オランダのホリデーパークで別荘を購入することは、通常の住宅購入とは異なります。別荘の利用方法を決定する規則は3つに分かれています。公証証書に記載された所有権、購入時に同意するパークの規則、そして自治体の環境計画（omgevingsplan）です。ほとんどのパークでは、この計画によって別荘はレクリエーション用地として指定され、永住が禁止されています。この計画は、売主、不動産業者、パーク運営者の言うことや、近隣住民の居住期間よりも優先されます。
この記事では、実際に購入する物件の内容、公園の規則で課される可能性のある事項、自治体が永住権に対して措置を講じる場合、そして契約前に取得すべき書類について説明します。この記事は、外国人を含む個人購入者を対象としており、オランダの法律のみを扱っています。
実際に購入しているもの
通常の住宅購入では、建物は土地の一部を構成するため（民法第5条20項）、土地とその上のすべてのものを取得します。しかし、ホリデーパークでは例外です。ホリデーパークには3種類の建物が存在し、どの建物が自分の区画に適用されるかは、パンフレットではなく、公証証書と土地登記簿の記載によって確認できます。
- 完全所有権（固有性). 土地とシャレーの両方を所有することになります。これは最も有利な立場であり、資金調達や転売も容易ですが、公園の規則や環境計画から免除されるわけではありません。
- 長期リース（エアフパハト). 運営者は土地を所有し、年間地代と引き換えに、土地を所有し使用する権利をあなたに付与します（民法第5条85項）。カノン長期リースには、契約期間、使用条件、および契約内容の見直しに関する仕組みがあり、それらの条件はあなたから購入するすべての人を拘束します。
- 表面の権利（オプシュタルレヒト). シャレーの所有権はあなたにありますが、その下の土地の所有権は別の当事者にあります（民法第5条101項）。この権利がなければ、土地所有者は付合の規則に従ってあなたのシャレーの所有権を取得することになります。公園においては、地上権は長期賃貸借契約または区画賃貸借契約に付随する従属的な権利であることが多く、つまり、その権利が終了すると地上権も終了します。
売買契約書の内容だけでなく、契約書およびそれに付随する一般条件も必ずお読みください。購入物件の価値を左右するのは、残存期間、契約内容の改定方法と頻度、運営者が譲渡を拒否できるかどうか、権利終了時に建物に対して支払われる補償額（民法第5条99項）、そして権利終了の根拠（民法第5条87項）です。残存期間が短い長期リース契約や、改定条項が無期限に設定されている物件は、お買い得とは言えません。売却や資金調達の際に、必ず問題となる負債となるでしょう。
契約、クーリングオフ期間、公証人
別荘を個人で購入する人は、住宅を個人で購入する人と同じ法的保護を受ける権利がありますが、この点はしばしば見落とされています。事業や職業の過程ではなく、居住を目的とした不動産を自然人が購入する場合、その購入は両当事者が署名した証書に記録されなければならず、購入者は3日間の法定クーリングオフ期間内に理由や費用を負担することなく契約を解除することができます（民法第7条2項）。裁判所はこの制度を居住を目的とした別荘にも適用するため、公園管理事務所での口頭合意はどちらの当事者も拘束しません。
さらに、2つの保護措置を講じる価値があります。まず、通常の住宅よりも融資の前提条件が重要になります。なぜなら、別荘を融資対象とする金融機関は少なく、長期リース物件の中には融資対象外となるものもあるからです。現実的な期限を設定しましょう。また、購入を公的登記簿に登録することで（民法第7条3項）、その後の売却、差押え、売主の破産から6ヶ月間保護されます。
譲渡は公証証書によって行われ、その後土地登記所に登記されます（民法第3条89項）。所有権は登記時に移転し、支払い時には移転しません。公証人は権利関係、抵当権、差押えなどを確認します。公園の規則があなたに合っているか、環境計画があなたの意図する用途を許可しているか、あるいは条例が改正される予定があるかなどは確認しません。それらはあなた自身、またはあなたの弁護士が行うべきことです。
