離婚中に家を購入する場合：所有権は誰にあるのか、そしてどのようなリスクがあるのか​​？

はい、離婚手続き中に新しい家を購入することは可能ですが、所有権は夫婦財産制度と購入時期によって異なります。財産共有制で結婚していて、離婚申立て前に家を購入した場合、原則としてその家は共有財産となり、配偶者も所有権を共有します。一方、申立て後に購入した場合は、原則としてあなただけの所有物となります。

以下では、夫婦財産制度の仕組み、申請日がなぜ重要なのか、配偶者の同意が必要かどうか、貸し手があなたの状況をどのように評価するか、そして扶養料と税金にどのような影響があるかについて説明します。

夫婦間の財産制度は、新しい住居にどのような影響を与えますか？

離婚手続き中に購入した住宅の所有権は、夫婦財産制度によって決まります。ご自身の財産制度を知らなければ、購入による影響を評価することはできません。

共同財産制（gemeenschap van goederen）では、資産と負債は共有されます。婚前契約（huwelijkse voorwaarden）では、これを全く異なる形で取り決めることができ、契約書の正確な文言が決定的な意味を持ちます。

財産共有

2018年1月1日より前に婚前契約なしで結婚した場合、原則として財産共有制が適用されます。つまり、夫婦のどちらかが所有するほぼすべての財産が共有財産となります。同日以降に婚前契約なしで結婚した場合は、限定共有制が適用され、原則として結婚期間中に取得した財産も含まれます。いずれの場合も、結婚期間中に購入した住宅は、住宅ローン債務とともに原則として共有財産となり、たとえ登記簿にあなたの名前しか記載されていなくても、配偶者もその共有財産となります。

財産の分離

財産を完全に分離する婚前契約を結んでおけば、より大きな自由が得られます。共同住宅が存在しない場合、配偶者を共同所有者にすることなく、自分一人で家を購入することができます。

• 新しい家はあなたの私有財産です。
• あなたの配偶者は、資産価値の増減による利益を一切享受しません。
• 離婚における財産分与がより簡単になる。

注：多くの人は財産の完全な分離が実現していると考えていますが、婚前契約には限定的な共有条項や最終決済条項が含まれている場合があります。定期決済条項や最終決済条項によっては、結婚期間中に購入した住宅の価値を分担しなければならない場合もあります。必ず契約書の正確な文言を確認してください。

離婚申立書の提出日が決定的な理由は何ですか？

財産共有制の結婚の場合、離婚訴訟が裁判所に提起された時点で、何が共有財産となるかが決定されます。それ以降に取得した財産は、もはや共有財産には含まれません。

オランダ民法典（BW）第1条99項に基づき、離婚の場合、離婚申立てが提出された時点で夫婦共有財産は解消されます。この規定は2012年から適用されています。離婚を知らなかった第三者に対しては、離婚申立てが夫婦財産登録簿（huwelijksgoederenregister）に登録された場合にのみ、夫婦共有財産の解消が効力を生じます。

請願書が提出される前に

離婚訴訟が提起されるまでは、婚姻財産法に基づき、あなたは配偶者と完全に法的に拘束されます。この段階で住宅を購入することは、非常に大きな影響を及ぼす可能性があります。

• 新しい家は原則として地域社会の一部となる。
• 契約書に署名したのが誰であれ、あなたの配偶者もその権利を共有します。
• 住宅ローンは原則として共同債務であり、共同体がその債務に対して責任を負う。
• 分割においては、誰がその家を引き継ぐのか、あるいは売却されるのかを決定しなければならない。

現段階での購入に伴うリスク：

• 分割しなければならない追加資産が生まれる。
• 配偶者は、資産価値の上昇分の半分を請求できます。
• 原則として、配偶者の債権者も、この家を含む夫婦共有財産に対して請求を行うことができます。

請願書が提出された後

離婚申立書が裁判所に提出された瞬間から、共同財産は解消され、新たに取得した財産はもはや共同財産には含まれなくなります。これは状況を根本的に変えるものです。

• あなたが今購入する新築住宅は、原則としてあなた自身の所有物となります。
• あなたの配偶者はそれを共有することはありません。
• 新たに借り入れた住宅ローンは、原則としてあなた自身の負債です。
• その家は、コミュニティの区画に含まれる必要はない。

