不動産に関する口頭合意：法的拘束力を持つのはどのような場合か？

オランダ法では、不動産に関する口頭合意はほとんどの場合拘束力を持つが、個人購入者にとって最も重要なケースではそうではない。個人が住宅を購入する場合、売買契約が書面で締結されて初めて拘束力を持つ（オランダ民法典第7条2項）。したがって、住宅に関する口頭での「取引」は、買主も売主も拘束しない。

この例外を除けば、契約に形式はなく、真の難題は立証です。以下では、口頭による財産契約が法的拘束力を持つ場合、その立証方法、そして各段階で書面に残すべき事項について説明します。

オランダ法において、契約はいつ成立するのでしょうか？

民法第6条217項によれば、契約は申込みとその承諾によって成立する。民法第3条37項(1)によれば、法律に別段の定めがない限り、意思表示はどのような形式でもなし得るので、口頭での合意や行為だけでも十分となり得る。

オランダ法には、コモンロー諸国のような「約因」の要件はなく、詐欺に関する一般的な法律もありません。必要なのは、基本的な条件に関する合意と、拘束される意思です。民法第6条227項によれば、義務は十分に特定可能でなければなりません。不動産取引の場合、少なくとも不動産、価格、当事者が特定できる必要があります。

不動産取引契約はいつ書面で行わなければならないのか？

民法第7条2項(1)に基づき、住宅用不動産の購入は、買主が職業または事業の過程で行動していない自然人である場合、書面による契約締結が必要です。契約書に署名するまでは、どちらの当事者も拘束されないため、売主は口頭で合意した翌日に、より高いオファーを受け入れる可能性があります。

買主が署名済みの契約書を受け取った時点で、民法第7条2項(2)に基づき、買主は3日間のクーリングオフ期間（bedenktijd）が与えられ、この期間内であれば理由を問わず購入契約を解除することができる。民法第7条2項(4)に基づき、これらの規定は買主にとって不利になるように変更することはできない。

口頭での合意が認められる契約とはどのようなものか？

書面による契約の規定は、会社が住宅を購入する場合、商業用不動産を購入する場合、または企業間の売買には適用されません。民法第7条201項に基づく賃貸借契約（huur）についても、居住用不動産または商業用不動産のいずれにおいても、法定の形式要件はありませんが、実際にはほとんどすべての家主が書面による賃貸借契約を利用しています。

署名済みの契約書があれば、所有権の移転は成立するのでしょうか？

いいえ。民法第3条89項によれば、不動産の所有権は、民法上の公証人の面前で作成され、公的登記簿（カダスター）に登録された公証証書によってのみ移転します。売買契約は、書面または口頭を問わず、所有権移転の義務を生じさせるだけです。民法第7条3項によれば、売買契約自体も登記することができ、これにより買主は売主によるその後の売却や担保設定から保護されます。

口頭での合意を証明するにはどうすればいいですか？

合意を根拠とする当事者は、合意が締結されたこと、およびその内容を立証しなければならない。オランダ民事訴訟法第152条（Rv）によれば、証拠はどのような手段でも提出でき、裁判所はそれを自由に評価する。

メール、WhatsAppメッセージ、請求書、支払い記録、証人証言など、すべてが証拠として認められます。会話直後に送信された、合意内容を記載し、相手方から反論がなかった確認メールは、実際には最も強力な証拠となります。行動も重要です。例えば、テナントが入居し、家主が数ヶ月間家賃を受け取った場合、賃貸借契約は容易に成立します。

交渉が決裂したらどうなるだろうか？

契約が締結されていなくても、交渉が進んだ段階で交渉を打ち切ると、法的責任が生じる可能性があります。オランダの判例法では、相手方が契約締結を合理的に期待できる場合、またはその他の理由で交渉の打ち切りが容認できない場合を除き、一方の当事者は交渉を打ち切ることができます。後者の場合、通常は発生した費用について損害賠償を請求される可能性があります。

個人住宅購入者にとって、この方法は民事訴訟法第7条2項によって制限される。書面による契約の規定は、まさに消費者購入者を保護するために存在し、売主は契約書に署名するまでは他の人に販売することができる。企業間においては、交渉の進め方と同様に、交渉の終結方法も重要である。

口頭合意が法的拘束力を持つ場合、裁判所はどのような命令を下せるのか？

民法第3条296項に基づき、債権者は現物による債務履行を請求できるため、裁判所は有効な契約に拘束されている売主に対し、譲渡に協力するよう命じることができる。売主が履行しない場合、買主は契約を解除し、損害賠償を請求することもできる。

オランダ法には、無効な契約を有効な契約に変える「一部履行」という独立した法理は存在しない。民法第7条2項の形式要件が満たされない場合、口頭での約束に基づいて行われた支払いや改良は、拘束力のある売買契約を成立させるものではなく、せいぜい不当利得または損害賠償の請求が生じる可能性がある。

購入者として確認すべき点は何ですか？

• BW第7条2項が適用されるかどうかを確認してください。個人で住宅を購入する場合、署名した時点で初めて拘束されます。
• 署名済みの契約書を受け取ってから3日間のクーリングオフ期間を利用して、疑問点があれば解消してください。
• 口頭での取り決めはすべて、直ちにメールで確認し、返信を保管してください。
• 売買契約を民法第7条3項に基づいて登録することを検討してください。
• 書面による契約が締結される前に、支払いや改修工事を行わないでください。

売主または家主として、どのような点を確認すべきでしょうか？

• 事業買収者またはテナントとの口頭での合意も法的拘束力を持つ場合があることに注意してください。
• 現時点で拘束されたくない場合は、いかなる申し出も契約締結を条件とする旨を書面で明記してください。
• 物件情報、価格、日付、条件を1つの署名入り文書に記録してください。
• 交渉は明確かつ適切な時期に終了させ、交渉決裂による法的責任のリスクを最小限に抑える。
• 合意を認めたくない場合は、賃料や支払いを受け取らないでください。

不動産に関する口頭合意について、弊社はどのようなお手伝いができますか？

当事務所の不動産弁護士は、買主、売主、家主、借主の皆様にアドバイスを提供いたします。

• 口頭での合意やメッセージのやり取りが法的拘束力を持つかどうかを評価します。
• お客様が署名される前に、売買契約書または賃貸借契約書の内容を確認または作成いたします。
• 私たちは合意内容の証拠を集め、整理します。
• 私たちは、債務不履行通知書、履行請求書、または損害賠償請求書を作成します。
• 私たちは、交渉決裂に関する請求を審査します。

製品概要

• オランダの契約は一般的に形式にとらわれない（民法典第3条37項および第6条217項）。
• 個人で住宅を購入する場合、書面による契約のみに拘束され、3日間のクーリングオフ期間が設けられます（民法第7条2項）。
• 商業売買や賃貸借は口頭で締結できるが、問題はその証拠となる。
• 所有権の移転は、公証証書および登記によってのみ行われる（民法典第3条89項）。
• 口頭での取り決めは、直ちに書面で確認してください。

よくある質問