法律で劣悪な労働とみなされるもの
小さな欠陥と深刻な欠陥を区別する
すべての欠陥が同じ結果をもたらすわけではありません。重要なのは、外観上の問題か構造上の問題かという区別ではなく、その欠陥が、あなたが用いるであろう修復措置を正当化するほど重大なものかどうかです。- 軽微な欠点： 塗料の垂れ、タイルのずれ、縁の仕上げ不良などは、修理を求める権利、および修理が行われない場合は価格の比例的な減額を求める権利を与えるものであり、契約全体の解除を求めるものではない。
- 重大な欠点： 雨漏りする屋根、適用基準を満たさない電気工事、耐荷重不足の床、建築基準に準拠しない構造物。これらは、契約解除、請負業者の交代、および結果として生じた損害に対する賠償請求の正当な理由となり得る。
複数の当事者が関与している場合、誰が責任を負うのか
大規模なプロジェクトには、建築家、構造エンジニア、下請業者、サプライヤーが関わっており、問題の原因となった人物を追及しようとするのは、たいてい間違っています。契約は主契約者との間で締結されており、民法第6条76項によれば、義務の履行を他者に委託する当事者は、その者の行為について自らの行為と同様に責任を負います。したがって、契約者は、欠陥のある資材について下請業者やサプライヤーを非難することはできません。それは両者間の問題です。ただし、設計者またはサプライヤーと個別に契約を締結している場合は例外です。設計者は専門家としての注意義務を負っており、設計上の欠陥は、独自の時効期間が適用される別の請求となります。欠陥のある製品が物的損害を引き起こした場合、製造業者は自らの権利に基づいて責任を負う可能性があります。契約相手を最初に特定することが重要です。なぜなら、それによって誰に手紙を書き、誰を訴えるべきかが決まるからです。配達はすべてを変える瞬間だ
WKBがカバーするものとカバーしないもの
Wkbの公法部分は、2024年1月1日から、最もリスクの低いカテゴリーである結果クラス1の新規建築工事に適用されており、戸建て住宅や小規模商業ビルなどがこれに該当します。これらのプロジェクトでは、自治体が事前に計画を評価する代わりに、独立した品質保証人（kwaliteitsborger）が建設中に工事をチェックし、建物を使用する前に自治体に完成通知を提出する必要があります。改修工事への適用拡大は延期されており、具体的な期日は決まっていません。ただし、上記の私法上の変更は、新しい監督制度の対象となるプロジェクトだけでなく、一般的に工事契約に適用されます。期限内に苦情を申し立てましょう：実際に適用される期限
オランダ法では隠れた欠陥に対して5年間の保証があるという根強い誤解がありますが、実際にはそのような保証はなく、その考えに頼ると正当な請求権を失うことになります。タイミングを規定するルールは2つあります。1つ目は苦情を申し立てる義務です。民法第6条89項では、欠陥を発見した、または合理的に発見できたはずの時点から、合理的な期間内に抗議することが求められています。何が合理的かは状況によりますが、安全な方法は簡単です。何かに気づいたらすぐに請負業者に手紙を書き、何を見たかを説明し、日付を記入してください。問題が解決することを期待して待つクライアントは、そもそも苦情を申し立てる権利を失うリスクがあります。2つ目は時効です。民法第7条761項では、納品された工事の欠陥に関する請求権は、抗議してから2年で時効となります。これは短い期間であり、抗議した手紙から起算されます。時効が切れる前に書面で異議を申し立てるか、訴訟手続きを開始してください。また、欠陥が発生した時期に関係なく、納品日から起算される上限もあります。建築工事の場合は20年、その他のすべての場合は10年です。これらは、5年という神話によって置き換えられた数字です。また、請負業者が欠陥を調査または修理すると約束した場合、2年間の期間は延長されます。これも、やり取りの記録を保管しておくべき理由の一つです。欠陥が見つかった日にすべきこと
| 手順 | 行動 | 重要性 |
|---|---|---|
