外国人がオランダで家を購入する

オランダで住宅を購入するには、入札、売買契約書、法定のクーリングオフ期間、前提条件、手付金、そして土地登記所に登録された公証人による譲渡証書といった、定められた法的​​手続きがあります。外国人向けの不動産業者からのアドバイスは、価格に重点が置かれることが多いですが、この記事では、法的手続き、つまり、いつから拘束されるのか、そしてどのような場合に契約を解除できるのかを解説します。これは法的ガイダンスであり、金融​​アドバイスではありません。

外国人はオランダで家を購入できますか？

はい。オランダの居住用不動産の所有権には国籍制限はありません。登記名義人になるために、オランダ国民、EU市民、またはオランダ居住者である必要はありません。許可証も最低居住期間もありません。土地登記所（Kadaster）は、所有者のパスポートに関係なく、すべての区画の所有者を記録します。

2つの点が、実際には存在しない禁止事項と誤解されがちです。まず、所有権は移民ステータスではありません。購入しても居住権は得られず、不定滞在者であっても不動産を所有することは可能です。次に、一部の自治体は外国人ではなく、賃貸目的の不動産購入を制限しています。 2022年1月1日から施行されている「opkoopbescherming（購入保護）」制度では、自治体は、購入後一定期間、許可なく低価格または中価格の住宅を賃貸に出すことを許可しない地域を指定することができます。これは、住宅の利用方法に関するものであり、所有者の身分に関するものではありません。

入札前に準備しておくべきこと

市民サービス番号（BSN）

BSN（オランダの個人記録データベースに登録されている人全員に自動的に発行される番号）があります。非居住者は、非居住者記録データベースに登録することで取得できます。所有権はBSNの保有に依存しませんが、公証人が提出する譲渡税申告書にはBSNが必要であり、銀行はそれを要求します。

オランダの銀行口座

法律で義務付けられているわけではありませんが、用意しておくと良いでしょう。料金と手数料は公証人の顧客口座（derdengeldenrekening）に振り込まれますが、海外口座からの支払いは時間がかかり、マネーロンダリング対策チェックで保留されることが多くなります。送金当日の朝までに資金が決済されていない場合は、送金は停止されます。

住宅ローン貸付業者が法的に要求する事項

• オランダの抵当権は、譲渡と同じ日に作成され、同じ登記簿に登録される、別の公証証書によって設定される物権である。
• 貸し手の 拘束力のある書面による申し出 融資条件は、まさにこの点に連動させるべきです。仮の提示は正式なオファーではなく、それを鵜呑みにすると、購入者が手付金を失う最も一般的なケースです。
• 結婚している場合、または登録パートナーシップを結んでいる場合は、通常、配偶者が当事者となるか、同意する必要があります。外国の夫婦財産制度はこれを複雑にするため、早めに公証人に相談してください。

不動産業者：誰が誰のために働くのか

外国人購入者が最も陥りやすいのはまさにこの点です。物件を案内し、質問に答え、売買契約書を作成する仲介業者は、売主から依頼を受け、報酬を受け取り、売主の利益のために行動する売主代理人（verkoopmakelaar）です。内覧時にどのような発言をしても、その事実は変わりません。彼は中立的な立場ではなく、あなたの助言者でもありません。価格交渉をしたり、あなたが主張すべき条件について助言したりする義務は一切負っていません。

購入代理人（aankoopmakelaar ）は、査定、入札、所有者組合や調査の確認、調査義務の履行支援など、お客様からの指示に基づいて業務を行います。主要な不動産業者協会の専門規則では、同一取引において一人の代理人が両当事者の代理を務めることは認められていません。

入札、そしてそれがまだあなたを拘束しない理由

提示価格は交渉の誘いであり、オファーではありません。売主は最高額の入札を拒否したり、より低い価格でより良い条件を受け入れたり、他の場所で売却したりすることができます。関心が高い場合は、非公開入札（inschrijving）となる場合があり、その場合でも売主が最終的な決定権を持ちます。

