外国人がオランダで家を購入する際の手順とルール

はい、外国人でもオランダで家を購入できます。国籍や居住地の要件はなく、土地登記所（Kadaster）はパスポートの種類に関係なく所有者を登録します。主な例外は、あなた自身のことではなく、その利用に関するものです。一部の自治体では、購入後の安価な住宅の賃貸を制限しており、住宅を購入しても居住権は得られません。

法的手続きは決まっています。書面による売買契約、3日間のクーリングオフ期間、融資条件、手付金、そしてカダスター（土地登記所）に登録された公証証書などです。以下では、各ステップ、拘束力のある条件とその時期、そして費用について説明します。

外国人はオランダで家を購入できますか？

はい。オランダの住宅の登記所有者になるために、オランダ国籍やEU市民権、居住許可証、最低居住期間は必要ありません。

外国人購入者に対する禁止措置と誤解されがちな規則が2つあります。まず、所有権と移民ステータスは別物です。住宅を購入したからといってオランダに居住する権利が得られるわけではなく、また、在留資格が不確かな場合でも不動産を所有することは可能です。次に、2022年から施行されている2014年住宅法（Huisvestingswet 2014）の賃貸物件保護規定（opkoopbescherming）に基づき、自治体は、購入後数年間は許可なく低価格帯または中価格帯の住宅を賃貸に出すことを許可しない地域を指定することができます。この規定は用途に関するものであり、国籍とは関係ありません。

オファーを出す前に必要なものは何ですか？

実際には、市民サービス番号（BSN）、公証人への支払いを期日通りに行える銀行口座、そして資金計画を明確に示す必要があります。これらは所有権取得の法的条件ではありませんが、これらが欠けていると譲渡が遅れたり、阻止されたりする可能性があります。

• BSN：非居住者は非居住者記録データベース（RNI）に登録することでBSNを取得できます。銀行や公証人はBSNの提示を求めます。
• 銀行口座：料金と手数料は公証人の顧客口座（derdengeldenrekening）に振り込まれます。海外からの支払いは、マネーロンダリング対策チェックのため遅延することが多く、送金予定日に入金が確認できない場合は送金が停止されます。
• 抵当権：オランダの抵当権は、譲渡と同日に署名される公証証書によって設定されます。融資条件は、暫定的な提示ではなく、拘束力のある書面によるオファーに紐づけてください。
• パートナー：結婚している場合、または登録パートナーシップを結んでいる場合は、配偶者の署名または同意が必要になる場合があります。外国の夫婦財産制度によっては手続きが複雑になる場合があるので、早めに公証人に相談してください。

不動産業者は誰のために働いているのですか？

物件を案内してくれるエージェントは通常、売主が雇い、報酬を支払う売主側のエージェントです。そのエージェントは売主の利益のために行動するため、価格や条件についてあなたにアドバイスすることはありません。

不動産購入代行業者（aankoopmakelaar）は、物件の査定、入札、所有者組合の確認、物件調査など、お客様のために様々な業務を行います。主要な不動産業者協会の規則では、同一の取引において、一人の業者が買主と売主の両方の代理を務めることは認められていません。

あなたの申し出はいつから拘束力を持つようになりますか？

売買契約書に署名した場合にのみ有効となります。オランダ民法典（Burgerlijk Wetboek、BW）第7条2項に基づき、個人による住宅購入は書面で行わなければならないため、電話、電子メール、または握手による申し出は拘束力を持ちません。

売主も同様のルールで保護されます。署名するまでは、売主はより高いオファーを受け入れることができ、買主には請求権がありません。口頭での承諾に基づいて引越し業者を手配したり、費用を発生させたりしないでください。速やかに書面による契約を求めてください。提示価格は交渉の誘いに過ぎず、非公開入札（inschrijving）では売主は自由に価格を選択できます。

売買契約書には何を含めるべきか？

既存の住宅のほとんどは、不動産業者協会と住宅所有者協会（Vereniging Eigen Huis）が作成した標準的な売買契約書（koopovereenkomst）に基づいて売買されています。この契約書の使用は義務ではなく、追加条項は通常、売主にとって有利な内容となっています。

• 地籍上の記述、および土地が所有権付きか、借地権付きか（erfpacht）か。
• 価格に含まれる動産および備品の一覧。
• 譲渡日と鍵を受け取る日は異なる場合があります。
• 条件 (ontbindende voorwaarden)、その期限、およびそれらを呼び出す方法。
• 預金または銀行保証とその支払期日。
• 追加条項：年齢条項、現状渡し条項、アスベスト条項、または売主がそこに住んだことがないという条項。
• 地役権、定性的義務、および公法上の制限。

