Erfpacht：オランダにおける土地の長期リースについて、購入者向けに解説します

あなたがある場合 オランダで家を買う、特に Amsterdam物件の詳細には、 op erfpachtつまり、あなたは土地そのものを購入するのではなく、他人の土地に対する限定的な物権を購入することになり、その権利は、場合によっては100年以上前に地主が作成した条件に基づいて行使されます。これらの条件によって、あなたが支払う金額、返済期間、そして銀行が融資を行うかどうかが決まります。

オランダの不動産法におけるerfpachtとは何か

土地所有権（erfpacht）とは、その権利者である土地所有者（ erfpachter ）が他人の所有する不動産を保有し使用する権利を付与する限定物権（beperkt recht ）である（民法典第5条85項）。土地所有者は引き続き土地の所有権を保持する。土地所有者の権利は物権であり、契約上の権利ではない。土地登記簿（Kadaster）に登録され、売却、抵当権設定、相続が可能であり、土地の売却後も存続する。

土地譲渡証書には、土地所有者が定期的に地代（カノン）または地代を支払う義務を課す条項が含まれている場合がある（民法第5条85項）。カノンは法律上義務付けられているわけではないが、居住用土地譲渡証書のほとんどにはカノンが付されている。それ以外の場合、土地所有者は、土地の収益や賃貸権を含め、所有者が有していたであろう使用権をほぼ完全に有し（民法第5条89項）、修繕も土地所有者の負担となる。土地所有者ができないのは、土地の用途を変更したり、所有者の同意を条件とする工事を実施したりすることである。

完全所有権（volle eigendom）は永続的で、維持費用はかからず、一般法のみが適用されます。一方、土地使用権（erfpacht）は他人の土地に対して行使され、その所有者の条件に従い、変更または終了する場合があります。使用権付きの土地使用権に基づくアパートは、完全所有権に基づく同じアパートよりも価値が低いのが一般的で、その差は必ずしも提示価格に反映されるとは限りません。

土地、敷地、および建物の賃貸借

• エルフパハト 他人の土地を所有し使用する権利を与える（民法典第5条85項）。一般的に、その土地上の建物は土地所有権の一部を構成する。
• オプタル地上権（BW第5:101条）は、他人の土地の上または内部に建物、構造物、植栽を所有または取得する権利を与え、建物は土地の所有者に属するという規則を破る。これには、と呼ばれる支払いが伴う場合がある。 報復地表権は、ケーブル敷設権や太陽光パネル設置権などの土地所有権や賃貸借権に付随する従属的な権利として認められることが多いが、単独で認められる場合もある。地表権に関する法令は、地表権にも同様に適用される（民法典第5条104項）。
• 家賃建物や住居の賃貸借は、物権ではなく契約です。登記可能な権利も抵当権もなく、BW第7巻の賃貸借規則が適用されます。借主は占有のために賃料を支払いますが、土地所有者は所有し売却可能な財産権に対して教会税を支払います。

証書および一般条件

土地所有権は公証証書によって設定され、公的登記簿に登録されます。土地所有権証書には、区画、期間、初期使用権、使用許諾事項といった個々の条件が定められ、その後、ほぼ必ず適用される一般条件が宣言されます。これらの一般条件こそが契約の本質であり、改定メカニズム、買収規則、同意要件、補償制度、解除権などが含まれます。

発行年の条件が適用されます

これは最も見落とされがちな点であり、決定的なポイントです。自治体には単一の条件ではなく、異なる年に発行された一連の条件があり、それぞれがその自治体に基づいて付与された区画を規定しています。 Amsterdamは年によって識別され、その中には AB 1915、1934、1937、1955、1966、1994、2000、2016 があり、その中でも AB 1994、AB 2000、AB 2016 が今日最もよく見られるシリーズです。違いは見た目だけではありません。古いセットでは、所有者は改訂に関して幅広い裁量権を持ち、補償を受ける権利は限られています。

