オランダの法律では、何が改修とみなされるのか
合理的な提案、そして協力しなければならない場合
賃貸借契約が継続中の改修工事は、英国民法典第7編第220条第2項の「合理的な提案」の範疇に含まれます。家主は計画を文書で提示します。提案が合理的であれば協力しなければならず、そうでなければ拒否することができます。提案自体に法定の通知期間が定められていないことは多くの借主を驚かせますが、期限がないことは双方にメリットがあります。家主は、借主が同意していない書面に基づいて工事を開始することはできません。提案は内容に基づいて判断され、真剣な提案には、工事内容、協力が必要な理由、工事期間、家主の費用、提案されている賃料の値上げ額、工事期間中の借主への影響などが明記されています。投資の根拠を示さずに賃料の値上げだけを提示する提案は評価が難しく、それだけでも合理的とは言えません。 家主の義務 賃貸借期間中に適用される規則は、改修工事中も消滅しません。物件は居住可能な状態を維持しなければならず、工事が許す限り、あなたの平穏な生活が尊重されなければなりません。集合住宅は扱いが異なります。改修が、少なくとも 10 戸の住居または事業用ユニットで構成される建物またはブロックに関するものである場合、BW の第 7:220 条 3 項は、テナントの 70 パーセント以上が同意すれば、その提案は合理的であると推定します。あなたが少数派である場合、自動的に拘束されるわけではありません。提案がそれでも不合理であるとの判決を求めて地方裁判所に申し立てることができ、家主が 70 パーセントの基準に達したことを書面で通知してから 8 週間以内に申し立てなければなりません。この期間を過ぎると、提案はあなたにとって不利になります。これは、この分野の法律の中で最も厳しい期限です。家主が賃貸契約を終了させなければならない場合
改修工事自体が賃貸借契約を終了させる理由にはなりません。民法第7条220項4号に明記されており、これは重要な点です。家主は、解体工事や全面改修工事を理由に、賃貸借契約が単に満了したと主張することはできません。賃貸借契約が継続された状態で工事を行うことが真に不可能な場合、家主は契約を解除しなければならず、住居の場合は法定の解除事由を用いる必要があります。解除事由は民法第7条274項1号c項に基づく緊急自己使用であり、民法第7条274項3号a項は、賃貸借契約を終了さなければ実現できない改修工事は緊急自己使用に該当すると確認しています。あなたは通知を拒否する権利があります。家主はその後、地方裁判所に申し立てを行う必要があり、裁判所は緊急性が立証され、あなたに適切な代替住居が提供され、双方の主張を考慮した上で、賃貸借契約を解除します。裁判所はまた、あなたが退去しなければならない期日を設定し、あなたの引越し費用の一部を負担させる判決を下すこともあります。これは形式的なものではなく、本当の障害であり、だからこそほとんどの家主は合理的な提案ルートを好むのです。もしそうなった場合、 立ち退きプロセス 無期限契約の終了に関する規則 ご回答いただく前に、ぜひお読みください。重要なポイントは、家賃の値上げを拒否することと、工事を拒否することは同じではないということです。賃貸借契約の解除を求める裁判所は、あなたが改修工事自体を妨害しているかどうかを検討します。家賃の値上げに書面で異議を唱え、工事業者と協力すれば、この2つの問題を切り離すことができます。工事期間中の引っ越しと、引っ越し手当
リフォームによってどれだけ家賃が上がる可能性があるか
答えは、あなたの家がどのセグメントに属するかによって完全に異なります。そして、オンラインで出回っている古いガイダンスは、この点で誤解を招く傾向があります。規制セグメントと中規模市場セグメントでは、家賃は住宅評価システムによって上限が設定されています（勝利の扉住宅評価システム（WWS）は、床面積、公式のWOZ値、設備、エネルギーラベル、屋外スペース、その他の特徴に基づいて住宅を評価します。改善によってポイントが加算され、ポイントによって適正賃料の上限が引き上げられ、家主は民法第7条255項に基づき、そのポイントに基づいて賃料の値上げを提案することができます。ただし、2つの制限があります。新しい賃料はポイントで認められる上限を超えることはできないため、既に上限賃料を請求している家主は、改修工事から何の利益も得られません。また、値上げ額は実際の投資額に基づいて計算されます。住宅評価システムは、各工事の種類ごとに想定される経済的耐用年数を割り当て、投資額をその耐用年数（月数）で割り、家主が受け取った補助金や助成金を差し引く政策ガイドを適用します。