最も重要な法的ポイントは以下のとおりです。買主が事業または職業の過程で行動していない個人であり、かつ物件が居住目的である場合、売買契約は書面で締結されなければなりません（民法第7条2項）。両当事者が契約書に署名するまでは、拘束力のある売買は成立しません。電話、電子メール、または握手による入札は、あなたを拘束するものではありません。

その裏返しとして、厄介な問題があります。それは、売主も拘束されないということです。署名するまでは、売主はより高い入札を受け入れる可能性があり、買主には何の権利もありません。「私たちのオファーが受け入れられた」ということは、家が自分のものになったという意味だと考えて、それに合わせて引っ越しの手配をする買主は、危険にさらされます。速やかに書面による権利証を要求するようにしましょう。

購入証書 (koopovereenkomst)

既存の住宅のほぼすべては、不動産業者協会と消費者団体が共同で作成した標準的な売買契約書に基づいて販売されています。この契約書の使用は義務ではありませんが、逸脱する場合は検討が必要です。この契約書は意図的にバランスが取れているため、追加される条項は通常、売主に有利になります。少なくとも以下の点を確認してください。

• 地籍上の記述、および土地が所有権付きか借地権付きか。
• 動産や備品のリストがあれば、キッチンや床に関する紛争は回避できる。
• 譲渡日と入居日は異なる場合があります。
• 前提条件、その期限、およびそれらをどのように発動しなければならないか。
• 保証金または銀行保証、およびそれらをいつ提供しなければならないか。
• 追加条項：年齢条項、現状渡し条項、アスベスト条項、または売主がそこに住んだことがないことを記載した条項。
• 負担：地役権、定性的義務、および自治体による制限。

署名する前に契約書の内容を確認してください。クーリングオフ期間が終了し、条件が失効すると、その条項は単なる契約となります。

法定のクーリングオフ期間

個人が住宅を購入する場合、購入契約を解除できる3日間の法定クーリングオフ期間が設けられています（民法第7条2項）。

• 署名済みの証書、またはその写しが手渡された翌日から効力が発生します。日付入りの領収書を必ず受け取ってください。
• 3日のうち少なくとも2日は土曜日、日曜日、または公認の祝日であってはならず、そうでない場合は1日が追加される。
• 理由を説明する必要はなく、賠償金も支払われません。これは買主のみを保護するものであり、売主には同等の権利はありません。
• 書面で解散し、通知を確実にする リーチ 期間内に売主または販売代理店に送付された場合、最終日に送付されてもそれ以降に受領された場合は遅すぎます。

優先条件 (ontbindende voorwaarden)

前提条件とは、契約書に盛り込まれた交渉済みの免責条項であり、買い手にとって最も貴重な保護手段であると同時に、競争の激しい市場では真っ先に犠牲にされるものでもある。入札競争に勝つためにこれらの条件を放棄すると、資金不足の購入は、価格のおよそ10％に相当する個人債務へと変わってしまう。

融資条件

• 現実的な期限を設定しましょう。4～6週間が一般的ですが、海外からの収入や試用期間中の雇用を扱う貸し手は、より長い期間を必要とする場合があります。
• 融資額、そして可能であれば融資条件を明記してください。
• モデル証書では通常、呼び出しは 文書化された期限内に書面による通知を行い、貸し手からの拒否通知書を添付する必要があります。融資が失敗したという根拠のない陳述は、通常拒否されます。
• 期限に間に合わない場合は、書面で延長を申請してください。 期限が切れたら、売主の書面による同意を得てください。沈黙は延長とはみなされません。

構造調査条件

これにより、調査の結果、修理費用が合意済みの基準額を超えた場合に、契約を解除したり、再交渉したりすることが可能になります。ただし、基準額と、その基準額に算入される費用が明確に定められている必要があります。例えば、「緊急に必要な」修理のみを対象とする条件は、発見されたすべての欠陥を対象とする条件よりもはるかに限定的です。

