オランダの商業リース：小売スペース290と商業スペース230の比較

Dutch commercial 賃貸法 has two regimes: retail, hospitality and similar premises (290 business space) enjoy strong protection on term, termination and rent, while all other business space such as offices and warehouses (230a space) has only limited protection against eviction. The exception that matters most: classification follows the use the parties agreed, not the label in the lease.

賃貸借法は、あなたと家主との関係を規定します。建物の用途は、自治体の環境計画（omgevingsplan）などの不動産および都市計画規則によって定められます。これらは同時に適用され、有効な賃貸借契約があっても、禁止されている用途が合法になるわけではありません。

あなたの事業所にはどの規制が適用されますか？

オランダ民法典（BW）第7条290項がこれを規定している。商品やサービスを直接販売するために一般に開放されたスペースがあり、小売店、レストランやカフェ、テイクアウトやデリバリーサービス、または工芸品店として使用されている施設は、ホテルやキャンプ場と同様に、290条の事業用スペースである。

オフィス、工業施設、倉庫、窓口のないショールームなど、住宅以外の建築物はすべて230aスペースに分類されます。この名称は、適用される唯一の保護条項である民法第7条230a項に由来します。そのほとんどの条項は契約に委ねられています。

テストは、賃貸借契約で合意された用途と、実際にその物件がどのように使用される予定だったかを合わせて読むことです。店舗を「オフィス」と呼ぶ条項があっても、290条の適用から外れるわけではありません。分類に関する紛争は、オランダ民事訴訟法第93条に基づき、金額に関係なくすべての賃貸借事件を審理する地方裁判所（kantonrechter）に持ち込まれます。

290平方フィートのオフィススペースの賃貸契約期間はどれくらいですか？

290条に基づく賃貸借契約は、最低5年間有効であり、その後、法律の規定によりさらに5年間延長される（民法第7条292項）。5年以上10年以下の賃貸借契約は、2回目の延長により合計10年間となる。

いずれの当事者も、最初の期間または2番目の期間の終了時にのみ、執行官による通知または書留郵便により、少なくとも1年間の予告をもって賃貸借契約を終了させることができる（民法第7条293項）。賃貸人の通知には理由を明記しなければならず、理由が明記されていない場合は無効となる（民法第7条294項）。

借主が6週間以内に書面で同意しない場合、賃貸借契約は、貸主の契約解除請求について裁判所が判決を下すまで継続する（民法第7条295項）。最初の5年間は、裁判所は、借主の経営不振または貸主の自己使用の緊急の必要性がある場合に限り、賃貸借契約を解除することができる（民法第7条296項(1)）。10年後は、裁判所は双方の利益を考慮する。

2年以下の賃貸借契約は、この保護の対象外となる（民法第7条301項）。借主が2年以上滞在した場合、法律上5年間の賃貸借契約が成立し、既に経過した2年間がそれに算入される。

当事者は290条の規定から逸脱できるのか？

借主にとって不利にならないようにする。ただし、裁判所が事前に当該逸脱条項を承認した場合を除く（民法第7条291項）。承認がない場合、借主は当該条項の無効を求めることができる。

裁判所は、借主の法的権利に重大な影響を与えない場合、または借主の立場が貸主と比較して保護を必要としない場合に限り、例外を承認します。承認は、条項の正確な文言を記載した申立書によって求められます。

290号室のビジネススペースの賃料はどのように見直されますか？

両当事者は、裁判所に対し、賃料を当該地域の同等の商業施設の賃料水準に設定するよう求めることができる（民法第7条303項）。定期賃貸借契約の場合は、合意された期間が終了した後にこれが可能となる。それ以外の場合は、前回の賃料設定から少なくとも5年が経過している必要がある。

裁判所は、訴訟提起前の5年間における同等物件の平均賃料をインフレ調整した額を基準とする。オランダ統計局（CBS）が発表する消費者物価指数（CPI）に基づく年次指数化条項は一般的であり、この基準と併せて適用される。

230a条に基づく賃貸物件のテナントはどのような保護を受けることができますか？

立ち退きに対する保護のみを提供する。賃貸借契約が終了した後、借主は裁判所に退去期限の延長を求めることはできるが、契約の終了を阻止することはできない。

退去請求は、家主が退去を求める書面による通知を行った日から2か月以内に提出しなければならない（民法第7条230a(1)）。提出すると、裁判所の決定が下されるまで退去義務は停止される。裁判所は、賃貸借契約終了後最長1年間の延長を認めることができ、借主はさらに2回まで、それぞれ最長1年間の延長を請求することができる（民法第7条230a(5)）。

裁判所は、賃借人が退去することで、賃貸人が継続して使用することで被る利益よりも、賃借人の利益が著しく損なわれる場合に限り、この請求を認める。賃借人が自ら通知した場合、明示的に解約に同意した場合、または契約違反により退去を命じられた場合には、この保護は適用されない（民法第7条230a(2)）。

