オランダにおける立ち退き：召喚状から執行官による立ち退きまでの手続き

オランダにおける立ち退きは、裁判所が管理する手続きです。家主が一方的に手続きを終了させることはできず、借主が一夜にして追い出されることは稀です。最初の家賃滞納から立ち退き執行までには、督促状、召喚状、審理、判決、そして執行官による通知という一連の流れがあります。この記事では、その流れ、時期、費用、そして双方にどのような行動の余地があるのか​​を解説します。

基本原則：裁判所の命令なしには立ち退きは認められない

家主は、自分の権限だけで立ち退きを強制することはできません。賃貸借契約の終了と物件の明け渡しは別個の決定事項であり、どちらも裁判所の管轄です。裁判官が立ち退き命令を発令し、執行官がそれを執行するまでは、賃借人は滞納額や契約内容に関わらず、物件に留まることができます。

彼は以下のことをしないかもしれない：

• 鍵を交換するか、チェーンを取り付ける。
• 水道、ガス、電気、暖房を遮断して、テナントを追い出す。
• テナントの所有物を撤去、保管、または処分すること。
• 所有者であるか否かにかかわらず、許可なく住居に立ち入る。

オランダ法ではこれを自力救済（eigenrichting）と呼び、違法行為とみなされます。借主は仮差止命令（kort geding）を申し立てることができ、通常は数日以内に家主が立ち入りを再開し、家主は日割りで罰金を支払うことを条件に立ち入りを再開するよう命じられ、結果として生じた損害について不法行為責任を負います。居住者の意思に反して住居に立ち入る行為は、不法侵入（ huisvredebreuk、第138条Sr項）という刑事犯罪にも該当します。鍵を交換する家主は、おそらく勝訴できたであろう訴訟を、確実に敗訴する訴訟に変えてしまうことになります。

2 つのルート: opzegging と ontbinding

通知による終了 (opzegging)

Opzeggingとは、書留郵便で送付される書面による通知によって、定められた法定理由のいずれかに基づいて住居の賃貸借契約を解除することです。これらの理由は、民法第7巻第4章第5節（民法第271条から第282条）の賃貸借契約の終了に関する条項に記載されており、借主が善良な借主として行動しなかった場合、家主が自己使用のために物件を緊急に必要とする場合、借主が新たな契約の合理的な申し出を拒否した場合、および物件が解体または再開発のために必要である場合です。

通知期間は、1年未満の賃貸借契約の場合は3か月から始まり、その後1年ごとに1か月ずつ増加し、最大6か月までとなります。通知だけでは何も終了しません。借主が書面で同意しない限り、裁判所が別の決定を下すまで、法律の規定により賃貸借契約は継続し、家主は訴訟を起こさなければなりません。2024年7月1日から施行されている「Wet vaste huurcontracten」により、住宅の固定期間契約も制限され、無期限賃貸借が主要な規則として復活したため、契約が満了すると考えていた家主は、無期限賃貸借契約を結んでいる可能性があります。

契約違反による解約（拘束力なし）

民法第6条265項は、履行の不履行は、その不履行が特別な性質のものか、または重要性が低い場合でない限り、相手方に契約解除権を与えるものと規定している。住居の場合、この権限は書面によって行使されない。民法第7条231項は、建築物の賃貸借契約の解除を裁判所に留保している。ただし、アヘン法第13条b項または地方自治体法第174条a項に基づく不動産の行政的閉鎖の場合は例外で、家主は裁判所を通さずに契約を解除することができる。

家賃滞納事件では、ほぼ常に拘束力のない訴訟手続きが採用されます。事前の通知期間は不要で、事実関係が限定的なリストに当てはまる必要もなく、家主は金銭請求、契約解除、立ち退きを1通の訴状でまとめて請求できます。迷惑行為、無許可の転貸、大麻栽培についても同様の手続きが用いられます。