公園の規則と定期的な料金
ホリデーパークは管理された環境です。購入時には、パークの規則（parkreglement）に同意したことになります。通常、これは違約金条項付きの契約条項、区画に登録された定性的な義務（民法第6条252項）、または所有者組合や協同組合への強制加入によって行われます。どの仕組みが用いられているかを確認してください。なぜなら、規則があなたに拘束力を持つかどうか、またあなたの同意なしに規則が変更される可能性があるかどうかは、その仕組みによって決まるからです。
規則には、シャレーの外観や最大サイズ、駐車・植栽・建築可能なもの、賃貸の可否と方法、施設の利用資格者、そして料金を支払わない場合の措置などが規定されているのが一般的です。規則がどのように、そしてどの程度の多数決で改正されるのかを具体的に確認してください。総会や運営者が一方的に規則を改正できるという条項に署名したオーナーは、常に変化する標的を購入したことになります。
公園維持費とは別に、道路、照明、水道、緑地、受付、共用施設のための年間公園維持費があります。これは義務的な支払いであり、公的機関ではなく運営者または協会によって設定され、急激に上昇する可能性があります。過去5年間の金額、その設定基準、積立金、維持管理計画について問い合わせてください。老朽化した施設があり、積立金がない公園は、いずれ請求書が届くのを待っているようなものです。
物件を賃貸に出す
シャレーを貸し出すことができるかどうかは、まず公園の規則によって決まり、その後で初めて他の要素によって決まります。一般的な規則は3つあります。公園の静穏を保つため、貸し出しは一切禁止されているもの。貸し出しは必須だが、手数料を受け取り、予約状況を管理する運営会社を通してのみ可能。または、最低利用期間と宿泊客の種類に関する条件付きで、貸し出しは無料。この3つの規則の間には大きな商業的な違いがあり、契約締結後にこの条項を交渉することはほとんど不可能です。
自治体はさらに規制を加えることができます。一部の自治体は休暇用賃貸物件を規制しており、環境計画自体が宿泊日数を制限したり、物件をレクリエーション用途に維持することを義務付けたりする場合があります。公園が強制的な賃貸プールを運営している場合は、売買契約書と同様に、利用契約書を注意深く読んでください。契約期間、解約予告期間、保証収益（ある場合）、運営者が交代または倒産した場合の予約の扱いなどを確認してください。
永住権と環境計画
これは購入者にとって最も大きな損失となる落とし穴です。2024年1月1日に環境計画法（Omgevingswet）が施行されて以来、すべての区画の利用は自治体の環境計画によって規制されています。各自治体は現在、以前のゾーニング計画と中央政府から移管された一連の規則を含む暫定的な環境計画を有しており、2032年1月1日までにそれを単一の新しい計画に変換する必要があるため、提示される文書はまだ古いゾーニング計画のように見えるかもしれません。ほとんどのホリデーパークは居住用ではなくレクリエーション用としての機能を有しており、そのため永住は許可されていません。
執行は自治体の執行機関の管轄事項であり、罰金支払いを伴う命令（Awb第5:31d条）または行政措置による執行命令（Awb第5:21条）を発することができる。オランダの行政判例法は、原則として執行義務に基づいており、違反を発見した機関は通常行動する義務があり、合法化が真に見込まれる場合、または執行が不均衡である場合にのみ行動を控えることができる。水道使用量、ごみ収集、郵便配達、自治体の人口記録はすべて居住の証拠として使用され、住宅ストックへの圧力により、多くの自治体は寛容から積極的な執行へと移行している。
被害の大部分は3つの信念によって引き起こされているが、そのどれも正しくない。
