オランダにおける新築住宅の欠陥：責任、期限、および救済措置

オランダの新築住宅では、建築上の欠陥に対する責任は土地の売主ではなく建築業者にあります。2024年1月1日以降は、建築業者が自らの責任ではないことを証明しない限り、引き渡し時に気づかなかった欠陥も建築業者の責任となります。実際のところ、あなたの立場を左右するのは、引き渡し報告書の内容、書面で苦情を申し立てる速さ、そして住宅がWoningborgやSWKなどの保証制度の対象となっているかどうかです。オランダ民法第7条761項では、請求権の期限が定められています。請求権は、異議申し立てから2年後、建物の場合は引き渡しから20年後に消滅します。

この記事では、オランダの建築法における新築住宅の欠陥に対する責任の取り決め、期限、建築品質規制法（Wet kwaliteitsborging voor het bouwen）による変更点、そして欠陥が発生した場合の対処法について説明します。

新築物件の購入方法

新築住宅はほぼ例外なく、koop- en aannemingsovereenkomst（土地売買契約）という、2つの異なる契約を1つの文書にまとめた契約に基づいて購入されます。土地の購入は不動産の売買であり、後に公証証書によって所有権が移転されます。一方、住宅の建設は、オランダ民法第7条750項以降に規定される請負契約です。この区分が重要なのは、それぞれの契約に異なる規則と当事者が適用されるからです。土地、所有権、境界に関する問題は売主と不動産法に、住宅自体に関する問題は建築業者にそれぞれ適用されます。

売買契約は消費者が購入する住宅に関するものであるため、書面で行われなければなりません。オランダ民法第7条2項では、買主は署名済みの契約書の写しを受け取ってから3日間の法定熟期間が認められています。新築住宅の売買契約書の多くは、この期間を延長しています。熟慮期間を必ず活用してください。熟慮期間が過ぎると、技術仕様書、図面、支払スケジュールが確定し、その後のあらゆる苦情の基準となります。署名前に内容を確認することは、署名後に争うよりもはるかに価値があります。

書類に関する注意点が一つあります。既存住宅の売買契約に付随する条項、例えば経年劣化による責任を制限する「所有者条項」や、物件に居住したことのない売主が使用する「自己居住禁止条項」などは、新築住宅の売買契約には含まれておらず、コピーして使用すべきではありません。まだ建設されていない住宅の仮購入契約書にこれらの条項が含まれている場合は、なぜ記載されているのかを尋ねてください。

新築住宅における欠陥とはどのようなものか

欠陥とは、契約書と適用される建築基準法を照らし合わせて、納品された工事が契約内容に満たないあらゆる点を指します。新築工事には、別途法定の欠陥一覧表はありません。判断基準となるのは契約書自体、特に技術仕様書と図面であり、これに公法上の建築要件が補足されます。これらの要件は現在、建築基準法（Besluit bouwwerken leefomgeving）に規定されており、2024年1月1日に環境法（Omgevingswet）が施行された際に、建築基準法（Bouwbesluit 2012）に代わって施行されました。図面には適合していても建築基準法に適合していない住宅は、依然として欠陥があるとみなされます。

古典的な区別は、目に見える欠陥と隠れた欠陥に分けられますが、これは問題の深刻さというよりも、引き渡し時の状況に関する区別です。タイルのひび割れ、ドアの取り付け不良、窓枠の傷などは、注意深い購入者が家の中を歩き回った際に気づくものです。石膏ボードの裏側の配線の不具合、床下地の配管からの水漏れ、基礎の補強不足などは、後になって、時には何年も経ってから初めて明らかになる隠れた欠陥です。個々のケースでどちらがどちらに該当するかは事実の問題であり、主に引き渡し報告書の内容によって決まります。

すべての不完全さが、修復可能な欠陥となるわけではありません。工事は住居としての通常の使用に適しており、合意内容と一致していなければなりませんが、使用、価値、安全性に影響を与えない軽微な逸脱は、修理以上の措置を正当化することはほとんどないでしょう。その一方で、深刻な欠陥も存在します。地盤沈下や基礎のずれ、耐荷重部材の不備、屋根構造の危険、詳細設計や防水膜の不具合による水の浸入、安全でない設備などが挙げられます。こうしたケースこそ、長期の停止期間や保証制度が重要となるのです。

