オランダの譲渡税2026：税率

オランダの住宅譲渡税（overdrachtsbelasting）は、初めて住宅を購入する場合は0%、自分で居住する場合は2%、賃貸用またはセカンドハウスとして購入する場合は2026年に8%となります。事業用不動産やその他の非居住用不動産は10.4%の税率が適用されます。初めて住宅を購入する場合の0%免除の主な例外は、18歳から34歳で、これまで一度も住宅を使用したことがなく、2026年時点で住宅の価値が555,000ユーロ以下である場合にのみ適用されることです。

主に2つの点が紛争の原因となります。0%と2%の金利はどちらも、購入者がその住宅に居住することを明記した書面による宣言に基づいており、公証人は譲渡前にこの宣言書を入手する必要があります。また、金利は売買契約書に署名した時点ではなく、公証人の前での引き渡し時に決定されるため、決済日は実務的な判断だけでなく、財務的な判断も伴います。

2026年の譲渡税率はいくらですか？

2026年には、0%、2%、8%、10.4%の4つの税率が同時に適用される。オランダ税務当局（Belastingdienst）によると、どの税率が適用されるかは、購入者、購入品目、および使用方法によって決まる。

0%（初心者免除）年齢、居住期間（一度限り）、物件価値などの条件を満たせば、ご自身が住むことになる住宅です。
2%：あなたがスターター免除の資格を満たさない場合、あなたがより長期間居住する予定の家。
8%別荘や賃貸目的で購入した住宅など、その他の住宅。この税率は2026年1月1日時点で10.4%から引き下げられました。
10.4%: 事業用建物や商業用不動産など、その他のすべての財産。

8%の税率は、購入者が主たる居住地として使用しない住宅、例えば親が子供のために購入する住宅にも適用されます。また、法人（有限会社（BV）や住宅法人など）が購入する住宅にも適用されます。なぜなら、法人は住宅に居住することができないからです。

スターター免除の対象となるのはどのような場合ですか？

3つの個人条件を満たし、かつ住宅価格が2026年時点で55万5000ユーロの上限内であれば、この制度の対象となります。過去に住宅を所有していたかどうかは関係ありません。重要なのは、過去にこの免除制度を利用したことがあるかどうかです。

あなたの年齢。 譲渡日（公証人による譲渡証書に署名する日）時点で、18歳以上35歳未満である必要があります。
あなたはこれまで免除措置を利用したことがありません。 スターター免除は生涯で一度しか利用できず、その旨を書面で申告する必要があります。
あなたはより長い期間、その家に住むことになるでしょう。 あなたは、その家が一時的な居住地ではなく、あなたの主要な居住地となることを書面で宣言します。

署名済みの申告書は、譲渡前に公証人の手元に届いていなければなりません。譲渡日時点で住宅の価値が55万5000ユーロを超える場合、免除は一切適用されません。ご自身がその住宅に居住している場合は、住宅価格の全額に対して2%の税金を支払う必要があります。

パートナーと一緒に購入する場合はどうなりますか？

これらの条件は購入者ごとに、各購入者の住宅の持ち分に適用されます。パートナーの一方が35歳以上であるか、既に免除を受けている場合、そのパートナーが住宅に居住する場合は、持ち分に対して2%を支払う必要がありますが、資格のあるパートナーの持ち分は免除されます。

自分でその家に住んでいるとみなされるのはどのような場合ですか？

自宅に居住するとは、例えば市町村の住民登録簿（BRP）にその住所を登録し、実際にそこに住むなどして、その家が長期間にわたって主たる居住地となることを意味します。賃貸に出したり、別荘として使用したりすることは、主たる居住地としての使用とはみなされません。申告内容が後日誤りであることが判明した場合、税務署は差額分の追加課税を課すことができます。

料金はいつ決定されるのですか？

税率と免除額は、不動産を取得した時点、つまり公証人による引渡し証書に署名した時点で決定されます。売買契約の日付は関係ありません。

そのため、予定されている完成日によって納税額が変わる可能性があります。例えば、1月1日に税率や評価額の上限が変更される場合などが挙げられます。また、売買契約締結から所有権移転までの間に35歳になる購入者は、新規購入者向けの免除措置も失効します。

例を挙げて説明する

28歳の購入者が、居住目的で450,000万ユーロ相当の住宅を購入し、これまで初めての住宅購入に対する免除措置を利用したことがなく、期限内に公証人に申告書を提出した場合、譲渡税は発生しません。もし同じ購入者が36歳であれば、2％、つまり9,000ユーロの税金を支払うことになります。投資家が同じ住宅を賃貸目的で購入した場合、8％の税率が適用され、36,000ユーロの税金が発生します。

購入者として、その家に住む際に確認すべき点は何ですか？

公証人による譲渡予定日時点で35歳未満であるかどうか（売買契約締結日時点ではない）。
過去にスターター免除制度を利用したことがあるかどうか。
2026年時点で、購入価格と価値が55万5000ユーロの範囲内に収まるかどうか。
署名済みの宣言書が譲渡前に公証人に届くかどうか。
実際にその住所に登録し、居住するかどうかによって、申告内容が正しいかどうかが決まります。

投資家として確認すべきことは何ですか？

その物件が住宅用（2026年時点で8%）か非住宅用（10.4%）かに関わらず。
個人として購入する場合でも、法人（BV）を通して購入する場合でも、法人は常に一般税率が適用されます。
完了日が1月1日の料金改定日の前か後か。
店舗の上にアパートがあるような複合物件に、居住部分と非居住部分があるかどうか、また、それらの間で価格がどのように配分されるか。

譲渡税に関して、弊社がお手伝いできることはありますか？

当事務所の不動産弁護士は、不動産取引に関して、買主、売主、投資家の方々にアドバイスを提供します。当事務所では以下のことが可能です。

購入に適用される税率を確認し、支払うべき譲渡税額を計算してください。
購入契約書の内容、予定されている完了日、および諸条件を確認してください。
個人売買か合資会社（BV）を通じた購入かについては、税理士と相談の上、アドバイスを受けてください。
Belastidienst が異議 (bezwaar) を含む追加の評価を課す場合に支援します。

製品概要

2026年における譲渡税は、条件を満たす新規購入者に対しては0%、その住宅に居住する購入者に対しては2%、その他の住宅に対しては8%、非居住用不動産に対しては10.4%となる。
新規住宅購入者向けの免除を受けるには、18歳から34歳であること、過去に免除を受けたことがないこと、その住宅に本人が居住していること、そして住宅の評価額が55万5000ユーロ以下であることが条件となります。
免除と2％の税率の適用にはいずれも、譲渡前に公証人が受領しなければならない署名入りの宣言書が必要です。
税率と免除額は、売買契約書に署名した時点ではなく、公証人の前で譲渡手続きが行われた時点で決定されます。