| 1. 記録する | 欠陥箇所を複数の角度から写真や動画に収め、大きさを比較できるものを画面に映し出し、各箇所を日付入りで詳細に記述したリストを作成してください。 | 当時収集された証拠は、再現よりも遥かに重みがある。居間の幅木にペンキが垂れているという欠陥は証明可能だが、塗装の出来が悪いというのは証明できない。 |
| 2. 契約書を読む | 仕様、合意された基準、支払いスケジュール、および適用されると宣言されたAVAやUAVなどの一般条件を確認してください。 | 一般契約条件には、苦情申し立て期間、保証制度、紛争の審理場所を決定する仲裁条項などが含まれていることが多い。 |
| 3. 書面による抗議 | 日付入りの手紙またはメールを送付し、欠陥の内容を説明し、工事が契約内容に適合していないことを明記してください。 | これは民法第6条89項の要件を満たし、第7条761項に基づく2年間の期間が、あなたが証明できる日付から開始されます。 |
| 4. 債務不履行の通知を行う | 修理を要求し、修理期限を別途明確な文言で通知する。 | デフォルト設定がない場合、他のほとんどの解決策は利用できません。この手順を実行することで、それらの解決策が利用可能になります。 |
債務不履行通知とその重要性
請負業者が修理しない場合の選択肢
支払いの一時停止
請負業者が履行していない場合、民法第6条52項および第6条262項に基づき、支払義務を一時停止することができます。ただし、比例原則が求められます。欠陥を修復する費用が契約金額のごく一部である場合、最終支払金の全額を保留することはできません。保留する金額は、欠陥の価値と合理的な関係を持たなければなりません。支払いを過度に一時停止すると、契約違反となり、利息、回収費用、そして自身に対する請求を受けるリスクが生じます。何をしているのか、そしてその理由を明確に説明してください。説明もなく支払いを停止すると、品質に関する紛争ではなく、支払に関する紛争のように見え、1年後に裁判官や仲裁人が記録を読んだ際に、その違いが重要になります。他の人に仕事をしてもらう
これは最も誤解されやすい救済策です。原則として、別の業者に依頼して最初の業者に請求書を送るだけでは済まないのです。オランダ法では2つの方法があります。時間的余裕がある場合は、民法第3条299項に基づき、債務者の費用で欠陥を修復する許可を裁判所に求めることができます。これが最も適切な解決策です。あるいは、請負業者が債務不履行に陥った後に作業を行い、民法第6条74項に基づき、妥当な追加費用を損害賠償として請求し、履行請求を民法第6条87項に基づく代替損害賠償請求に転換することもできます。どちらの方法を選択するにしても、費用は正当なものにしてください。複数の見積もりを取得し、グレードアップではなく適切な解決策を選び、2番目の請負業者が作業を開始する前に作業状況を文書化してください。最初の請負業者は、契約で定められた以上の結果を得るための費用ではなく、問題を解決するための費用に対して責任を負います。価格を下げるか、契約を解除する
部分的契約解除は価格の減額をもたらし、欠陥が実際に存在するものの修理費用が不釣り合いな場合には、最も現実的な解決策となることが多い。民法第6条265項に基づく完全契約解除は、両当事者を将来の義務から解放し、既に行われた工事を元に戻す義務を生じさせる。建築工事は元に戻すことができないため、通常は既に受け取った金額の金銭的和解で解決される。契約解除は、欠陥がそれを正当化する場合にのみ認められる。工事が概ね良好な場合は、裁判所または仲裁人は契約全体を解除するのではなく価格を減額し、請負業者に修理の機会をきちんと与えたかどうかを綿密に検討するだろう。損害賠償請求
上記に加え、民法第6条74項に基づき、不履行によって実際に生じた損害、すなわち修理費用、床の水害などの派生的損害、仮設住宅または保管場所の費用、責任の立証および専門家報告書の取得にかかる合理的な費用について損害賠償を請求することができます。法定利息は不履行の時点から発生します。損害は立証する必要があるため、請求書や見積書を保管し、技術的な原因が争点となる場合は、早めに独立した専門家による報告書を作成してください。建設紛争においては、専門家報告書が通常、事件の判決を左右します。放棄してはならない消費者保護
