多くの家主が同じ疑問を抱えています。家賃収入は減少する一方で、維持費、税金、その他の費用は上昇し続けています。そのため、物件を民間賃貸に出した方が良いのではないかと考えるのは当然のことです。しかし、実際にそれが認められるのはどのような場合でしょうか？また、規制対象の賃貸物件を単純に民間賃貸に転換することは可能なのでしょうか？
簡潔に言うと、通常は賃貸期間中はできません。現在の入居者が物件に住んでいる限り、選択肢は限られています。とはいえ、規制された賃貸物件から時間をかけて民間賃貸物件へと移行できる道はあります。このブログでは、そのルール、チャンス、そして家主がよく陥る間違いについて解説します。
まずは基本から。不動産はどのような場合に規制対象となり、どのような場合に規制対象外となるのか？
物件が規制賃貸物件か民間賃貸物件かは、オランダ語でwoningwaarderingsstelsel（WWS）と呼ばれる住宅不動産評価システムによって決まります。このポイント制システムは、床面積、キッチンやバスルームなどの設備、自治体の不動産評価額（WOZ）、エネルギーラベル、物件の状態といった要素に基づいて物件の質を評価します。
物件が適切な時点で十分なポイント数に達した場合にのみ、民間賃貸が可能になります。つまり、重要なのは賃料だけではなく、賃貸開始時点での物件の法的分類が何よりも重要となるのです。
これは非常に重要な点です。市場の変化や物件価格の上昇を理由に、既存の規制対象の賃貸借契約を後から民間契約に切り替えることはできません。
賃貸期間中：ほとんど身動きが取れない
規制契約に基づいて入居者が物件に居住している場合、一方的に家賃を民間賃貸住宅の家賃水準まで引き上げることはできません。入居者は居住権と家賃価格の保護の両方を享受できます。これこそが、規制賃貸の本質です。
多くの家主は、物件の市場価値が上昇したり、自治体の不動産評価額が上がったり、物件が改良されたりすれば、賃貸借契約の切り替えが可能になると考えている。しかし、そうした状況だけでは、既存の規制賃貸借契約を民間賃貸借契約に切り替えるには不十分な場合がほとんどである。
テナントとの契約：見た目ほど単純ではない
家主と借主が合意すれば、その物件は今後民間部門に属することになる、と想定されることがある。理論的にはそれは可能だが、実際には法的に安全な方法となることはほとんどない。住宅賃貸法には、借主を保護するために定められた多くの強制的な規制が含まれている。
つまり、両当事者が同意しているように見えても、すべての合意が自動的に有効になるわけではないということです。合意によってテナントが本来享受できるはずの保護を失うことになる場合、その合意は後日無効とされる可能性があります。したがって、家主にとって、事前に適切な法的審査を受けずにこのような方法を取ることは、一般的に賢明な選択とは言えません。
最も現実的な方法：テナントが退去した後に再賃貸する
ほとんどの家主にとって、真のチャンスは物件が空室になった時に初めて訪れます。テナントが退去した後、再賃貸の時点で、その物件がどのセグメントに属するかを再評価することができます。その時点で重要な質問は、物件の現在のスコアはいくつなのか、それによって規制賃料、中間市場セグメント、または民間セクターのどれに該当するのか、そして法的に合意できる開始賃料はいくらなのか、ということです。
多くの家主にとって、これは自然な転換点となる。既存の賃貸契約期間中ではなく、新しいテナントが見つかった瞬間だ。
家賃の値上げは解決策ではない
これはよくある間違いです。家主の中には、契約書に高めの家賃を記載し、その物件が民間賃貸物件に該当すると勝手に思い込んでいる人がいます。しかし、ポイント制度で民間賃貸物件として認められない場合、借主は後日、家賃に異議を申し立てることができます。その場合、家賃は規制された水準まで引き下げられ、場合によっては返済義務が生じる可能性もあります。
実践的な教訓は単純だ。まず、その物件が自由に賃貸できるかどうかを確認し、それから賃料を設定する。
物件の改善：多くの場合、最も賢明な準備
将来的に民間セクターへの移住を目指すのであれば、物件に的を絞った改修を行うことは有益です。すべての投資が有利になるわけではありませんが、中には確実に評価を高めることができるものもあります。例えば、サステナビリティを高めるための改修やエネルギー効率の良いラベルの取得、キッチンやバスルームのリフォーム、構造的な品質向上、設備や内装の改善などが挙げられます。
表面的な改修だけでは不十分な場合が多いです。ポイント制度において実際に評価対象となるような改善が必要です。そのため、まずはポイント査定を受けてから投資するのが賢明です。そうすることで、改修によって本当にポイントが加算されるのか、それとも何の法的メリットもないままお金を無駄にしてしまうのかが分かります。
一時雇用契約は解決策ではない
家主の中には、一時的な賃貸契約を利用することで、物件が空室になる時期をよりコントロールできると考える者もいる。しかし、一時的な契約は2024年以降、厳しく規制されている。多くの場合、現状ではテナントは無期限の契約を結ぶことになる。一時的な契約によって柔軟性を高めようとする者は、結果的にテナントが完全な居住権を得ることになるリスクを負うことになる。規制された家賃から民間セクターへの移行戦略として、一時的な賃貸は信頼できる手段とは言い難い。
中堅市場セグメントを忘れないでください
賃貸市場はもはや、規制された賃料と民間賃貸だけで構成されているわけではありません。中間層がますます重要な役割を担うようになっています。民間賃貸にとって経済的に魅力的に見える物件でも、法律上はより厳しい賃料規制の対象となる場合があります。そのため、賃貸物件を再賃貸する際には、民間賃貸が可能かどうかを単に検討するだけでは不十分です。その物件が中間層市場に属する可能性があるかどうかも確認する必要があります。
実践的なステップバイステップの計画
家主として、所有物件を民間賃貸に出すことが可能かどうかを知りたいですか？以下の手順を順番に進めてください。まず、現在の賃貸状況を把握しましょう。契約の種類、賃貸開始時期、現在の賃料、テナントの状況などを確認します。次に、直感ではなく、具体的かつ適切な根拠に基づいて、最新のポイント評価を実施します。続いて、再賃貸時に物件が規制緩和の対象となるかどうかを評価します。その後、どのような改善によってポイントが加算されるかを調査し、費用対効果分析を実施します。賃料は法的審査を受けた後に設定し、契約内容や戦略は事前に専門家に評価してもらいましょう。
これは実際にはあなたにとってどのような意味を持つのでしょうか？
家主として、賃貸期間中は選択肢が限られています。最大のチャンスは、物件が空室になり、再賃貸に出す時です。その時点で、物件のポイントスコアに基づいて、別のセグメントに該当するかどうか、また投資する価値があるかどうかを判断できます。
規制された賃貸市場から民間賃貸市場への移行は、簡単に切り替えられるものではありません。これは、綿密なポイント評価、現行の賃貸規則の理解、現実的な計画、そして場合によっては初期投資を必要とする戦略的な局面です。十分な準備をした家主は、後々の紛争を回避し、収益と賃貸戦略についてより的確な判断を下すことができます。
物件を再賃貸する際に、民間賃貸物件として認められるかどうかを知りたいですか？まずは、ポイントスコアと賃貸に関する法的立場を適切に評価してもらうことから始めましょう。まさにこの点で多くのミスが実際に発生しており、事前に徹底的な調査を行うことで、大きな経済的リスクを回避できます。