土地そのものに関しては、適合性が判断基準となります。オランダ民法第7条17項では、引き渡された不動産は、買主が期待する権利を有していなければならないと規定されています。これは、土壌汚染や所有権制限といった問題に対処するためのものであり、雨漏りする屋根の問題には適用されません。なお、オランダ民法第7条23項の2ヶ月以内の苦情申し立て規定は、動産の消費者購入に適用されるものであり、住宅の購入には適用されません。住宅の場合、苦情申し立ては合理的な期間内に行わなければならないのが基準となります。

濡れたkwaliteitsborging voor het bouwenは何を変えましたか

住宅建設品質法（Wet kwaliteitsborging voor het bouwen、略称Wkb）は2024年1月1日に施行され、新築住宅購入者にとってここ数年で最も重要な変更点です。この法律は公法と私法に分かれており、それぞれ適用範囲が異なります。

この公共法改正により、独立した品質保証制度が導入されました。結果として、一般の戸建て住宅や小規模な商業施設を含むクラス1の建物については、自治体の技術建築評価に代わり、建設中に検査を行い、完成時に証明書を発行する独立した品質保証担当者が配置されました。この制度を改修工事に拡大することは延期され、具体的な時期は設定されていません。2027年に制度の評価が予定されています。それまでは、改修工事は従来の自治体制度の下で継続されます。

私法の部分はあなたの権利を変更する部分であり、結果クラス1だけでなく建設契約全般に適用されます。購入者にとって重要な変更点は4つあります。

• 納品時に発見されなかった欠陥に対する責任。 オランダ民法第7条758項第4号によれば、請負業者は、納品時に発見されなかった欠陥については、その欠陥が請負業者に起因しない限り、納品後も責任を負います。したがって、責任は請負業者にあり、消費者にとってこの規則は強制的なものであり、契約によって免除することはできません。
• 引き継ぎファイル。 第7条757a項は、請負業者に対し、工事完了時に、図面、計算書、材料および設備に関する情報を含め、工事が合意された要件を満たしていることを示す書類一式を顧客に提出することを義務付けている。
• 書面による警告義務。 第7条757b項は、請負業者が契約書の不正確さについて、明確かつ適切な時期に書面で警告し、その結果を指摘することを義務付けている。
• セキュリティに関する情報。 第7条765a項は、請負業者が、工事が欠陥や倒産に対して保険またはその他の方法で保護されているかどうか、またどのように保護されているかを、消費者の顧客に書面で通知することを義務付けている。

Wkbは、保留金に関する規則も強化しました。オランダ民法第7条768項に基づき、住宅を建設する消費者は、契約価格の最後の5％を公証人に預託することができます。請負業者は、この金額は買主が異議を唱えない場合にのみ支払われることを書面で買主に通知しなければならず、公証人は買主に対し、その金額をどうすべきか尋ねなければなりません。引き渡し当日にこの5％を手渡すと、最も強力な実質的な交渉手段を失うことになるため、この問題は真剣に検討する必要があります。

配達：あなたの立場を決定づける瞬間

オランダ語で「納品」とは、請負業者が作業完了を宣言し、顧客がそれを受け入れる時点を指します。オランダ民法第7条758項は、受領に2つの結果を伴います。すなわち、作業に関するリスクは顧客に移転し、請負業者は、顧客がその時点で合理的に発見できたはずの欠陥に関して責任を免除されます。2024年1月1日以降、この責任免除は発見されなかった欠陥には適用されなくなりましたが、目に見えるものはすべて記録する責任があるという点は変わりません。

検査は真剣に行い、決して一人で行わないでください。独立した建築検査員が同行して家の中を歩いてくれれば、初めて家を買う人には気づかないような点も発見できます。また、検査費用は法律ではなく市場価格によって決まるため、複数の業者から見積もりを取って比較検討する価値があります。設備をテストし、蛇口をひねり、すべての窓とドアを開け、仕上げや水平度を技術仕様書と照らし合わせて確認し、すべてを写真に撮りましょう。家がまだ完成していない場合は、壁が閉じられる前の検査の方が、閉じられた後の検査よりもはるかに多くの情報が得られます。

発見したすべての問題点は、両当事者が署名する納品報告書（proces-verbaal van oplevering）に記載されます。この文書は、後々の紛争における証拠の根幹となります。目視できた問題点、未完了作業として合意された内容、そしてそれらがいつまでに是正されるかを明確に示します。請負業者が非公式に問題を解決すると約束したからといって、問題のない報告書に署名してはいけません。また、欠陥を曖昧に記述した報告書も受け入れてはいけません。欠陥が深刻で、住宅をまともに使用できない場合は、引き渡しを完全に拒否することもできますが、これは金銭的な影響を伴う決定であり、専門家の助言なしに行うべきではありません。

