あなたは判決を得ました。裁判所はあなたの請求を認め、相手方に支払いを命じました。しかし、債務者は支払いをしません。債務者が不動産を所有している場合、その不動産の強制売却によって債権を回収できる可能性があります。これは執行売却（executorale verkoop）と呼ばれます。しかし、執行を成功させるまでの道のりは長く、費用がかかり、不確実です。この記事では、その手続きの流れと、債権者であるあなたが直面するリスクについて説明します。
法的拘束力のある権利：出発点
不動産に対する強制執行は、必ず執行可能な権利証（executorale titel）から始まります。これは、法律が強制執行を認める根拠となる文書です。最も一般的な権利証は裁判所の判決ですが、公証証書や裁判所命令も権利証として使用できます。判決は暫定的に執行可能であると宣言されるか、または控訴期間が満了している必要があります。有効な執行可能な権利証がなければ、強制執行は開始できません。
サービスと支払いの注文
差押えを行う前に、執行官は債務者に対し正式に判決を送達しなければなりません。つまり、判決を正式に交付する必要があります。その後、執行官は支払命令を発令します。オランダ民事訴訟法第439条に基づき、債務者には少なくとも2日間の猶予期間が与えられ、その間に任意で支払うことができます。この期間内に支払いがなされない場合にのみ、実際の強制執行が開始されます。
この手続きは単なる形式的なものではありません。送達に不備があったり、命令が正しく発行されていなかったりした場合、債務者は執行に異議を申し立てることができます。したがって、執行官が細心の注意を払って業務を遂行することが不可欠です。
不動産に対する執行差押え
支払期限が経過すると、執行官は当該不動産に対して執行差押えを行います。この差押えは、土地登記所（カダスター）の公的登記簿に登録されます（土地登記法第505条）。この時点から、差押えは第三者にも開示され、当該不動産は法的に担保権が設定された状態となります。原則として、債務者は当該不動産を売却したり、新たな権利を設定したりすることはできません。万が一、債務者がこれらの行為を行った場合、買主または新たな限定的権利者は、差押えを行った債権者に対して、当該取引を根拠として主張することはできません。
執行官は、債務者および抵当権者に対し、差押えの旨を通知します。抵当権者には、自ら執行を行う権利があります。これについては後ほど詳しく説明します。
公開オークション
主な規則は、執行売却は公開競売によって行われるという点です（民法第514条以下）。競売は公証人が主催し、競売条件も公証人が作成します。物件は事前に公的登記簿や専門の競売プラットフォームを通じて公示されます。公証人は広報活動、情報書類の作成、そして競売の実施を担当します。
オークション当日、希望者は入札することができます。物件は最高額入札者に落札され、その後、公証人が売買契約書を作成します。購入代金は通常、数週間以内に支払われなければなりません。支払い後、公証人による執行売買証書によって所有権移転が行われ、この証書は土地登記所に登記されます。
代替手段としての個人売買
オランダ民法典第3条268項(2)は、公売に加えて私的売却の可能性も認めている。ただし、私的売却には仮処分裁判官の許可が必要であり、その許可は差押債権者自身ではなく、債務者または抵当権者によって申請される。裁判官は、私的売却の方が公売よりも高い収益が得られる可能性が高いと判断した場合に、許可を与える。
実際には、特にすべての債権者が同意する場合、この方法はますます採用されるようになっている。非公開売却は一般的に手続きがスムーズで、より高い価格で売却でき、競売費用も節約できる。債権者にとって、多くの場合、この選択肢について積極的に検討することは賢明である。
債務者が唯一の所有者でない場合はどうなるでしょうか？
実際には、債務者が不動産の単独所有者であることは稀である。よくあるケースとしては、共同所有者がそれぞれ均等な半分の持分を保有している場合が挙げられる。例えば、共同で家を購入したパートナーなどがこれに該当する。このような状況は、債務の執行において重大な影響を及ぼす。
共同所有者の一方に対する差押債権者は、原則として、その債務者の共有持分のみを差し押さえ、売却することができ、不動産全体を差し押さえることはできません（オランダ民法典第3条175項）。他の共同所有者の持分は、その者が債務を負っていないため、差押えの対象から除外されます。したがって、債権者は家全体を競売にかけることはできません。