そのため、補助金付きの断熱工事は、請求書に記載されている値上げ額よりもはるかに少ない値上げにとどまります。自由化されたセグメントでは、WWSは賃料の上限を設定せず、住宅評価システムは賃料水準について発言権を持ちません。代わりに、あなたの contract契約に物価指数調整条項が含まれている場合、家主はその条項に拘束されます。改修後にさらに値上げを認める条項が含まれている場合、その条項が基準となり、その文言が上限を決定します。契約上の根拠がない家主はあなたの同意が必要であり、同意が得られない場合は地方裁判所に申し立てなければなりません。年間メカニズムの詳細については、当社の記事を参照してください。 オランダの家賃値上げ.あなたの家はどのセグメントに属しているか、そして2024年にそれが変化した理由は？
2024 年 7 月 1 日以降、雨が降ったベタアルバレの時間により、 オランダの賃貸市場 2 つのセグメントではなく 3 つのセグメントに分けられ、境界線は WWS スコアを通ります。143 ポイント以下は、独立した住居が規制対象の社会住宅です。144 ポイントから 186 ポイントまでは、中間市場セグメントに分類され、このセグメントはそれ以前に自由化され、現在は家賃も規制されています。187 ポイントからは自由化され、家賃は当事者が合意した金額になります。実際的な影響は大きいです。2 つの規制セグメントでは、家賃はポイントで許可される最大額を超えてはならず、開始家賃が高すぎると考えるテナントは、賃貸借開始から 6 か月以内に、BW の第 7:249 条に基づいて、Huurcommissie にテストを依頼することができます。規制対象の住居を貸す家主は、契約締結時にポイント数とそれに対応する最大家賃を明示しなければなりません。ポイントの境界とそれに付随する最大家賃は、Besluit huurprijzen woonruimte に定められ、毎年インデックス化されます。住宅委員会は、現行の規則を適用する計算ツールを公開しており、記事中の数字ではなく、そのツールを信頼すべきです。その夏の2つ目の変更は見落としやすいものです。2024年7月1日から施行された「賃貸借契約法」により、住宅の無期限賃貸借が再び標準となり、固定期間賃貸借は例外となり、法律で定められた場合にのみ認められます。賃貸借の合間に改修を行うために、家主が2年間の契約を単に失効させることができるというガイダンスは、2024年以前の状況を説明するものであり、ほとんどの住宅賃貸借にはもはや当てはまりません。商業施設は全く異なる制度であり、比較すると、 商業テナントおよび不動産に関する規則 そして私たちの記事 商業賃貸借法が企業に与える影響 出発する。年間家賃値上げ、そしてそれを決定する期限
改修に伴う値上げとは別に、通常の年間値上げもあり、この2つはしばしば同じ書面で提案されます。これらは異なる規則に従うため、分けて保管してください。家賃は12ヶ月に1回値上げできます。民法第7条252項では、家主は新しい家賃が適用される日の少なくとも2ヶ月前に書面で提案を行い、現在の家賃、提案された家賃、開始日、および異議申し立ての方法を明記する必要があります。提案が遅れた場合、またはこれらの詳細が省略されている場合は、欠陥があり、その理由だけで拒否することができます。規制住宅の場合、最大割合は大臣令によって毎年定められ、区分によって異なります。自由化された住宅の場合、上限は契約書に記載されますが、立法府が中級および上級区分に拡大した年間値上げの法定上限が適用されます。昨年の数値がまだ有効であると想定するのではなく、該当年度にあなたの区分に適用される割合を確認してください。同意しない場合は、提案された開始日前に書面でその旨を伝えてください。沈黙は中立ではありません。反対意見のない提案は効力を持ちます。異議がある場合は、値上げを希望する家主はHuurcommissieに申請しなければならず、民法第7条253項では、提案された開始日から3か月以内に申請することが認められています。改修後の値上げの場合も同様に、提案された新しい賃料が効力を持つ予定日から3か月の期間が適用されます。Huurcommissieの決定に不満がある当事者は、決定が送付された日から8週間以内に、民法第7条262項に基づき、地方裁判所に問題を提起することができます。どちらの当事者もそうしない場合、当事者はHuurcommissieの決定に同意したものとみなされます。異議を申し立てる場所: 州委員会または地方裁判所
