オランダで宿泊施設を借りると、自動的に家賃保護を受ける権利があります。 同じことがあなたの共同テナントとサブテナントにも当てはまります。 原則として、家賃の保護は、家主が単純に賃貸借契約を終了することはできないという意味で、賃貸価格の保護と賃貸借契約の終了に対する家賃の保護のXNUMXつの側面で構成されます。 家賃保護の両方の側面が社会住宅の入居者に適用されますが、これは自由部門の住宅の入居者には当てはまりません。 このブログでは、どの賃貸保護がいつ、どのような賃貸価格保護またはリース終了のコンテキストでの賃貸保護が必要になるかについて説明しています。 しかし、最初に、このブログでは、テナント保護の全体的な適用のための居住空間という名前の条件について説明します。
リビングスペース
家賃保護に関する法規定の適用については、まず居住空間の問題でなければなりません。 オランダ民法第7：233条によると、居住空間は、独立した、または自給自足のない家、キャラバン、または永住を目的としたスタンドとして貸し出されている限り、建てられた不動産を意味すると理解されなければなりません。 したがって、家賃保護の目的で、独立した宿泊施設または自己完結型の宿泊施設のテナントをさらに区別することはありません。
居住空間の概念には、不動の付帯設備、言い換えれば、その性質上、家、キャラバン、またはピッチと密接に関連している施設、または賃貸契約によってその一部である施設も含まれます。 住居の複合体では、これは、たとえば、階段の吹き抜け、ギャラリー、廊下、および契約によって公的な性格を持たないスペースとして指定されている場合は中央のインスタレーションである可能性があります。
ただし、以下に関係する場合、オランダ民法のセクション7：233の意味の範囲内に居住スペースはありません。
- 生活空間の短期利用; これが当てはまるかどうかは、別荘や交換所などの用途の性質に基づいて決定されます。 この意味で、短い期間とは、合意された時間ではなく、使用を指します。
- 依存する生活空間; これは、家が商業スペースと一緒に貸し出されている場合に当てはまります。 その場合、住宅は賃貸事業スペースの一部であるため、住宅条件ではなく、事業スペースに関する規定が住宅に適用されます。
- 屋形船; これは、オランダ民法第7条233条の法的定義に適合しない現象です。 そのような家は、土や土手との永続的な関係がないため、通常、不動産と見なすことはできません。
レンタル価格の保護
上記の居住空間の条件が満たされている場合、テナントはまず賃貸価格の保護を享受します。 その場合、次の開始点が適用されます。
- 賃貸された宿泊施設の場所を含む品質と、そのために支払わなければならない賃貸料との間の比率は、合理的でなければなりません。
- テナントは、賃貸委員会によって初期賃貸価格を査定するオプションを常に持っています。 これは、リース開始後6か月以内にのみ可能です。 賃貸委員会の決定は拘束力がありますが、それでも審査のために地方裁判所に提出することができます。
- 家主は無制限の家賃の値上げを進めることはできません。 大臣が決定した最大賃料増額率など、特定の法的制限が賃料増額に適用されます。
- 家賃保護に関する法定規定は義務的な法律です。つまり、家主は賃貸借契約でそれらから逸脱してテナントに損害を与えることはできません。
ちなみに、記載されている原則は、公営住宅の入居者にのみ適用されます。 これは、規制された賃貸セクターに含まれる居住空間であり、したがって、自由化された、または無料の賃貸部門に属する居住空間と区別する必要があります。 自由化または無料の住宅の場合、家賃が高すぎるため、テナントは家賃補助の対象外となり、法律の保護の対象外となります。 自由化された住宅と社会住宅の境界は、月額約752ユーロの賃貸価格です。 合意された賃貸価格がこの金額を超えると、テナントは上記の原則に頼ることができなくなります。これは、自由化された住宅の賃貸に関係するためです。
賃貸契約の終了に対する賃貸保護
ただし、家賃保護の他の側面の適用については、社会住宅と自由化住宅の入居者を区別していません。 言い換えれば、これは、家主が単に賃貸契約をキャンセルすることはできないという意味で、居住空間のすべてのテナントが賃貸契約の終了から大部分かつ自動的に保護されることを意味します。 このコンテキストでは、テナントは次の理由で特に保護されています。
- 家主による解約は、オランダ民法第7条第272条に従って賃貸契約を解約するものではありません。; 原則として、最初に相互の同意により賃貸借契約の終了を試みるのは家主の責任です。 それがうまくいかず、テナントが解約に同意しない場合、家主の解約は実際には賃貸契約を解約しません。 これは、賃貸契約は通常通り継続し、家主は賃貸契約の終了について地方裁判所に法的請求を提出しなければならないことを意味します。 その場合、家主の解雇請求について裁判所が取消不能の決定を下すまで、賃貸契約は終了しません。
- オランダ民法第7条第271条に照らして、家主は解雇の理由を述べなければなりません。; 家主が賃貸契約を終了する場合は、前述の民法の条項に従わなければなりません。 通知期間に加えて、終了の理由は、この文脈における重要な形式です。 したがって、家主は、オランダ民法第7条第274項第1項に記載されているように、解雇通知の中で解雇の理由のXNUMXつを述べなければなりません。
- テナントは良いテナントのように振る舞っていません
- 一定期間の家賃に関するものです
- 家主は自分の使用のために緊急に賃貸料を必要としています
- テナントは、新しい賃貸契約を締結するための合理的な申し出に同意しません
- 家主は、有効なゾーニング計画に従って、賃貸された土地利用を実現したいと考えています。
- 賃貸借の終了時の家主の利益は、賃貸借の継続時のテナントの利益を上回ります（家主の賃貸の場合）
- リースは、オランダ民法第7条：274段落1に記載されている理由で裁判官のみが終了することができます。; 前述の理由は網羅的です。つまり、裁判所で法的手続きが行われた場合、他の理由で賃貸契約を終了することはできません。 上記の理由のいずれかが発生した場合、裁判所はテナントの解約請求も認めなければなりません。 したがって、その場合、（さらに）関心を評価する余地はありません。 ただし、緊急の個人使用の終了理由については、この点については例外が適用されます。 請求が許可された場合、裁判所は立ち退きの時期も決定します。 ただし、家主の解約請求が却下された場合、当該賃貸借はXNUMX年間再度解約することはできません。
賃貸市場運動法
以前は、家賃の保護は実際には多くの批判の対象でした。家賃の保護は行き過ぎであり、家賃の保護がそれほど厳しくない場合は家を借りたいと思う住宅所有者が増えました。 立法者はこの批判に敏感であることが証明されました。 このため、国会議員は1年2016月XNUMX日の時点で、この法律、賃貸市場移転法を導入することを選択しました。 この新しい法律により、テナントの保護はより厳しくなりました。 この法律の文脈では、これらは最も重要な変更です。
- XNUMX年以内の自立生活空間に関する賃貸借契約およびXNUMX年以下の非自立生活空間に関する賃貸借契約については、家主が家賃保護なしで賃貸することが可能になりました。 これは、賃貸契約が合意された期間の後に法律の運用によって終了し、以前のように家主によって終了される必要がないことを意味します。
- また、対象グループ契約の導入により、家主が学生など特定の対象グループ向け住宅の賃貸借契約を解除しやすくなりました。 テナントが特定の対象グループに属さなくなり、例えば学生とはみなされなくなった場合、家主は緊急の個人利用を理由に、より簡単かつ迅速に解約を進めることができます。
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