基礎部分の損傷：誰が責任を負うのか、そしてあなたは何ができるのか？

基礎の損傷に対する責任は、原因によって異なります。近隣の建設工事、地下水位の低下、売主が認識していた欠陥、あるいはメンテナンスの遅延など、それぞれ異なる当事者に責任が及ぶ可能性があります。損害賠償請求において最も重要な例外は時間です。相手方に過失があったとしても、相手方に通知したり請求を起こしたりするのが遅すぎると、権利が失効してしまう可能性があります。

以下では、オランダ民法（Burgerlijk Wetboek、BW）に基づき、基礎の損傷に対する責任がどのように評価されるか、購入者またはマンション所有者としてのあなたの立場、および適用される期限について説明します。

オランダではなぜ基礎の損傷がこれほど頻繁に発生するのでしょうか？

国土の大部分は、軟弱な泥炭や粘土の上に建てられている。1970年頃以前に建てられた多くの家屋は、水没している間しか持たない木製の杭の上に建っている。

地下水位が構造的に低下すると、杭の頂部が乾燥して腐食し始めます。すると、基礎は徐々に支持力を失っていきます。杭のない浅い基礎を持つ住宅もあり、こうした住宅は乾燥や地盤沈下の影響を受けやすいのです。こうした物理的な事実は、法的にも重要な意味を持ちます。基礎の問題はすべて誰かの過失によるものではありませんが、だからといって第三者の責任が免除されるわけでもありません。

法的評価はどこから始まるのか？

原因が特定されなければ、いかなる当事者も責任を問われることはない。損害の原因について適切な技術的分析が行われなければ、責任を問われることはない。

基礎の損傷は、排水や水管理の変更による地下水位の低下、近隣での建設、解体、杭打ち工事、地盤沈下、樹木の根、またはメンテナンスの遅延などが原因で発生する可能性があります。多くの場合、複数の原因が同時に影響します。状況によっては、請負業者またはその顧客、自治体、水道局または公益事業会社、以前の所有者、または所有者組合（VvE）に責任が生じる可能性があります。

裁判所は、原因に加え、損害が予見可能であったか、リスクが認識されていたか、そして各当事者が何を知っていたかを検討する。財団に関する訴訟は、抽象的な基準に基づいて判決されることはほとんどない。通常、判決の決め手となるのは、報告書、書簡、その他の事実から、当事者が不正行為を行ったか、あるいは関連情報を隠蔽したかが明らかになるかどうかである。

第三者が不法行為責任を負うのはどのような場合か？

オランダ民法典（BW）第6条162項に基づき、第三者が不法行為を行い、その行為が第三者に帰責可能であり、かつその行為があなたの損害を引き起こした場合、第三者は責任を負います。あなたはこれら3つの要素すべてを証明しなければなりません。

典型的な例として、隣家の建築工事のために杭打ちや地下水位の調整を行う請負業者が、適切な監視を行わない場合が挙げられます。工事中に近隣の住宅にひび割れが生じた場合、請負業者、場合によってはその顧客が責任を問われる可能性があります。工事開始前に実施される周辺建物の事前調査（bouwkundige opname）は、重要な証拠となります。近隣で工事が発表されたら、必ずこの調査結果の提示を求めましょう。

民法第6条174項は、建物または構造物が期待される要件を満たしておらず、それによって危険を生じさせた場合、その所有者に厳格責任を課す規定を追加している。この規定は、例えば、欠陥のある隣接構造物があなたの財産に損害を与えた場合などに適用される可能性がある。ただし、因果関係を立証する必要がある。

自治体や水道局は責任を負う可能性があるのか​​？

はい、違法行為が損害に明らかに寄与した場合です。政府が合法的に行動した場合でも、不利益補償請求（nadeelcompensatie）を通じて補償を受けられる可能性があります。

例えば、下水道の維持管理を怠った自治体や、公共空間での工事によって地下水位が低下した自治体などが挙げられます。公的機関は、不法行為責任から一般的に免除されるわけではありません。損害が公益のための合法的な決定または行為に起因する場合、2024年1月1日から施行されている一般行政法（Awb）第4.5章の不利益補償に関する規則が適用される場合があります。その場合、裁判所に訴訟を起こすのではなく、関係機関に申請書を提出します。どちらの場合も、因果関係を示す確固たる技術的証拠が必要です。

物件購入後に基礎部分の損傷が見つかった場合はどうすればよいでしょうか？

そこで中心となる問題は、その物件が売買契約に基づいて合理的に期待できる特性を備えているかどうかである（民法第7条17項）。もし備えていない場合、売主が責任を負う可能性があるが、欠陥を発見した後は、合理的な期間内に売主に通知しなければならない。

関連する要素としては、物件の築年数と種類、所在地、購入時の目に見える兆候、売買契約書や質問票、実施された調査、売主が以前の損傷、調査、警告について知っていたかどうかなどが挙げられます。多くの売買契約には、築年数に関する条項や基礎に関する特定の条項が含まれています。こうした条項は売主の責任を制限することができますが、売主が知っていたにもかかわらず開示しなかった欠陥については適用されません。

売主の開示義務と買主の調査義務は相互に影響し合う。基礎に問題があることで知られる地域で古い家を購入する買主は、必要であればさらに調査を行うべきである。一方、売主は、深刻な基礎の問題を示す具体的な兆候を知っていた場合、家の築年数という一般的な理由を盾に責任を逃れることはできない。重要な情報が隠蔽されていた場合、錯誤（民法第6条228項）または詐欺（民法第3条44項）も関係する可能性がある。