3日間のクーリングオフ期間はどのように機能するのですか？

住宅の個人購入者は、署名済みの契約書またはその写しを受け取ってから3日以内であれば、理由を述べることなく、また補償金を支払うことなく、購入契約を解除することができる（民法第7条2項2号）。売主にはそのような権利はない。

一般期限法（Algemene termijnenwet）第2条に基づき、期間は必要に応じて延長され、少なくとも土曜日、日曜日、祝日以外の2日間が含まれるようにします。契約書を受け取ったら、日付入りの領収書を請求してください。解約通知は書面で送付し、期間内に売主または販売代理店に届くようにしてください。

どのような条件で保護されますか？

条件とは、売買契約書に定められた解約条項のことです。入札競争に勝つためにこれらの条項を放棄し、その後融資が失敗した場合、通常は購入価格の10％に相当する違約金が発生するリスクがあります。

融資条件はどのように適用されるのですか？

融資条件では、合意された期日までに合意された条件で住宅ローンを組めない場合、購入契約を解除することができます。通常は4～6週間かかりますが、海外からの収入を審査する金融機関はそれ以上の期間を要する場合があります。

契約書のひな形では、条件を行使するには、通常、貸し手からの書面による拒否通知を添えて、期限内に書面で申請する必要があります。期限に間に合わない可能性がある場合は、期限が切れる前に書面で延長を依頼し、売主の書面による同意を得てください。

調査とNHGの条件についてはどうでしょうか？

構造調査条件とは、構造調査の結果、合意された金額を超える修繕費用が判明した場合に、契約を解除または再交渉できる条項です。どの費用がその金額に含まれるのかを明確に合意しておきましょう。

国民住宅ローン保証制度（Nationale Hypotheek Garantie、NHG）は、特定の状況下で残債からあなたを守り、通常は金利を引き下げます。融資上限額と手数料は、Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen（住宅所有者協会）によって毎年設定されます。NHGを利用する場合は、単に融資を受けるだけでなく、NHGによる融資を受けることを条件に購入契約を結ぶようにしてください。

保証金はいつ支払うのですか？

契約書のひな形には、購入価格の10％に相当する手付金または銀行保証金を、合意された期間内に公証人に支払うことが義務付けられています。これは、契約不履行の場合に適用される違約金を保証するものです。

銀行保証には手数料がかかりますが、手持ちの現金はそのまま残ります。保証金は送金時に代金から差し引かれます。期限を過ぎると契約違反となり、特に海外からの購入者は期限を過ぎることが最も多いです。

売主は何を開示しなければならないのか、そしてあなたは何を調査しなければならないのか？

売主は、契約に適合し、住居として通常使用するために必要な品質を備えた住宅を引き渡さなければならない（民法第7条17項）。また、売主は、買主が明示的に同意していない特別な費用や制限を付さずに住宅を引き渡さなければならない（民法第7条15項）。

これに対し、調査を行うのはあなたの義務です。目視、質問、または調査依頼によって発見できたはずの欠陥については、一般的にあなたの責任となりますが、欠陥を知っていながら黙っていた売主は通常責任を負います。調査を依頼し、売主の質問票と環境計画書を読み、マンションの場合は管理組合の書類も確認してください。

年齢条項と現状渡し条項とはどういう意味ですか？

築年数条項とは、古い建物は現代の基準を満たしていないことを承諾することを意味します。現状渡し条項とは、住宅を現状のまま売却し、法律で認められる範囲で売主の責任を制限する条項です。どちらの条項も、調査が不可欠です。

転送後に不具合が見つかった場合はどうすればよいですか？

速やかに書面で販売者に通知してください。民法第7条23項(1)に基づき、欠陥を発見した、または発見すべきであった後、合理的な期間内に苦情を申し立てなかった場合、請求権を失います。

同条​​に規定されている2ヶ月という期間は、動産の消費者購入にのみ適用され、住宅には適用されません。適時に苦情を申し立てた後、法的請求権は2年後に時効となります（民法第7条23項2）。

いつオーナーになるのですか？

所有権は、公証人による譲渡証書がカダスター（土地登記所）の公的登記簿に登録された時点で移転します（民法第3条89項）。署名や支払いの時点で移転するわけではありません。また、譲渡には有効な権利証と、不動産を処分する権利を有する売主が必要です（民法第3条84項）。

譲渡証書は、オランダに所在する民法公証人によって作成されなければなりません。公証人は、抵当権、差押え、地役権などの登記簿を確認し、買主の身元と資金源を検証し、譲渡証書と抵当証書を作成し、売主の抵当権を弁済し、登記が問題ないことが確認された後にのみ売主に支払います。公証人への報酬は買主が支払うため、通常は買主が公証人を選びます。