間違ったフォーラムを選ぶと何ヶ月も無駄になるため、正確に判断することが重要です。Huurcommissie は、規制住宅の賃料水準、つまり開始賃料、年間値上げ、改修後の値上げ、サービス料、欠陥に対する賃料減額について裁定します。自由化された賃料水準については裁定できず、改修提案自体が妥当かどうかも判断しません。この問題は地方裁判所の管轄であり、自由化された賃料、物価指数条項、賃貸借契約の終了に関する紛争も地方裁判所が管轄します。Huurcommissie の手続きは意図的に利用しやすくなっています。賃貸借契約書、家主からの手紙、証拠書類を添えて申請書を提出します。手数料は少額で、勝訴した当事者に返金されます。決定は、どちらか一方が 8 週間以内に地方裁判所に提訴しない限り、両当事者を拘束します。Juridisch Loket では無料の一次相談を受けることができ、 賃貸借弁護士 金額や作業が相当な規模になったら、指示を出す価値があります。訴訟が裁判に持ち込まれ、あなたに不利な判決が出た場合、 決定に対する異議申し立ての方法 以下に説明します。注目すべき重要な問題が1つあります。多くの自由化された賃貸借契約には、賃料がインフレ率に加えて一定の追加割合で上昇することを認める条項が含まれています。オランダの裁判所は、テナントが消費者である場合、このような条項はEU消費者法の下で不公正な条項となり得ると判断し、インフレ率の部分だけに限定されるのではなく、条項全体が無効になるという判決を下しました。判例法はまだ発展途上であり、結果は使用されている文言によって左右されますが、これは重要な議論であり、成功裏に進められています。契約書にこのような条項が含まれている場合は、EUの規則に照らして読み取ってもらう必要があります。 不公平な契約条件 値上げを支払う前に。異議を申し立てる前にファイルを作成する
このような紛争は文書によって解決されます。賃貸借契約書とすべての付属書類、家主の改修提案とその仕様書、受け取った日付が記載された家賃値上げ通知書、書面による異議申し立て、および支払った金額の証明を保管してください。家主に投資の明細と補助金の証拠を求めてください。あなたは計算を検証する権利があり、数字を提示しない家主は自らの主張を弱めることになります。工事開始前と工事中に物件の写真を撮り、工事の開始日、中断日、終了日を記録してください。工事による影響が提案された範囲を超えた場合、その記録が家賃減額請求の根拠となります。当社のガイドの一般的なポイントは、 オランダの賃貸借法を理解する ここでも適用し、 テナントが要求する可能性のあるもの やり取りを簡潔に保つ。駐在員または派遣労働者として賃貸物件を借りる
国籍は上記のいずれにも関係ありません。民法第7編に規定されている保護は強制法であり、契約書の言語や、賃借人が将来の賃料値上げを受け入れることに関する条項の内容に関わらず、契約によって放棄することはできません。英語訳は便利ですが、オランダ語版と英語版で相違がある場合は、オランダ語版が解釈されるため、署名する前に両方を読んでください。特に注意が必要な状況が2つあります。雇用主または代理店を通じて宿泊施設を手配する場合、誰が物件の所有者で誰が家主であるかを確認してください。請求書を送付する側が必ずしも義務を負う側とは限らないからです。また、住居と雇用が同じ契約に含まれている場合、雇用が終了すると居住権に影響する可能性があります。これは通常の住宅賃貸借とは異なる制度であり、改修工事が発表される前に確認する必要があります。 年間増加ルール 住居がどの区分に属するかがわかったら、同じ方法で適用してください。この試験は Law and More 行うことができます
私たちの賃貸契約と 不動産弁護士 改修案の評価、提案された値上げが投資額とポイントに見合っているかどうかの検証、住宅委員会および地方裁判所での手続きの実施、そして家主が初回から正しい手続きを行えるようアドバイスを行います。値上げ案を受け取ったものの、それが妥当かどうか確信が持てない場合は、その手紙と賃貸借契約書をお送りください。お客様の立場をお伝えいたします。よくある質問
家主は改修後に家賃を値上げする際に厳格な法的手続きに従わなければならず、テナントは公式な手続きを通じて値上げに異議を申し立てる明確な権利を有します。値上げ額は、実際の費用、改修の耐用年数、そして物件が規制対象か自由化対象かによって決まります。オランダでは、改装後の家賃の値上げに法的制限はありますか?
