オランダの不動産弁護士: 広大な不動産弁護士の仕事内容

オランダの不動産弁護士（vastgoedad​​vocaat）は、不動産に関する案件において、依頼者のみを代理する弁護士です。売買契約書の審査と交渉、物件の法的地位の調査、紛争が発生した場合の訴訟手続きなどを行います。公証人（notaris）と不動産仲介業者（makelaar）は、これとは異なる役割を担います。公証人は買主と売主の間で中立の立場を保つ必要があり、仲介業者は交渉は行いますが、法的助言は行いません。

標準的な住宅購入契約書に基づく取引であれば、弁護士は必ずしも必要ではありません。しかし、商業用不動産、開発計画、長期リース、マンションの権利、賃貸物件、または竣工後の紛争などについては、通常弁護士が必要となります。以下では、弁護士の役割、弁護士に依頼するメリット、そして不動産取引の成否を左右する期限について説明します。

不動産弁護士は、公証人や不動産仲介業者とは何が違うのでしょうか？

弁護士は、3人の中で唯一、法的リスクについて助言し、訴訟を代行してくれる存在です。公証人は所有権移転を正式な手続きとし、不動産仲介業者は物件を探し、価格交渉を行います。

公証人（notaris ）は、公証人法（ Wet op het notarisambt ）に基づき公職に就いています。公証人は譲渡証書と抵当証書を作成し、土地登記所（Kadaster）に登記し、第三者の口座を通じて資金を管理します。同法第17条に基づき、公証人は両当事者に対して公平に職務を遂行しなければならないため、条項の内容は伝えてくれますが、その条項を受け入れるべきかどうかは判断しません。

不動産業者は、依頼主のために働きます。売却担当の不動産業者は、売主に対して義務を負い、あなたに対して義務を負いません。購入担当の不動産業者は、価格、物件の状態、交渉について助言しますが、法的リスクについては助言しません。どちらの不動産業者も、あなたのために訴訟手続きを行うことはできません。

弁護士は、両者の間の空白を埋める役割を担います。オランダの不動産法においては、所有権や登記された抵当権の調査、計画上の位置の確認、解決条件の作成、必要に応じて債務不履行通知の送付や暫定的な救済措置の申請などを行います。代理人や公証人とは異なり、弁護士は依頼人に代わって訴訟手続きを行うことができます。

これら3つの役割を比較するとどうでしょうか？

書類が公証人の手元に届く頃には、通常、売買契約書は署名済みで、解除条件も失効しているため、弁護士は署名前に最も価値を発揮します。オランダの住宅購入における公証人の役割に関するガイドでは、公証人が確認する事項と確認しない事項を解説しています。

不動産弁護士が必要になるのはどんな時ですか？

取引におけるリスクが商業的なものではなく、法的なものである場合には、代理人と公証人が必要となります。NVM、VBO、VastgoedPRO、Vereniging Eigen Huisのモデル契約に基づく標準的な住宅購入は、通常、代理人と公証人によって十分に処理されますが、以下のケースは異なります。

商業用不動産は最も分かりやすい例です。オフィス、店舗、倉庫を購入すると、賃貸借法、都市計画法、土地所有権、付加価値税と譲渡税の相互作用が生じ、既存のテナントの権利が新しい所有者であるあなたを拘束します（民法第7条226項）。

開発・改修プロジェクトは2番目のケースです。建設許可や用途変更許可の有無によって契約金額が左右される場合、契約には許可取得を条件とする条項が必要です。環境計画法に基づく環境許可に関するガイドでは、その手続きについて説明しています。通常の手続きでは、通常8週間かかります。

残りのケースも同様の論理に従う。

• 遺産相続による物件。 複数の相続人が協力しなければならず、遺産相続は依然として確定しない可能性がある。
• 長期リース（土地）。 地代、改定日、そして自治体の一般的な条件によって、その不動産の真の価値が決まります。
• アパートの権利。 分割証書および所有者組合には、あなたに引き継がれる義務が伴います。
• 海外在住の購入者。 身元確認、資金調達、そしてオランダ法と外国法の相互作用には、いずれも時間がかかる。
• その物件に一度も住んだことのない売主。 こうした販売業者は通常、欠陥に対する責任を制限する条項を付けて販売する。

