オランダの公証人と不動産の法的移転：海外からの購入者向けガイド

オランダで家を購入する場合、公証人（notaris）の関与は避けられません。オランダの法律では、不動産の所有権を私的に移転することは認められておらず、譲渡はオランダの公証人によって行われ、公的登記簿に登録されなければなりません。売買の両当事者がそれぞれ弁護士に依頼する国から来た購入者にとって、これは手続きの中で最も馴染みのない部分であり、最も費用のかかる誤解が生じる可能性のある部分でもあります。

オランダの民法公証人とは

オランダの公証人は、印鑑を持つ上級弁護士ではありません。公証人の職は公的機関であり、公証人は国王令によって任命され、その勅令によって事務所の所在地も定められます（オランダ公証人法第3条）。また、法律で義務付けられている場合、または当事者の要請があった場合には、真正な証書を作成する権限を有します（オランダ公証人法第2条）。このような証書は特別な証拠としての地位を持ち、多くの場合、裁判所の判決なしに執行することができます。

二つの結果が重要だ。

• 公証人には職務を遂行する義務がある。 公証人は、限定的な例外を除き、法律で定められた業務または当事者の要求する業務を遂行しなければならない（Wna第21条）。
• 公証人は誰の味方でもない。 公証人は独立して職務を遂行し、 を 法律行為の当事者は、公平かつ最大限の注意を払って（Wna第17条）。

あなたの国における公証人と弁護士の違い

イギリス、アイルランド、アメリカ合衆国、その他多くの国では、不動産譲渡の両当事者がそれぞれ自分の弁護士に依頼する。オランダの公証人はその逆で、当事者ではなく取引を遂行する、中立的な公務員である。多くの国で署名の証人となるだけの外国の「公証人」は、その職務範囲がはるかに狭く、比較対象としては適切ではない。

公証人は、所有権の調査、証書の作成と説明、資金の保管、譲渡の登記を行いますが、価格交渉、取引の妥当性に関する助言、紛争における代理人業務は行いません。

情報提供義務とその限界

オランダ公証人法第17条に基づく公平性には、情報提供義務が伴います。公証人は、署名前に各当事者が契約書の内容とリスクを理解していることを確認しなければなりません。これは、ドイツ語圏とオランダ語圏の慣習では「Belehrungspflicht（説明義務）」として知られています。当事者が弱い立場にあったり、経験が浅かったり、言語が通じなかったりする場合、この義務はより厳しくなり、買主が重要な点を理解していないことを知りながら署名した公証人は、懲戒処分や法的責任を問われるリスクがあります。

しかし、双方に情報を提供することは、弁護活動とは異なります。買主と売主が、引き渡し前に発見された欠陥、期日変更の圧力、あるいは契約条件の意味などをめぐって真に対立する場合、公証人は中立の立場を保ちます。まさにそのような時こそ、買主は、買主のためだけに尽力してくれる人物を必要とするのです。

自分の弁護士にも指示を出すべき時

• 契約が非標準的であるか、または売主が開発業者もしくは投資家であり、独自の条件を使用している。
• あなたはオークションで、遺産整理業者や企業から、あるいは財政難に陥っている売主から購入しようとしている。
• この物件には地上権リースが含まれています（エアフパハト）、記念碑の登録、または通常とは異なる地役権。
• 欠陥、保証金、違約金、期日などに関して紛争が生じている、または紛争が生じる可能性がある。
• この購入は、あなたの居住状況、離婚、夫婦財産制度、または国境を越えた相続に影響を与える可能性があります。

この二つは相互補完的な関係にある。公証人は譲渡手続きを行い、弁護士はあなたにとって適切な取引であることを確認する。

義務と移転の2段階

これはオランダ不動産法における最も重要な構造上のポイントであり、譲渡義務と譲渡行為そのものを分離するものである。有効な譲渡には、有効な所有権、財産を処分する権利を有する者、および有効な引渡し行為が必要となる（民法第3条84項）。不動産の場合、その引渡しとは、オランダの公証人の面前で作成された証書であり、その後、その証書が公的登記簿に登録される（民法第3条89項）。

いわゆる「仮売買契約」と呼ばれる売買契約は、売買に関する拘束力のある義務を生じさせますが、所有権を移転するものではありません。「仮」という表現は誤解を招きやすく、クーリングオフ期間が経過すれば、完全に拘束力を持つことになります。所有権は、譲渡証書が登記された時点で初めて移転します。

オファーから登録まで

作文要件とクーリングオフ期間

購入者が職業または事業の過程で行動していない自然人であり、かつ当該物件が居住用である場合、売買契約は書面で締結されなければならない（民法第7条2項）。握手、電子メール、またはWhatsAppでのやり取りは、消費者購入者を拘束するものではない。

