あなたの権利は何ですか?
すべてのテナントには、生活を楽しむ権利と賃貸料の保護というXNUMXつの重要な権利があります。 に関連してテナントの最初の権利について話し合った場所 家主の義務、テナントのXNUMX番目の権利は別のブログに来ました 家賃保護.
そのため、このブログでは、もう一つの興味深い質問について議論します。借主は他にどのような権利を持っているのでしょうか。居住享受権と家賃保護権は、借主が家主に対して持つ唯一の権利ではありません。たとえば、借主は、家賃を超過しない不動産の譲渡や転貸に関しても、いくつかの権利を有します。このブログでは、両方の権利について順に説明します。
物件の譲渡は家賃を超えません
住宅および商業スペースのテナントに適用されるオランダ民法第1条第7項の第226項は、次のように述べています。
「家主による賃貸借契約に関連する物件の譲渡（…）は、家主の権利と義務を賃貸借契約から取得者に譲渡します。に設立された地域オフィスに加えて、さらにローカルカスタマーサポートを提供できるようになります。」
この条項は、借主にとって、まず第一に、賃貸物件の所有権が、例えば貸主から他者への売却によって移転しても、賃貸契約は終了しないことを意味します。さらに、借主は、貸主の法的承継人が貸主の権利と義務を引き継ぐため、貸主の法的承継人に対して請求権を主張することができます。借主が正確にどの請求権を持つかという問題については、まず貸主の法的承継人にどの権利と義務が引き継がれるかを明確にすることが重要です。
民法第3条第7項第226項によれば、これらは特に、借主が支払うべき対価、すなわち家賃に対する賃貸物件の使用に直接関係する家主の権利と義務です。つまり、借主が家主の法定相続人に対して申し立てることができる請求は、原則として、家主のXNUMXつの最も重要な権利、すなわち生活享受権と家賃保護権に関係します。
しかし、多くの場合、借主と貸主は賃貸契約書の中で他の内容についても合意し、それを条項に記録します。よくある例としては、借主の先買権に関する条項があります。この条項は借主に引渡しの権利を与えるものではありませんが、貸主が申し出る義務を暗示しています。貸主は、賃貸物件を別の法的承継人に売却する前に、まず借主に売却を申し出なければなりません。
次の家主も借主に対してこの条項に拘束されるのでしょうか？ 法律、これは当てはまりません。これは、借主の先買権が賃料に直接関係しないことを規定しているため、賃貸物件の購入権に関する条項は、家主の法的承継人に引き継がれません。これは、借主からの購入オプションに関するものであり、家主に定期的に支払われる金額に最終的な取得に対する補償の要素も含まれている場合にのみ異なります。
又貸し
さらに、民法第7条第227条は、テナントの権利に関して次のように述べています。
「テナントは、賃貸人が他の人の使用に合理的な異議を唱えると想定しなければならない場合を除き、使用中の賃貸物件の全部または一部を他の人に譲渡する権限があります。」
一般的に、この条項から、借主は賃貸物件の全部または一部を他人に転貸する権利を有することは明らかです。ただし、民法第 7 条 227 項の後半を考慮すると、貸主が転貸に反対すると思われる理由がある場合、借主は転貸を進めることはできません。賃貸契約に転貸禁止条項が含まれている場合など、貸主の反対が明らかな場合もあります。その場合、借主による転貸は許可されません。
それでも借主がこのような行為をした場合、罰金が課せられる可能性があります。この罰金は賃貸契約書の転貸禁止条項と関連づけられ、上限額が定められていなければなりません。たとえば、Air B&B の部屋を転貸することは賃貸契約書でこのように禁止できますが、実際にそうなってしまうことも少なくありません。
この文脈では、民法第7条第244項も居住空間の転貸に関して重要であり、居住空間の借主は居住空間全体を貸し出すことはできないと規定しています。これは、部屋など居住空間の一部には適用されません。言い換えれば、借主は原則として居住空間の一部を他人に転貸することは自由です。
原則として、転借人も賃貸物件に留まる権利を有します。これは、借主が自ら賃貸物件を退去しなければならない場合にも適用されます。結局のところ、オランダ民法第 7 条 269 項は、主たる賃貸契約が終了した場合でも、家主は法律の規定により転貸を継続すると規定しています。ただし、この条項の目的上、以下の条件を満たす必要があります。
- 自立生活空間。 言い換えれば、独自のアクセスと、キッチンやバスルームなどの独自の基本的な設備を備えたリビングスペースです。 したがって、部屋だけが独立した生活空間とは見なされません。
- サブリース契約。 民法第7条201に記載されている、賃貸契約の要件を満たすテナントとサブテナントの間の契約であること。
- 賃貸借契約は居住空間の賃貸に関係します。 言い換えれば、テナントと家主の間の主な賃貸契約は、法的な居住空間の規定が適用される空間の賃貸と賃貸に関連している必要があります。
上記の規定が遵守されない場合でも、テナントと家主との間の主な賃貸契約が終了した後も、サブテナントは家主から賃貸物件に留まる権利を主張する権利または権利を有していないため、立ち退きも行われます。彼にとって避けられない。 サブテナントが条件を満たしている場合、家主はサブレットの終了とレットの避難をもたらすために、XNUMXか月後にサブテナントに対して訴訟を起こすことができるという事実を考慮に入れる必要があります。
居住スペースと同様に、商業スペースも借主が転貸することができます。しかし、借主が転貸を許可されていなかったり、賃貸物件を明け渡さなければならない場合、転借人は地主とどのような関係にあるのでしょうか。2003 年には明確な区別がありました。転借人は借主と法的な関係しかなかったため、地主は転借人とは何の関係もありませんでした。その結果、転借人は地主に対して何の権利も請求権もありませんでした。
その後、この点に関して法律が改正され、借主と貸主との間の主たる賃貸借契約が終了した場合、借主は、例えば、転借人を貸主との訴訟に参加させるなどして、転借人の利益と立場に配慮しなければならないと規定されました。しかし、訴訟後も主たる賃貸借契約が終了した場合、転借人の権利も終了します。
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