個人として住宅を購入される場合で、どのような保護措置が受けられるかを知りたい場合は、オランダで外国人として住宅を購入する場合と、共同で住宅を購入する場合に関するガイドをご覧ください。これらのガイドでは、よくある状況について解説しています。

売買契約を規定する規則は何ですか？

個人が住宅を購入する場合、契約は書面で行われなければならず、購入者には3日間のクーリングオフ期間が設けられます。その後は、正式に合意され、かつ正式に発動された解除条件がある場合に限り、購入者は費用負担なしで契約を解除することができます。

口頭での合意は法的拘束力を持つのか？

個人購入者への住宅の売却には適用されません。BW第7条2項(1)によれば、職業または事業の過程で行動していない自然人である購入者への住居の売却は、書面で記録されなければなりません。

両当事者が署名するまでは、握手やメールのやり取りがどれほど確固たるものに見えても、法的拘束力のある契約は成立しない。ただし、この原則は商業用不動産や事業活動の一環として行動する買主には適用されない。これらの場合、口頭での合意も法的拘束力を持つ。

クーリングオフ期間はどのように機能するのですか？

民法第7条2項(2)によれば、個人が住宅を購入する場合、理由を述べることなく、また何らの義務も負うことなく、3日以内であれば売買契約を解除することができる。この期間は、買主が署名済みの契約書の写しを受け取った日の翌日から起算される。

一般期限法（Algemene termijnenwet）に基づき、期間は少なくとも2営業日を含むように延長されます。この権利は買主のみに帰属します。期間内に書面で撤回を申し出てください。オランダの不動産購入からの撤回に関するガイドでは、その後の手続きについて説明しています。

なぜ、解決条項が買い手の真の保護となるのか？

なぜなら、クーリングオフ期間が過ぎると、費用をかけずに契約を解除できる唯一の方法となるからです。これらは法律で黙示的に定められているものではありません。解除条件（ontbindende voorwaarde）が契約に明記されていない場合、それは存在しないことになります。一般的な解除条件は以下のとおりです。

• 融資条件の一つで、購入者が住宅ローン融資の承認を得るための一定期間（通常は4～6週間）を設けるもの。
• 購入者が国家住宅ローン保証（Nationale Hypotheek Garantie、NHG）に依拠する条件。
• 建物の構造調査に関する条件。建物の検査で修理費用が合意された基準額を超えた場合、買主は契約を解除できる。
• 単純な住宅以外の場合、許可に関連する条件、用途変更、または法的調査の満足のいく結果。

買主は、条件を発動する際に、この保護を失うことがほとんどです。標準契約書では、合意された期間内に売主への書面による通知が必要であり、融資条件の場合は、貸付機関からの拒否通知などの書面による証拠も必要となります。通知が遅れた場合、または書類が添付されていない場合は、契約は有効なままとなります。

保証金と違約金はいくらですか？

標準的な契約書では、購入価格の10％の手付金または銀行保証が求められる。また、同じ契約書では、債務不履行となった当事者に対して、購入価格の10％の違約金が課されることが規定されている。

保証金は、契約で定められた期間内に公証人の第三者口座に振り込まれるか、銀行保証に置き換えられます。違約金は、債務不履行通知後も一方の当事者が債務不履行の状態が続く場合に発生し、他方の当事者は履行またはより高額な損害賠償を請求する権利を保持します。どちらも契約上の義務であるため、交渉可能です。民事訴訟法第6条94項に基づき、裁判所は、違約金の全額適用が明らかに受け入れられない場合に限り、違約金を減額することができます。

法的デューデリジェンスには何が含まれますか?