提出期限前に例外はありますか？

はい。結婚中に住宅を購入した場合でも、その購入金額の半分以上を自身の私有資産から支払えば、その住宅は夫婦共有財産とは別に所有することができます。

民法第1条95項(1)に基づき、配偶者が対価を得て取得した財産は、その対価の半分以上を配偶者自身の財産から支払った場合、共有財産から除外されます。例としては、相続した金銭や、除外条項（uitsluitingsclausule）付きの贈与として受け取った金銭、または婚前契約によって既に共有財産から除外されている金銭などが挙げられます。

• 購入価格の半分以上は、ご自身の不動産から捻出する必要があります。
• 資金の出所は、例えば銀行取引明細書や遺言書、贈与証書などで証明できなければならない。
• 住宅の所有権移転の際には、例えば公証証書などに資金の出所を記録しておくのが賢明です。そうすれば、後々資金の出所について議論する必要がなくなります。

高額の住宅ローンも必要な場合、「半分以上」の条件を満たすのは難しいことが多いです。契約書に署名する前に、必ず専門家のアドバイスを受けてください。

配偶者の同意は必要ですか？

同居していない住宅を購入する場合、配偶者の法定同意は必要ありません。ただし、婚姻関係が継続している限り、金融機関は配偶者の協力を求める場合があります。

民法第1条88項は、配偶者の同意を必要とする行為を限定的に定めており、その例として、夫婦が同居する住居または配偶者が居住する住居の売却、担保設定、賃貸、慣習を超える贈与、保証人となることなどが挙げられる。婚姻住居ではない新築住宅の抵当権設定は、この条項の適用対象外である。

しかし実際には、離婚が民事登記所に登録されていない限り、住宅ローン貸付機関は配偶者の署名、または離婚申立書が提出され登録されたことの証明を求める場合があります。これは貸付機関の条件であり、法律上の要件ではありません。配偶者が協力を拒否する場合は、貸付機関と代替となる証拠について話し合うか、離婚合意書の中でその旨を定めてください。

離婚中に住宅ローンを組むにはどうすればいいですか？

可能性はありますが、貸し手は慎重で、離婚後のあなたの経済状況について確実な情報を求めています。夫婦の住居や扶養に関する明確な合意は、通常、拘束力のある融資条件となります。

住宅ローン申請の手順：

• 自分の財政状況を把握しましょう。収入、負債、住居費、そして支払う、または受け取る予定の扶養費などをすべて書き出してください。
• 離婚合意書（草案）を作成する（実質的な協定婚姻中の住居、余剰価値や残余債務の分割、および扶養に関する取り決めを含む。
• 夫婦の住居について明確にしておきましょう。貸し手は、その住居が売却されるのか、どちらか一方が引き継ぐのか、そしてあなたが既存の住宅ローンから解放されるのかを知りたいと思っています。
• 早めに住宅ローンアドバイザーに相談し、維持費込みと維持費なしの両方で借入可能額を計算してもらいましょう。

夫婦の住居や扶養に関する明確な取り決めがない場合、貸し手は将来の費用をすべて考慮に入れたいので、拘束力のある融資提案を行わないことが多い。一部の貸し手は、離婚合意書に署名した時点で最終的なものとなる条件付きの融資提案を行う。

シナリオごとにどのような結果が予想されますか？

以下の概要は、財産共有制の結婚における主な相違点を示しています。

最も良いスタート地点は、離婚申立書が提出され、夫婦の住居、扶養、財産分与について合意した離婚合意書に署名した後で住宅を購入することです。そうすることで、貸し手は安心でき、配偶者が予期せず新しい住宅を共有する事態を防ぐことができます。

税務上の影響はどうなりますか？

購入のタイミングも税金に影響します。オランダの追加借入規則（bijleenregeling ）では、以前の住宅を売却して余剰金を得た場合、新しい住宅の購入価格からその余剰金（ eigenwoningreserve ）を差し引いた金額に対する住宅ローン利息のみを控除できます。

オランダの税務当局の例を挙げると、以前の住居に40,000万ユーロの余剰価値があり、200,000万ユーロで新しい家を購入した場合、最大160,000万ユーロのローン利息を控除できます。離婚の場合、夫婦の住居の余剰価値は分割されることが多く、計算が複雑になります。契約前に税理士に計算してもらうことをお勧めします。

どのような問題が最も頻繁に発生し、どのように解決しますか？

ほとんどの問題は、夫婦の住居、融資条件、および維持管理に関するものです。

あなたの配偶者は協力しないでしょう

配偶者が、結婚生活を送っていた家の売却、既存の住宅ローンの解除、または新しい貸し手が要求する書類の提出に協力することを拒否することがある。これは、単に気が進まないから、あるいは交渉材料を得るためである。