国の住宅ローン保証条件

国民住宅ローン保証（Nationale Hypotheek Garantie、NHG）は、貸し手のリスクと通常は金利を軽減し、特定の状況下で借り手を残債から保護します。保証可能な最大融資額、省エネ対策にNHGを利用する場合に適用される上限額、および一時手数料は、Stichting Waarborgfonds Eigen Woningenによって毎年設定され、同財団のウェブサイトで公開されています。申請日時点の最新の数値については、貸し手にお問い合わせください。NHGは住宅ではなくローンに付随するため、NHGを利用する購入者は、単に融資を受けるだけでなく、NHGによる融資を受けることを購入条件とする必要があります。

条件が何であれ、ルールは同じだ。契約で定められた形式に従って、期限内に書面で条件を行使しなければならない。不適切な方法で行使された条件は、何の価値もない。

預金または銀行保証

契約書には通常、条件が失効した後、定められた期間内に公証人の顧客口座に保証金を入金するか、銀行保証を提供するよう求められます。NVM、VBO、VastgoedPRO、Vereniging Eigen Huisのモデル売買契約書では、保証金の額は購入価格の10%と定められています。保証は手数料を支払えば銀行が発行し、現金を拘束する必要がありません。保証金は公証人が預かり、譲渡時に価格から差し引かれます。どちらの方法も、契約不履行の場合に発生する違約金を担保するものです。期限を過ぎると契約違反となり、海外からの資金提供を受ける購入者が最も見逃しやすい期限でもあります。

調査、情報開示、そして調査するあなた自身の義務

オランダ法では、双方に義務が課せられています。売主は、契約に適合し、住居として通常使用できる状態の物件を引き渡さなければなりません（民法第7条17項）。また、買主が明示的に承諾した事項以外の特別な負担や制限を課さずに物件を譲渡しなければなりません（民法第7条15項）。さらに、売主は物件について知っていることをすべて開示しなければなりません。

それに対し、買主には調査義務があります。目視、質問、または調査依頼によって発見できたはずの欠陥は、原則として買主の責任です。売主が欠陥を知っていながら何も言わなかった場合、開示義務はより強くなりますが、その議論で勝訴できるとは考えない方が良いでしょう。代わりに、調査を依頼し、売主の質問票や環境計画書を読み、マンションの場合は管理組合の書類も確認しましょう。

2つの条項によって、リスクは買主に移転されます。築年数条項（古い住宅によく見られる条項）は、売主の責任を制限し、買主が建物の建設当時の建築基準や維持管理基準を受け入れることを定めています。ただし、その文言は重要で、中には真に経年劣化による欠陥の範囲を超えて適用されるものもあります。現状有姿条項は、法律で認められる範囲で売主の責任を免除し、物件を現状のまま売却するもので、多くの場合、売主がそこに居住したことがないことを明記する条項と組み合わされています。これらの条項のいずれかが見られる場合、物件調査はもはや任意ではなくなります。

譲渡後に欠陥が発覚した場合は、直ちに売主に書面で通知してください。民法第7条23項では、買主は欠陥を発見した時点、または合理的に発見できたはずの時点から、合理的な期間内に苦情を申し立てなければならないと規定されています。同条の2ヶ月という期間は、動産の消費者購入に適用されるものであり、住宅の購入には適用されないため、目安となる週数はありません。通知を遅らせた買主は、請求権を失います。

公証人、譲渡証書、所有権移転の瞬間

オランダの不動産は私的に譲渡することはできません。所有権は、オランダに所在する公証人が作成した公証証書による譲渡証書の作成後、土地登記所が管理する公的登記簿に登録された場合にのみ移転します（土地登記法第3条89項）。譲渡には、有効な権利証書と処分権​​限を有する売主も必要です（土地登記法第3条84項）。

