理計画（bestemmingsplannen）は暫定的な環境計画の一部となったため、区画に関する規則は、暫定的な環境計画、新たな自治体規則、または国の規則のいずれかに規定されている可能性があります。
計画で許可されている用途と建物の容積を確認し、現在の用途がそれに合致しているか、あるいは古い許可に基づいているかを確認してください。もし、計画している用途が通常とは異なる活動のための許可を必要とする場合は、自治体からの非公式な情報提供に頼るのではなく、その許可が得られることを購入条件としてください。
また、自治体の先買権（voorkeursrecht）の有無、保護対象史跡であるかどうか、土壌汚染の有無も確認してください。先買権は登記されており、他者への売却を阻止する権利です。最新の土壌調査報告書を入手することは標準的な手順です。
もしその物件が賃貸に出されていたらどうなるでしょうか？
賃貸物件の買主は、法律の規定により賃貸借契約を引き継ぎます。売買は賃貸借契約を破棄するものではありません（売買は賃貸借契約を破棄しない、民法第7条226項）。したがって、賃貸借契約書は権利証書と同様に重要です。
住宅物件に関しては、2024年7月1日に定期賃貸借法が施行され、住宅の新規定期賃貸借契約はほぼ終了しました。同日、手頃な家賃法が施行され、中価格帯住宅にも家賃規制が拡大されました。この日以前の状況に基づいた家賃予測は信頼性に欠けます。
商業用不動産については、小売店舗および宿泊施設は、原則として5年間＋5年間の保護期間が設けられ、解約事由が限定されています（民法第7条290項以降）。オフィスはより緩やかな保護制度が適用され、テナントは主に立ち退きから保護されます。不動産法と商業賃貸借法の比較については、こちらをご覧ください。
売買契約では、リスクはどのように配分されるのですか？
調査結果は、契約書で規定されている内容によってのみ効力を持ちます。住宅を購入する消費者は、購入契約を文書で締結する必要があり、署名済みの契約書が交付された後、3日間のクーリングオフ期間が設けられています（民法第7条2項）。交付日を記録しておきましょう。
契約の大部分は3つの条項によって決まります。通常使用条項は、欠陥が売主の責任であるかどうかを決定し、経年劣化条項または非居住条項は、リスクを買主に移転します。融資条件には、日付、金額、および必要な証拠の説明が必要です。担保条項（通常は価格の10%の手付金または銀行保証）は、標準モデルにおける債務不履行時の違約金を裏付けるものです。
動産購入における2ヶ月前の通知義務は、住宅には適用されません。欠陥を発見した場合は、合理的な期間内に通知する必要があります（民法第7条23項）。仮購入契約に関するガイドをご覧ください。
公証人はどのような仕事をし、どのような仕事をしてはいけないのか？
民法公証人は、譲渡証書と抵当証書を作成し、登記直前に登記簿を確認し、第三者の口座で代金を保管し、既存の抵当権を弁済します。また、身元確認とマネーロンダリング対策の確認も行います。
公証人は中立的な立場であり、取引が賢明かどうかについてどちらか一方の当事者に助言したり、契約を交渉したり、計画や建物の状態を調査したりすることはありません。オランダの公証人に関する記事をご覧ください。譲渡税は用途と買主の立場によって異なりますので、署名前に税務上のアドバイスを受けてください。
どのような順序で調査すべきでしょうか？
費用が安く、かつ確実な調査から始め、高額な調査は最後に依頼しましょう。実行可能な順序は以下のとおりです。
- 登記簿：現在の所有権証書、限定的な権利と質的な義務を定める証書、および登記された差押え、抵当権、または先買権。
- 計画：環境計画と許可履歴。
- 技術調査および環境調査：構造調査、土壌調査報告書、および古い建物についてはアスベスト目録。
- 賃貸借契約：賃貸借契約書、賃料履歴、およびサービス料の精算書。
- マンションの権利に関する書類としては、分割証書、VvEの規則および議事録、長期維持管理計画、および積立金などが挙げられます。
発見事項はすべて、メールだけでなく売買契約書にも記録してください。署名前に解決できないリスクについては、リスクを定量化できるかどうか、また誰がそのリスクを解消できるかに応じて、条件、価格調整、補償、または公証人による留保金のいずれかを選択してください。