住宅建設を依頼する個人顧客には追加の保護が与えられており、気づかないうちにその権利を放棄してしまうことも少なくありません。民法第7条768項は、住宅建設を依頼した消費者に、契約金額の5%を留保し、請負業者に支払う代わりに公証人に預託する権利を与えています。預託金は引き渡し後3ヶ月間エスクロー口座に保管され、その期間中は請負業者は依頼者の同意なしにその返還を要求することはできません。2024年1月1日以降、請負業者は引き渡し後1～2ヶ月以内に、留保金が保管されていること、および留保金を保持できることを書面で通知しなければなりません。これは消費者が持つ最も効果的な交渉手段であり、支払い前に取り決められた場合にのみ有効です。2024年に新たに制定された民法第7条765a項は、消費者のために住宅を建設する請負業者に対し、倒産リスクおよび瑕疵担保責任に対する保険を手配したかどうか、またどのように手配したかを書面で依頼者に通知することを義務付けています。署名する前に、この条項をよく読んでください。公認保証機関が発行する保証書は、資産を持たない会社の約束よりもはるかに価値が高く、保証がないという事実自体が情報となります。最後に、適用される一般条件を確認してください。消費者向け建築契約はAVA条件に基づいて締結されることが多く、大規模な土木・商業プロジェクトはUAVまたはUAV-GCに基づいて締結されます。これらの契約には、苦情申し立て期間と保証期間が定められており、通常は仲裁条項が含まれています。契約締結前に提示されなかった条件は、場合によっては無効にできることもありますが、それに頼ってはいけません。紛争が解決される場所
何かを始める前に、紛争がどこに属しているかを確認してください。答えは通常、一般条件に記載されており、必ずしも裁判所とは限りません。多くの建設契約では、紛争を建設紛争仲裁委員会（Raad van Arbitrage in bouwgeschillen、旧称 Raad van Arbitrage voor de Bouw）に付託しています。仲裁人はエンジニア、建築家、建設弁護士で構成されており、紛争が技術的なものである場合は大きな利点となります。手続きは非公開で行われ、裁定は拘束力があり執行可能で、通常の裁判所による審査の範囲は限られています。有効な仲裁条項は民事裁判所から事件を遠ざけるため、訴状を作成する前に必ず読んでください。消費者には、より安価な方法があります。請負業者が Geschillencommissie に参加している業界団体に加盟している場合、建築および改修紛争委員会が少額の手数料で問題を解決でき、一般的に仲裁や裁判所よりも迅速です。別のルートにコミットする前に、請負業者の所属を確認してください。そうでない場合は、民事裁判所が決定します。法定限度額までの請求は、弁護士なしで出廷できる地方裁判所（kantonrechter）で審理されます。より大きな請求は、弁護士による代理が必要な地方裁判所に送られます。裁判費用は法律で定められており、毎年調整されます。たとえば、工事を止めたり、支払いを確保したりするためにスピードが重要な場合は、暫定救済裁判官による暫定救済手続きにより、数か月ではなく数週間で決定が下されます。特に、関係に価値があり、技術的な紛争が狭い場合は、調停を検討する価値があります。調停だけでは何も解決しませんが、建設紛争の調停による解決は、多くの場合、両当事者が受け入れる独立した専門家の報告書に基づいて行われ、その報告書を共同で依頼することは、多くの場合、どちらの当事者にとっても利用できる最も安価な手段です。次のプロジェクトで同じ問題が起こらないようにする