問題は、分割されていない半分の持分を売るのが非常に難しいことだ。見知らぬ人と共同所有者になるために、様々な実務上の複雑な問題を抱えながら、わずかな持分を取得しようとする買い手はほとんどいない。公開オークションでは、たとえ売れたとしても、その持分の価値のほんの一部しか得られないだろう。
そのため、債権者は通常、共有財産の分割を望みます。民法第3条180項によれば、共有者の持分を差し押さえた債権者は、他の共有者の意思に反してでも、共有財産の分割（verdeling）を要求することができます。分割によって、共有財産全体を売却し、その純収益を各共有者の持分に応じて分配することができます。債権者は、債務者の持分から収益を回収できますが、他の共有者の持分は当該共有者に支払われ、債権者の手が届かないところに残ります。
共同所有者が財産共有制（gemeenschap van goederen）で結婚しており、債務が共有債務である場合は、状況が異なります。この場合、原則として、夫婦両方が責任を負うため、財産全体を含む共有財産全体が償還請求権の対象となります。共同ローンなど、所有者両方が共同で責任を負う他の債務についても同様です。ただし、所有者のうち一方のみが私的債務の債務者である場合、その債務者の持分に制限が適用されます。
したがって、債権者にとって、差押えを行う前に、不動産の登記名義人が誰で、どのような根拠で所有しているかを確認することは不可欠です。土地登記簿（Kadaster）には所有権の状況が記載されています。不動産全体を差し押さえることができるのか、それとも共有持分のみを差し押さえることができるのかによって、回収の見込み、そして手続きにかかる費用と時間が大きく左右されます。
収益の分配：順位付け
不動産が売却され、売却代金が受領されたら、その収益を分配しなければなりません。債権者が複数いる場合（不動産執行の場合、通常は複数います）、順位付け（ラングレゲリング）が行われます（民法第551条以下）。公証人または監督裁判官が、どの債権者にどのような順序で支払いを行うかを決定します。
抵当権者が第一順位となる。次に、税務当局などの優先債権者が続く。その後、強制執行自体の費用が支払われる。残った金額は、差押えを行った債権者間で、差押えの日付順に分配される。つまり、先に差押えを行った債権者ほど順位が高くなる。すべての分配が終わった後に残った金額は、債務者に渡される。
リスク1：抵当権者が優先権を持つ
債権者にとって最も根本的なリスクは、債権順位です。銀行などの抵当権者は不動産に対する抵当権を保有しているため、構造的に差押債権者よりも優先されます。つまり、売却代金からまず抵当債務（延滞利息や付随費用を含む）が支払われ、その後に残った金額のみが債権者に支払われることになります。
市場価値に比べて住宅ローン残高が高い物件の場合、たとえ物件が妥当な価格で売却されたとしても、住宅ローンが返済された後には、差し押さえ債権者にはほとんど何も残らない可能性がある。
リスク2：執行による収益が予想を下回る
公売で売却される物件は、一般市場で個人売買される物件よりも価格が低くなるのが一般的です。入札者は、強制売却物件を購入することを承知しています。物件を内覧できる機会は限られており、物件の状態が完全に把握できるとは限らず、前の居住者が自主的に退去しない可能性もあります。こうした点がすべて、低い入札価格に反映されます。
実際には、強制執行による売却代金は、市場価格を15～30％下回ることが多く、場合によってはそれ以上低くなることもあります。公式の課税評価額（WOZ）や鑑定評価報告書に基づいて計算を行った債権者は、競売後に思わぬ損失を被る可能性があります。
リスク3：競合する差押債権者
債務者の財産に目を付けているのは債権者だけとは限りません。他の債権者も差押えを行っている場合があり、その順位は土地登記簿に差押えが登録された日付によって決まります。登録日が早い方が優先されます。
後から債権者として名乗り出た債権者は、優先順位の最後尾に追いやられ、その時点で利用可能な資金が尽きてしまうリスクを負うことになります。したがって、強制執行可能な権利を取得した後は、できるだけ早く差押えの手続きを進めることが賢明です。
リスク4：コストが収益を減少させる
不動産に対する強制執行には、相当な費用がかかります。執行官への送達および差押え手数料、競売または私的売却のための公証人手数料、登記のための土地登記所手数料、そして債務者が自発的に退去しない場合は立ち退き費用も発生する可能性があります。これらの費用はすべて、債権者への支払いの前に売却代金から差し引かれます。
執行費用は通常の債権よりも優先されるものの、債権者が受け取る純収益を減少させる。比較的価値の低い物件や住宅ローン残高が多い物件の場合、これらの費用は利用可能な余剰資金のかなりの部分を占めてしまう可能性がある。
