2人の起業家が同じ通りにあるほぼ同じ物件をほぼ同じ価格で借りることができます。しかし、彼らの法的立場や法律による保護は大きく異なる場合があります。その違いは、当事者が書面で交わした内容ではなく、物件の使用状況によって決まります。オランダの賃貸借法では、商業物件に関して2つの異なる制度が認められています。オランダ民法典第7条290項と第7条230a項です。どちらも基本的に強行法規であり、当事者が単純に逸脱することはできません。したがって、適切な制度は契約上の選択ではなく、物件の実際の使用状況から生じる法的事実となります。商業賃貸借契約を早期に理解することで、高額な損失につながるミスを避けることができます。
どちらの制度が適用されるかを知らない起業家は、通知期間を逃したり、保護権を行使できなかったり、不必要に立場を弱める契約に署名してしまうリスクがあります。この記事では、2つの制度の違いと、どちらの制度が自分の状況に適用されるかを判断する方法について説明します。
7:290の商業スペースとは何ですか？
民法第7条290項は、同法で「小売店舗」と呼ばれる商業施設のテナントを保護する。小売店舗とは、一般に開放され、消費者に商品やサービスを直接提供するために使用される商業スペースを指す。同法では、例として、商店、レストランやカフェ、テイクアウト店、一般客向けの販売エリアを持つ工芸品店、ホテルやキャンプ場などを挙げている。
特徴的な例
典型的な7:290の店舗スペースとしては、前面に販売スペースのあるパン屋、衣料品ブティック、美容院、ショールーム付きの自転車修理店、テイクアウトレストラン、ホテルなどが挙げられる。これらの共通点は、人々がその場で商品やサービスを受けるために店内に入るということである。
主な特徴：公共のアクセスと現場での供給
最も重要な基準は、2つの要素の組み合わせです。すなわち、店舗が一般に開放されていること、そして商品またはサービスの提供がその場で行われることです。したがって、店舗の裏手にある倉庫は、たとえテナントが同じであっても、7:290の規定には該当しません。店舗の上にあるオフィススペースについても同様で、そのオフィススペースが販売拠点としても機能している場合は除きます。
7:230aの商業スペースとは何ですか？
第7条230a項DCCは残余区分です。居住用ではなく、かつ第7条290項の定義に該当しないすべての商業スペースは、自動的にこの区分に該当します。これには、オフィス、倉庫、配送センター、工場、駐車場、専門家（弁護士、理学療法士、建築家など）の診療室、および一般への直接販売を行わないショールームが含まれます。
保護内容の差は大きい。7:290条の規定では借主に広範な賃貸借保護が与えられるのに対し、7:230a条の規定では立ち退きに対する保護は限定的である。後者の規定では、借主には賃貸借契約の継続を求める権利はないが、地方裁判所を通じて立ち退きを最長3年間延期することができる。
5つの実質的な違いを一覧でご紹介します
1. 借家人保護
7:290の商業スペースについては、法定の期間保護が適用されます。賃貸借契約は原則として5年間で締結され、さらに5年間延長可能です。この期間中、貸主は法定の完全な理由がある場合にのみ契約を解除できます。借主は地方裁判所を通じて延長を強制することができます。7:230aの商業スペースには、これに匹敵する期間保護はありません。賃貸借契約は当事者の合意に従って終了します。
2。 終了
7:290 商業スペースの貸主は、緊急の私的使用や継続的な劣悪な賃貸状況など、法律に列挙された理由に限り、契約を解除することができます。7:230a 商業スペースの場合、契約解除は原則として形式的な理由を必要とせず、貸主は理由を述べる必要もありません。借主は立ち退きの延期のみを要請できます。契約解除の理由に関する詳細な説明は、本シリーズの第2部をご覧ください。
3. 賃料の見直し
7:290 商業スペースの場合、合意された賃貸期間が満了した後、いずれの当事者も、過去 5 年間の当該地域の類似商業スペースの平均賃料に賃料を調整するよう地方裁判所に申し立てることができます (民法第 7:303 条)。この手続きには専門家の意見が必要です。7:230a 商業スペースの場合、この権利は存在しません。当事者は、契約で合意した内容、通常は物価指数調整条項に拘束されます。
4. 契約期間
7:290条に基づく賃貸借契約には、法定最低期間が定められており、原則として5年＋5年となっています。これより短い期間は、地方裁判所の承認を得た場合にのみ可能です。一方、7:230a条に基づく商業用不動産賃貸借契約には、法定最低期間は定められていません。当事者は、1年、3年、またはその他の任意の期間で契約を締結することができます。
5. 法律からの逸脱
