家賃裁判所 (Huurcommissie): 手続き、期限、費用

家賃が高すぎる、サービス料の明細書が間違っている、あるいは家主が重大な欠陥を修理してくれないといった場合でも、必ずしも裁判を起こす必要はありません。ほとんどの家賃紛争において、最も手軽で費用のかからない方法は、Huurcommissie（住宅委員会）を利用することです。Huurcommissieは、紛争を審査し、必要に応じて物件を視察し、両当事者を拘束する決定を下す国の機関です。この記事では、Huurcommissieが決定できることとできないこと、期限、費用、手続きの流れ、そしてどのような場合に地方裁判所を利用する方が良いのかを解説します。

住宅委員会とは何か、そして何ではないのか

賃貸借委員会は、テナントと家主間の紛争において公式な決定を下す、公平かつ独立した組織であると自らを説明しています。同委員会は1917年から何らかの形で存在しており、内務・王国関係省の管轄下にあります。その任務と権限は、オランダ民法典第7巻の賃料規定と併せて読むと、賃貸料に関する法律（Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte）に規定されています。重要な点が3つあります。

• ここは裁判所ではありません。 召喚状は存在せず、この手続きは弁護士の代理なしでも利用できるように設計されています。決定は判決とは異なります。
• しかしながら、その決定は拘束力を持つ。 裁判所は、この決定を当事者間の新たな合意と位置づけている。どちらか一方が期限内に地方裁判所に提訴しない限り、当事者はその合意に従うことになる。
• その管轄権は法令に基づき、限定されている。 議会が割り当てた紛争のカテゴリーのみを決定できます。それ以外のすべて、つまり、終了、 立ち退き損害賠償、迷惑行為、保証金などは、別のところに保管してください。

どの紛争についてHurcommissieが決定できるか

その業務の中核は、住宅における賃料、サービス料、および維持管理上の欠陥に関するものである。かつて、その管轄範囲は主に規制対象の（社会住宅）セクターに限られており、加えて、自由化された住宅の賃借人が初期賃料の査定を受けるためのごく限られた期間のみであった。

2024年7月1日から施行されている「Wet betaalbare huur（家賃規制法）」は、規制対象となる中間層住宅を創設することで、この状況を変えました。住宅評価システム（woningwaarderingsstelsel）で144点から186点の住宅は、現在では規制対象範囲に含まれ、その点数に応じて合法的な家賃の上限が設定されています。その影響は甚大です。

• 2024年7月1日以降に契約を締結し、かつ住宅の評価点が186点以下のテナントは、賃料、サービス料、および欠陥に関する紛争を通常の手続きで提起することができます。
• 2025年1月1日以降、家主は新しい賃貸契約書にポイント計算書を添付しなければならなくなり、これにより最大ポイントの確認がはるかに容易になった。
• 2025年1月1日以降、自治体は家主が上限額を超える料金を請求した場合に独自の執行権限を持つようになった。これは、住宅委員会（Huurcommissie）の権限に取って代わるものではなく、それと並行して機能するものである。

基準値を超える、真に自由化された住宅の賃借人は、より限定的な手段しか利用できません。典型的な方法は、最初の6か月間の賃料を評価することです。その結果、住宅が実際に規制範囲内にあることが判明した場合、賃料は引き下げられなければならず、住宅委員会に賃料の決定を依頼することができます。

主な事例のカテゴリー

初期家賃 (aanvangshuurprijs)

借主は、賃貸仲介業者に対し、合意した賃料とポイントスコアで認められる最大賃料を比較するよう依頼します。合意した賃料がポイントスコアで認められる最大賃料よりも高い場合は、原則として賃貸開始日から減額されます。これは、新しく入居する借主にとって最も価値のある申請方法であると同時に、タイミングを逃してしまうことが最も多い方法でもあります。

年間家賃値上げ

家主は、法律で定められた範囲内で年に一度家賃を値上げすることができ、値上げが違法または過剰であると考える借主は異議を申し立てることができます。どちらの当事者が住宅委員会（Huurcommissie）に申し立てを行う必要があるかは、区分によって異なります。詳細は下記の表をご覧ください。

サービス料金明細書

家主は、前年の年間サービス料明細書（jaarafrekening）を7月1日までに送付しなければなりません。これに異議を唱える、または明細書を受け取っていないテナントは、家主委員会（Huurcommissie）に査定を依頼することができます。光熱費の月々の前払い金も同様の方法で査定を受けることができます。

メンテナンス上の不具合と賃料減額

家主が重大な欠陥を是正しない場合、賃貸管理委員会は、欠陥が是正されるまで一時的に賃料を減額することができます。欠陥は「欠陥規則書」でA、B、Cの3段階に分類され、減額幅はカテゴリーによって定められます。カテゴリーAは基本賃料の20%、カテゴリーBは30%、カテゴリーCは40%です。この減額は、家主への圧力手段であり、欠陥が是正されるまでの間のみ有効です。