民法第7条23項に基づき、欠陥を発見した、または合理的に発見できたはずの時点から合理的な期間内に売主に通知しなかった場合、売主に対する権利を失います。通知は書面で行う必要があります。売主に対する請求は、その通知から2年後に時効となります。これらの条項の全文は、wetten.overheid.nlで閲覧できます。

所有者組合の役割は何ですか？

集合住宅の場合、基礎部分は通常、共用構造の一部です。そのため、所有者組合（Vereniging van Eigenaars、VvE）が調査、意思決定、修繕の責任を負います。

すべてのVvEは、BW第5条126項に基づき、維持管理のための積立金を積み立てなければならないが、その積立金は基礎の全面的な修繕にはめったに十分ではない。そのため、VvEにおける基礎の問題はしばしば悪化し、調査は延期され、費用について組合員間で意見の相違が生じる。

マンションの所有者は、総会決議を知ってから1か月以内に、地方裁判所（kantonrechter）にその決議の無効を求めることができます（民法第5条130項）。総会が調査または修繕に関する決定を不当に拒否した場合、裁判所にその決定を承認するよう求めることができます（民法第5条121項）。

訴訟を起こせる期間はどれくらいですか？

不法行為に基づく請求は、損害の発生と責任者の両方を認識した日から5年で時効となります（民法第3条310項）。また、損害の原因となった出来事から20年という絶対的な時効もあります。

基礎部分の損傷の場合、損傷が徐々に進行するため、損傷に気づいた時点を特定するのは必ずしも容易ではありません。その不確実性に頼ってはいけません。損害賠償請求権を明確に留保する旨を記載した書面を送付することで、時効期間（民法第3条317項）が中断され、新たな時効期間が開始されます。売主に対する請求については、前述の民法第7条23項に定める短い期限が適用されます。

基礎に損傷の疑いがある場合、どうすればよいでしょうか？

独立した構造調査または地盤調査を実施し、被害状況を記録し、責任があると考える当事者に書面で責任を追及してください。行動が早ければ早いほど、あなたの立場は強固になります。

ひび割れの写真を日付入りで撮影し、どの兆候を最初に確認したかを記録してください。売買契約書、売買に関する質問票、以前の調査報告書、VvEとのやり取り、および当該地域での工事に関する情報を集めてください。数か月にわたるひび割れ監視や地盤レベル測定によって、損傷がまだ進行しているかどうかを確認できます。

適切に準備された責任通知書（aansprakelijkstelling）は、多くの場合、裁判手続きを経ずに交渉や和解へとつながります。それがうまくいくかどうかは、提出書類の強さ、相手方の態度、損害額の大きさに左右されます。和解が成立しない場合、裁判手続きは、証拠と因果関係を念頭に置いて最初から書類が作成されていた場合にのみ有効です。場合によっては、裁判所は、本訴訟手続き開始前に予備的な専門家報告書（voorlopig deskundigenbericht、民事訴訟法第202条）の作成を命じることがあります。

所有者または購入者として、どのような点を確認すべきでしょうか？

所有者として、原因、責任者、および因果関係を証明しなければなりません（民事訴訟法第150条）。以下の点を確認してください。

• ひび割れやドアの開閉不良に初めて気づいた時のことを、日付入りの写真で記録しておいてください。
• 建設前調査（建築事務所近隣での仕事のために存在します。
• 販売アンケート、購入契約書、または調査報告書に財団について言及されているかどうか。
• 合理的な期間内に売主に書面で通知したかどうか（民法第7条23項）。
• BW第3条310項に基づく5年間の時効期間が書面で中断されたかどうか。

販売者として確認すべきことは何ですか？

売主として、基礎について知っていることをすべて開示しなければなりません。築年数に関する条項は、既知の欠陥からあなたを守るものではありません。以下の点を確認してください。

• あなたが保有している財団に関する調査報告書、自治体からの書簡、またはVvE議事録はどれですか。
• 営業アンケートの基礎に関する質問に完全に回答したかどうか。
• 売買契約書に年齢条項または特定の基礎条項が含まれているかどうか。
• 買主が欠陥を発見してから合理的な期間内にその旨を通知したかどうか。
• その通知から２年以上経過しているかどうか（BW第7条23項2）。

基礎の損傷に関して、弊社ではどのようなお手伝いができますか？

基礎の損傷は、賠償責任法、不動産法、建設法が複合的に絡み合った問題です。具体的には、

• 私たちは調査報告書を評価し、発見された原因について責任を負うべき当事者を特定します。
• 私たちは、責任通知書と時効期間を中断する書簡を作成します。
• 当社はお客様の購入契約書を確認し、民法第7条23項に基づき売主に通知します。
• 私たちは、市町村または水道局に不利益補償の申請書を提出します。
• 和解が成立しない場合は、裁判所に予備的な専門家報告書を請求するか、訴訟手続きを開始します。
• 私たちは、マンション所有者に対し、VvE決議と民事訴訟法第5条130項の1ヶ月の期限についてアドバイスを提供しています。

製品概要

• 損害の原因によって、誰が責任を負う可能性があるかが決まります。請負業者、公的機関、販売者、VvE、または所有者であるあなたです。
• 第三者は、違法行為と因果関係を証明できれば、民法第6条162項に基づき不法行為責任を負います。
• 購入後、発見後合理的な期間内に販売者に書面で通知しなければ、請求権は2年後に時効となる（民法第7条23項）。
• 不法行為による損害賠償請求は、損害および責任を負う当事者を知った日から5年後に時効となる（民法典第3条310項）。
• まずは独立した技術調査と綿密な文書作成から始めましょう。

よくある質問