家を買うにはどれくらいの費用がかかりますか？

既存の住宅は通常、購入者の販売費になります（kosten koper, kk）。新築住宅は、移転費用 (vrij op naam, von) を含めて販売されることがよくあります。最大の費用項目は、法定取引税法 (Wet op belasten van rechtsverkeer) 第 14 条に基づく譲渡税(overdrachtsbelasting) です。

初期免除は同法第15条(1)(p)に規定されており、評価額の上限は毎年1月1日に調整されます。譲渡前に、その住宅に居住する意思を文書で表明する必要があります。また、公証人費用、カダスター登録料、評価額、測量費用、NHG手数料、住宅ローンに関するアドバイス費用、購入代理人費用も予算に計上してください。

土地の賃貸借契約や所有者組合についてはどうでしょうか？

地上権付き（エアフパハト)、共通 Amsterdam建物を購入すると、通常は地代を支払うことを条件として、土地の長期使用権と建物自体を購入することになります。入札する前に、賃貸借契約の条件と改定日をよく読んでください。購入直後の改定は費用がかさむ可能性があります。

マンションを購入すると、マンションの所有権を取得することになり、自動的に所有者組合（Vereniging van Eigenaars、VvE）の会員になります。区分所有権証書、管理規約、最新の議事録、会計報告書、積立金、維持管理計画書を入手し、大規模修繕工事が決定済みだがまだ支払いが完了していないかどうかを確認してください。

売り手または買い手が契約を履行しなかった場合はどうなるでしょうか？

クーリングオフ期間と諸条件が満たされると、契約は両当事者を拘束する。モデル契約では、契約違反をした当事者はまず、履行期限が短い書面による債務不履行通知を受け取る。

相手方がそれでも履行しない場合、相手方は契約を解除して違約金（通常は価格の10％）を請求するか、履行に加えて遅延日数に応じた日割り違約金を請求することができる。同様の仕組みは、契約を履行できない買主にも適用され、その場合、公証人が手付金を保管する。

購入者として確認すべき点は何ですか？

ほとんどの問題は、契約書に署名する前に防ぐことができます。以下の点を確認してください。

• 購入契約が書面で行われ、日付入りの控えを受け取ることで、クーリングオフ期間が開始されます。
• 融資条件は、現実的な期限を設定した拘束力のある住宅ローン契約と連動していること。
• 調査結果と、年齢条項や現状渡し条項などの追加条項。
• 土地賃貸借契約条件、または所有者組合の規約。
• 保証金または銀行保証金が、期日までにあなたの口座から支払われること。
• あなたが2％の税率または新規顧客免除の対象となるかどうか。

販売者として確認すべきことは何ですか？

売主も契約に基づき法的リスクを負います。以下の点を確認してください。

• あなたが認識している欠陥、そしてそれらを書面で開示したこと。
• 地役権、制限、または料金は、買主が明示的に承諾しなければならない（民法第7条15項）。
• 購入者の条件と期限が記載されているので、売買契約が最終的に成立する時期が分かります。
• 預金または銀行保証が期日通りに届くこと。
• 譲渡日に売却代金から住宅ローンを完済できること。

オランダでの住宅購入に関して、弊社はどのようなお手伝いができますか？

当事務所の不動産弁護士は、海外の不動産売買業者にアドバイスを提供しています。当事務所では以下のことが可能です。

• 署名する前に、売買契約書とその付帯条項をよく確認してください。
• 資金調達、調査、NHGに関する条件とその期限を草案または確認する。
• 土地賃貸借契約の条件、または所有者組合の規約を確認してください。
• あなたに代わって、契約条件またはクーリングオフ権を文書で発動してください。
• 譲渡後に欠陥が生じた場合、または相手方が履行しない場合に、あなたに代わって行動します。

製品概要

• 外国人は国籍や居住地の要件なしにオランダの住宅を購入できるが、所有権は居住権を付与するものではない。
• 購入は書面で署名された時点で初めて効力を持ち（民法第7条2項）、個人購入者の場合はその後3日間のクーリングオフ期間が設けられる。
• 融資条件および調査条件は、期限内に、書面で、合意された形式で発動されなければならない。
• 公証証書がカダスターに登録されると、あなたは所有者になります（BW第3条89項）。
• 2026年の不動産譲渡税は、自己の主要居住地の場合は2%、その他の住宅の場合は8%、対象となる初回購入者の場合は0%となります。

よくある質問