諸費用込みの賃料

契約書に賃料とサービス料を合わせた単一の金額が記載されている場合、借主はまず貸主に分割案を提示することで、分割を要求することができます。Huurcommissie（住宅仲介業者）の慣行では、提案される賃料は総額の少なくとも55％、サービス料の前払い額は少なくとも25％でなければなりません。貸主が拒否するか、返答しない場合は、Huurcommissieが分割を行うことができます。

応募資格者および応募期限

紛争の種類によっては、どちらの当事者も訴訟を起こすことができます。代理人は書面による委任状に基づいて行動することができます（弁護士の場合は不要）。期限は短く厳格であり、ほとんどの申請が期限切れとなるのはそのためです。

強調すべき点が2つあります。まず、借主が家主に書面による提案または通知を行い、法定期間を経過させない限り、いくつかの申請は受理されません。賃貸借契約（Huurcommissie）は第二段階であり、第一段階ではありません。また、欠陥に関するケースでは、その通知の日付が減額の起算日を決定するため、日付を明記し、内容を具体的に記載し、保管しておく必要があります。

応募方法と費用

案件の手続きは、申請書（verzoekschrift）の提出から始まります。申請書は、MijnHuurcommissieのウェブサイトからオンラインで提出するか、ハーグの住宅委員会（Huurcommissie）に郵送で提出します。案件の種類ごとに異なる申請書が用意されています。情報が不足している場合は、住宅委員会から追加情報の提供を求められ、2週間ほどかかる場合がありますので、申請書はきちんと記入しておくことをお勧めします。

手数料（leges）は前払いとなります。2026年、テナントまたはその他の自然人は1件につき25ユーロを支払います。家主またはその他の法人は、申請1件につき300ユーロから支払い、対象となる住居の数に応じて、住宅委員会の手数料に関する方針書（Beleidsboek leges）に定められた基準に従って料金が上がります。手数料の法的根拠は、住宅価格に関する法律（Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte）第7条です。

費用は結果に応じて決まります。つまり、過失があると判断された側が負担します。完全に勝訴した申請者は前払い金を全額返金され、部分的に勝訴した申請者は半額返金され、費用は折半されます。そのため、家主にとって訴訟を保留することは無コストではありません。訴訟が繰り返されるごとにリスクが高まり、計算が変わってくるからです。

手順を段階的に説明します

• 書類の登録および交換。 申請が登録され、手数料が支払われると、相手方は書面での回答を求められます。両者とも書類を提出することができます。
• 記者による調査。 賃料、欠陥、住宅改修に関する訴訟では、調査員が物件を視察し、報告書を作成します。関係者には少なくとも3週間前に通知されます。テナントは住居全体への安全な立ち入りを許可しなければなりません。正当な理由に基づき、適切な時期に延期を要請することなく立ち入りを拒否した場合、視察は行われず、書類審査で判決が下されます。サービス料に関する訴訟では、提出された書類と各費用項目ごとの標準金額に基づいて報告書が作成されます。
• 報告書に対する回答。 両当事者は報告書を受け取り、送付日から2週間以内に回答することができる。最大でさらに2週間の延長が1回認められる場合がある。
• 書類審査による決定、または公聴会による決定。 事案が明白な場合は、議長は聴聞会を開かずに書面で決定を下すことができる（賃貸料に関する法律第20条に基づく書面による決定書）。それ以外の場合は、聴聞会は議長1名と委員2名の計3名で行われる。聴聞会は原則としてオンラインで行われるが、住宅委員会が別途指示する場合もある。聴聞会に出席しない当事者は尋問を受けることができず、曖昧な点は不利な形で解決される可能性がある。
• 決定。 審理後、決定は通常約3週間後に通知されます。

法定期間が定められています。住宅賃貸料法第37条に基づき、住宅委員会は、手数料が支払われた時点から最初の決定が送付される時点まで4か月以内に、理由を付した書面による決定を下さなければなりません。かなりの少数のケースでこの期限が守られておらず、住宅委員会はその数字を公表しています。2025年の年次報告書では、4か月以内に決定されたケースは64%で、2024年の71%から減少しています。ケースの種類別に見ると、2025年の数字は、賃料値上げ紛争が97%、ポイント紛争が59%、サービス料紛争が55%、欠陥紛争が51%でした。したがって、サービス料紛争は迅速に解決されるケースではなく、賃料値上げ紛争だけが確実に迅速に解決されます。期限を超過したからといって自動的に何かが起こるわけではありませんが、訴訟が停滞した際に指摘すべき基準となります。