固定期間の賃貸借契約（230a条に基づくもの）は、契約期間満了時に自動的に終了します（民法第7条228項(1)）。期間の定めのない賃貸借契約は、通知によって終了します。民法第7条228項(2)に基づき、通知は賃料支払期日を定め、少なくとも1ヶ月前の予告期間を設けて行わなければなりません。

建物が売却された場合、リース契約はどうなりますか？

賃貸借契約は継続する。民法第7条226項によれば、賃貸人の権利義務は物件の譲渡時に買主に移転し、売却によって賃貸借契約が解除されることはない。

買主は、賃料と引き換えに物件を使用することに直接関連する賃貸借契約条件のみに拘束されます。購入オプションなどの付随的な取り決めは、買主を拘束しません。建物に関しては、この規則は強制適用されます（民法第7条226項(4)）。したがって、再開発を希望する新たな所有者は、上記の法定解除手続きに従わなければなりません。

都市計画や不動産に関する規則は、賃貸契約にどのような影響を与えますか？

環境計画法（Omgevingswet）に基づく自治体の環境計画（omgevingsplan）は、建物内で許可される活動を規定するものであり、賃貸契約によってこれを覆すことはできません。

署名する前に、計画されている用途が環境計画に適合しているか、また、改築や用途変更に環境許可（omgevingsvergunning）が必要かどうかを確認してください。許可が却下された場合のリスクは誰が負うのかも確認してください。歴史的建造物（monumenten）や汚染された土地については、追加の許可要件があります。

不動産法（BW第5巻）は、土地と建物の所有者、そして使用制限付きの地上権（erfpacht）または地上使用権（opstalrecht）の有無を決定します。地上権契約で許可されていても、契約条件で禁止されている活動は事業の妨げとなる可能性があります。契約を締結する前に、土地登記簿（Kadaster）を確認してください。

紛争は、改築や再開発の際に最も頻繁に発生します。賃貸借契約書にはテナントが変更できる内容が記載されていますが、許可規則には変更自体が許可されるかどうかが規定されています。賃貸借契約書には、許可申請者、費用負担者、そして契約終了時の改築の扱いについて明記しておきましょう。

テナントとして確認すべきことは何ですか？

ほとんどの問題は契約前に回避できます。以下を確認してください。

• 合意された用途を考慮すると、その物件が290条に基づく事業用スペースか230条に基づくスペースかは関係ありません。
• 環境計画において、この住所での活動が許可されているかどうか。
• 条項が、BW第7条291項に基づき裁判所の承認なしに290の規則から逸脱しているかどうか。
• 契約期間、解約予告期間、および賃料指数連動条項。
• 維持管理、改修、許可に関する責任は誰が負うのか、また退去時に何を原状回復しなければならないのか。
• 230aスペースの場合：退去を求める書面による通知後、延長を申請できる期限は2ヶ月です。

家主として確認すべきことは何ですか？

賃貸契約の終了または変更に関する選択肢は、制度によって異なります。以下をご確認ください。

• 合意された用途と実際の建物のレイアウトに基づいて、どの制度が適用されるかが決定されます。
• 290条に基づく賃貸借契約における例外条項は、契約開始前に裁判所の承認を必要とするか。
• 第1期および第2期の終了日、ならびに290件のリース契約における1年間の解約予告期間。
• 解雇通知には解雇理由を記載しなければならない（民事訴訟法第7条294項）。
• 裁判所に賃料の見直しを求めることができるのは、BW第7:303条に基づきます。
• 賃貸物件を購入する場合、BW第7:226条に基づき、どの賃貸条件があなたに引き継がれますか。

商業用リースに関して、弊社はどのようなお手伝いができますか？

当事務所の賃貸借専門弁護士は、テナント、家主、投資家に対し、商業用賃貸借契約に関するアドバイスを提供します。

• 私たちは賃貸借契約書の草案を精査し、どの制度が適用されるか、どの条項にリスクがあるかをお伝えします。
• お客様のご希望の用途について、環境計画と許可状況を確認いたします。
• 私たちは、BW第7:291条に基づく逸脱条項について裁判所の承認を求めます。
• 私たちは、解雇理由を明記した解雇通知書を作成または評価します。
• 私たちは、230aスペースの退去期間延長の申請を提出または反対します。
• お客様が購入を検討されている建物の賃貸契約内容を精査いたします。

製品概要

• 小売店および宿泊施設（290の事業スペース）の契約期間は5年＋5年で、解約事由は限定されており、賃料は裁判所による見直しが可能です。
• その他の事業用スペース（230aスペース）は、立ち退きに対する保護のみを有し、その期間は最長1年間で、2回まで延長可能です。
• 借主にとって不利となる290条の規則からの逸脱は、裁判所の承認を必要とする（民法第7条291項）。
• 建物の売却は賃貸借契約を終了させない（民法第7条226項）。
• 賃貸契約の内容に関わらず、建物の用途は都市計画規則によって決定される。

よくある質問