- その長期占領は権利を生み出す。 そうではありません。環境計画違反を合法化する規定はありません。10年間平穏が続いたとしても、11年目に自治体が取り締まりを始めれば、何の意味もありません。
- 売り手は問題ないと言った。 売主、代理人、または公園運営者の声明は、自治体を一切拘束するものではありません。それは売主に対する請求権を与える可能性はありますが、滞在許可を得るための有効な手段とは言えません。管轄当局の決定のみが有効です。
- 過去の寛容さは、許可を意味する。 取り締まりを行わないことは、将来的な権利を生み出すものではなく、政策変更や近隣住民からの苦情が1件で、その権利は消滅する可能性がある。
ただし、例外が一つあります。自治体は、個人許可証または正式な黙認決定によって、特定の人物による居住を許可することができます。これは通常、居住が地方自治体の規定で定められた期限日以前に開始された場合に限られます。このような許可は個人に紐づいており、その人物の退去時に失効し、購入者に引き継がれることはありません。売主が居住許可を得ていると言う場合は、その決定書を見せてもらい、誰の名前が記載されているかを確認してください。
所有にかかる実際のコスト
購入価格は計算の小さい方の半分です。長期リースの場合は大砲、年間公園負担金、固定資産税を含む自治体料金、賃貸の場合は観光税、保険、維持費を予算に計上してください。軽量構造のシャレーの場合、維持費はレンガ造りの家よりも平方メートル当たりで高くなるのが一般的です。資金調達はより困難です。参加する貸し手が少なく、期間が短く、融資比率が低く、レクリエーション用不動産には国の住宅ローン保証が利用できません。転売市場は住宅よりも規模が小さく、リース期間が短縮される長期リースのシャレーは、価値が上がるどころか下がる可能性があります。
セカンドハウスの税務上の扱い、および賃貸収入に関する税務上の扱いは、弁護士ではなく税理士に相談すべき事項です。弊社では、必要に応じて税理士と連携して対応いたします。税務上の取り扱いは物件の実際の用途に基づいて決定されるため、環境計画で認められていない用途で建てられた物件は、税務面でも環境面でも問題が生じる傾向があります。
署名する前に準備しておくべきこと
- 長期賃貸借契約または地上権の設定に関する公証証書。一般条件、現行の法規、および改訂メカニズムを記載。
- 当該区画に関する最新の土地登記簿謄本。抵当権、地役権、および登記された定性的義務が記載されている。
- 公園の規則全文、改正手続き、および加入予定の協会または協同組合の定款。
- 過去5年間の公園への拠出金、積立金、および維持管理計画。
- 公園が賃貸プールを運営している場合、その利用契約または賃貸契約。
- 適用される規則 環境計画 特定の区画については、売主からではなく自治体から入手し、永住権の取得に関する書面による確認書を添える。
- 構造調査、そして古いシャレーの場合は、計画および公園規則に基づいて再建または増築できる範囲の確認。
別荘の購入は、不動産取引であると同時に、都市計画法上の問題も伴うため、両者を併せて確認する必要があります。私たちは、お客様が契約を締結される前に、登記簿謄本、公園の規則、環境計画における位置づけなどを精査し、既に執行命令を受けている、あるいは公園運営者との間で紛争を抱えている所有者の方々を代理いたします。当事務所の不動産弁護士と不動産法ガイドでは、私たちの業務内容を詳しくご説明しています。
別荘購入に関するよくある質問
別荘に永住することはできますか？
ほとんどの場合、いいえ。ほとんどのホリデーパークは環境計画において「レクリエーション」と指定されており、永住は禁止されています。自治体はこの規制をますます厳しく適用しています。購入前に必ず自治体の環境計画を確認してください。たとえ他の住民が永住している場合でも、あなたが永住できるとは限りません。自治体はいつでも規制の適用を開始できます。
借地権(erfpacht)と地上権(opstalrecht)の違いは何ですか?