ほとんどの建設紛争は、工事開始前に作成された文書によって解決されます。次の3つの習慣がほとんどの作業を行います。契約前に請負業者を確認します。商工会議所の商業登記簿で登録と取引履歴を確認し、最近の顧客に連絡して問題がどのように処理されたかについて具体的な質問をし、賠償責任保険が加入していることを確認し、会社が保証制度や紛争委員会に参加しているかどうかを調べます。同じ商号を維持しながら最近法人形態を変更した請負業者は、再調査が必要です。事前に議論を決定できる契約書を作成します。説明ではなく、ブランド、種類、数量で材料を指定します。支払いは検証済みのマイルストーンに結び付け、決して多額の金額を前払いしません。作業が満たさなければならない基準を明記し、適用される技術規則を参照します。開始日と完了日を固定し、それらが守られなかった場合の対処法を合意します。許可、廃棄物、電力、アクセスの責任者を記録します。プロジェクトが大規模な場合は、署名する前に契約書をレビューしてもらいます。その費用は、回避できる紛争の費用のほんの一部です。納品を管理します。徹底的に検査し、時間をかけて、作業が複雑または高額な場合は独立した専門家を同伴し、すべての点を文書に書き出し、署名してもらいましょう。納品書を請求してください。また、住宅を建設する消費者の場合は、最初に公証人と5%の保留金について取り決めましょう。 新築住宅の欠陥 と上 建設上の欠陥とその責任は誰にあるのか 何か問題が発生した場合に生じる責任問題について、さらに詳しく検討する。よくある質問
請負業者のずさんな仕事に対して、支払いを拒否することはできますか？
はい、支払いを保留することはもちろん可能ですが、それは合理的かつ適切な対応でなければなりません。軽微な欠陥を理由に未払い金の全額支払いを拒否することはできません。民法第6条52項および第6条262項に規定されている支払停止権は比例性を要求するため、保留する金額は、当該欠陥を修繕する費用と合理的な関係にある必要があります。ただし、過度の金額を保留すると、契約違反となる可能性もあるので注意が必要です。
請負業者が姿を消したり、プロジェクトを放棄したりしたらどうなるでしょうか？
正式な債務不履行通知を送付した後、請負業者が突然姿を消した場合、あなたには明確な法的選択肢があります。その時点で、正式に契約を解除し、新しい請負業者を雇って工事を完了させることができます。その後、民法第6条74項に基づき、工事を完了させるためにかかった妥当な追加費用を元の請負業者に損害賠償として請求できます。時間がある場合は、工事を行う前に民法第3条299項に基づき裁判所の許可を求めてください。そうすることで、費用が正当であったかどうかについて後々議論する必要がなくなります。重要なポイント：他の措置を講じる前に、必ず正式な債務不履行通知を登録郵便で送付してください。これにより、請負業者がプロジェクトを完全に放棄した場合にあなたの権利を保護する重要な法的記録が残ります。
隠れた欠陥についてクレームを申し立てる期限はどれくらいですか？
オランダ法は、いわゆる隠れた欠陥（verborgen gebreken）に対する保護を提供しています。これは、納品時に合理的に気づくことが期待できなかった欠陥です。オランダ法では、5年間の保証はありません。民法第7:761条に基づき、納品された工事の欠陥に関する請求は、異議申し立てから2年後、建築工事の場合は納品後20年後、その他の場合は10年後に時効となります。2024年1月1日以降に締結された契約については、民法第7:758条第4項により、請負業者は、納品時に発見されなかった欠陥について責任を負います。ただし、その欠陥が請負業者に起因しない場合は除きます。実際的なルールは、問題を発見したらすぐに書面で異議を申し立て、証拠を保管することです。
Law and More オランダにおける建設紛争に関して、個人顧客、開発業者、請負業者にアドバイスを提供します。具体的には、工事が契約に準拠しているかどうかの評価、債務不履行通知書の作成、安全な支払停止、修繕費用の回収、民事裁判所、建築仲裁委員会、または紛争委員会での手続きの実施などを行います。請負業者の工事が不十分な場合は、支払いを停止したり、他の業者に依頼したりする前に、まず当社にご連絡ください。行動の順序によって、回収できる金額が変わってきます。
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