同じ条項により、住宅を購入する消費者には3日間のクーリングオフ期間が与えられます。この期間は、署名済みの契約書を受け取った翌日から始まり、理由を述べる必要はなく、補償金も支払われません。この期間には、土曜日、日曜日、祝日以外の少なくとも2日間が含まれている必要があり、含まれていない場合は延長されます。この権利は購入者のみに帰属し、期間は契約書を受け取った日から起算されるため、契約書が届いた日付の証拠を保管しておいてください。

預金または銀行保証

標準的な売買契約書では、買主は保証金として、公証人の第三者口座に現金保証金（ waarborgsom ）を入金するか、オランダ国内の銀行による銀行保証（ bankgarantie）を提供する必要があります。NVM、VBO、VastgoedPRO、Vereniging Eigen Huisのモデル売買契約書では、保証金は購入価格の10%に固定されており、決済の数週間前に支払う必要があります。また、このモデル契約書には違約金条項があり、決済を完了できなかった買主は通常、保証金と同額の違約金を支払う義務があります。融資条件を住宅ローンのスケジュールに合わせてください。

権利調査およびカダスター検索

オランダの土地登記所（Kadaster）は、登記された不動産の法的地位に関連する事実を記録する公的登記簿を維持しており（民法第3条16項）、その地位に影響を与える行為は登記可能です（民法第3条17項）。これがオランダの不動産譲渡の安全性の根拠です。取得登記時に登記されなかった登記可能な事実は、あなたがそれを知らなかった限り、原則としてあなたに不利に働くことはありません（民法第3条24項）。

公証人は通常、以下の点を確認します。

• 売主の所有権と、それ以前の権利証書の連鎖。
• 既存の抵当権は、決済時に償還され、解除されなければならない。
• 愛着と発作（ベスラゲン）売主または物件に対して。
• 地役権、その他の物権、および質的義務または連鎖的義務。
• 地上権（エアフパハト地代、見直し日、契約期間終了日など。
• 記念物としての地位や自治体の執行決定など、公法上の制限。
• 物件がマンションの場合は、分割証書および所有者組合の規約。
• 両当事者の身元、能力、婚姻状況。

同様に重要なのは、公証人が確認しない事項です。建物の状態、床面積、湿気、アスベスト、基礎の有無、登記簿に記載されていない限り増築が許可されているかどうか、そして建物の価値などは確認されません。建物の状態と建築基準への適合性は、契約締結前または契約条件に定める前に、購入者の責任で解決しておく必要があります。

第三者口座と資金の流れ方

公証人は、公証人としての資格を明記した上で、他人のために預かる金銭専用の特別口座を、公証人自身の名義で一つまたは複数の口座に維持しなければならない（オランダ公証人法第25条）。これが「derdengeldenrekening」と呼ばれる口座である。この金銭は隔離されており、公証人の所有物ではなく、公証人の債権者の手が届かない。そのため、オランダの不動産取引完了手続きは、エスクロー業者や弁護士間の契約がなくても安全に行えるのである。

• 公証人は口座明細書を発行します（nota van afrekening価格、譲渡税、手数料、登録費用、サービス料および地方税の按分、および保証金が含まれます。
• 残高は、通常、契約完了日の前営業日までに、ご自身の名義の口座から決済済みの資金で振り込みます。貸し手は同じ口座に融資額を支払います。決済済みの資金がないと、契約書は署名されません。
• 署名、登記、最終調査の後、公証人は売主の抵当権を償還し、売主に支払い、譲渡税を納付する。

売主への支払いは、署名時ではなく、公証人が譲渡登記が完了し、差押えや新たな抵当権が設定されていないことを確認した時点で行われます。この期間があなたを守る仕組みなのです。

証書、署名、そして言語

手続き完了時には、通常、2つの公証証書に署名します。1つは譲渡証書（akte van leveringまたはtransportakte）で、民法第3条89項で義務付けられている引渡しです。もう1つは、借入の場合は、貸し手の担保権を設定する抵当証書（hypotheekakte）で、これも公証証書（民法第3条260項）で作成され、公的登記簿への登録（民法第3条89項）によって効力を生じます。手続きには最大1時間かかります。署名前に、公証人が証書の内容と効力について説明し、質問に答えます。身分証明書の原本をご持参ください。コピーは受け付けられません。

オランダの公証証書はオランダ語で作成されます。オランダ公証人法第42条および第43条では、証書はオランダ語で作成されなければならないと規定されています。証書作成者がオランダ語を十分に理解していない場合は、公証人通訳者登録簿（RBTV）に登録された公証人の助けと証書の翻訳が必須であり、証書にはその旨が記録されます。実際には、海外の購入者との取引経験が豊富な事務所では、事前に草案の英語訳を提供し、通訳者を手配します。草案は数日前に依頼してください。オランダ語の原文が正式な文書となります。

委任状による署名

オランダ国内にいる必要はありません。公証役場の職員に代理署名を委任する委任状（volmacht）を作成するのが一般的です。委任状自体は通常、オランダ国内または海外で公証人の面前で署名する必要があります。海外の場合は、認証またはアポスティーユ認証が必要となり、多くの場合、公証翻訳が添付されます。数週間前には手続きを済ませておきましょう。マネーロンダリング防止規則に基づく本人確認は依然として必要です。