法的デューデリジェンスでは、所有権、境界線、物件に関するすべての登記情報、そして都市計画上の位置などを調査します。これは、不動産市場の急激な変化の中で最も省略されがちなプロセスです。

新しい所有者として、あなたはどのような負担を負うことになりますか？

抵当権にはいくつかの形態があり、後継の所有者全員を拘束します。最も一般的なものは以下のとおりです。

• 地役権（erfdienstbaarheid）： 隣接する不動産に、通行権、排水権、建築制限など、あなたの不動産に対する権利を与えるものです。
• 質的義務 (kvalitatieve verplichting): 歴代の所有者それぞれに、何かを容認するか、何かを控えることを義務付ける。
• 永久条項 (kettingbeding): 所有者は、次の購入者に対しても同じ義務を課す義務を負うことになり、通常は罰則が伴う。
• 地上権 (opstalrecht): これは、あなたの土地にある設備やケーブルの所有権を他者に譲渡することを意味します。電力会社や太陽光発電設備が関係する場合によく見られます。
• 長期リース（erfpacht）： 土地の所有権ではなく借地権を購入することになり、地代や定期的な見直しによって、物件の経済状況が完全に変わってしまう可能性があります。

オランダにおける土地所有権と長期リースに関するガイドでは、審査の仕組みについて説明しています。

計画、許可、使用状況はどのように確認するのですか？

現在の用途が許可されているか、すべての変更に必要な許可が取得されているか、そしてご自身の計画が自治体の環境計画に適合しているかを確認してください。2024年1月1日以降、これらの事項は環境計画法（Omgevingswet）の対象となります。

2024年1月1日以降、自治体のゾーニング計画は、自治体ごとに1つの環境計画（omgevingsplan ）の一部となり、ほとんどの許可申請は1つの環境許可（ omgevingsvergunning ）として行われます。必要な許可なしに増築やドーマー窓を建設した場合、それは単なる書類上の問題ではなく、自治体は執行義務に基づき、それらの撤去を命じることができます。

また、記念建造物としての指定状況、環境法第9章に基づく市町村、州、または国の先買権（voorkeursrecht）、土壌汚染またはアスベストの有無も確認してください。オフィスビルについては、2023年1月1日から適用されているエネルギーラベルCの要件を確認してください。

隠れた欠陥の費用は誰が負担するのか？

売主は、契約内容と物件が一致しない場合、責任を負います。ただし、リスクが正当に買主に移転された場合はこの限りではありません。買主は期限内に苦情を申し立てなければならず、期限を過ぎて申し立てられた請求は、その理由だけで却下されます。

民法第7条17項によれば、引き渡される財産は契約に適合していなければならない。買主は、財産が通常の使用に必要な品質、および明示的に合意された特別な使用に必要な品質を備えていることを期待することができる。これが適合性の基準であり、契約完了後のほぼすべての紛争の根拠となる。

売主と買主には、それぞれ2つの義務が存在する。売主は、自身が認識している欠陥のうち、買主の意思決定に影響を与えるものを開示しなければならない。買主は、合理的な注意を払う買主であれば調査するであろう事項を調査しなければならない。両方の義務が履行されなかった場合、一般的には、買主が調査を怠ったことよりも、売主の沈黙の方が重く受け止められる。しかし、明らかな警告サインを無視した買主は、完全に保護されるわけではない。

どの条項がリスクを移転させるのか？

年齢制限条項と非居住条項が最も一般的です。しかし、どちらの条項も、欠陥を知っていながら何も言わなかった売主を保護するものではありません。

築年数条項（ouderdomsclausule）とは、買主が築年数の古い建物は現在の基準を満たさないことを承知している旨を記載したものです。相続人や投資家が利用する非居住条項（niet-zelfbewoningsclausule）は、売主が知り得なかった欠陥に対する責任を制限するものです。どちらの条項も交渉可能であり、その文言によって屋根の修理費用を誰が負担するかが決まります。

どれくらい早く苦情を申し立てるべきですか？

民法第7条23項(1)によれば、買主は、欠陥を発見した時点、または合理的に発見できたはずの時点から、相当な期間内に売主に通知しなければならない。そして、その通知から2年後に、当該欠陥に基づく請求権は時効となる（民法第7条23項(2)）。

実際には、欠陥が発覚したらすぐに、調査が完了する前に売主に連絡し、証拠を保管しておきましょう。新築物件の場合は、独自の引き渡しおよび保証制度があるため、状況が異なります。新築住宅の欠陥に関するガイドをご覧ください。