オランダの新築住宅市場で一般的に用いられている標準契約では、引き渡し後3ヶ月間のメンテナンス期間が設けられています。この期間中、請負業者は引き渡し報告書に記載された不具合箇所、および新たに発見された不具合をすべて修繕しなければなりません。メンテナンス期間は契約上の便宜であり、時効期間ではありません。期間終了後も、お客様の法的権利および保証は継続されます。また、この段階でこそ、デューデリジェンス（適正評価手続き）の正当性が発揮され、開発業者と請負業者間の合意内容によって、実際に誰に連絡を取るべきかが明確になります。

請負業者が責任を負う期間はどのくらいか

2つの時計は別々に動いており、それらを混同することが、正当な請求が却下される最も一般的な理由です。

まず、苦情を申し立てる義務があります。オランダ民法第6条89項では、欠陥を発見した、または合理的に発見できたはずの日から、合理的な期間内に抗議することが義務付けられています。ここでいう「合理的」とは、2ヶ月という固定された期間ではなく、欠陥の性質、必要な調査、そして請負業者の立場によって異なります。確かなことは、沈黙は致命的であるということです。2年間も漏水に悩まされ、ようやくそれを指摘した買主は、どんなに正当な理由があったとしても、苦労することになるでしょう。

2つ目は時効です。オランダ民法第7条761項では、納品された工事の欠陥に関する請求権は、依頼者が異議を申し立てた日から2年で消滅すると規定されています。請負業者に欠陥を是正する期間を設定した場合、その2年間の期間は、その期間が満了するか、請負業者が是正しないことを明確にした時点から開始されます。さらに、長期の時効期間が設けられています。建物の場合は納品後20年、その他の場合は納品後10年で、いずれにしても請求権は消滅します。時効期間は、オランダ民法第3条317項に基づく書面による請求によって中断できます。日付に疑義がある場合は、中断は安価ですが、請求権を失うことは大きな損失となります。

これらの期間が何を意味するのかに注意してください。これらは、請負業者が20年間一切の責任を負わないという約束ではありません。あくまで、請求権が存在する場合に、その請求権を行使できる範囲を示すものです。そもそも請求権が存在するかどうかは、工事に不備があったかどうか、そしてその不備が請負業者の責任によるものかどうかによって決まります。

ウォニングボルグとSWKの保証制度

オランダの新築住宅のほとんどは、保証機関（実際にはWoningborgまたはSWK）による保証付きで販売されています。これは法定規則に代わるものではなく、契約上の保護であり、自動的に適用されるものではありません。住宅が登録されているかどうか契約書を確認し、証明書を請求してください。

この種の制度には2つの役割があります。waarborgは、住宅が完成する前に請負業者が破産した場合に、完成の手配や損失の補償を行うことで、あなたを保護します。garantieは、完成した住宅の欠陥をカバーします。Woningborg新築住宅規制では、品質保証は、メンテナンス期間が終了した後、引き渡しから3か月後に開始され、ほとんどの要素について6年間続きます。重大な欠陥、つまり構造の健全性に影響を与えたり、住居を居住に適さないものにする欠陥については、保証は10年間続きます。保証は、その期間内に住宅が売却された場合、次の所有者に引き継がれます。

実務上の注意点が2つあります。まず、保証には独自の通知手続きと期限があり、法定の期限とは別に適用されます。そのため、保証制度に基づく苦情申し立てだけでは、請負業者に対する請求権は維持されませんし、その逆も同様です。次に、保証制度は多くの項目を対象外としています。通常の摩耗、お客様自身または第三者が行った作業、および結果として生じた損害は、通常、保証の対象外となります。保証書の概要ではなく、該当する規定をよくお読みください。

欠陥の報告とクレームの履行

まずは書面で、そして早めに着手してください。欠陥の内容、発生時期と経緯、参照した技術仕様書または図面、そして修理のための具体的かつ妥当な期間を明記してください。このような書面は、オランダ民法第6条82項に基づく債務不履行通知であり、期限内に何らの対応もなければ、請負業者は債務不履行となります。書留郵便または配達確認付きの電子メールで送付し、日付入りの写真、書簡、納品書、引き渡し書類など、すべての関連書類を保管してください。