問題は「この都市の土地所有権条件は何ですか？」ではなく、「この区画にはどの条件が適用されますか？」です。答えはカダスター（土地登記簿）にあります。設立証書とその後の変更証書には、年ごとに条件が記載されています。公証人に証書と条件の全文を入手してもらい、要約や代理人の抜粋ではなく、全文を読んでもらいましょう。

地代（正典）

キャノンとは、土地の使用に対する定期的な支払いのことです。通常の構造は、評価された土地価格に適用されるキャノンの割合、残余的に算出される不動産価値の割合、またはスケジュールから得られるものです。 Amsterdam その要素とは、ブールトストラートクォートと呼ばれるもので、これは当該通りの不動産価値に対する土地価値の割合を表すものです。

改定の間隔において、現代のほとんどの契約条件は、毎年消費者物価指数に基づいて基準額を改定する。指数連動は改定とは異なり、インフレ率に連動して予測可能であるのに対し、改定は基礎となる土地の価値をリセットし、基準額を倍増させる可能性がある。支払いを怠ると、最終的には賃借権そのものを失うことになる。

3種類のエルフパハト

Voortdurendとeeuwigdurend はどちらも英語の particulars では「perpetual」と訳されますが、両者は同じものではなく、その違いは金銭的に大きな意味を持ちます。永続的な権利であっても、一定期間のみ教会法上の権利を買い取ることは可能です。つまり、権利の存続期間と買い取り期間は別個の問題なのです。

期末の見直し：最大の財務リスク

継続地代制度（erfpacht）においては、期間の終了時に地主は基準地価を現在の地価に合わせて再設定することができる。期間が数十年に及ぶこと、そしてオランダの都市部の地価が急激に上昇していることから、新たな基準地価は旧基準地価の何倍にもなる可能性がある。

• それは段階的なものではない。 その増額は、数十年前から定められていた期日に、一気に実施される。
• その仕組みは古い状態のままだ。 古い制度の中には、所有者の裁量権が広く、異議申し立ては裁判所ではなく評価手続きに限られるものもあります。
• 貸し手は将来を見据えている。 改定日が近づくと、ローンだけでなく、将来直面するであろう転売市場にも影響が出ます。

署名する前に、現在の期間の終了日、改訂メカニズム、そして（参考となる数値が公表されている場合は）今日改訂した場合の規範の内容を確認してください。改訂が進行中の場合は、提案内容と異議申し立ての期限を確認する必要があります。

地代を前払いで購入する（afkoop）

地主は、カノンを支払う代わりに、一定額の資本金でカノンを買い取ることができる場合があります。一定期間のアフコープは、現在の期間の残りの期間のカノンを前払いします。その期間が終了すると、義務は改訂された条件で復活するため、「カノン買い取り済み」と宣伝されている物件は、近い将来までしかカバーされない可能性があります。エウヴィヒデュレンデ・アフコープは、将来の改訂なしにカノンを永久に消滅させます。

買戻しは土地の購入とは異なります。所有権は所有者に残り、支払義務のみが終了するため、使用および同意に関する条件は引き続き適用されます。買戻しの申し出が必要かどうか、その計算方法、および期間途中での買戻しが可能かどうかは、一般法ではなく、条件によって定められます。買戻しは公証証書によって行われ、登記されます。税務上の取り扱いも同様に区別され、定期的な買戻しと資本的買戻しでは異なるため、選択する手続きを進める前に、税務アドバイザーにその影響を確認してもらうようにしてください。

Amsterdam: 継続から永久の erfpacht へ

Amsterdam これが、この話題がほとんどの海外の購入者にとって重要な理由です。市内の住宅の多くは、市が借り受けている土地の上に建っており、歴史的に定期的な見直しを伴う土地所有権制度が継続されています。

2016年から、自治体は新たな一般条件に基づき、新規の土地譲渡に対して永久地役権の発行を開始し、既存の継続借地権者が切り替え（overstappen）できる制度を開設した。借地権者は、基準時点の土地価格に基づいて算出された永久地役権または永久買取金額を提示するオファーを申請する。オファーが受諾されると、カダスター（土地登記所）に登録される変更証書が作成される。