家賃の増額は、家主の投資額を改修の経済的耐用年数で割ることで算出されます。賃貸委員会は、具体的な改修工事とその想定される平均耐用年数を列挙した政策ガイドを発行しています。
計算には実際の費用のみが計上されます。家主が持続可能性対策のための補助金や助成金を受けている場合は、月額賃料の増額を計算する前に、総投資額からそれらを差し引く必要があります。
非自由化物件の場合、改修後であっても、新たな家賃は最高基本家賃（kale huur）を超えることはできません。この上限は、規制対象住宅の入居者にとって重要な保護となります。
改装工事のため家賃を上げる場合、家主はどれくらい前に通知する必要がありますか?
家主は、工事を開始する前に、合理的な改修案を提示しなければなりません。この案には、予定されている工事の内容、家主にとっての経済的影響、そして提案される家賃の引き上げ額が記載されていなければなりません。
法律では、提案自体の通知期間について明確な規定はありません。しかし、家主は、まずあなたの同意を得ることなく、変更を強要したり、工事を開始したりすることはできません。
あなたと家主が合意に達した場合、新しい家賃は合意された条件に従って適用されます。合意に同意できない場合は、提案された新しい家賃が適用される予定日から3か月以内に、賃貸委員会に申し立てを行う必要があります。
オランダの法律では、家賃の値上げを正当化する大幅な改修とは何ですか?
オランダ民法第7条220項(2)は、改修を「取り壊しによる新築、または既存建築物の変更もしくは増築による部分的な改修」と定義しています。改修工事は、居住の快適性を向上させるものでなければなりません。
持続可能性対策は、この定義を満たす場合、改修工事として認められます。例としては、建物の断熱、高効率ガラスの設置、ヒートポンプの設置などが挙げられます。
すべての修理やメンテナンス作業がリフォームとみなされるわけではありません。家主は、定期的なメンテナンスや、物件を現状維持するための小さな修繕のために家賃を値上げすることはできません。
改修工事により入居者の生活環境が著しく乱れた場合、入居者は補償を受ける権利がありますか?
改修工事のため一時的な転居が必要となる場合、家主の提案には一時的な代替住居に関する記載が必須です。また、家主はあなたに支払う転居手当についても明記する必要があります。
改修提案の妥当性には、工事がお客様にどのような影響を与えるかという考慮も含まれます。裁判所または賃貸管理委員会は、提案を評価する際に、家主がこれらの混乱に適切に対処したかどうかを評価します。
あらゆる不便に対して自動的に補償を受ける権利があるわけではありません。重要なのは、一時的な移転が必要になるほどの混乱が生じているかどうかです。
改装後に正当な家賃の値上げを行うために、家主はどのような手順に従う必要がありますか?
家主は、賃貸物件に変更を加える前に、まずあなたの同意を得なければなりません。一方的に変更することはできません。
改修提案は合理的で、具体的な事項を網羅したものでなければなりません。具体的には、工事の内容、あなたの協力が必要な理由、家主にとっての経済的影響、そして提案されている家賃の値上げなどが含まれます。
提案を拒否した場合、家主は、提案が合理的かどうかを審査するために、小地方裁判所に申し立てることができます。自由化された物件の場合、家主は小地方裁判所に直接申し立てを行う必要があります。
自由化されていない物件の場合、家主は代わりに賃貸委員会に申請することができます。
借主は家賃の値上げに異議を申し立てることができますか? また、できる場合、この手続きはオランダで法的にどのように管理されますか?
家主の改修提案が不合理だと考える場合、あなたにはそれを拒否する権利があります。家主は、あなたの同意、または裁判所の判決がなければ、改修を進めることはできません。
合意に至らない場合は、あなたまたは家主は賃貸管理委員会または地方裁判所に申し立てることができます。適切な機関は、物件が自由化対象か非自由化対象かによって異なります。
賃貸管理委員会または裁判所は、家賃の値上げが正当であるかどうかを判断し、適切な金額を算定します。この決定を行う際には、家主の負担と改修の経済的耐用年数を考慮します。
裁判所が提案を合理的と判断したにもかかわらず、賃料の値上げだけでなく工事自体への協力を拒否した場合、家主はオランダ民法第7条274項(1)に基づいて賃貸借契約を解除することができます。