借地権の場合、土地の使用権に対して料金を支払います。土地自体は公園運営者の所有物です。通常は年間料金（カノン）を支払います。地上権の場合、建物（構造物）は所有しますが、その下の土地は所有しません。どちらの場合も、完全な所有権はありません。完全所有権の場合は、土地と建物の両方を所有しますが、ホリデーパークではこれは稀です。この違いは、資金調達、転売価値、そして所有者としての権利にとって非常に重要です。
別荘を貸し出すことはできますか？
これは公園の規則によって異なります。レンタルを全面的に禁止している公園もあれば、公園運営者を介したレンタルのみを許可している公園もあり、また、制限のない公園もあります。注意：レンタルが許可されている場合でも、最低レンタル期間、レンタル対象者（大人数のグループ不可など）、商業目的のレンタルの可否などに関する規則がある場合があります。必ず公園の規則全文を入手し、弁護士に確認してもらってください。
公園の利用料とは何ですか？また、料金はどれくらいですか？
公園利用料は、公園やプール、遊び場、道路、造園などの共用施設の維持管理にかかる年間費用です。金額は公園によって大きく異なり、年間数百ユーロから数千ユーロに及ぶ場合もあります。これらの費用は義務付けられており、多くの場合、賃貸借契約とは別になっています。必ず現在の公園利用料と過去の値上げ状況を確認してください。公園によっては、毎年大幅に値上げしているところもあります。
別荘を購入するための住宅ローンは組めますか？
いくつかの要因によって異なります。すべての銀行が別荘向けの住宅ローンを提供しているわけではなく、条件は通常の住宅よりも厳しい場合が多いです。銀行によっては、より高い金利や低いLTV（ローン対価値比率）を適用する場合もあります。借地権や地上権（完全な所有権がない）がある場合、融資はさらに困難になる可能性があります。融資が可能かどうか、またどのような条件で融資が受けられるか、事前に複数の銀行に確認してください。通常の住宅ローンと同じ条件が適用されるとは限りません。
結局、別荘に永住することになったらどうなりますか？
自治体は強制措置を取ることができます。これは警告から始まり、罰金（dwangsommen）の支払い、そして最終的には強制退去へとエスカレートする可能性があります。オランダの行政判例法は原則として執行義務に基づいており、禁止事項を知らなかったことは弁護の理由にはなりません。自治体が以前に規則を執行していなかったことや、他の人がそこに永住していたという事実から権利を主張することはできません。住宅不足と不法占拠の問題により、執行はますます厳しくなっています。
後から公園の規則を変更したり、参加を取りやめたりすることはできますか？
いいえ、公園の規則は購入契約の拘束力のある部分です。購入時に同意することになります。規則は公園運営者が変更する場合のみ変更でき、多くの場合、一定数の所有者の同意が必要です。個人所有者として、規則を無視することはできません。違反した場合、罰金が科せられたり、使用権が取り消されたりすることもあります。署名する前に、規則をよくお読みください。
別荘を購入すると、税制上のメリットはありますか？
一般的には、いいえ。別荘は通常、税務上はセカンドハウスとみなされ、「ボックス3」（資産／貯蓄）に分類されます。資産のみなし収益に対して税金を支払います。別荘を商業的に賃貸する場合、その収入は賃貸活動の規模に応じて、ボックス1（仕事と家からの収入）またはボックス3に分類されます。主な居住地の場合のような住宅ローン利子控除はありません。購入前に必ず税務相談を行ってください。
環境計画（omgevingsplan）では、何をチェックすればよいですか？
自治体から該当区画の最新の環境計画書を請求してください。特に以下の点に注意してください。
別荘を後から改築したり増築したりすることはできますか？
これは、（1）自治体の環境計画、（2）公園の規則、（3）所有形態という3つの要素によって決まります。賃貸借契約や土地利用権の場合、公園管理者の許可が必要になることがよくあります。公園の規則には、建築様式、最大面積、改修の種類などに関する厳しい規定がある場合があります。改修に環境許可が必要な場合は、自治体から許可を得る必要もあります。自由に建築できると思い込まず、事前にこれら3つの要素すべてを確認してください。