経済的に重要なポイントは、基準日と割引率です。2020年1月8日以前に申請された案件は、それ以降の案件よりも有利な条件で計算されています。この日付は、有利な切り替えプレミアムと土地価格の割引を受ける権利を規定する基準日であり、土地価格自体は、buurtstraatquote（地域価格見積もり）を通じて不動産価格から算出されます。この日付を逃した人向けに、その後、それぞれ独自の条件と締め切り日を持つセカンドチャンス制度が設けられ、これらは法令ではなく自治体によってのみ設定されています。したがって、特定の物件について申請期間が開いているかどうか、またどのような計算方法が適用されるかは、契約前に自治体が公表している制度で確認する必要があります。売主に既に発行されたオファーを尋ね、現在の締め切り日を自治体に直接確認してください。計算方法の違いによって、数万ユーロもの差が生じる可能性があります。

ここから、３つの実践的なポイントが導き出される。

• 売り手が何を持っているかを確認する。 継続地権、変更申請済みだが未完了の継続地権、インデックス付き大砲付きの永久地権、永久に買い取られた永久地権は、それぞれ異なる4つの資産であり、価格も4種類あります。
• オファーは切り替えではない。 変更証書が作成され登記されるまでは、当該物件は旧制度のままとなります。買主が未履行のオファーを引き継ぐことができるかどうか、またいつまで引き継ぐことができるかは、制度の条件によります。
• 自治体の計画は変更される。 Amsterdamの土地取得政策は議論の的となっており、何度も改正されています。期限、割引、土地評価係数、および税率などは年によって異なります。ここに記載されている内容は、購入日時点のものではありません。

私有地：開発業者、企業、機関投資家が所有

土地は、開発業者、住宅公社、機関投資家、慈善財団、個人地主などによって長期リースされることもある。法律は同じだが、契約条件はしばしば異なる。

私的契約の条件は、以下のような点で一般的に不利になる傾向があります。契約期間が短い、または固定期間で継続契約がない。改定間隔が短く、5年または10年ごとになることもある。改定は土地の価値ではなく不動産の価値に連動するため、賃借人自身の改良が値上げにつながる。補償は除外されるか、上限が設けられている。賃貸、改築、売却に関して広範な許可が必要となる。初めて住宅を購入する人向けに販売される一部の物件は、価格を下げるために売主が土地を保有する、このような土地保有型住宅（erfpacht construction）である。

自治体は政治的な制約と住宅市場の健全な運営に関心を持つ恒久的な組織である一方、私有地の所有者は投資を行っているに過ぎません。私有地が必ずしも悪いというわけではありませんが、購入者が目にする自治体の土地と同様の条件であると決して思い込まないでください。

賃貸借期間終了時の補償

土地所有権が終了すると、原則として、以前の土地所有者は、自ら建てた、または前所有者から対価を支払って取得した建物、工事、植栽の価値に対する補償を受ける権利を有し（民法第5条99項）、その補償が支払われるまでその財産を保持することができる（民法第5条100項）。

重要な条件が2つあります。権利は、法律で認められる範囲内で契約書によって制限または除外されることがあり、古い私的な契約条件ではしばしばそうなっています。また、補償は建物自体に対するものであり、借地権と所有権の価値の差額に対するものではありません。一時的な権利が失効した借地権者は、住宅の市場価格を受け取るわけではありません。契約条件に「建物の価値」と記載されている場合、評価基準によってすべてが決まります。

住宅ローン貸付業者の立場

土地所有権は抵当権を設定でき、オランダのほとんどの金融機関は借地権付き不動産を担保に融資を行います。金融機関があなたの不動産を担保に融資を行うかどうかは、ほぼ完全に一般的な条件によって決まります。金融機関は、権利の種類、一時的な権利の場合は残存期間と融資期間、権利が固定されているか、指数連動型か、改定可能か、次回改定時期、権利の終了によって担保が失われる可能性があるか、金融機関に通知して債務不履行を是正する機会を与える必要があるか、そして契約終了時の補償が存続するかどうかなどを評価します。