7:290 商業スペースの場合、テナントに不利益となるような法定保護規定からの逸脱は、地区裁判所の承認を得た場合にのみ認められます。これは強力な保護措置です。一方、7:230a 商業スペースでは、契約の自由度がはるかに高く、当事者は合理性と公平性の範囲内で、多くの取り決めを自ら決定することができます。
疑わしいケース：複合用途および境界線上の状況
複合用途：主たる用途の判定
実際には、複合用途は頻繁に見られます。テナントは前面で店舗を経営し、建物の後方半分を倉庫として利用します。判例法では、これを主たる用途テストで解決しています。つまり、実際に優勢な用途によって適用される制度が決定されます。店舗部分が事業の中心であり、倉庫が従属的な場合、賃貸物件全体が民法第7条290項の適用対象となります。
ショールームは直接販売を行わず、ウェブショップには受け取り場所があり、自宅で練習できます。
顧客が商品を閲覧するだけでその場で購入できないショールームは、原則として第7条290項の適用範囲外となる。なぜなら、その場で直接的な供給が行われていないからである。商品受け取り場所を設けたウェブショップの場合は、状況はより複雑になる。顧客が注文品を受け取りに来るものの、その場で購入しない場合は、販売時点は存在しないことになる。自宅の一部を治療室として使用している自営業の理学療法士の自宅診療所も、通常は第7条290項の適用範囲には該当しない。
疑義が生じた場合、裁判所は最終的に、実際の使用状況と契約締結時の当事者の意思に基づいて判断を下します。契約上の分類（「これは7:290スペースではない」など）は、実際の使用状況がそれと異なる場合、裁判所を拘束するものではありません。
これはあなたの契約にどのような影響を与えるのでしょうか？
第一に、賃貸借契約書には、使用目的を慎重かつ具体的に記載してください。これにより、適用される制度に関する後々の紛争を防ぐことができます。第二に、貸主が使用するROZモデルがあなたの状況に合致しているかどうかを確認してください。7:290スペースのROZモデルは7:230aスペースのモデルとは大きく異なり、誤ったモデルを使用すると予期せぬ結果を招く可能性があります。第三に、実際の使用状況と異なる契約上の分類は、法定制度に対して拘束力はありませんが、訴訟におけるあなたの立場に影響を与える可能性があります。
署名する前に、疑問点があれば賃貸契約書を必ず確認してください。契約内容について事前に話し合っておく方が、後から裁判でどの制度が適用されるかを争うよりも簡単で費用もかかりません。
結論
7:290と7:230aの商業スペースの違いは、形式的なものではありません。それは、テナントとしての保護の程度、物件の使用期間、貸主が賃貸借契約を解除できる時期、そして賃料の見直しを要求できるかどうかを決定する重要な要素です。この制度は実際の使用状況に基づいて義務的に適用されるため、あらゆる商業賃貸借関係において最も決定的な要素の一つとなります。
の企業弁護士 Law & More お客様の賃貸借契約内容の評価、適用される制度の決定、交渉や紛争におけるお客様の立場の保護など、喜んでお手伝いさせていただきます。お気軽にお問い合わせください。初回のご相談は無料です。
よくある質問
7:290と7:230aの商業スペースの違いは何ですか？
民法第7条290項は、店舗や宿泊施設など、商品やサービスが直接提供される公共の商業施設のテナントを保護するものです。民法第7条230a項は、オフィスや倉庫など、その他のすべての商業施設に適用される残余条項です。7条290項の規定は、テナント保護を大幅に強化しています。
事務所はDCCの7:290または7:230aのどちらに該当しますか？
オフィスは原則としてDCC第7条230a項に該当します。オフィスは通常、販売拠点として一般に開放されておらず、消費者への商品やサービスの直接的な提供も行われません。したがって、オフィスのテナントは、店舗のテナントよりも賃貸借保護の度合いが低くなります。
テナントとして、どの制度が適用されるかを選択できますか？
いいえ。賃貸借制度は、賃貸物件の実際の使用状況に基づいて必然的に決定されます。当事者は契約書で特定の制度を適用することに合意できますが、実際の使用状況がそれと異なることが判明した場合、裁判所はその分類を取り消すことができます。
店舗と倉庫が一体となったスペースには、どの賃貸借制度が適用されますか？
店舗部分が主要な要素であり、倉庫部分が従属的な機能を持つ場合、オランダ民法典第7条290項は賃貸物件全体に適用されます。これは、いわゆる主たる目的の判断基準です。疑義が生じた場合は、弁護士に相談することをお勧めします。
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