築年数条項とは、売買契約書において、買主が物件の築年数が古く、その構造状態がそれを反映していることを承諾する旨を定める条項のことです。この条項により、築年数に伴う欠陥のリスクは買主に移転され、通常の使用における適合性に関する保証が制限されます。
法的根拠
この条項には独自の法的根拠はなく、オランダ民法第7条17項およびモデル契約における通常使用保証からの契約上の逸脱です。その効力は第7条17項(5)および売主の開示義務によって制限されます。欠陥を知っていながらそれを隠蔽した売主は、この条項を盾に免責されることはできません。また、状況によってはこの条項に依拠することが容認できない場合には、第6条248項(2)が適用されます。判例法では、この条項は十分に具体的でなければならないとされています。例えば、基礎、配管、屋根など、想定される欠陥を具体的に示す条項よりも、一般的な築年数に関する記述の方が保護効果は低くなります。
それが実際にどのように機能するか
この条項は、1970年頃以前に建てられた物件や、売主が居住したことのない物件（例えば、遺産物件など）に適用される標準的な条項です。買主にとっては、建物の構造調査を依頼し、必要に応じて基礎、アスベスト、設備などについてさらに調査を行うべきであるというサインとなります。売主にとっては、この条項に加えて、自身が知っていることを具体的に開示することが重要です。
どこで問題が発生するのか
売主は、この条項によってすべての責任が免除されると考え、隠れた既知の欠陥は対象外とみなします。一方、買主は、この条項は通常の摩耗のみを対象としていると考えますが、広範に作成された条項はより深刻な欠陥にも適用される可能性があります。第三に、この条項はクーリングオフ期間後、公証役場でのみ追加される場合があり、買主がこれに同意したかどうかについて議論が生じる可能性があります。
関連用語
この条項は不適合に対する請求を制限するものであり、売買契約書の一部であり、法定のクーリングオフ期間に関連しています。
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