登録、そして所有権が移転する瞬間

署名後、公証人は証書をカダスター（Kadaster）が管理する公的登記簿に提出します。通常は同日中に電子的に提出され、その後、カダスター基本登記簿（Basisregistratie Kadaster）に処理されます。この処理には通常数営業日かかります。カダスターは提出された証書ごとに一定の手数料を徴収します。これらの手数料はカダスターが毎年料金規定で定め、官報（Staatscourant）に掲載されるため、見積もり時に最新の金額を確認してください。

所有権は署名時ではなく登記時に移転します（民法第3条89項）。登記は、証書がカダスター（土地登記所）に提出されたまさにその瞬間から効力を生じるため（民法第3条19項）、署名から登記までの期間は短く保たれています。その後、公証人が最終的な調査を行い、資金を払い出します。

手数料、そして公証人の選任は誰に任せるのか

既存住宅はほぼ例外なく「買主負担」で販売されます。つまり、買主が譲渡税と譲渡証書の費用を負担します。買主が費用を負担するため、公証人は通常買主が選びます。販売代理店の提案を鵜呑みにしないでください。

公証手数料は法律で定められておらず、事務所によって異なるため、書面による見積もりを入手し、同じ内容のものを比較してください。見積もりには、譲渡証書と抵当証書の手数料、カダスター登録料、調査費用、翻訳、通訳、委任状の手数料が別々に記載されている必要があります。譲渡税（overdrachtsbelasting）は別で、税務当局に支払う必要があります。税率はWet op belastingen van rechtsverkeerに定められており、毎年Belastingplanによって調整されます。主な居住用として物件に居住する購入者には減税、毎年指数化される価値制限内の適格な若年購入者には1回限りの免除、購入者が居住しない住居には高い税率、非居住用物件には別の税率が適用されます。Belastingdienstは税率と現在の価値制限を公表しています。手続きを完了する年の税率と価値制限を確認し、譲渡税と購入者の費用に関する記事を参照してください。

売主が経済的に困難な状況にある場合

売主が過剰な債務を抱えていたり、破産に向かっている場合、契約締結から所有権移転までの期間は危険なものとなります。債権者が差押えを登記したり、売主が破産宣告を受けたりする可能性があり、そうなると、あなたの所有権が登記される前に、あなたは家ではなく、破産した売主に対する債権しか持てなくなってしまうのです。

オランダ法では、特定の保護措置が設けられています。購入自体を公的登記簿に登録することができ（民法第7条3項）、この手続きは一般に「登記（Vormerkung ）」と呼ばれます。登記が完了すると、一定の法定期間内であれば、差押えや売主の破産など、その後の特定の事象をあなたに対して主張することはできません。ただし、登記は自動的に行われるわけではなく、条件と期限に従って公証人が手続きを行う必要があります。調査の結果、価格を超える差押えや抵当権が判明した場合は、直ちに別途専門家の助言を求めてください。

マネーロンダリングに関する規則、本人確認および報告

これは外国人バイヤーにとって最も意外な点です。公証人はオランダのマネーロンダリング防止法であるWwft（Wwft第1a条）の適用対象であり、顧客のデューデリジェンス（Wwft第3条）を実施しなければなりません。具体的には、顧客の身元確認、企業が関与する場合の最終受益者の特定、取引の目的と性質の確立、そして継続的な取引の監視などが含まれます。

実際には、公証人は原本の身分証明書の提示を求め、資金の出所、どのようにして資金を蓄えたのか、なぜ特定の国や口座から資金が送金されるのか、購入会社の支配者は誰なのかなど、時に立ち入った質問をしてくるでしょう。銀行取引明細書、他の不動産売却の証拠、贈与証書、または雇用記録の提出を求められることを覚悟しておいてください。第三者からの資金、EU域外からの資金、または説明のつかない資金の流れは、精査の対象となり、手続きの完了が遅れる可能性があります。

公証人は、不審な取引をオランダ金融情報機関（FIU-Nederland）に報告する法的義務も負っています（オランダ金融取引法第16条）。公証人は、報告が行われたことをあなたに伝える義務はありません。これらの事項は個人的なものではなく、交渉の余地もありません。手続き開始時に、資金に関する書類を公証人に提出すれば、手続きは円滑に進みます。

この試験は Law & More 行うことができます

公証人が譲渡手続きを行い、私たちはその中でのあなたの立場を管理します。 Law & More お客様が契約書に署名する前、またはクーリングオフ期間が終了する前に、売買契約書を精査し、融資条件、調査条件、手付金、違約金条項などを確認します。また、土地賃貸借契約、所有者組合、文化財登録、または売主の財政難などが問題を複雑化させる場合についてもアドバイスいたします。さらに、欠陥、遅延、または契約不履行が紛争に発展した場合にも対応いたします。オランダで不動産を購入される方で、お客様専属の弁護士に書類を読んでもらいたい場合は、ぜひご連絡ください。