どれくらいあれば十分なのか？許容範囲

「ただし、その不履行が、その特殊な性質または軽微な重要性から、契約解除を正当化しない場合を除く」という文言は、借主の主な抗弁である。2018年9月28日の予備判決（ECLI:NL:HR:2018:1810）において、最高裁判所は、この判断基準がどのように機能するかを確認した。これは例外を伴う基本原則であり、原則として、いかなる違反も契約解除の権限を与える。貸主は違反を立証し、借主は例外を立証しなければならない。例外は法令に列挙された要素に限定されず、借主が住居を維持する利益を含め、あらゆる状況が考慮される可能性があり、裁判所は不履行の場合でもそれらを考慮しなければならない。

そのため、支払いが1回遅れたり、残高が少額だったりしても、立ち退き命令は出ません。しかし、解約に至る月数の基準も定められていません。法律にも、裁判所の全国的なガイドラインにも、そのような基準は存在しないのです。実際には、数ヶ月に及ぶ滞納が家主が訴訟を起こすきっかけとなり、訴訟が認められる可能性が高まりますが、滞納額だけで全てが決まるわけではありません。裁判所は、Hoge Raad（高等裁判所）が考慮しなければならないすべての要素と違反を比較検討する必要があり、滞納額が大きい場合は解約を拒否し、小さい場合は認めることもあります。

判断が難しいケースでは、計算だけでなく行動も重要となる。例えば、テナントが督促状に返答したかどうか、合意が提示されたにもかかわらず破棄されたかどうか、債務整理の支援を求めたかどうかなどが挙げられる。

通常の手順を段階的に説明します

賃貸借に関する紛争は、金額の大小に関わらず、地方裁判所（kantonrechter ）に持ち込まれ、執行官による召喚状（ dagvaarding）から始まります。弁護士は必須ではありませんが、家主側では一般的であり、借主側ではしばしば決定的な役割を果たします。

最初から最後まで、無弁護の滞納訴訟は通常3～5ヶ月かかります。この期間、そして表中の各期間は、権利ではなく慣例として捉えてください。立ち退き自体の最低通知期間を除き、これらの期間はいずれも法律で定められていません。裁判所は判決で退去日を定め、審理と判決までの期間は、地方裁判所の訴訟手続き規則と、裁判所が公表する処理件数で報告する各裁判所の業務量によって決まります。弁護のある訴訟、または借主が合意事項を遵守する訴訟は、より時間がかかり、多くの場合、立ち退きに至らずに終わります。

暫定的な執行可能性と控訴

立ち退き判決は通常、民法第233条に基づき暫定的に執行可能（uitvoerbaar bij voorraad）と宣言されます。借主が最も誤解しやすいのはこの点です。民法第350条を含む高等法に関する条項によって規定される控訴は、それ自体では執行を停止させるものではありません。控訴が係属中でも、家主は立ち退きを強制することができます。

借主は、控訴裁判所に対し、執行停止を求めることができる。ただし、その基準は限定的であり、一般的には、第一審判事が判断できなかった法的または事実上の誤り、あるいは緊急事態を要件とする。あるいは、借主は、民法第438条に基づき、暫定救済裁判官に対し、執行紛争（executiegeschil）を提起し、現在の判決の執行は権利の濫用であると主張することもできる。いずれも、訴訟の再審ではない。いずれの場合も、期限内に控訴が提起されることが前提であり、その期間は短い。通常の事件では判決日から3か月以内、簡易判決（民法第339条）では判決日からわずか4週間以内である。

暫定差し止めルート (kort geding)

kort geding は、民法第 254 条から始まる条項に基づき、暫定救済裁判官 ( voorzieningenrechter ) の前で行われる略式手続きです。通常数週間以内に暫定的な決定が下されますが、契約を解除することはできません。これが重要な制限事項です。つまり、家主は kort geding では拘束力のある判決を得ることはできず、退去命令しか得られません。

家主がこの手続きを利用できるのは、請求が緊急を要する場合、かつ通常の訴訟手続きの結果に重大な疑義がない場合に限られます。例えば、深刻な迷惑行為、物件の不正使用、賃貸借契約が明らかに終了した後も占有が継続している場合、または所有権のない占有などが該当します。単純な家賃滞納のケースでは、この手続きが認められることはほとんどありません。借主の住居に対する権利は、家主の迅速な解決への権利よりも優先されるからです。

