オランダにおける家賃値上げ：家主が請求できる金額とテナントができること

オランダの賃貸物件では、ほぼすべての物件で年1回の賃料値上げが行われます。家主が要求できる金額、そして値上げがそもそも有効かどうかは、物件がどの3つの区分に属するか、契約書の内容、そして家主が簡潔かつ厳格な手続きを遵守したかどうかによって決まります。この記事では、あなたの賃貸物件がどの区分に属するか、年間最大賃料の計算方法、有効な値上げ提案には何を含めるべきか、そしてテナントが値上げに異議を申し立てる方法について解説します。

3つのセグメント、3つのルールセット

2024年7月1日に施行された「手頃な家賃法（Wet betaalbare huur ）」により、オランダの住宅賃貸は3つの区分に分類されるようになりました。どの区分が適用されるかは、契約当事者が契約を何と呼ぶか​​ではなく、住宅評価システム（ woningwaarderingsstelsel ）における住宅の得点数によって決定されます。

• 規制対象、社会セグメント ―最低ポイント帯。賃料はポイントによって算出される最高額を超えることは決してなく、年間上昇率は大臣が毎年定める割合で上限が定められる。
• 中規模市場セグメント（中価格帯の賃貸物件) 中間価格帯。この価格帯は、初めて手頃な家賃法によって規制されました。独自の最高家賃が設定されています。 (NAIST) と2025年7月1日以降は、独自の年間増加率の上限が設けられる。
• 自由セクター（民間部門（自由化された） ―最高額の賃料帯。賃料に上限はないが、2021年以降、法律によって年間賃料の上昇が制限されており、その上限は2029年5月1日まで延長されている。

ポイント境界と賃料基準額は毎年見直されるため、新しい契約が締結されると、住居の区分が変更される可能性があります。区分は賃貸開始時に固定され、基準額が変動しても契約期間中に変更されることはありません。

年間最大値の計算方法

中間市場の上限は自由市場の上限よりも高くなることがあり、これは人々を驚かせますが、間違いではありません。計算式が異なります。中間市場の上限は集団賃金上昇率に1パーセントポイントを加えた値に連動していますが、規制市場と自由市場の上限は物価上昇率と賃金上昇率のうち低い方を採用し、これもまた1パーセントポイントを加えます。賃金が物価上昇率を上回る年は、中間市場の数値が両者のうち高い方になります。法的根拠はBW第7条248項で、Uhw（住宅価格規制）第10条で算出されています。

パーセンテージ自体は毎年再計算されるため、記事で引用された数値が数か月以内に古くなってしまうことから、ここでは意図的に再掲載していません。パーセンテージは大臣が設定し、住宅委員会とrijksoverheid.nlが公表しており、これらが唯一信頼できる情報源です。カレンダーが異なることに注意してください。規制対象セグメントでは、新しい上限は7月1日から発効する値上げに適用されますが、中間市場および自由市場セグメントでは、暦年で適用されます。昨年のパーセンテージで提案された値上げは、新しい期間内の日付に対して過剰であり、その超過分は回収可能です。

家賃値上げ提案の正式な要件

規制対象および中規模市場セグメントでは、賃料の値上げは自動的に行われるわけではありません。家主は民法第7条252項に基づき、賃料値上げの提案（voorstel tot huurverhoging）を文書で行う必要があり、その手続きは多くの家主が想像する以上に重要です。

• 通知期間。 提案書は、予定されている適用開始日の少なくとも2ヶ月前までにテナントに送付されなければなりません。7月1日からの値上げの場合は、遅くとも4月30日までに提案書を送付する必要があります。
• 書面形式。 受領確認が可能な場合は、Eメールでの送信も一般的に認められます。
• 内容。 民法第7条252項は、提案書に記載すべき事項を規定している。すなわち、現行の賃料、提案されている変更内容、変更後の新賃料、およびその適用開始日である。家主が収入に応じた賃料増額を主張する場合は、税務当局の収入証明書を添付しなければならない。これらの事項のいずれかが欠落している提案書は、不備があるとみなされる。
• 12ヶ月に1回。 賃貸借開始後最初の12か月間は、賃料は最大1回までしか増額できず、その後は12か月ごとに増額できる（民法第7条250項）。増額が契約条項に基づく場合も同様に12か月間隔が適用され、12か月間に複数回の増額を規定する条項は無効となる（民法第7条251項）。一時的な賃料割引が段階的に廃止される場合は、例外的に増額できる（民法第7条252c項）。

不備のある提案の結果は単純明快で、家主にとっては大きな損失となる。値上げは実施されないのだ。法律の規定により、値上げ額が減額、修正、延期されることはない。家賃は据え置かれ、家主は新たな、規定に準拠した提案と2ヶ月の新たな通知期間を最初からやり直さなければならない。実際には、1年分の物価指数調整に相当の費用がかかる場合が多い。既に家賃を支払ったテナントは、その差額を請求することができる。

