不動産の売買において、どのような点に注意すべきでしょうか？
住宅の購入は書面で記録されなければなりません（オランダ民法第7条2項）。所有権移転証書が土地登記所（Kadaster）の公的登記簿に登録されて初めて、所有者となります（オランダ民法第3条89項）。紛争のほとんどは、売買契約の締結から所有権移転までの数週間の間に発生します。
個人で住宅を購入する場合、契約締結後3日間のクーリングオフ期間があります。この期間を過ぎると、融資条件などの後発条件が適用されない限り、購入は拘束力を持つことになります。後発条件は、期限内に適切な方法で行使した場合にのみ有効です。そのため、売買契約書に記載されている日付には十分注意してください。
一方の当事者が義務を履行しない場合、他方の当事者は不履行通知（ingebrekestelling）を発出し、履行、契約解除、または損害賠償を請求することができます。多くの標準的な売買契約には、購入価格の10%の違約金条項が含まれています。裁判所は、違約金を全額適用することが明らかに不当である場合、その金額を減額することができます（オランダ民法第6条94項）。不動産弁護士は、署名前に売買契約書のこれらの点を確認することができます。売買契約の解除に関する詳細は、こちらをご覧ください。
隠れた欠陥に対して、どのような対策が取れるでしょうか？
住宅は、売買契約に基づいてあなたが期待する権利のある特性を備えていなければなりません（オランダ民法第7条17項）。もしそうでない場合は、不適合（不適合）となり、売主の責任を問うことができます。
訴訟で有利な立場に立てるかどうかは、売主の開示義務（mededelingsplicht）と買主の調査義務（onderzoeksplicht）によって決まります。売主は、自身が知っている欠陥を開示しなければなりません。買主は、例えば構造調査などによって、合理的に発見できる範囲で調査を行う必要があります。築年数条項やアスベスト条項によって、あなたの立場が制限される場合もあります。不動産弁護士は、必要に応じて建築専門家と協力し、その欠陥があなたにとって発見可能であったかどうかを評価します。
発見後、合理的な期間内に販売者に通知しなければなりません（オランダ民法第7条23項）。消費者として専門業者から購入した場合、2か月以内の通知は期限内とみなされます。原則として、通知後2年で請求権は消滅します。住宅の隠れた欠陥に関するページも併せてご覧ください。
政府から土地を購入する場合は、どのような規定が適用されますか？
土地を売却する自治体その他の公的機関は、原則として、すべての利害関係者に平等な機会を提供しなければならない。これは、2021年11月26日の最高裁判所（Hoge Raad）のDidam判決（ECLI:NL:HR:2021:1778）に基づくものである。
当局は、売却の意思を適切な時期に公表し、客観的な選定基準を適用しなければならない。真剣に検討している候補者が1名のみであることが事前に確認されている場合、または合理的に推測できる場合に限り、1対1の方式で売却することができる。この判例は、プロジェクト開発者と投資家にとって重大な影響を及ぼす。土地開発契約に関する記事も併せてお読みください。
不動産の賃貸借にはどのような規則が適用されますか？
オランダ民法典第7編の賃貸借法は、居住用空間と事業用空間を明確に区別している。居住用空間の賃借人は、強力な居住権（huurbescherming）を有しており、賃貸借契約は、賃借人が同意するか、地方裁判所（kantonrechter）がそのように決定した場合にのみ終了する（オランダ民法典第7編第272条および第274条）。
2024年7月1日以降、固定期間賃貸借廃止法（Wet vaste huurcontracten）が施行され、居住用不動産の賃貸借契約は原則として無期限となりました。また、手頃な家賃法（Wet betaalbare huur）の結果として、同日から中価格帯の賃貸物件の大部分にもポイント制度が適用されています。さらに、2023年7月1日以降、優良家主法（Wet goed verhuurderschap）が施行され、敷金の上限を基本家賃の2か月分とするなど、すべての家主に対する規則が定められました。
事業用不動産は2つのカテゴリーに分けられます。商店、レストラン、カフェ、および工芸品店は、オランダ民法第7条290項に該当し、賃貸期間は原則として5年＋5年です。オフィスは、オランダ民法第7条230a項に該当し、立ち退きからの保護のみが適用されます。2023年1月1日以降、オフィスビルは原則としてエネルギーラベルC以上を取得している必要があり、そうでなければオフィスとして使用できなくなります。