もしそのホリデーパークが倒産したらどうなるのでしょうか？
これは所有権の構造に大きく依存します。土地と家屋を完全に所有している場合、運営者が倒産しても所有者は変わりません。借地権や地上権の場合は状況がより複雑になります。権利は保持されますが、管理者が賃貸借契約の解除や条件の変更を試みる可能性があります。実際には、公園は倒産後に別の運営者に引き継がれることがよくあります。しかし、倒産の際にあなたを保護する条項を契約に盛り込み、運営者の財務状況を確認することが賢明です。
購入手続きに公証人が必要ですか？
はい、通常の住宅と同様に、オランダでは公証人による所有権移転が義務付けられています。公証人は所有権移転を確認し、土地登記簿（Kadaster）への登録を保証し、物件に対する抵当権や差押えがないかを確認します。ただし、公証人は公園の規則が妥当かどうか、または永住が許可されているかどうかを自動的に確認するわけではありません。それについては、ご自身で（または弁護士を通じて）確認する必要があります。公証人は中立的な立場で行動し、主に法的手続きを保護する役割を担っており、あなたの特定の利益を自動的に保護するわけではありません。
別荘は後で簡単に売却できますか？
別荘の流動性は一般的に一般住宅よりも低く、市場規模が小さい理由は以下の通りです。
別荘とセカンドハウスの違いは何ですか？
レクリエーション用住宅（recreatiewoning）は、レクリエーション目的での使用を目的とした住宅で、レクリエーション用地として指定された土地に建てられます。永住は認められていません。セカンドハウスとは、住宅用地として指定された通常の住宅を、別の住居として使用するものです。セカンドハウスには永住できますが、主たる住居ではないため、税金はボックス3で納付します。法律上、レクリエーション用住宅を永住目的で「セカンドハウス」として使用することはできません。たとえ外観が通常の住宅のように見えてもです。
注意すべき隠れた費用はありますか？
はい、いくつかあります:
私は融資条件条項を盛り込む権利がありますか？
はい、通常の住宅と同様に、融資に関する明確な条件を付した売買契約書を作成することができます。別荘の場合は融資が複雑な場合があるので、この点は特に重要です。条件は十分に広範囲に規定され、十分な期間が与えられていることを確認してください。売主の中には、別荘の場合このような条件を嫌う人もいます。売主が拒否した場合は、特に注意し、署名する前に融資の手配が完了していることを確認してください。
その家を市役所に私の主要居住地として登録することはできますか？
試してみることはできますが、環境計画で永住が禁止されている場合、主要居住地として登録しても、そこに滞在する権利に関して法的効力はありません。自治体は登録を拒否するか、登録後に不法占拠として強制執行を開始する可能性があります。どこかに登録されているからといって、そこに永住することが法的に認められているわけではありません。必ず環境計画を確認してください。
売買契約書には何が記載されていなければならないか？
標準的な要素に加えて、次の点に特に注意してください。
外国人購入者向けの特別な規則はありますか？
購入手続きは居住者と非居住者でほぼ同じです。ただし、注意すべき点がいくつかあります。
弁護士に依頼すべきタイミングはいつですか？
できれば購入契約書に署名する前に。弁護士は以下のことができます。
- 公園の規制に不合理な条項がないか評価します。
- 環境計画を確認してください。
- 所有権証書（借地権/地上権条件）を分析します。
- 購入契約書を作成または確認します。
- より良い条件を交渉してください。
- 気づかないかもしれないリスクについて警告します。
弁護士費用（通常1,500～3,000ユーロ）は、誤った購入のリスクに比べればごくわずかです。弁護士費用は、より高額なトラブルから身を守る保険のようなものだと考えてください。