リスク5：執行差止命令手続き
債務者は、仮差止命令手続（executiekortgeding）を通じて、仮差止命令裁判官（民法第438条）に対し、執行に異議を申し立てる権利を有する。債務者は、例えば、債権が既に（一部）弁済されている、執行権限の濫用がある、または執行を妨げる新たな事情が生じた、といった理由で、執行の停止を主張することができる。
単に支払能力がないというだけでは、原則として支払停止の十分な根拠とはならない。しかし、たとえ最終的に債権者の主張が正当と認められたとしても、差止命令の手続きには時間と費用がかかる。そのため、手続きが数週間遅れ、費用がかさむこともある。
リスク6：抵当権者による即時執行
民法第3条268項は、抵当権者に略式執行権（parate executie）を認めている。抵当権者は、裁判所の登記を必要とせず、また差押債権者の許可を得ることなく、不動産を売却することができる。債務者が抵当権に基づく債務を履行しない場合、銀行は通常、自ら執行手続きを開始することを決定する。
その場合、差押債権者は完全に支配権を失います。銀行が売却の時期、方法、公証人を決定します。債権者は、抵当債務と付随費用が返済された後、自分たちの取り分が残るかどうかを待つことしかできません。
リスク7：債務者の破産
債務者が強制執行手続き中に破産宣告を受けた場合、破産管財人が債務者の権利を引き継ぎます。財産に対する差押えは破産財団の一部となり、原則として個別の強制執行は停止されます。その後は、破産手続きを通じて解決されます。
管財人は不動産の売却を決定し、その収益は破産法に従って分配されます。抵当権や担保権のない無担保債権者にとって、これはほとんどの場合、債権額のごく一部しか支払われない、あるいは全く支払われないことを意味します。
リスク8：残余債務は何も解決しない
たとえ強制執行が成功したとしても、請求が完全に満たされるとは限りません。売却代金から抵当債務、費用、その他の請求額を差し引いた金額が請求額全体を賄うのに不十分な場合、残余債務が発生します。債務者はその残余債務に対して個人的に責任を負います。
しかし、家を失い経済的に困窮している債務者には、一般的に回収可能な資産はほとんど残っていない。そのため、債権者は形式的には残余債権を保有するものの、実際に回収できる可能性は限られている。
リスク9：控訴審で敗訴したにもかかわらず、第一審判決を執行すること
第一審で下された判決は、多くの場合、暫定的に執行可能と宣言されます。これは、控訴審が係属中で判決が確定していない段階でも、執行手続きを進めることが認められることを意味します。待つ必要がないため魅力的に見えるかもしれませんが、大きなリスクを伴います。控訴審で不利な判決が下され、判決が取り消された場合、不動産に対する執行の根拠となった法的根拠は遡及的に無効となるからです。
この結果、事態は広範囲に及ぶ可能性があります。あなたは有効な権利を持たずに強制執行を行ったことになり、原則として、債務者が被った損失に対して責任を負うことになります。物件はすでに第三者に売却・譲渡されているため、一般的にその売却を取り消すことはできません。強制執行競売で善意で物件を取得した買主は保護されるからです。あなたは受け取った売却代金を返済するだけでなく、強制執行価格と物件の実際の価値との差額、引越し費用、その他の付随的損害など、追加の損失も補償しなければなりません。
さらに、この責任は厳格なリスクベースの責任です。判決が後に取り消された場合、たとえ善意で行動したとしても、その判決を執行する者は自己責任で行動することになります。したがって、控訴で敗訴した場合、当初の請求額よりも多くの費用がかかる可能性があります。そのため、常に自分の主張の強さ、相手方が返済を求める手段を提示しているかどうか、そしてすぐに執行するのではなく控訴の結果を待つ方が賢明かどうかを慎重に検討する必要があります。
債権者として取るべき最善の行動は何でしょうか？
不動産に対する強制執行手続きを進める前に、慎重な評価が必要です。以下の点を自問自答してください。不動産の現在の市場価値はいくらか、住宅ローンの残高はいくらか？他に差押えを主張する債権者はいるか、またその順位は？債務者の資産や収入の中で、より簡便かつ安価に強制執行できるものはないか？そして、強制執行の脅威の有無にかかわらず、友好的な和解は現実的な選択肢か？
強制執行の脅威は、実際の強制執行よりも効果的な場合がある。自宅が差し押さえられる可能性があると認識した債務者は、以前は拒否していた支払い方法や和解案を受け入れることが少なくない。適切なタイミングで送付された督促状や強制執行通知は、時間と費用のかかる強制執行手続きを完全に完了させることなく、望ましい結果をもたらすことができる。