テナントが異議を申し立てる方法と、

ルートは区間によって異なり、2つのルートは逆方向に動作します。

BW第7条252項に基づく規制対象および中規模市場向け提案

借主は、賃料の値上げ予定日前に、家主に対し、反対の意思とその理由を記載した書面を送付します。その後、借主に求められることは何もありません。家主が値上げを強行したい場合は、家主が賃料値上げ予定日から6週間以内に、家主自身が賃貸借委員会（Huurcommissie）に裁定を求める必要があります（民法第7条253項）。この期間を過ぎると、値上げは無効となります。これは、値上げに反対する借主にとって最も有益な情報です。

契約条項に基づく物価連動（中規模市場および自由市場）

賃料の値上げが、民法第7条252項に基づく提案ではなく、物価指数連動条項に基づくものである場合、賃借人は値上げが発効した日から4か月以内に、賃借人委員会に直接申請する必要があります（民法第7条248項）。この4か月の期限を過ぎると異議申し立ては無効となるため、必ず手帳にメモしておきましょう。条項によって値上げ額が法定上限を超えた場合、賃借人委員会は値上げ額を法定上限額に制限します。

指数連動条項：自由セクターと不公正条項の問題

中規模市場および自由市場においては、年間賃料値上げに関する法定権利は存在しません。すべては契約内容によります。賃貸借契約に賃料値上げ条項が一切含まれていない場合、家主は年間賃料を一切値上げできません。法定上限を下回る割合を設定した条項が含まれている場合は、契約上の数値が適用されます。上限を上回る割合を設定している場合は、上限が適用されます。

その法的な枠組みの上に、欧州消費者法が存在し、そこには多額の金銭が絡んでいる。個人間の住宅賃貸契約は消費者契約であるため、不公正条項に関する規則が適用され、裁判所は職権で賃料値上げ条項を審査しなければならない。

主要な判例は、オランダ最高裁判所が2024年11月29日に下した判決（ECLI:NL:HR:2024:1780）であり、これはオランダ最高裁判所がオランダ法務局から付託された質問に対するものです。 Amsterdam 2024年1月11日。これは、自由セクターで非常に一般的な「消費者物価指数連動＋追加料金」方式に関するものでした。裁判所は、要約すると次のとおり判決を下しました。

• 指数化要素と追加料金要素が評価されます 別々たとえそれらが単一の契約条項の中に現れる場合でも、両者は異なる目的を果たす。一方は通貨の下落を補償し、もう一方はインフレ率を超えるコスト上昇を補償する。
• 消費者物価指数（CPI）への連動を規定する条項自体は、不公平ではない。
• CPI指数に最大3％の固定追加料金を追加する条項は 特別な事情がない限り、不公平とはみなされない。金銭的な影響は予見可能であり、家主には正当な利益があり、借主は契約を解除できる。
• 追加料金条項 is 不公平なので、適用されないようにすべきだ 全体として裁判所はそれを許容できる3％まで減額しない可能性がある。テナントは当該条項がなかった場合と同じ状況に戻され、過払い分の値上げについて返還請求権を有する。

「最大5％プラス」または「最大7％プラス」の計算式を使用している家主にとって、その影響は深刻です。追加料金は減額されることなく、賃貸借期間全体にわたって発生し、過去の追加料金は返還義務が生じます。標準的なテンプレートを使用している複数の物件を所有する家主の場合、リスクはすべての物件で累積されます。3％を超える追加料金に関する訴訟は地方裁判所で継続しており、適用される基準が不公正契約に関する欧州基準であるため、欧州連合司法裁判所への提訴の可能性は依然として残っています。追加料金条項に依拠する家主と、その条項に基づいて支払った金額の返還を求めるテナントは、いずれも立場を表明する前に判例法を確認する必要があります。

重要なニュアンスが2つあります。判決は条項の内容に関するものであり、上限額に関するものではありません。たとえ公正な条項であっても、その年に適用される法定上限額を超えることはできません。また、不公正な条項は、家主が規定よりも低い金額を請求したとしても解消されるわけではなく、その文言自体が問題となるのです。

改装または改修後の賃料値上げ

工事後の値上げは、年間値上げとは全く異なるものであり、年間値上げ率の上限は適用されません。紛争のほとんどを解決する決め手となるのは、改良と維持管理の区別です。住居の快適性を高める物理的な変更や追加（ビルトイン家電、新しい浴室設備、断熱材、その他の省エネ対策など）は、値上げの正当な理由となります。一方、交換や修理は値上げの理由にはなりません。なぜなら、物件を良好な状態に保つための費用は、既に家賃に含まれているからです。

家主が居住中の住居を改修する場合、民法第7条220項は、合理的な提案、すなわち工事内容、工事による支障、補償、および提案される新しい賃料を記載した書面による提案書の提出を義務付けています。合理的な提案を拒否した借主は強制される可能性がありますが、不合理な提案を受けた借主は強制されることはありません。