スケジュールは現実的なものにしましょう。クーリングオフ期間は数日単位で、融資条件は特定の日付で失効します。また、用途変更について問い合わせを受けた自治体が数週間以内に回答することは稀です。オランダの不動産法におけるよくある落とし穴については、当社の記事もご参照ください。
購入者として確認すべき点は何ですか？
買主であるあなたは、土地に付随するすべての権利を相続します。契約書に署名する前に、以下の点を確認してください。
- 登記簿謄本だけでなく、各地役権、定性的義務、連鎖条項を定めた証書も読みましたか？
- 環境計画では、あなたが意図する用途が許可されていますか？それとも、購入は許可取得を条件としていますか？
- 先買権の登記、史跡としての指定、または土壌汚染はありますか？
- すべての賃貸契約書を確認しましたか？また、賃料の想定は2024年7月1日以降に施行されている規則に基づいていますか？
- 調査結果は、売買契約書の条件、保証、または補償条項に反映されていますか？
販売者として確認すべきことは何ですか？
売主であるあなたは、情報開示義務と連鎖売買契約に関する罰則を負います。物件を売り出す前に、これらの点を確認してください。
- 既知の欠陥、許可の不備、紛争について、書面で開示しましたか？
- ご自身の権利証書に記載されている連鎖条項をすべて譲渡しましたか？そうすれば、違約金が発生しないはずです。
- 賃貸契約書、賃料、サービス料の精算書はすべて揃っており、入手可能ですか？
- 年齢制限条項や非居住条項は、物件の状況やあなたの実際の知識に合致していますか？
不動産デューデリジェンスに関して、弊社はどのようなお手伝いができますか？
現場の声を力強いメッセージへ。 不動産法務チーム in Eindhoven (NAIST) と Amsterdam 買い手、売り手、家主、テナント、開発業者の代理を務める。
- 私たちは、地役権、定性的義務、連鎖条項などを含む、権利証書および登記簿謄本を精査します。
- 環境計画における計画上の位置づけと許可履歴を確認します。
- 私たちは賃貸契約書を精査し、2024年の賃貸関連法が当該物件に与える影響を評価します。
- 当社は、条件、保証、補償を含む売買契約書の作成または交渉を行います。
- 私たちは、調査結果をデューデリジェンス報告書にまとめ、明確な危険信号リストを記載して報告します。
製品概要
- 所有権は、カダスター（土地登記所）に登録された公証証書によってのみ移転します。登記簿は善意の信頼を保護するものであり、所有権を保証するものではありません。
- 限定的な財産権および登録された定性的義務はあなたを拘束しますが、連鎖条項は各証書を通じてのみ拘束します。
- 2024年1月1日以降、都市計画に関する規則は、環境計画法に基づく市町村環境計画に組み込まれています。
- 売却は賃貸借契約の解除にはならず、住宅賃貸に関する規則は2024年7月1日に変更されました。
- 調査結果は、売買契約書に記載されて初めて有効となる。
よくある質問
公証人は買主のためにデューデリジェンスを実施しますか？
部分的にのみです。公証人は登記前に登記簿を確認し、身元確認やマネーロンダリング対策チェックを行いますが、中立的な立場であり、計画、状況、賃貸借契約などについて調査することはありません。
連鎖条項は、購入者である私にとって拘束力を持つのでしょうか？
譲渡証書に記載されている場合に限ります。連鎖条項は土地に付随するものではなく、譲渡証書でそれを受け入れた各買主を罰則付きで拘束し、その買主はそれを次の買主に引き継ぐ義務を負います。
賃貸物件を購入した後も、テナントはそのまま住み続けることができますか？
はい。民法第7条226項に基づき、賃貸借契約は新しい所有者であるあなたに移転します。契約を解除できるのは、その種類の賃貸借契約に適用される法定の理由がある場合のみです。
2024年以降のゾーニング規制はどこで確認できますか？
環境計画法に基づく市町村環境計画（omgevingsplan）は、2024年1月1日から施行されています。以前のゾーニング計画は、この計画の暫定的な一部を構成します。