借主にとっても少なくとも同様に有用である。鍵を交換した家主に対する対抗手段であり、状況が決定的に変化した場合に予告された立ち退きを阻止するための手段でもある。

不法占拠者、事業所、所有権のない居住者

不法占拠者

不法占拠は犯罪であり、所有者による民事訴訟、または検察官による許可という2つの手続きがあります。2011年10月28日の判決（ECLI:NL:HR:2011:BQ9880）において、最高裁判所は、刑事手続きによる立ち退きは、欧州人権条約第8条に基づく住居の尊重を受ける権利に対する重大な侵害であるため、事前の司法審査が必要であると判断しました。当局は、立ち退きを文書で通知し、少なくとも7日間の仮釈放期間を設け、公共の安全への脅威などの例外的な状況を除き、裁判官の判決を待たなければなりません。

事業所

民法第290条以下に規定される小売業および宿泊施設のテナントは、独自の契約条件および解約事由を有します。その他の事業用施設（主にオフィスおよび工業用スペース）のテナントは、民法第7条230a項に該当します。両者の区別については、民法第290条および第230a項に基づく商業用賃貸借に関する記事で説明しています。賃貸借契約が終了し、退去通知が出された場合、テナントは地方裁判所に退去期間の延長を申し立てることができ、その申し立てが係属中は立ち退きは停止されます。申し立ては、退去予定日から2か月以内に行わなければならず、裁判所は最大3回まで、それぞれ1年間の延長を認めることができます。

所有権のない居住者

契約書なしに物件内にいる人――例えば、以前のテナントの残されたパートナー、立ち退こうとしない客、失効した不法占拠防止協定に基づく占有者など――は居住権の保障がなく、これらは最も明白な「コルト・ゲディング」（不法占拠防止）の事例である。注意すべき点は、不法占拠防止協定と称される取り決めが、事実関係によっては賃貸借契約とみなされ、それに伴う保護を受ける場合があるということである。

執行官、告知、そして所持品

裁判所執行官（gerechtsdeurwaarder）のみが立ち退き命令を執行することができ、執行官は家主の従業員ではなく公務員です。執行官は判決を送達し、借主に退去を命じ、その後、別の手段で立ち退きを告知します。強制立ち退きは、強制立ち退きに関する条項、Rv第555条から第562条によって規定されています。Rv第555条は、命令から立ち退きまでの最低期間を3日間と定めており、この短い法定最低期間は、判決で定められたより長い任意期間とは異なります。

執行官は当日、立ち入りと秩序維持のために警察と鍵屋を呼ぶことがあります。家主はまず引っ越し業者を手配して支払い、残された家財道具が運び出されます。それらがどうなるかはもはや地域の慣習の問題ではありません。自治体は判決を執行する当事者の費用で物品を運び出して保管しなければならず、その保管には行政執行に関する規則が適用されます（Rv第556条、Awb第5:29条および第5:30条を参照）。保管期間は最長13週間で、その後物品は売却または廃棄される可能性があります。売却された場合、元の所有者は3年間、売却代金に対する権利を保持します。所有者にとって合理的な価値のない物品、および危険物または腐敗しやすいものは、すぐに運び出されます。費用は自治体からの請求書ではなく、家主を通じて借主に支払われます。

立ち退きは最後の瞬間まで中止できる。滞納金と費用が全額支払われた場合、または合意が成立し家主が執行停止を指示した場合、執行官は通常、立ち退きを中止する。しかし、立ち退き業者が手配されると、柔軟性は著しく低下する。

費用、そして最終的に誰が支払うのか

地方裁判所における訴訟費用（griffierecht）は、請求額と、請求者が企業、個人、または資力の乏しい当事者のいずれであるかによって異なります。資力の乏しい当事者は、ほとんどの区分で低額の定額料金を支払います。区分と金額は法律で定められており、毎年1月1日から改定され、裁判所が管理する表に掲載されます。適用される料金は、訴訟提起時に有効な料金です。訴訟費用には付加価値税（VAT）は課税されません。

これに執行官の手数料が加算されます。執行官の手数料は「Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders」（執行官手数料法）で定められ、毎年1月1日から指数連動で改定されます。執行可能な判決の送達には少額の手数料がかかりますが、強制退去自体にはその何倍もの費用がかかります。現在の手数料は同法で公表されており、執行官は依頼に応じて見積もりを提示します。これらの手数料に加えて、撤去費用、保管費用、および家主自身の弁護士費用がかかりますが、これらは固定されていないため、総額は物件の規模と退去時の状態によって決まります。

