シェアハウスと売却を拒否する元パートナー：あなたの選択肢

元配偶者が共同所有の住宅の売却を拒否した場合、裁判所に住宅の分割命令を求めることができます。分割方法は、第三者への売却、公売、またはどちらか一方への対価支払いを伴う住宅の割り当てなどです。オランダ民法典第3条178項では、共同所有者は無期限に共同所有を続けることを強制されることはありません。主な例外として、即時の分割が一方の当事者の利益を著しく損なう場合、裁判所は分割を最長3年間差し止めることができます。

共同所有者間で合意に至らない場合、民法第3条185項に基づき、裁判所が分割方法を決定することができます。具体的には、一方の所有者に他方の所有者の負担金を支払うことで家屋を譲渡する、売却を命じて純収益を分配する、またはその他の方法を用いることができます。また、民法第3条300項に基づき、裁判所は、元配偶者が協力を拒否する場合、その判決が協力の代わりとなることを命じることもできます。

法的問題と並行して、2つの実際的な問題が生じる。1つ目は抵当権である。連帯責任から解放されたい共同所有者は、貸し手の同意を得る必要があるが、貸し手は、残る共同所有者が自身の収入で抵当権を履行できる場合にのみ同意を与える。2つ目は、分割期間である。抵当権の利息、固定資産税、場合によっては専用使用料などの費用は発生し続け、財産分与の際に精算される。

元恋人が売却に協力しないのはなぜですか？

通常、感情的な愛着、経済的な不安、あるいは離婚に向けた様々な策略などが原因となります。理由を理解することで、最も効果的なアプローチを選択するのに役立ちます。

この行き詰まりは、単なる精神的な負担にとどまりません。既存の住宅ローンが借入可能額に算入されている限り、銀行は通常、新たな住宅ローンを承認しないため、新しい家を購入することはできません。私たちの経験では、融資拒否の主な原因は以下のいずれかです。

感情的な愛着: 家を手放すということは、関係が終わったことを最終的に認めるようなものだと感じる。
経済的な不安: あなたの元パートナーは、一人で新しい家を買う余裕がないことを恐れ、その問題に向き合うことを先延ばしにしている。
戦略上の意見の相違： 売却価格、不動産業者、または売却時期に関する紛争は、離婚やその他の資産分割における交渉材料として利用される。
メンテナンスに関する紛争： 売却前に必要な修繕費用を負担することを拒否しており、それが物件の価値に影響を与えている。

共同所有者としての法的権利は何ですか？

いずれの場合も、民法第3条178項に基づき、分割を請求することができます。家の分割方法は、夫婦共有財産制または登録パートナーシップによる所有、婚前契約または同棲契約による所有、あるいは単に登記簿上の共同所有者としての所有など、所有形態によって異なります。

財産分与請求権は、合意によって最長5年間のみ排除することができます（民法典第3条178項5）。したがって、膠着状態は決して最終的な解決策ではありません。合意に至らない場合は、裁判所が決定を下します。詳細については、婚姻中および婚姻後の財産分与に関する記事をご覧ください。

あなたの婚姻状況は、あなたの権利にどのように影響するのでしょうか？

2018年1月1日以降に婚前契約なしで成立した結婚は限定的財産共有制の対象となり、それ以前の結婚は原則として完全財産共有制の対象となります。下の表は、これが住宅に通常どのような影響を与えるかを示しています。

関係の状態	デフォルトのプロパティ位置	売却における重要な法的ポイント
財産共有制で結婚（原則として、2018年1月1日以前に婚前契約なしで結婚した場合）	たとえ登記簿に一人の名前しか記載されていなくても、その家は原則として共同体の一部であり、平等に所有されている。	家は共同財産の一部として分割されます。裁判所は、離婚手続き中または手続き後に、売却を含む分割について決定を下すことができます。
限定財産共有制で結婚（原則として2018年1月1日以降の結婚）	結婚中に購入した家は原則として共有物となる。一方、結婚前に一方の配偶者が所有していた家は原則として私有物となるが、損害賠償請求が生じる可能性はある。	まず、家が共有名義か個人所有かを確認します。その後、同じ分割規則が適用されます。
婚前契約を結んで結婚した	所有権は権利証書と婚前契約の条項に従う（huwelijkse voorwaarden).	合意書は、和解条項を含めた出発点となります。もし夫婦で家を所有している場合は、分割を要求することができます。
登録パートナーシップ	結婚の場合と同じルールが適用されます。	その手続きは離婚に似ている。
同棲契約を結んで同棲する	同棲契約書（samenlevingscontract所有権は、所有権証書によって決定されます。	裁判所は、例えば一方のパートナーに家を所有する権利を与える条項など、合意内容を適用する。
合意のない同棲	所有権は権利証書に記載されている株式に従います（固有性).	各共同所有者は、民法第3条178項に基づき分割を要求することができ、合意に至らない場合は裁判所が決定を下します。