あなたの保護の大部分は、公証人の業務にかかっています。

• 登記簿を調査して売主の所有権を確認し、抵当権、差押え、地役権、制限事項を特定する。この作業は契約締結日と登記後にも繰り返される。
• マネーロンダリング防止規則に基づき、お客様の身元と資金源を確認します。
• 譲渡証書を作成し、借入の場合は抵当証書も作成し、完了証明書を発行します。
• 既存の抵当権が確実に抹消されるようにし、登記が完了していることが確認された後にのみ売主に資金を支払い、譲渡税を納付します。

所有権は、登記が完了した時点で移転します。署名や支払いが完了した時点で移転するわけではありません。公証人は買主が支払うため、慣例として買主が選びます。公証人は選任すべきです。料金は公証人によって異なりますし、英語での業務に慣れている公証人を見つけると良いでしょう。

コスト

既存の住宅は通常、kosten koper (kk) で販売されます。購入者は価格に加えて移転費用を負担します。新築住宅は多くの場合vrij op naam (von) で、移転費用が含まれています。主な項目は移転税( overdrachtsbelasting ) です。4 つの制度が並行して存在します。住宅に居住し、購入価格が上限額を下回る年齢層の初めての購入者に対する 1 回限りの免除。主たる住居として自分で居住する住宅に対する軽減税率。別荘や賃貸物件など、居住しない住宅に対する高税率。その他の不動産に対する一般税率。税率、年齢層、および価格上限は Wet op belastingen van rechtsverkeer に規定されており、立法府によって年次税制パッケージで調整され、Belastingdienst によって公表されます。譲渡日時点の税額を契約日ではなく、税理士に確認してください。主たる居住地として使用されていない住宅の税率は2026年1月1日から引き下げられたため、古い概要にはより高い税額が記載されています。

また、譲渡証書や抵当証書の公証人手数料、カダスター（土地登記所）が毎年定める各証書の土地登記手数料、評価額、測量費用、NHG（住宅所有者協会）手数料、住宅ローンに関するアドバイス費用、および購入代理人手数料も予算に計上してください。

土地賃貸借契約と所有者組合

地上権（エアフパハト). 一部では Amsterdam また、他の都市では、土地そのものではなく、建物と土地の長期リース権を購入する場合があります。つまり、土地の使用権は、一定の条件と、固定または定期的に改定されるか、永久に買い取られる可能性のある地代の支払いを条件として付与されます。入札する前に、条件と改定メカニズムをよく読んでください。購入後すぐに改定期限が到来すると、費用がかさむ可能性があります。

所有者組合（Vereniging van Eigenaars、VvE）。マンションを購入するということは、マンションの所有権を購入することであり、組合への加入は自動的かつ義務的です。契約書に署名する前に、区分所有権証書、内部規則、最新の議事録、会計報告書、積立金残高、およびメンテナンス計画書を入手し、主要な修繕工事が決定済みであっても未払いになっていないか確認してください。資金不足の組合は、あなたが引き継ぐ負債となります。

売主が履行しない場合

クーリングオフ期間が経過し、条件が失効すると、契約は両当事者を拘束します。売主が合意された期日に引き渡しを拒否した場合、標準契約書には構造化された救済措置が規定されています。契約で定められた短い期間内に履行を通知する書面による不履行通知を送付し、それでも履行されない場合は、契約を解除して違約金を請求するか、履行を要求して遅延に対する日割り違約金を請求します。違約金は通常、購入価格の10%です。これが、手付金がその金額に設定されている理由です。

同じ仕組みがあなたにも不利に働きます。契約を履行できない買主は、他に履行条件が残っていない場合、違約金を支払わなければならず、公証人は手付金を保管しています。期限が迫っている兆候が見られたら、すぐに専門家のアドバイスを求めましょう。

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