敗訴した側が勝訴した側の訴訟費用を負担するが、オランダの訴訟費用命令は定額制の負担金であり、全額補償ではなく、通常は実際の訴訟費用をはるかに下回る額である。家主にとって、立ち退き訴訟に勝訴しても、多くの場合、経済的損失となる。なぜなら、命令と滞納金は、当然ながらお金のないテナントに対して執行されるからである。テナントにとって、敗訴とは、滞納金、利息、裁判所および執行官の手数料、引っ越し費用、保管費用に加え、住む場所を探す費用も負担することを意味し、しかも債務は立ち退き後も残る。

脆弱な立場にあるテナント

子供がいるからといって、借主に居住権が与えられるわけではありませんが、民法第6条265項の例外規定の下で考慮される事情であり、裁判官が双方に合意を促す強力な理由となります。裁判所はしばしば「最終機会」判決を下します。つまり、解散と立ち退きを命じますが、借主が合意されたスケジュールに従う限り、強制執行は行われません。

法定債務再編協定に加入したテナントは、モラトリアムによって個々の債権者が強制執行できる範囲が制限されるため、さらに有利な立場になります。破産法第305条に基づき、家主は債務再編協定の発効前に発生した賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除したり、立ち退きを強制したりすることはできません。また、既にその古い債務に基づいて行われている立ち退きは、法律の規定により停止されます。ただし、この保護は条件付きです。テナントはそれ以降、分割払いの賃料を期日通りに支払わなければならず、新たな滞納が発生すると、家主は契約を解除し、立ち退きを強制する権限を再び行使できるようになります。立ち退きに直面しているテナントは、直ちに自治体の債務支援を申請すべきです。家主は、既に申請が行われているかどうかを確認する必要があります。

2021年1月1日以降、オランダでは全国的な早期警戒システムが運用されている。家主、エネルギー供給会社、水道会社、健康保険会社は、自らの回収努力が失敗した場合、テナントの同意なしに、滞納金を自治体に報告しなければならない。自治体の住宅支援法（Wet gemeentelijke schuldhulpverlening）に基づき、自治体はすべての通知に対し、まず話し合いの機会を設けるよう申し出なければならない。同法第3条および第4条では、4週間以内、または緊急の場合は3営業日以内に話し合いを行うことを義務付けている。差し迫った立ち退きが典型的な例である。住宅公社は、こうした働きかけを訴訟手続きの前提条件としている。

実践的なガイダンス

家主の場合：

• 決して独断で行動してはいけない。
• 家賃台帳、督促状、督促状、和解案、近隣住民からの日付入りの苦情など、すべてを記録に残してください。
• 訴訟を起こす前に、書面による債務不履行通知を送付し、滞納額が明らかに許容範囲を超えるまで待ってから訴訟を起こし、例外規定で敗訴する方が賢明です。
• 必要に応じて自治体に滞納状況を報告し、それを証明できるようにしておくこと。

テナントの場合：

• 召喚状を無視してはいけません。弁護を伴う訴訟は、欠席判決とは全く異なります。
• 公聴会に出席するか、事前に書面による弁明書を提出してください。費用は無料で、弁護士は必要ありません。
• すぐに地方自治体の債務支援を申請し、聴聞会には証拠書類を持参し、全額支払えなくても、少なくとも一部は継続的に支払うようにしてください。
• 家主が鍵を交換したり、電気やガスなどの供給を止めたりした場合は、その日のうちに専門家のアドバイスを受けてください。
• 控訴したとしても、それだけで立ち退きが阻止されるわけではないことを理解してください。

Law & More 地方裁判所および仮差押裁判所における立ち退き訴訟において、家主と借主双方の代理を務め、督促状の送付から執行官の立ち退きまでを代行いたします。訴訟手続きは、欠席判決の場合とは大きく異なり、また、控訴したからといって立ち退きが停止するわけではありませんので、召喚状や退去通知が届き次第、速やかにご連絡ください。