交渉と調停は、どのようにして膠着状態を打開できるのか？

まずは具体的な書面による提案から始め、それがうまくいかない場合は調停を試みてください。どちらも数ヶ月かかることもある訴訟手続きよりも迅速かつ安価であり、合意内容は和解契約書（民事訴訟法第7条900項）によって法的拘束力を持つものとなります。

提案書は書留郵便（aangetekende brief）または電子メールで送付してください。そうすれば、後日、裁判所にあなたが合理的な努力をしたことを証明できます。共同所有を解消したい旨を冷静に述べ、以下の内容を含めてください。

提案された不動産業者、または共同で不動産業者を選ぶための公平な方法。
独立した登録鑑定士による評価に基づいた希望価格。
例えば4週間以内など、家を売りに出すまでのスケジュール。
別の選択肢としては、元配偶者が家を所有し、銀行からの融資証明書の提出期限が設けられるという方法もある。

直接交渉がうまくいかない場合は、調停人が解決策へと導いてくれます。調停は秘密厳守で行われ、金銭的な不安など、真の障害についてより率直に話し合うことができます。住宅ローン明細書、評価書、ご自身で支払った費用の証明書類をご持参ください。当社の専門的な調停サービスについて詳しくは、こちらをご覧ください。離婚される場合は、合意内容を離婚合意書（ echtscheidingsconvenant ）に含めることができ、裁判所はこれを判決に添付することができます。

元配偶者が協力してくれない場合、どのような法的措置を取ることができますか？

民法第3条185項に基づき、裁判所に家屋の分割を命じるよう申し立て、その判決が元配偶者の協力に代わるものとするよう求めることができます。緊急の場合は、略式手続き（kort geding）が可能な場合もあります。

分割手続きはどのように行われるのですか？

あなたは裁判所に対し、家をどのように分割するかを決定するよう求めます。例えば、一方に家を割り当て、他方の持ち分を支払う方法、売却して純収益を分割する方法、またはその他の方法などです（民法第3条185項2）。裁判所は、両当事者の利益と公共の利益を比較検討します。

離婚する場合、離婚手続きの中で、または後日別途手続きで、裁判所に財産分与の決定を求めることができます。結婚していなかった場合は、弁護士を雇って地方裁判所（rechtbank）で別途手続きを開始します。どちらか一方が家を引き継ぎたい場合、裁判所はその人が資金を調達して相手に支払うことができるかどうかを審査します。それができない場合は、通常、売却という結果になります。

裁判所の判決は、元配偶者の署名に代わるものとして認められますか？

はい。民法第3条300項に基づき、裁判所は、その判決が売買契約書または譲渡証書における元配偶者の署名に代わるものとみなされ、あなたが不動産業者に指示を出し、ご自身で書類に署名することを許可することができます。

裁判官はこれを安易に認めません。書面による提案や評価報告書など、合意に達するために合理的な努力を尽くしたこと、そして拒否が正当な理由に基づかないことを証明する必要があります。

略式手続きはどのような場合に選択肢となるのか？

本当に緊急な場合のみ。予備救済裁判官（voorzieningenrechter）は、数週間以内に元配偶者に売却に協力するよう命じることができますが、売却は取り消せないため、慎重です。

例えば、住宅ローンの支払いが不可能になり、銀行が競売で家を売却しようとしている場合や、既に見つけた買い手との売買契約に元配偶者が署名を拒否する場合などは、緊急性を要する状況と言えます。そのような緊急性がない場合は、裁判官は通常の財産分与手続きへとあなたを導きます。

裁判所は売買条件を定めることができるか？

はい。元配偶者が各段階を妨害するのを防ぐには、裁判所に以下のことを決定してもらうよう求めることができます。

不動産業者または鑑定士 販売を担当するのは誰か。
希望価格と最低価格通常は独立した評価に基づいている。
予定表・時刻表 家を売りに出し、オファーを受け付けるため。
内覧会への協力罰金支払い（ドワンソム元配偶者が同居している場合は、違反ごとに罰金が科せられます。

