商業施設の欠陥：権利、維持管理、賃料減額

3年2026月XNUMX日
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商業用不動産の欠陥は、テナントと家主の間でしばしば紛争を引き起こします。しかし、賃貸物件におけるすべての不具合が、法的な意味での欠陥となるわけではありません。法律では、DCC第7条204項において、欠陥とは、物件の状態や特性、またはテナントに起因しないその他の状況であって、その結果として、テナントが契約締結時に期待する権利を有していた享受を物件から得られなくなるものを指します。

この定義は、一見したところよりも広範です。屋根の雨漏りやセントラルヒーティングシステムの故障といった物理的な損傷だけでなく、建物自体の外部の状況、例えば家主の責任による工事に伴う深刻な騒音なども欠陥とみなされます。重要なのは、借主が合理的に期待できる享受が損なわれているかどうかです。通常の使用に伴う軽微な摩耗や損傷は欠陥とはみなされません。

責任は誰にあるのか？家主か、それとも借主か？

主なルール

民法第7条206項の要点は明確である。すなわち、家主は借主の要求に応じて欠陥を修繕する義務を負う。この義務は、修繕が不可能な場合、または修繕費用を家主に負担させることが合理的に不可能な場合を除き、適用される。したがって、家主は費用を理由に修繕義務を免れることはできない。

軽微な修繕については例外が適用されます。法律または慣習により借主の負担となる修繕は、貸主が行う必要はありません。例えば、壊れたドアノブの交換、破損した幅木の修理、借主が自ら行うと合理的に期待される軽微な欠陥の修復などが挙げられます。「借主の軽微な修繕」と「貸主の大規模な修繕」の境界線は必ずしも明確ではなく、実際にはしばしば議論の的となります。

ROZ条項による契約違反

実際には、商業用不動産の賃貸借契約は、ほぼ例外なく不動産評議会（ROZ）の標準モデルに基づいて締結される。ROZの商業用不動産に関する一般規定には、法定の基本原則から大きく逸脱した点があり、多くの維持管理義務が契約上、貸主から借主へと移転されている。

したがって、ROZモデルでは、室内メンテナンス、設備メンテナンス、消耗部品の交換、場合によっては大規模な修理といった事項は、テナントの負担となります。これは原則として認められており、7:230a制度、そして裁判所の承認があれば7:290制度も、法律からの逸脱を認めています。その範囲は、合理性と公平性、そして不当に負担の大きい条項に関する規則によって決定されます。

したがって、賃貸契約書に署名する前に、一般条項を注意深く読み、賃借人としてどのような維持管理義務を負うのかを理解しておくことが不可欠です。

商業施設の欠陥に関するテナントの権利

救済を求める

欠陥が発生した場合の最初のステップは、債務不履行通知書を発行することです。これは、家主に対し、妥当な期間内に欠陥を是正するよう求める書面による要求です。債務不履行通知書がなければ、家主は債務不履行とはみなされず、借主であるあなたは法定救済措置を受ける権利がありません。債務不履行通知書には、欠陥の内容、是正期限、是正が行われなかった場合の措置について具体的に記載する必要があります。

家賃の値下げ

賃貸人が不履行通知を受けたにもかかわらず、欠陥を是正しない場合、借主は民法第7条207項に基づき、欠陥が存在する期間に応じた賃料の減額を受ける権利を有する。減額額は、借主が実際に享受している享受と、欠陥がなかった場合に享受できたであろう享受との比率に基づいて算出される。借主はこの減額を地方裁判所を通じて強制執行することができる。

賃料減額は、裁判所の判決が出た時点だけでなく、欠陥が家主に報告された時点から効力を生じます。したがって、減額の開始日を明確に記録するためにも、欠陥は常に書面で、できるだけ早く報告することをお勧めします。

報酬委員会

欠陥が貸主の責任による場合、例えば、貸主が欠陥の発生が差し迫っていることを知っていた、または知っているべきであったにもかかわらず、必要なメンテナンスを実施しなかった場合、借主は民法第7条208項に基づき追加の賠償を請求することができます。その損害には、欠陥による売上損失や、借主が事業継続のために負担せざるを得なかった費用など、間接的な損失が含まれる場合があります。

自己修復と発火

適切な不履行通知と定められた期間の満了後も家主が欠陥を是正しない場合、借主は原則として自ら修繕を行い、その妥当な費用を賃料から相殺する権利を有する（民法第7条206項3）。ただし、この権利には制限がある。