決定後：拘束力、8週間、および執行

オランダ民法第7編第262条に基づき、Huurcommissie（仲裁委員会）の決定は拘束力を持ち、当事者間の新たな合意として効力を有します。決定に異議のある当事者は、決定通知後8週間以内に地方裁判所（kantonrechter）に紛争を提起しなければなりません。いずれの当事者もそうしない場合、Huurcommissieが定めた条件に基づき、当該決定は当事者間の和解合意として効力を持ちます。

議長が審理を行わずに決定を下した場合、2つの選択肢があります。当事者は、決定が送付された日から6週間以内に異議申し立て（verzet）を行うことができ、これにより追加費用なしで委員会全体による再審理を受けることができます。あるいは、8週間以内に直接地方裁判所に提訴することもできます。異議申し立てに対する委員会の決定後、裁判所への提訴期限である8週間が再び開始されます。

最も誤解されやすいのは、執行に関する点です。決定は当事者を拘束しますが、それ自体が強制執行可能な権利ではありません。執行官がそれを執行することはできません。家主が賃料減額の決定を無視したり、過払いされたサービス料を返還しなかった場合、借主は地方裁判所に訴訟を起こさなければなりません。その際、決定は請求の根拠となります。これは強力な出発点ではありますが、自動的に執行されるものではありません。

最初から地方裁判所が正しいルートである場合

住宅委員会は賃貸借関係全体に対して権限を持ちません。紛争が関係する地方裁判所に直接申し立ててください。

• 賃貸借契約の解除、または解除通知に対する異議申し立て。
• 家賃滞納、迷惑行為、または無許可使用を理由とする立ち退き。
• 損害賠償、違約条項、または保証金の返還。
• 一時的な賃料減額ではなく、家主に修繕を強制する命令。
• 商業施設、または住宅委員会の法定管轄外の宿泊施設。
• 相手方が従わない決定を強制すること。

手続きが重複する箇所では、両者は収束する傾向がある。例えば、物件の明け渡しを求める家主と賃借人が、同じ裁判官の審理を受けるケースが多い。裁判手続きは費用がかさみ、通常は弁護士の助けが必要となるが、住宅委員会では得られない救済措置が認められる。

3つ目のルート：市町村の報告拠点

2023年7月1日以降、Wet goed verhuurderschap（良き家主の権利に関する法律）は、書面による契約、敷金、サービス料の透明性、差別や脅迫、移民労働者の地位などに関する全国的な良き家主の権利に関する規則を施行し、すべての自治体に対し、テナントが規則違反の家主や賃貸仲介業者を通報できる通報窓口（meldpunt）の設置を義務付けています。自治体は、賃貸住宅や労働者宿舎に対する許可要件を導入することもできます。執行手段には、警告、行政罰金、そして最終的には物件の管理権の取得が含まれます。

これら3つのルートはそれぞれ異なる目的を持ち、並行して運行することができる。

• 住宅委員会 この決定により、両当事者間の賃料、サービス料、または欠陥に関する実際の状況が明らかになる。
• 自治体 2025年1月1日以降、規制対象分野における過剰な賃料を含め、公共の利益のために行動基準を執行する。テナントには何も賠償しない。
• 地方裁判所 賃貸借関係そのものを決定し、強制力のある判決を下す。

不当な賃料、危険な住居、そして威圧的な家主といった問題を抱えるテナントは、これら3つの問題すべてに対処する必要があるかもしれません。手続きの順序は重要であり、特に契約解除の可能性がある場合は、始める前に専門家のアドバイスを受ける価値があります。

証拠：これらの事件を実際に決定づけるものは何か

これらの手続きは文書化を基本とし、検査が行われる場合は観察に基づく。そして、それらに勝つための要素は、決して華やかなものではない。

• 日付入りの写真。 欠陥が発生したらすぐに写真を撮りましょう。訴訟を起こすことを決めた後では遅すぎます。部屋全体と細部を撮影し、メタデータを含めたオリジナルファイルをそのまま保存してください。
• 対応。 不具合の報告や提案は書面で行ってください。メールで十分ですし、会話よりも証明しやすいでしょう。返信も、返信がない期間も記録しておいてください。提案を送ったにもかかわらず返信がないということは、それ自体が6週間の猶予期間が始まる原因となります。
• 検査報告書。 通常、これが決定的な文書となります。届いたらすぐに目を通し、2週間の回答期間を適切に活用してください。表面積、設備、エネルギーラベル、欠陥の状態に関する事実誤認を、証拠を添えて訂正してください。面積や設備によってポイントが加算され、減点されます。
• 契約書と声明書。 賃貸契約書、それに添付されたポイント計算書、すべてのサービス料明細書、および支払い証明書は保管してください。
• 日付。 賃貸借契約の開始日と、すべての通知および提案の日付を記録してください。上記の期限のほとんどは、これらのいずれかを起点としています。