オランダの賃貸借法：住宅所有者と借主のための重要なルール

オランダの賃貸借法は、居住用賃貸物件の賃借人を強力に保護しています。2024年7月1日以降、独立した居住空間の賃貸借契約は原則として無期限となり、家主は法定の理由がある場合、または賃借人が同意しない場合は地方裁判所（kantonrechter）を通じてのみ契約を解除できます。主な例外は、学生など政府令で指定された特定のグループに対する最長2年間の短期賃貸借契約です。

同日、手頃な家賃に関する法律（Wet betaalbare huur）が施行され、家賃上限に関するポイント制度が中価格帯の住宅にも拡大されました。この記事では、契約期間、家賃、サービス費用、維持管理、契約解除に関する現行の規則、そして家主とテナントが確認すべき事項について解説します。

オランダの住宅賃貸契約の期間はどれくらいですか？

オランダ民法典第7条271項(1)に基づき、定期借家契約は契約期間満了時に自動的に終了するのではなく、継続し、解約は通知によってのみ可能です。2024年7月1日に定期借家契約法が施行されて以来、独立住宅の短期借家契約は原則として認められなくなりました。

民法第7条271項(2)の例外規定は、枢密院令で指定された借主の区分に対する2年以下の賃貸借契約に適用されます。これらの賃貸借契約については、貸主は借主に対し、契約終了日の3ヶ月前から1ヶ月前までに、契約終了日を書面で通知しなければなりません。貸主がこれを怠った場合、賃貸借契約は無期限に継続されます。2024年7月1日より前に締結された賃貸借契約については、締結時の規則が適用されます。

最大賃料はどのように決定されるのですか？

最高家賃は、床面積、エネルギー効率等級、設備などの特徴に基づいてポイントが付与される住宅評価システム（woningwaarderingsstelsel）によって決定されます。2024年7月1日以降、このシステムは公営住宅だけでなく、中価格帯住宅にも適用されます。ポイントの基準値と最高家賃は毎年調整されるため、最新の数値はgovernment.nlでご確認ください。

借主は、最初の賃貸借契約開始日から6か月以内に、賃貸借裁判所（Huurcommissie）に合意された当初の賃料の査定を依頼することができます（民法第7条249項）。手頃な賃料に関する法律に関する記事では、ポイント制度と賃料水準について詳しく解説しています。

サービス料金と保証金についてはどうでしょうか？

サービス費用および光熱費は、合意に基づき支払われるものとする（民法第7条259項）。家主と借主が合意に至らない場合は、いずれも賃料審判所に裁定を求めることができる。この請求は最長12ヶ月の期間に関するものであり、家主の年次報告書の提出期限から24ヶ月以内に行わなければならない（民法第7条260項）。

敷金は、基本月額賃料の2倍を超えてはならない（民法第7条261b(2)）。家主は、賃貸借契約終了後14日以内、または損害があった場合は30日以内に、証明された修繕費用を差し引いた上で、敷金を返還しなければならない。

メンテナンスと修理の責任者は誰ですか?

家主は、借主の要求に応じて欠陥を修繕しなければならない。ただし、それが不可能な場合、または合理的に予測できない費用がかかる場合はこの限りではない（民法第7条206項）。借主は、蛇口のパッキンや照明スイッチの交換などの軽微な修繕費用を負担し（民法第7条217項）、良き借主として行動しなければならない（民法第7条213項）。

家主が修理しない欠陥を報告した借主は、家賃審判所に一時的な家賃減額を申し立てるか、地方裁判所に修理を請求することができます。欠陥は書面で報告し、コピーを保管してください。減額の判断には報告日が重要になります。

住宅賃貸契約はどのように解除できますか？

借主は、いつでも書留郵便または執行官の令状により、賃料支払期間と同等の通知期間（最低1ヶ月、最長3ヶ月）で通知することができる（民法第7条271項(4)および(6)）。貸主は、最低3ヶ月の通知期間に加え、賃貸期間1年につき1ヶ月、最長6ヶ月の通知期間を設けなければならない。

家主の通知には理由を明記しなければならず、借主が善良な借主として行動していない場合や、物件を緊急に個人的に使用する場合など、民法第7条274項(1)に規定された理由のみが有効である。借主は6週間以内に回答するよう求められ、借主が同意しない場合は、地方裁判所が判決を下すまで賃貸借契約は継続される（民法第7条272項）。

家主として確認すべきことは何ですか？

• 新しいリースが無期限であるか、またはBW第7:271(2)条の条件を満たしているか。
• 一時賃貸契約の場合、契約満了日の3ヶ月前から1ヶ月前までに終了通知を送付するかどうか。
• 家賃がポイント制における上限額内に収まっているかどうか。
• 敷金が基本月額家賃の2倍以下であること。
• 年間サービス費用の概要が完全かつ期日通りに提出されているかどうか。
• あなたの通知がBW第7:274(1)条に基づく有効な根拠を示しているかどうか。

テナントとして確認すべきことは何ですか？

• あなたの短期賃貸契約が本当に指定されたカテゴリーに該当するかどうか。そうでなければ、無期限契約となります。
• 最初の賃貸契約開始日から6ヶ月以内であれば、賃料に異議を申し立てることができます。
• サービス費用が年間概要と一致しているか。
• 欠陥が日付とともに書面で報告されているかどうか。
• 家主からの通知に対して6週間以内に返答したかどうか。

賃貸借法に関して、弊社はどのようなお手伝いができますか？

当事務所の賃貸借専門弁護士は、家主と借主双方を支援します。

• 当社は、2024年7月1日以降に施行される規則に基づいて、お客様の賃貸契約書を審査または作成いたします。
• 私たちは、一時的な賃貸借契約が有効であるか、あるいは無期限契約になっているかを評価します。
• 私たちはポイント制度に基づいて家賃を査定し、家賃審判所への申請書を作成します。
• 私たちは、解雇通知書とその理由の作成または評価を行います。
• 私たちは、地方裁判所において立ち退きまたは修繕の手続きを行います。

製品概要

• 2024年7月1日以降、住宅賃貸契約は原則として無期限となる。
• 最長2年間の短期賃貸契約は、指定されたテナントのカテゴリーにのみ認められる。
• 中価格帯の賃料もポイント制によって上限が設けられ、テナントは開始賃料に対して6ヶ月以内であれば異議申し立てを行うことができる。
• 敷金は基本月額家賃の2倍を上限とします。
• 家主は、法律で定められた理由がある場合に限り、また、借主の同意なしに、裁判所を通じてのみ契約を解除することができる。

よくある質問