あなたが物件を購入した場合、既存のテナントはどうなるのでしょうか？

彼らはそのまま住み続ける。民法第7条226項によれば、賃貸物件の売却は賃貸借契約を終了させるものではなく、買主が家主の地位を引き継ぐ。

オランダの商業用不動産賃貸借法には2つの制度があります。小売店や宿泊施設は、オランダ民法第7条290項の適用を受け、5年＋5年の期間（同法第7条292項）で賃貸借契約が締結され、テナントは強力な保護を受けます。オフィス、倉庫、その他の事業用不動産は、オランダ民法第7条230a項のより緩やかな制度が適用され、テナントは裁判所に退去期間の延長を求めることしかできません。

どの制度が適用されるかは、契約書の文言ではなく、実際に合意された使用方法によって決まります。ROZモデルリースは市場標準です。ROZモデル商業リースに関するガイド、およびオランダの不動産法と商業賃貸借法の比較については、こちらをご覧ください。

居住用賃貸借契約に関しては、2024年7月1日に規則が変更されました。それ以降、定期賃貸借契約は制限され、中間価格帯の賃料も規制されるようになったため、家主の行動が制限されています。オランダにおける借主の権利に関するページで、現在の状況を詳しく説明しています。

マンションを購入する際に確認すべきことは何ですか？

分割証書、直近の総会議事録、および所有者組合の財務状況を確認してください。これらを総合的に判断することで、リスクの大部分が明らかになります。

マンションを購入するということは、マンションの所有権、つまり建物の所有権の一部と、その建物内の特定の住戸を独占的に使用する権利を購入することを意味します。分割証書（splitsingsakte）によって、共有部分と費用分担の方法が定められ、所有者組合（Vereniging van Eigenaars、VvE）への加入が自動的に発生し、放棄することはできません。

積立金には特に注意してください。ドイツ建築法第5条126項に基づき、VvE（建築物管理組合）は、少なくとも10年間の維持管理計画に基づく積立金、または建物の再建価値の少なくとも0.5%を積み立てた積立金を維持しなければなりません。積立金が不足している場合や、外壁の修繕が必要な場合は、新所有者が特別賦課金を支払う必要があります。

所有者組合の決定に異議を申し立てるにはどうすればよいですか？

あなたは地方裁判所（kantonrechter）にその判決の無効を申し立てます。民法第5条130項によれば、判決を知った日、または知り得た日から1か月以内に申し立てを行う必要があります。

決定が法律、分割証書、または合理性や公平性に反する場合、無効とすることができます。VvEおよびオランダのアパート権利に関するガイドでは、その手続きについて説明しています。

不動産購入には、価格以外にどのような費用がかかりますか？

公証人手数料、土地登記手数料、仲介手数料、鑑定・測量費用、そして譲渡税（overdrachtsbelasting）がかかります。譲渡税率は、ご自身がその物件に居住するかどうかによって異なります。

価格に加えて、譲渡証書と抵当証書の公証手数料、カダスター手数料、仲介手数料、測量費用がかかります。2026年の譲渡税（overdrachtsbelasting）は、主たる居住用住宅の場合は2%、その他の居住用不動産の場合は8%、非居住用不動産の場合は10.4%です。18歳以上35歳未満でその住宅に居住する購入者は、2026年の価格が555,000ユーロを超えない場合、一度限りのスターター免除を利用できます。公証譲渡日時点の規則が適用されます。新築物件は一般的にVATの対象となります。譲渡税と購入者の費用に関する概要では、各費用がどこに該当するかを示しています。

当社は税務構造に関するアドバイスは提供しておりません。資産取引か株式取引かなど、取引の税務上の結果が重要となる場合は、お客様の税務アドバイザーと連携して法的構造および契約書を作成いたします。

相手方が約束を果たさない場合、どうすればよいでしょうか？

まずは、債務不履行の書面による通知から始めましょう。売主が譲渡を拒否した場合、または既に他の人に売却してしまった場合は、暫定的な救済措置と不動産の差押えによって、不動産の転売を阻止することができます。

相手方が履行を遅らせた場合、まず最初に行うべきことは、履行のための妥当な期間を定めた履行遅延通知書を送付することです（民法第6条82項）。これがなければ、損害賠償請求も契約解除も原則として認められません（民法第6条265項）。

