コロナ危機はビジネススペースのリースにどのような影響を与えるのでしょうか?
全世界は現在、想像を絶する規模で危機を経験しています。 これは、政府も並外れた措置をとらなければならないことを意味します。 この状況によって引き起こされてきた、そしてこれからも引き起こし続けるであろう被害は計り知れません。 実際のところ、現在、危機の規模やその継続期間を評価する立場にある人はいません。 状況に関係なく、事業所のリースはまだ有効です。 これはいくつかの質問を提起します。 この記事では、事業所のテナントまたは家主に発生する可能性があるいくつかの質問に答えたいと思います。
家賃の支払い
それでも家賃を払う必要がありますか？ この質問への答えは、事件の状況によって異なります。 いずれの場合も、XNUMXつの状況を区別する必要があります。 まず、レストランやカフェなど、ビジネス目的で使用できなくなったビジネス施設。 第二に、まだ営業しているかもしれませんが、自分でドアを閉めることを選択するショップがあります。
借主は賃貸借契約に基づいて家賃を支払う義務があります。これが履行されない場合は契約違反となります。ここで疑問が生じます。不可抗力は存在するのでしょうか？賃貸借契約書に不可抗力が適用される状況についての合意があるかもしれません。そうでない場合は、 法律 適用されます。法律では、借主が不履行の責任を負わない場合は不可抗力であると規定されています。言い換えれば、賃料を支払えないのは借主の責任ではないということです。
コロナウイルスによる債務不履行が不可抗力となるかどうかは不明である。前例がないため、このケースでどのような結果になるかを判断するのは難しい。しかし、この種の賃貸関係で頻繁に使用されるROZ（不動産協会）契約が役割を果たしている。この契約では、家賃減額の請求は標準で除外されている。問題は、現在の状況で家主がこの見解を合理的に維持できるかどうかである。
テナントが自分の店を閉鎖することを選択した場合、状況は異なります。 ただし、現時点ではそうする義務はありません。実際には、訪問者が少なく、利益も少ないのが現実です。 問題は、状況が完全にテナントの負担になるかどうかです。 状況はそれぞれ異なるため、この質問に明確に答えることはできません。 これはケースバイケースで評価する必要があります。
予期しない状況
借主と貸主のどちらも、予期せぬ事態を主張することができます。一般的に、経済危機は起業家に代わって説明責任を負いますが、コロナ危機のため、ほとんどの場合、これは異なる場合があります。政府が実施した対策も考慮に入れることができます。予期せぬ事態に基づく請求は、裁判所による賃貸契約の修正または取り消しの機会を与えます。
これは、借主が契約の継続を合理的に要求できなくなった場合に起こり得る。議会の歴史によれば、裁判官はこの問題に関して慎重に行動しなければならない。また、現在は裁判所も閉鎖されている状況であるため、判決を迅速に得ることは容易ではない。
賃貸物件の不足
欠陥がある場合、借主は家賃の減額または補償を請求できます。物件の状態またはその他の状態に欠陥があると、借主は賃貸契約開始時に権利を有していた賃貸の享受ができなくなります。欠陥の例としては、建築上の欠陥、屋根の雨漏り、カビ、非常口がないため利用許可を取得できないことなどが挙げられます。
裁判所は、一般的に、家主の責任となる状況があるという判断にはあまり積極的ではありません。いずれにせよ、客の不在による商売不振は、家主に責任を負わせるべき状況ではありません。これは企業リスクの一部です。また、多くの場合、賃貸物件はまだ使用できることも影響しています。そのため、代替手段として、より多くのレストランが食事の配達や持ち帰りを行っています。
搾取義務
事業所のほとんどのリースには、運用義務が含まれています。 これは、テナントが賃貸された事業所を使用する必要があることを意味します。 特別な状況では、悪用の義務は法律から生じる場合がありますが、これは常にそうであるとは限りません。 ビジネスおよびオフィス施設のほぼすべての家主がROZモデルを使用しています。 ROZモデルに関連する一般規定では、テナントはリースされたスペースを「効果的、完全に、適切に、個人的に」使用することが規定されています。 これは、テナントが運用義務の対象であることを意味します。
オランダでは今のところ、ショッピングセンターやオフィススペースの閉鎖を命じる政府一般措置はない。しかし、政府は、すべての学校、飲食店、スポーツ・フィットネスクラブ、サウナ、セックスクラブ、コーヒーショップは、追って通知があるまで全国的に閉鎖されたままにすべきであると発表している。借主が政府の命令により賃貸物件を閉鎖しなければならない場合、借主はこれに対して責任を負わない。
これは、現在の国内状況から判断すると、借主が責任を負うべきではない状況です。一般規定では、借主も政府の指示に従う義務があります。雇用主として、安全な労働環境を確保する義務もあります。この義務は、従業員をコロナウイルスの汚染リスクにさらさないことから生じます。このような状況では、家主は借主に営業を強制することはできません。
スタッフやお客様のヘルスケアのため、政府からの指示がない場合でも、テナント自身も賃貸物件を自主的に閉鎖することを選択しています。 現状では、家主は義務の履行、罰金の支払い、損害賠償の請求を行うことはできないと考えています。 合理性と公平性、およびテナント側の損害を可能な限り制限する義務に基づいて、家主が（一時的な）閉鎖に反対することを想像するのは困難です。
賃貸物件の使い方
飲食施設は現在閉鎖されています。 ただし、食べ物の受け取りと配達は引き続き許可されています。 ただし、賃貸契約はほとんどの場合、厳格な目的のポリシーを提供します。 ピックアップとレストランの違いは何ですか。 その結果、テナントは賃貸契約に反して行動し、場合によっては罰金を失う可能性があります。
現在の状況では、誰もが自分の被害をできるだけ抑える義務があります。 集配機能に切り替えることで、テナントが対応します。 これらの状況下では、これが契約上の目的に反するという見解を擁護することは、あらゆる合理性において困難です。 実際、賃貸人が家賃を支払うことができるように事業を運営し続けるためにテナントがその力ですべてを行わない場合、家主はテナントに請求をする可能性が高くなります。
結論
つまり、誰もが被害を極力抑える義務があります。 政府はすでに起業家を支援し、彼らの財政的圧力を軽減するための広範囲にわたる措置を発表しています。 これらの手段の可能性を使用することをお勧めします。 テナントが拒否した場合、家主に損失を転嫁することは難しいと考えられます。 これはその逆にも当てはまります。 その間、政治家は家主に今後の期間にわたって家賃を緩和するように要求し、その結果リスクが共有されます。
借主と貸主は契約関係にあり、「契約は契約」という原則がありますが、お互いに話し合い、可能性を検討することをお勧めします。この例外的な時期に、借主と貸主は会うことができるかもしれません。借主は閉鎖により収入がありませんが、貸主の経費も継続します。両方のビジネスが生き残り、この危機を乗り越えることは、すべての人の利益になります。
この方法により、借主と貸主は、一時的に家賃を一部支払い、不足分は営業再開時に補填することに合意できます。可能な限り互いに助け合う必要があります。また、貸主は破産した借主から利益を得ることはできません。結局のところ、このご時世、新しい借主を見つけるのは容易ではありません。どのような選択をするにしても、急いで決断せず、可能性についてアドバイスさせてください。
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