賃料の増額について当事者間で合意に至らない場合、いずれか一方は、工事完了後3か月以内に、賃料委員会に対し、提案された増額が妥当であるか否かの裁定を求めることができる。賃料委員会は調査員を派遣し、工事が真に改善に相当するかを確認し、増額分を実際に発生した費用と比較して審査する。この手続きは、規制市場および中規模市場（民法第7条255項）と自由市場（民法第7条255a項）の両方に適用されるが、自由市場においては、評価基準となる点数の上限は設けられていない。

所得に応じた追加増加

規制対象の社会住宅セグメントに限って、家主は一定の所得水準を超える世帯に対して、パーセンテージではなく固定のユーロ金額で、より高い値上げを提案することができる（民法第7条252a項）。

• 通常の所得基準額を超える所得層には2つの区分があり、それぞれ割合ではなく固定の月額が設定されている。
• 所得制限額、月額、基準年は毎年定められ、住宅委員会によって公表されます。査定は、当年度ではなく、それ以前の課税年度の世帯所得に基づいて行われます。
• 23歳に達していない居住児童の所得は、その児童の総所得がverzamelinkomen公表されている制限値を下回っています。
• 慢性疾患患者や障害のある入居者など、特定のグループは免除されます。

家主は、税務署（Belastingdienst）から収入証明書を取得し、申請書に添付しなければなりません。添付しない場合、申請書は不備となり、通常は値上げが却下されます。最大値上げ額は重複適用できません。家主は通常の割合または収入に応じた金額のいずれか一方のみを適用でき、両方を適用することはできません。基準額と金額は毎年変動するため、値上げが適用される年度に住宅委員会（Huurcommissie）が公表する表を確認してください。

家賃の値下げ：鏡像であり、しばしばより強い動きである

賃借人は、家賃の年間値上げに対して防衛的な考え方をしがちですが、より適切な問いは、そもそもその家賃が合法だったのかどうかです。規制対象物件や中規模物件では、家賃は物件のポイント上限を超えることはできません。もし超える場合は、賃借人は値上げに抵抗するだけでなく、値下げを提案すべきです。

民法第7条254項に基づく手続きは、賃料値上げの手続きと同様です。借主は、現在の賃料、提案する値下げ後の賃料、値下げ額、および値下げの実施日を記載した書面による提案書を送付します。値下げの実施日は、提案書送付日から2ヶ月以上経過した日以降でなければなりません。家主が拒否または返答しない場合、借主は賃貸借委員会に裁定を求め、提案された値下げ日から6週間以内に裁定を求めなければなりません。裁定が下されるまで、借主は既存の賃料を支払い続けます。

ポイントチェックの結果、大幅な過剰請求が判明した場合、この方法は物価指数への1パーセントポイントの加算よりもはるかに価値が高く、欠陥請求と組み合わせることも可能です。規制対象テナントまたは中規模テナントが賃料に疑問を抱いた場合、まず最初にポイントチェックを行うべきです。

家主がしてはいけないこと

• 12ヶ月間に複数回値上げする。 同一の12ヶ月期間内に2回目の値上げを行うことは、契約書の内容にかかわらず無効である（民法第7条251項）。
• 契約上の根拠なしに、一定期間内に値上げを行うこと。 中規模市場および自由市場においては、物価連動条項がないということは、契約期間全体を通して年率の上昇がないことを意味する。
• 更新を拒否することで増加させる。 オランダの無期限賃貸借契約は、期限が切れることなく、家主の都合で新たな条件で「更新」することもできません。賃借人に賃料の値上げか退去かの選択肢を与えることは、賃借人への賃料値上げの合法的な手段ではありません。賃貸借契約を終了させるには、法定の根拠が必要であり、賃借人が同意しない場合は裁判所の命令が必要となります。
• 増加分を回復するには サービス料. 家賃をサービス料や総額料金に含めるのは、精査に耐えられない。
• 異議を無視する。 規制対象物件および中規模市場物件においては、家主は異議申し立てを一方的に却下することはできません。唯一の解決策は、6週間以内に住宅委員会（Huurcommissie）で審理を受けることです。

実践的なガイダンス

テナントの皆様へ。まずは区分を確認し、次に計算、最後に手続きを確認してください。形式上の不備があると、割合に関わらず値上げは無効になります。2つの期限をメモしておきましょう。規制対象区分と中規模区分では、施行日前に異議申し立てを行い、契約上の物価指数調整については4か月以内に住宅委員会（Huurcommissie）に申請してください。自由市場の賃貸契約で物価指数調整に3%を超える追加料金が加算されている場合は、支払う前に専門家のアドバイスを受けてください。値上げ額が正しく見えても、ポイントチェックを必ず行ってください。

家主の皆様へ。テンプレートを監査してください。2024年の最高裁判所の判決前に作成された追加料金条項は、有効な義務となります。提案は早めに書面で送付し、現在の賃料、新しい賃料、適用開始日、異議申し立て方法を明記し、発送証明を保管してください。収入に応じて賃料が増額される場合は、税務当局の明細書を同封してください。テナントが異議を申し立てた場合は、6週間の賃貸借委員会（Huurcommissie）の期限をすぐにカレンダーに記入してください。期限を過ぎると、1年間分の費用が発生します。