売主が譲渡を拒否した場合、または既に他の人に売却してしまった場合は、仮差押え手続き（kort geding）を用いて譲渡への協力を強制することができます。裁判所の許可を得れば、物件の転売を阻止するために、引渡しのための仮差押えを登記することも可能です。完成後に欠陥が発覚した場合は、通知、調査、数量算定、そして請求という順序で手続きを進めてください。

ほとんどの不動産訴訟において、どの期限が判決の行方を左右するのでしょうか？

期限が最大の損害をもたらす。勝訴の見込みのない多くの訴訟は、内容ではなく期限切れのために敗訴したのだ。

• クーリングオフ期間：3日間（うち少なくとも2営業日を含む）。
• 解決条件：通常は契約で定められた数週間。
• 欠陥に関する苦情：発見後、妥当な期間内に申し立てを行い、その後、請求を行うには2年以内。
• 所有者組合の決定の無効化：1ヶ月。

購入者として確認すべき点は何ですか？

購入者として、あなたは調査する義務があり、あなたの権利は短い期限によって左右されます。契約締結前と締結後に、以下の点を確認してください。

• 融資条件と調査条件は契約書に記載されており、日付は住宅ローンのスケジュールに合わせて設定されています。
• 署名済みの契約書を受け取った時期は分かっているので、BW第7条2項のクーリングオフ期間がいつ終了するかも分かっているはずです。
• 土地登記簿謄本には、予期せぬ地役権、定性的な義務、または付随事項は記載されていない。
• 現在の利用状況およびすべての拡張は、環境計画および許可によって網羅されています。
• マンションの場合：分割証書、直近のVvE議事録、および積立金が審査されます。
• 賃貸物件の場合：賃貸借契約および適用される制度（民法第7条290項または第7条230a項）が判明している。

販売者として確認すべきことは何ですか？

売主として、あなたは知っていることをすべて開示し、契約で約束したことを履行しなければなりません（民事訴訟法第7条17項）。以下の点を確認してください。

• 販売に関する質問票は、既知の欠陥、許可証、近隣住民との紛争などを含め、すべて記入済みです。
• 物件に該当する場合は、年齢制限条項または非居住条項が盛り込まれます。
• 保証金または銀行保証金が期日通りに支払われるか、または債務不履行通知が送付されます。
• 配偶者または登録パートナーは、BW第1:88条で要求される場合、家族の住居の売却に同意します。
• 完了後に購入者から苦情があった場合は、書面で回答し、BW第7条23項に照らして確認します。

不動産弁護士として、私たちはどのようなお手伝いができますか？

私たちは、買主、売主、家主、借主、所有者組合、投資家の代理を務めています。オランダの不動産法に関するガイドも併せてご覧ください。具体的には：

• お客様が契約書に署名する前、またはクーリングオフ期間が終了する前に、当社が売買契約書の内容を確認し、交渉を行います。
• 当社は、所有権、抵当権、都市計画、賃貸借契約に関する法的デューデリジェンスを実施します。
• 私たちは、資金調達、許可、または用途変更に関連する解決条件を作成します。
• 私たちは債務不履行通知を送付し、必要に応じて暫定的な救済措置または判決前の差押えを申請します。
• 私たちは民法第7条23項に基づき、販売者に欠陥を通知し、請求を行います。
• 私たちは、民事訴訟法第5条130項に定められた1ヶ月の期限内に、VvEの決定の無効を求める申請を提出します。

製品概要

• 不動産弁護士は依頼者のみのために行動しますが、公証人は中立的な立場であり、不動産仲介業者は依頼主のために働きます。
• 弁護士に相談する最適なタイミングは、契約書に署名する前です。その時点では、解決可能な条件や条項について交渉できるからです。
• 個人で住宅を購入する場合、書面による契約が必要であり、3日間のクーリングオフ期間が設けられています（民法第7条2項）。その後は、合意された解除条件のみが購入者を保護します。
• 欠陥を発見してから合理的な期間内に苦情を申し立て（民法第7条23項）、所有者組合の決定に対して1か月以内に異議を申し立てる（民法第5条130項）。
• 売買によって既存のリース契約が終了するわけではないため（民法第7条226項）、リース契約は購入対象の一部となる。

よくある質問