解決策：離婚合意書には、夫婦の住居の分割や新居の購入に関する取り決めをできるだけ早く明記しておきましょう。配偶者が住居の分割や売却に協力しない場合、離婚訴訟で裁判所が分割を決定することになります。これには時間と費用がかかるため、早めに着手することが重要です。

貸し手は追加条件を設定する

金融機関は審査が厳しい。最終的な離婚合意がない場合や、夫婦の住居に関する不確実な点がある場合、融資が滞る可能性がある。

• 離婚合意書に、夫婦それぞれが別の家を購入できる旨を明記してください。
• 手続きに時間がかかる場合は、一時的に賃貸物件を借りることを検討してください。
• 貸し手に、自己資金の増額や融資額の減額など、どのような追加担保を受け入れるか尋ねてください。

維持費および住宅費への影響

新たな住宅ローンは、あなたの返済能力や生活費の必要性に影響を与えます。オランダの裁判所が採用している生活費ガイドライン（Rapport alimentatienormen）では、住宅費予算は可処分所得の30%を固定としており、それ以上の住宅費は、それが避けられないものであり、かつあなたの意思によるものでない場合にのみ考慮されます。

高価な新築住宅を選んでも、一般的に維持費が減るわけではありませんが、経済的な余裕は確実に減ります。この点を慎重に検討しましょう。

購入を希望する配偶者として、どのような点を確認すべきでしょうか？

民法第1条99項に基づき、離婚申立書の提出日によって、共有財産制における新居があなたの単独所有物となるかどうかが決まります。売買契約書に署名する前に、以下の点を確認してください。

• 夫婦財産に関する規定を確認してください。婚前契約を結んでいる場合は、公証人から写しを取り寄せ、財産分与に関する条項を探してください。
• 離婚申立書が提出されたかどうか、また提出された場合はいつ提出されたのかを弁護士に確認してください。
• 相続または贈与されたお金で支払う場合は、銀行の明細書と遺言書または贈与証書を保管し、公証証書にその出所を記録してください（BW第1:95(1)条）。
• 住宅ローンアドバイザーに、維持費込みと維持費なしの両方で、あなたの借入可能額を計算してもらいましょう。
• 追加借入ルール（bijleenregeling税務アドバイザーによる確認済み。

配偶者として、あなたは何をチェックすべきでしょうか？

配偶者が破産申立日前に購入した住宅は、住宅ローン債務とともに共有財産となる可能性があります。以下の点を確認してください。

• 購入が離婚申立書の提出日より前か後かを確認してください。
• 売買契約書、公証証書、住宅ローン申込書を請求してください。
• 配偶者が、費用の半分以上が私費で支払われたことを証明できるかどうか確認してください。
• 新たな住宅費用が維持費の減額を主張するために用いられていないか確認してください。裁判所は、避けられない住宅費用のみを認めます。
• 配偶者の貸し手に対するいかなる声明書にも署名する前に、あなた自身の責任範囲への影響を必ず確認してください。

離婚中の住宅購入に関して、弊社はどのようなお手伝いができるでしょうか？

当事務所の離婚弁護士は、あなたまたは配偶者が以下のものを購入する前に、財産に関する問題を解決するお手伝いをいたします。

• 私たちはあなたの婚前契約書を読み、新しい家がコミュニティに属するのか、それともセトルメントに属するのかをお伝えします。
• 私たちは離婚申立書を提出し、夫婦関係が解消される日付を確定させます。
• 私たちは離婚合意書を作成します（実質的な協定貸し手が求める、夫婦の住居、維持費、新規購入に関する取り決めを含む。
• 私たちは、新しい住宅費用が維持管理に与える影響を計算します。
• 配偶者が協力しない場合は、裁判所に財産分与の決定を委ねます。

製品概要

• 離婚手続き中に新しい家を購入することは可能ですが、配偶者がその所有権を共有するかどうかは、夫婦財産制度と購入時期によって異なります。
• 財産共有制においては、離婚申立てがなされた時点で共有関係は解消される（民法第1条99項）。その日以降に購入した家は、原則としてあなただけの所有物となる。
• 自分の財産から半分以上を支払った住宅は、共同体の外に留まる（BW第1:95(1)条）。
• 夫婦で一緒に住んでいない新しい家を購入する場合、法定の配偶者の同意（民法第1条88項）は必要ありませんが、貸し手は配偶者の協力を求める場合があります。
• 契約する前に、維持費への影響と追加借入に関する規定を確認してください。

よくある質問