当事務所の賃貸借法専門弁護士は、賃貸借契約、賃料、欠陥、立ち退きに関する紛争を取り扱っています。賃貸借法専門弁護士に関する詳細は、当事務所の賃貸借法専門弁護士のページをご覧ください。
建設工事、追加工事、そして完成に関して、あなたの権利は何ですか？
建設請負契約（aanneming van werk）に基づき、請負業者は工事を建設し、引き渡す義務を負います（オランダ民法第7条750項）。2024年1月1日以降、建築品質保証法（Wet kwaliteitsborging voor het bouwen）が適用されています。それ以降、請負業者は、工事完了時に発見されなかった欠陥についても、その欠陥が請負業者に帰責されない限り、工事完了後に責任を負います。
個人顧客の場合、請負業者は工事完了書類（opleverdossier）を提供しなければならない（オランダ民法第7条757a項）。個人顧客は、工事完了時の欠陥の修繕を保証するため、契約金額の5%以下を公証人に預託することができる（オランダ民法第7条768項）。建設上の欠陥に関する請求権は、工事完了後20年以内に消滅する（オランダ民法第7条761項）。
追加作業とは、当初の契約内容に含まれない作業のことです。原則として、請負業者は、事前にその必要性を通知した場合にのみ価格の上昇を請求できます。ただし、あなたがその必要性を自覚していた場合はこの限りではありません（オランダ民法第7条755項）。したがって、価格を含め、変更事項は必ず書面で記録してください。また、工事完了時には、目に見える不具合をすべて完了報告書に記録してください。
ビジネスプロジェクトは、多くの場合、UAV 2012またはUAV-GC 2005（オランダの標準建設契約条件）に準拠しており、追加工事、完成、請負業者および建築家の責任に関する独自の規則が定められています。建設紛争については、当事務所の建設法弁護士にご相談ください。建設と購入が一体となるプロジェクト開発においては、当事務所の建設法弁護士と不動産弁護士が連携して業務を行います。
所有者組合は何を規制し、所有権を制限する権利はどのようなものですか？
マンションを購入した人は誰でもマンション所有権（アパート権利）を取得し、自動的に所有者組合（Vereniging van Eigenaren、VvE）の会員となります。分割証書（splitsingsakte）と分割規則によって、どの部分が私有部分となり、費用がどのように分担されるかが定められます。
所有者組合は、大規模修繕のために毎年資金を積み立てなければなりません。積み立て額は、複数年修繕計画に基づくか、または少なくとも原状回復額の0.5%とする必要があります（オランダ民法第5条126項）。総会の決定に異議がある場合は、地方裁判所に無効を求めることができます。この申し立ては1か月以内に行わなければなりません（オランダ民法第5条130項）。不動産弁護士は、分割証書と決定内容を精査することができます。所有者組合弁護士に関するページもご参照ください。
所有権は他者の権利によって制限される場合もあります。これらの権利は公的登記簿に記録され、売買の際に新たな所有者に移転します。その規則はオランダ民法典第5巻に規定されています。
- 土地賃貸借契約とは、他人の土地を使用する権利を付与するもので、通常は年間地代（カノン）を支払うことを条件とします（オランダ民法第5条85項）。購入する際は、契約期間と見直し日を確認してください。
- 地上権とは、他人の土地の中、上、または上に建物や構造物を設置する権利（オランダ民法第5条101項）であり、例えば、他人の屋根に太陽光パネルを設置する権利などが含まれる。
- 地役権（erfdienstbaarheid）とは、通行権のように、ある土地の利益のために別の土地に課される負担のことです（オランダ民法第5条70項）。
近隣関係に関する法律も第5巻に記載されています。騒音や悪臭などによって近隣住民に不法な迷惑行為をしてはいけません（オランダ民法典第5条37項）。樹木は原則として境界線から少なくとも2メートル、低木や生垣は0.5メートル離して植えなければなりません（オランダ民法典第5条42項）。近隣トラブルに関する詳細は、当ウェブサイトの「近隣トラブル専門弁護士」ページをご覧ください。
