オランダで住宅を借りる場合、自動的に家賃保護を受ける権利があります。これは共同借主や転借人にも同様に適用されます。原則として、家賃保護は、賃貸料保護と、家主が賃貸契約を簡単に解約できないという意味での賃貸契約解約に対する家賃保護の 2 つの側面から構成されます。
家賃保護の両方の側面は社会住宅の入居者に適用されますが、これは自由住宅の入居者には当てはまりません。このブログでは、どの家賃保護がいつ問題になるのか、また賃貸料保護または賃貸契約終了時の家賃保護が具体的に何を意味するのかについて説明します。しかし、まずこのブログでは、賃貸保護の全体的な適用における居住スペースという条件について説明します。
リビングスペース
家賃保護に関する法規定の適用については、まず居住空間の問題でなければなりません。 オランダ民法第7：233条によると、居住空間は、独立した、または自給自足のない家、キャラバン、または永住を目的としたスタンドとして貸し出されている限り、建てられた不動産を意味すると理解されなければなりません。 したがって、家賃保護の目的で、独立した宿泊施設または自己完結型の宿泊施設のテナントをさらに区別することはありません。
居住空間の概念には、動かせない付属物、つまり、その性質上、居住空間と密接に結びついている設備も含まれる。 ホーム、キャラバン、ピッチ、または賃貸契約によりその一部となっているもの。集合住宅においては、例えば階段、ギャラリー、廊下、さらには契約により公共性のない空間として指定されている中央設備などがこれに該当する場合があります。
ただし、以下に関係する場合、オランダ民法のセクション7：233の意味の範囲内に居住スペースはありません。
- 生活空間の短期利用; これが当てはまるかどうかは、別荘や交換所などの用途の性質に基づいて決定されます。 この意味で、短い期間とは、合意された時間ではなく、使用を指します。
- 依存する生活空間; これは、家が商業スペースと一緒に貸し出されている場合に当てはまります。 その場合、住宅は賃貸事業スペースの一部であるため、住宅条件ではなく、事業スペースに関する規定が住宅に適用されます。
- 屋形船; これは、オランダ民法第7条233条の法的定義に適合しない現象です。 そのような家は、土や土手との永続的な関係がないため、通常、不動産と見なすことはできません。
レンタル価格の保護
上記の居住空間の条件が満たされている場合、テナントはまず賃貸価格の保護を享受します。 その場合、次の開始点が適用されます。
- 賃貸された宿泊施設の場所を含む品質と、そのために支払わなければならない賃貸料との間の比率は、合理的でなければなりません。
- テナントは、賃貸委員会によって初期賃貸価格を査定するオプションを常に持っています。 これは、リース開始後6か月以内にのみ可能です。 賃貸委員会の決定は拘束力がありますが、それでも審査のために地方裁判所に提出することができます。
- 家主は無制限の家賃の値上げを進めることはできません。 大臣が決定した最大賃料増額率など、特定の法的制限が賃料増額に適用されます。
- 家賃保護に関する法定規定は必須である 法律つまり、家主は借主の不利益となるような形で賃貸契約においてこれらの条項から逸脱することはできない。
ちなみに、ここで述べられている原則は、社会住宅の入居者にのみ適用されます。これは、規制された賃貸セクターに属する居住スペースであり、したがって、自由化された賃貸セクターまたは無料賃貸セクターに属する居住スペースとは区別する必要があります。自由化された住宅または無料住宅の場合、家賃が非常に高いため、入居者は家賃補助を受ける資格がなくなり、法律の保護の対象外になります。
自由化住宅と社会住宅の境界は、月額約 752 ユーロの賃貸料です。合意された賃貸料がこの金額を超える場合、それは自由化住宅の賃貸料に関係するため、借主は上記の原則に頼ることができなくなります。
賃貸契約の終了に対する賃貸保護
ただし、家賃保護の他の側面の適用については、社会住宅と自由化住宅の入居者を区別していません。 言い換えれば、これは、家主が単に賃貸契約をキャンセルすることはできないという意味で、居住空間のすべてのテナントが賃貸契約の終了から大部分かつ自動的に保護されることを意味します。 このコンテキストでは、テナントは次の理由で特に保護されています。
- 家主による解約は、オランダ民法第7条第272条に従って賃貸契約を解約するものではありません。; 原則として、最初に相互の同意により賃貸借契約の終了を試みるのは家主の責任です。 それがうまくいかず、テナントが解約に同意しない場合、家主の解約は実際には賃貸契約を解約しません。 これは、賃貸契約は通常通り継続し、家主は賃貸契約の終了について地方裁判所に法的請求を提出しなければならないことを意味します。 その場合、家主の解雇請求について裁判所が取消不能の決定を下すまで、賃貸契約は終了しません。
- オランダ民法第7条第271条に照らして、家主は解雇の理由を述べなければなりません。; 家主が賃貸契約を終了する場合は、前述の民法の条項に従わなければなりません。 通知期間に加えて、終了の理由は、この文脈における重要な形式です。 したがって、家主は、オランダ民法第7条第274項第1項に記載されているように、解雇通知の中で解雇の理由のXNUMXつを述べなければなりません。
- テナントは良いテナントのように振る舞っていません
- 一定期間の家賃に関するものです
- 家主は自分の使用のために緊急に賃貸料を必要としています
- テナントは、新しい賃貸契約を締結するための合理的な申し出に同意しません
- 家主は、有効なゾーニング計画に従って、賃貸された土地利用を実現したいと考えています。
- 賃貸借の終了時の家主の利益は、賃貸借の継続時のテナントの利益を上回ります（家主の賃貸の場合）
- リースは、オランダ民法第7条：274段落1に記載されている理由で裁判官のみが終了することができます。; 前述の理由は網羅的です。つまり、裁判所で法的手続きが行われた場合、他の理由で賃貸契約を終了することはできません。 上記の理由のいずれかが発生した場合、裁判所はテナントの解約請求も認めなければなりません。 したがって、その場合、（さらに）関心を評価する余地はありません。 ただし、緊急の個人使用の終了理由については、この点については例外が適用されます。 請求が許可された場合、裁判所は立ち退きの時期も決定します。 ただし、家主の解約請求が却下された場合、当該賃貸借はXNUMX年間再度解約することはできません。
賃貸市場運動法
以前は、家賃の保護は実際には多くの批判の対象でした。家賃の保護は行き過ぎであり、家賃の保護がそれほど厳しくない場合は家を借りたいと思う住宅所有者が増えました。 立法者はこの批判に敏感であることが証明されました。 このため、国会議員は1年2016月XNUMX日の時点で、この法律、賃貸市場移転法を導入することを選択しました。 この新しい法律により、テナントの保護はより厳しくなりました。 この法律の文脈では、これらは最も重要な変更です。
- XNUMX年以内の自立生活空間に関する賃貸借契約およびXNUMX年以下の非自立生活空間に関する賃貸借契約については、家主が家賃保護なしで賃貸することが可能になりました。 これは、賃貸契約が合意された期間の後に法律の運用によって終了し、以前のように家主によって終了される必要がないことを意味します。
- また、対象グループ契約の導入により、家主が学生など特定の対象グループ向け住宅の賃貸借契約を解除しやすくなりました。 テナントが特定の対象グループに属さなくなり、例えば学生とはみなされなくなった場合、家主は緊急の個人利用を理由に、より簡単かつ迅速に解約を進めることができます。
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