家を売却したい場合、何をチェックすべきでしょうか？

裁判でのあなたの立場は、きちんと文書化された書類にかかっています。以下の点を確認してください。

所有権証書、および所有権の割合を示す婚前契約書または同棲契約書。
独立した鑑定士による最近の評価、または不動産業者による複数の見積もり。
住宅ローン明細書、および住宅ローン、地方税、保険料の支払いを証明する書類。
あなたが作成した提案書のコピーと、元パートナーからの回答のコピー。
元配偶者が一人でその家に住んでいる場合、使用料の補償を請求できるかどうか。

家を所有し続けたい場合、何をチェックすべきでしょうか？

買収は、元配偶者に支払いを済ませることができ、かつ銀行があなたを単独の借り手として認める場合にのみ有効です。以下を確認してください。

銀行があなたの収入のみに基づいて住宅ローンの融資証明書を発行するかどうか。
家の価値と、元配偶者に支払うべき持ち分金額。
貸し手があなたの元配偶者を連帯責任から免除するかどうか。
婚前契約書または同棲契約書に、買収条項または価格算定式が含まれているかどうか。
移行期間中の独占使用に対する補償を元配偶者に支払う義務があるかどうか。

販売を待っている間、そして販売後には、どのような金銭的な影響がありますか？

紛争中も住宅ローンや所有にかかる費用は発生し続け、家の価値は上昇することも下落することもある。誰がいくら支払ったかは財産分与の際に決定される。

オランダ民法第3条172項に基づき、所有権にかかる費用は原則として持ち分に応じて分担されます。ただし、家に住んでいるパートナーは、光熱費や水道代などの使用費用を負担します。銀行に対しては、通常、両者が連帯責任を負います。どちらか一方が支払いを停止した場合、銀行はもう一方から全額を請求することができ、滞納金はオランダ信用情報機関（BKR）に登録されます。

住宅ローンの利息と返済額： 原則として共有されますが、どちらか一方のみが支払った場合、和解請求の対象となります。
市町村固定資産税（OZB）および保険料： 所有にかかる費用は、その家に住む人全員で分担する。
必要な修理: 例えば、雨漏りする屋根は、あなたとあなたの双方にとって資産価値を維持することになるので、原則として費用は分担されることになります。

一方のパートナーが家を独占的に使用している場合、もう一方のパートナーは場合によっては使用料（gebruiksvergoeding）を請求できることがあります。それが認められるかどうかは状況や請求時期によって異なるため、早めに書面で申し立てるようにしてください。

収益はどのように分配されますか？

譲渡手続きを担当する公証人（notaris）は、まず抵当権を返済し、次に不動産業者の手数料やその他の売却費用を支払い、最後にあなたの指示または裁判所の決定に従って残額を分配します。

残額は、所有権の割合と、どちらか一方が単独で支払った費用に関する和解請求に応じて分配されます。売却代金が住宅ローン残高を下回る場合は、残余債務（restschuld）が発生し、通常は両者とも銀行に対してその債務を負うことになります。

元パートナーが売却を拒否している共有住宅について、私たちはどのようなお手伝いができるでしょうか？

当事務所の家族法弁護士は、元配偶者や元パートナーの方々を、最初の提案から裁判所の判決までサポートいたします。具体的には、以下のことが可能です。

所有権証書、婚前契約書、または同棲契約書を確認し、あなたの所有権の割合を確定してください。
元配偶者宛ての提案書を作成する。提案書には、物件の評価額、不動産業者、スケジュールを記載する。
合意事項は、和解契約書または離婚和解契約書に記録してください。
住宅ローン返済、費用、および使用料に関する和解請求額を計算する。
民法第3条185項に基づき財産分与手続きを開始し、元配偶者の署名に代わる判決を求める。
銀行による強制売却が差し迫っている場合に、略式手続きが可能かどうかを評価する。

製品概要

誰も共同所有にとどまることを強制されることはありません。各共同所有者は、民法第3条178項に基づき分割を要求することができます。
まずは書面による提案と調停から始め、合意に至った場合は拘束力のある和解契約書に記録することができます。
それが失敗した場合、裁判所は民法第3条185項に基づき売却または分配を命じ、その判決が元配偶者の協力に取って代わるものと裁定することができる（民法第3条300項）。
買収には、残るパートナーが単独で住宅ローンを返済できること、そして貸し手が残りのパートナーの債務を免除することが必要となる。
すべての支払いの記録を保管してください。費用、住宅ローン、使用料などの補償金は、この部門で精算されます。