結論
不動産の強制売却は債権者にとって強力な手段ではありますが、債権の全額回収を保証するものではありません。この手続きには、十分な準備と戦略的な選択を必要とする、法的、財務的、および手続き上の様々なリスクが伴います。抵当権者の優先順位、執行による回収額の少なさ、訴訟費用、差止命令の可能性、そして破産のリスクなどを考慮すると、安易に選択すべき手段ではありません。
債権者として、回収のための選択肢を具体的に示してほしいですか？それとも、あなたの状況において強制執行が適切な手段かどうかについてアドバイスが必要ですか？ Law & More 喜んでお手伝いさせていただきます。
よくある質問
不動産に対する強制執行を行うには、何が必要ですか？
執行可能な権利証書が必要です。通常は、暫定的に執行可能と宣言された裁判所の判決、または控訴期間が満了した判決です。これに基づいて、執行官は判決を送達し、支払命令を発令し、債務者の財産に対して執行差押えを行うことができます。
書類の添付から実際の販売まで、どのくらいの時間がかかりますか？
期間は状況によって異なりますが、最低でも3～6ヶ月を見込んでおくべきでしょう。強制執行競売の法定公示期間、債務者による差止命令手続きの可能性、および順位付けに関する紛争などにより、手続きがさらに長引く場合があります。予備救済裁判官による私的売却は、場合によってはより迅速に進むこともあります。
債務者は強制執行を阻止できるのか？
債務者は、仮差止命令の手続きを仮裁判官に申し立て、執行の停止を求めることができる。しかし、これは容易には成功しない。単に支払能力がないというだけでは不十分である。裁判官は、権力の濫用、執行を妨げる新たな事実、または判決における明白な誤りがある場合に介入する。ただし、仮差止命令の手続きは、たとえ債務者が最終的に敗訴したとしても、常に手続きを遅延させる。
売却代金が負債額を下回った場合はどうなりますか？
強制執行による回収額が債権額全額を賄うのに不十分な場合、残余債務が発生します。債務者はその残余債務に対して個人的な責任を負います。しかし実際には、その残余債務の回収は困難です。住居を失った債務者は、一般的に回収可能な資産をほとんど残していないからです。残余債権を記録しておき、債務者が新たな資産を取得した場合に、後日改めて強制執行措置を講じることができます。
銀行は債権者として私よりも優先されるのでしょうか？
はい。抵当権者（通常は抵当権を提供した銀行）は優先権を有し、売却代金から最初に弁済を受けます。抵当権債務の返済後に残った金額のみが、差押えを行った債権者に、差押え日の順位に従って分配されます。
債権者である私も、私的売却を申し立てることはできますか？
直接的にはできません。民法第3条268項(2)に基づく私的売却の請求は、差押債権者ではなく、債務者または抵当権者が提出する必要があります。ただし、積極的に検討し同意を与えることは可能であり、そうすることで仮処分裁判官が請求を認める可能性が高まります。私的売却は一般的に競売よりも高い収益が得られるため、あなたにとっても有利です。
債務者が他の誰かと共同で不動産を所有している場合はどうなるでしょうか？
原則として、債務者自身の共有持分に対してのみ強制執行が可能であり、債務の責任を負わない他の所有者の持分に対しては強制執行できません。共有持分は売却が困難なため、差押債権者は民法第3条180項に基づき共有財産の分割を請求し、全財産を売却して、その売却代金のうち債務者の持分から回収することができます。ただし、共有財産制で結婚し、共有債務を負っている夫婦など、両方の所有者が責任を負う場合は状況が異なります。この場合、全財産を担保として利用できます。
債務者が強制執行中に破産した場合、どうなりますか？
債務者が破産した場合、管財人が債務者の権利を掌握し、原則として個別の債権回収は停止されます。当該財産は破産財団の一部となります。管財人は当該財産を売却し、破産法に従って売却代金を分配します。担保権を持たない無担保債権者であるあなたは、債権回収の順番が最後尾となり、全額回収できる可能性は低くなります。
不動産に対する強制執行は、常に最善の選択肢なのでしょうか？
必ずしもそうとは限りません。不動産に対する強制執行は、費用のかかる重い手段です。場合によっては、銀行口座の差し押さえや給与の差し押さえなど、他の回収手段の方が迅速かつ安価です。さらに、強制執行の脅威だけでも、債務者が和解に応じるきっかけになることがあります。ご自身の状況に合った回収方法を評価してくれる弁護士に事前に相談することをお勧めします。