まず、それは家主が修繕する義務のある欠陥に関するものでなければなりません。借主として契約上負うべき修繕義務を自ら修繕し、その費用を借主に転嫁するような行為は認められません。次に、借主は、事前に家主に欠陥を修繕する機会を与えたにもかかわらず、家主がそれを怠ったことを証明できなければなりません。最後に、発生した費用が不当に高額であってはなりません。

これらの条件を満たさずに家賃を相殺すると、家賃滞納訴訟につながる可能性があります。したがって、相殺手続きを進める前に、弁護士に相談することをお勧めします。

維持費、ROZ条件、免責条項

ROZの一般規定では、メンテナンスを外部メンテナンス（貸主側）と内部メンテナンス（借主側）に分けていますが、その具体的な範囲は契約書によって異なります。さらに、一般規定には免責条項が含まれていることが多く、これは貸主が特定の損害に対する責任を免除または制限する条項です。

免責条項は必ずしも有効とは限りません。損害が家主の故意または意識的な過失によるものである場合、あるいは免責条項が合理性と公平性の基準に照らして当該状況下で容認できない場合、裁判所は当該条項を無効とすることができます。免責条項が民法典第6条233項に定める不当に負担の大きい条項に該当する場合も同様です。消費者の場合、これはすぐに当てはまりますが、商業テナントの場合はハードルは高くなりますが、それでも限界があります。

賃貸契約書に署名する前に、特に大規模な物件や高額な賃料の場合は、維持費の分担条項や免責条項について必ず確認してください。一般的な条項を理解せずに契約書に署名した場合に被る金銭的リスクに比べれば、弁護士費用は通常、それほど高額ではありません。

家賃の見直し（経時的な変化）

商業スペースに関する法律では、賃料の見直しも認められています。合意された賃貸期間が満了した後、または長期契約の場合は5年経過後、いずれの当事者も、過去5年間の当該地域の類似商業スペースの賃料の平均に合わせて賃料を調整するよう、地方裁判所に申し立てることができます（民法第7条303項）。これには専門家の意見が必須であり、裁判所は市場価格に見合った賃料を決定する1名以上の専門家を任命します。

この手続きは、賃料が低すぎると考える家主と、賃料が高すぎると考える借主の双方に開かれています。結果は、当事者が相互に合意して別段の決定をしない限り、拘束力を持ちます。7:230a 商業スペースについては、この賃料見直しに関する法定の権利は存在しません。そこでの賃料調整は、通常は物価指数連動条項による契約上の手段によってのみ可能です。

賃料改定は、商業施設を取り巻く法的力学のサイクルを完結させるものです。つまり、施設へのアクセスや契約解除だけでなく、支払う賃料も、適用される制度によって共同で決定されるのです。

商業リース法に関するこのシリーズのその他の記事

この記事は、商業リース法に関する3部構成シリーズの第1部です。他の記事もぜひお読みください。

こちらもご覧ください: 7:290 または 7:230a DCC? あなたの商業施設にはどの賃貸借制度が適用されますか、および商業リースの終了: 通知期間、理由、および落とし穴。

結論

商業施設における欠陥は、頻繁に発生し、時には高額な費用がかかる問題です。屋根の雨漏り、暖房設備の不具合、事業運営を妨げるメンテナンスの遅延など、テナントには具体的な権利がありますが、それらの権利を積極的に行使し、適切な手続きを踏む必要があります。欠陥は必ず書面で報告し、滞納通知を発行し、すべての記録を残してください。

家主としては、明確なメンテナンス計画を策定し、欠陥を放置しないことが重要です。結果として生じる損害に対する賠償責任は、あっという間に相当な額に膨れ上がる可能性があります。

Law & More 商業施設のテナント様とオーナー様双方に対し、欠陥、維持管理費の分担、賃料改定、その他関連事項についてアドバイスを提供いたします。お気軽にご相談ください。

よくある質問

商業施設の欠陥を理由に、賃料の減額を受ける権利はありますか？

はい。民法第7条204項に規定する欠陥があり、家主が不履行通知後速やかにそれを是正しない場合、民法第7条207項に基づき、比例的な賃料減額を請求できます。この減額は、欠陥に関する書面による報告があった時点から効力を生じます。

テナントとして、どのような軽微な修理費用が私の負担になりますか？

軽微な修繕とは、法律または慣習により、テナントの負担が妥当とされる修繕のことで、例えば、壊れたスイッチの交換、継ぎ目の小さな隙間の補修、日常使用で摩耗した部品の修理などが含まれます。家主の負担となる大規模な修繕との境界線は、実際には不明確な場合があり、場合によっては賃貸借契約条項（ROZ）でさらに詳しく規定されることがあります。