請負業者が原因を争う場合、通常は独立した専門家の報告書が決定的な証拠となります。なぜなら、建設紛争の多くは法律ではなく因果関係に基づいているからです。一方当事者が入手した報告書が受け入れられる可能性が低い場合、オランダの手続きでは裁判所に暫定的な専門家鑑定を申請することができます。また、事実関係が現場での発言や行為に左右される場合は、訴訟開始前に予備的な証人尋問によって証拠を確保することができます。

債務不履行が発生した場合、オランダ民法第6条74項に基づき、修理を要求したり、自ら修理を行い、その費用を損害賠償として請求したり、あるいは重大な場合には同法第6条265項に基づき契約を解除したりすることができます。また、未払いの分割払いの支払いを一時停止することも可能で、新築工事においては、これが最も効果的な圧力手段となる場合が多いです。

紛争の解決先は契約内容によって異なります。新築契約では、一般的に建設仲裁機関であるRaad van Arbitrage in bouwgeschillen、または保証制度に基づくGeschillencommissieが指定されています。消費者はこうした条項に必ずしも拘束されるわけではありません。オランダ民法第6条236項n号では、消費者が少なくとも1か月以内に通常の裁判所を選択する権利が認められています。例えば、浸水などの緊急性の高い事案では、仲裁手続きと並行して民事裁判所での暫定救済手続きも可能です。より詳しい選択肢については、オランダにおける紛争解決の概要と、オランダの建設法と国際基準との比較をご覧ください。

購入者が請求権を失う原因となるミス

繰り返される誤りは、技術的な問題というより手続き上の問題です。まず、口頭での約束だけで納品報告書に問題がないと署名してしまうことが挙げられます。これは、請負業者に「何も問題はなかった」という言い訳を与えてしまうからです。次に、納品当日に5％の保留金を支払ってしまうことが挙げられます。そして、2ヶ月ルールが適用される、あるいは逆に20年間無条件で保護されると考えることが3つ目です。実際の期限は、異議申し立てから2年後です。

さらに、書類手続きに関する間違いが2つあります。購入者は、建設義務が請負業者にあるにもかかわらず、開発業者に問い合わせたり、その逆だったりして、何ヶ月も無駄にしてしまうことがよくあります。売買契約書（koop- en aannemingsovereenkomst）には、どちらがどちらであるかが明記されています。また、物件の引き渡し後すぐに賃貸に出す購入者は、テナントがいると修理のためのアクセスが困難になり、テナントの権利によって修理内容や時期が制限されることに気づきます。賃貸を予定している場合は、賃貸開始前に欠陥の修繕を手配しておきましょう。

最後に、契約書を定型文として扱わないでください。賠償責任の上限、結果的損害の免責条項、地盤状況のリスクを移転する条項は一般的であり、消費者は第7条758項第4号で義務付けられている保護を奪われることはないものの、それ以外の多くの事項は交渉可能です。契約における消費者保護に関する規則や、オランダ契約法ガイドで説明されているような一般的な契約審査は、商業契約と同様にここにも適用されます。署名前に的を絞った契約審査を行うことは、訴訟よりもはるかに費用がかかりません。

欠陥が発生した場合の対処法

不具合に気づいたその日に行動を起こしましょう。不具合箇所を写真に撮り、日付を記録し、請負業者に不具合の内容と対応してほしい内容を記載した書面による苦情を、妥当な期限を明記して送付してください。問題が解決するまでは、保留金を支払ってはいけません。また、非公式な約束で書面による確認を代用してはいけません。請負業者が原因を否定する場合は、調査が行き詰まる前に専門家に調査を依頼してください。

共同で物件を購入した場合も、オランダへの移住者として購入した場合も、状況は変わりません。共同で住宅を購入する場合や、外国人としてオランダで住宅を購入する場合のガイドでは、購入者が陥りやすいポイントを解説しています。また、不動産弁護士は、一度の面談で、欠陥を追及する価値があるかどうか、そして誰を相手にするべきかを判断できます。訴訟が避けられない場合は、不動産弁護士が債務不履行通知から仲裁または裁判に至るまで、請求手続きを代行します。

よくある質問

オランダでは、新築住宅の購入者は、欠陥が発生した場合に、法律上の保護と契約上の保証を受けることができます。以下の質問は、実際に最も頻繁に発生する問題点を網羅しています。