この方法が実現可能な理由は2つあります。大都市の標準的な条件は主要な金融機関に概ね受け入れられているため、これらの条件での購入は資金調達上の問題が生じることはほとんどありません。私有地の契約はより複雑で、条件は地主が独自に定めたものです。そのため、その特定の条件に基づいて、融資機関、そして必要に応じて抵当権保証人との間で、契約の妥当性を確立する必要があります。国の抵当権保証（NHG）を申請する場合は、その状況が公表されます。毎年改訂されるNHGの条件と基準は、伝統的な契約を認めていますが、ローン期間に対する残存リース期間に関する要件を定めており、建物に対する補償を受ける法的権利が発効した1992年1月1日より前に設定された権利については、これらの要件がより厳しくなっています。伝統的な契約ではない契約、およびあらゆる形態の購入者支援（koperssteun）は、NHG自身によって承認されている必要があり、NHGは承認した契約の一覧を公表しています。そのリストに載っていないプロジェクトは、NHGからの資金援助を受けられません。

融資条件（financieringsvoorbehoud ）は、リース条件が添付された申請書が貸し手に届かなかった場合、何も保護しません。

販売：同意と滞納

土地所有権は譲渡可能ですが、譲渡または分割には土地所有者の同意が必要となる場合があります（民法第5条91項）。同意が得られない場合は、裁判所の許可によって代替することができます。ほとんどの自治体では同意は形式的なものですが、決して当然のこととみなしてはいけません。スケジュールは完了時期に合わせて調整する必要があり、滞納金や未解決の違反がないことが条件となる場合もあります。

滞納金は権利に付随する。すなわち、取得者と売主は、譲渡前の5年間に発生した滞納金について連帯責任を負う（民法第5条92項）。公証人は、土地所有者から滞納金の状況、滞納額、手数料、および違反の疑いに関する書面による陳述書を入手する必要がある。

地主による契約解除

地主は、カノンが2年連続で支払われなかった場合、またはエルフパハターが重大な違反を犯した場合、エルフパハト（opzegging）を終了させることができます（民法第5:87条）。手続きは厳格で、貸し手を保護します。終了は執行官の令状によって行われ、債務不履行を理由とする場合は、令状が発布される少なくとも1か月前に発布され、抵当権者またはその他の限定的な権利者として登録されている者には8日以内に送達されなければなりません。これにより、銀行は介入して滞納金を解消することができます（民法第5:87条、第5:88条）。また、エルフパハトが作成されてから25年が経過すると、いずれの当事者も予期せぬ事態を理由に裁判所にエルフパハトの変更または終了を求めることができます（民法第5:97条）。これは、単に費用がかさむようになったカノンに対する救済策ではなく、限られた手段です。

購入者が契約前に確認すべき事項

• 登記された設立証書、およびその後のすべての変更証書または買収証書。
• どの一般条件が適用されるか、年ごと、およびその全文。
• その権利が一時的なものか、継続的なものか、永久的なものか、また、正確な有効期限または期間終了日。
• 現在の正典、その索引付けの基準、そしてそれが買収されているかどうか――もしそうなら、いつまで買収されているのか。
• 次回の改訂予定日と改訂方法、および現在進行中の改訂または切り替え手順。
• 土地所有者の同意が譲渡に必要かどうか、また、同意を得るのにどれくらいの時間がかかるか。
• 地主からの、滞納金、請求、および申し立てられた違反に関する書面による声明。
• 貸し手がこれらの条件で融資を行う旨の書面による確認。
• マンションの場合：借地権と所有者組合の関係、そして管理費は誰が支払うのか。
• 『Brooklyn Galaxy』のために、倪氏はブルックリン美術館のコレクションからXNUMX点の名品を選び、そのイメージを極めて詳細に描き込みました。これらの作品は、彼の作品とともに中国ギャラリーに展示されています。彼はXNUMX年にこの作品の制作を開始しましたが、最初の硬貨には、当館が所蔵する Amsterdam：購入日時点における、自治体による切り替えに関する最新の公表見解。

借地権は欠陥ではありません。目の前の権利証書を見れば、それは不動産を所有するより条件付きの方法であり、全く問題のないものです。間違いを犯すのは、借地権に関する条項を定型文として扱う買主です。