オランダにおける賃貸保証金、サービス料、および良き家主法

オランダで賃貸物件を借りる外国人のほぼ全員が敷金を支払いますが、多くの人が賃貸期間終了時に敷金が返ってくるかどうか不安に思っています。 2023年7月1日に「良き家主法」（ Wet goed verhuurderschap）が施行されて以来、規則はより明確になりました。敷金の上限額、返還期限、そして差し引かれる金額について書面で説明する義務などが定められています。この記事では、敷金、サービス料、仲介手数料に関する法律の内容と、紛争が発生した場合に双方が取るべき行動について解説します。

敷金：家主が要求する金額

オランダの賃貸借法第2条に規定されている一般的な行動規範、およびオランダ民法典第7巻第261b条に挿入された規定に基づき、家主は、基本賃料の2倍を超える保証金（ waarborgsom ）を要求することはできません。「基本賃料」（kale huur）とは、サービス料、光熱費、家具の追加料金を除いた、住居自体の賃料のことです。

上限額は2023年7月1日に法律で導入されましたが、古い契約で合意されたより高額の敷金は実際には依然として支払われています。そのような契約の借主は、その金額が異議申し立ての対象にならないと考えるべきではありません。上限額が存在するずっと前から、地方裁判所はオランダ民法第7編第264条に基づき、過剰な敷金を不当な利益として無効にしていました。北ホラント州裁判所は2015年8月5日に6か月分の敷金を無効とし（ECLI:NL:RBNHO:2015:6660）、月額家賃の2倍を超える敷金は不当であると判断しました。 Amsterdam 2019年3月4日、4か月分の家賃を超える敷金を2か月分に減額した（ECLI:NL:RBAMS:2019:1490）。これらは拘束力のある判例ではなく、第一審の決定であり、2023年7月以前に合意された敷金に良き家主基準を適用した判例はまだ報告されていない。しかし、その古い判例こそが主張すべき論点である。

家主がそれ以上の金額を要求した場合、借主は超過分を支払う必要はなく、過払い分の返還を請求することができ、自治体はそれを強制執行することができます。「敷金2か月分＋前家賃1か月分」は3か月分の敷金ではないことに注意してください。前払い家賃は家賃であり、保証金ではありません。敷金と併せて返金不可の「事務手数料」を支払うことは一切認められていません。

保証金の返還：2つの期限

この法律は2つの期限を定めているが、その違いが最も誤解されやすい点である。

• 家主が何も控除しない場合保証金は返済されなければならない 14日以内に 賃貸借契約の終了時。
• 家主が何かを差し引く場合期間は 30日間 賃貸借契約終了時から。この期間が長く設定されているのは、家主が控除額を検査、算定、記録できるようにするためです。

家賃から控除を行う家主は、控除する金額とその理由を詳細に記した書面を借主に提供しなければならない。「損害が見つかった」というだけの主張では義務は果たされず、書面を提供しないこと自体が違反となる。30日間の期間は遅延の許可証ではない。修理費用をまだ見積もることができない家主は、異議のない残高を返済し、未解決の事項を明記する必要がある。

控除できるものとできないもの

控除が認められる項目は限られています。未払い賃料、未払いサービス料、合意済みのエネルギー性能測定費用、およびテナントによる損害のみです。通常の損耗は対象外であり、「管理費用」は契約書に記載されているからといって控除することはできません。

損害と摩耗の境界線は、紛争のほとんどが絡む点です。民法第7編第218条によれば、借主は借主の過失に起因する損害について責任を負い、損害は火災および建築不動産の外装の損傷を除き、借主の過失に起因するものと推定されます。この推定は確かに存在しますが、第224条と並行して適用され、そこで検査報告書が決定的な役割を果たします。

検査報告書、そして報告書がない場合の対処法

民法第7編第224条は、賃貸借開始時に当事者が物件の書面による説明を作成した場合、借主は、合法的な改築および経年劣化または通常の使用による劣化を除き、その説明に記載された状態で物件を返還しなければならないと規定している。そのような説明が作成されなかった場合、借主は賃貸借終了時の物件の状態を受け取ったものと推定されるが、貸主はこれに反する事実を証明する権利を有する。

その実効性は歴然としている。署名入りの入居時点検報告書と日付入りの写真があれば、焦げ付いた作業台を発見した家主は、報告書を提示して変化を証明できる。報告書がない場合、物件は既にその状態であったとみなされ、家主は他の証拠でその前提を覆さなければならない。入居時点検を怠った家主は、多くの場合、控除が認められないことに気づく。

サービス料および前払い金

サービス料（servicekosten）は、物件の占有に関連する物品やサービス（共用部分の清掃、管理人、共用照明、庭の手入れ、家具の使用など）に対して、基本賃料とは別に支払われる料金です。これらはほぼ常に月々の前払い（voorschot）として請求され、実際の費用と相殺されます。

民法第7編第259条に基づき、家主は暦年の末日から6か月以内（実際には7月1日まで）に、実際の費用とその計算方法を記載した明細書を借主に交付しなければならない。賃貸借契約が年度途中で終了する場合は、その期間の残りの期間が対象となる。第261条に基づき、前払金は新たな物品またはサービスが合意された場合、または明細書が交付された場合にのみ請求することができ、各明細書は1回の増額のみを裏付けるものである。第260条では、いずれの当事者も、支払額を決定するよう賃貸借委員会に求めることができる。

サービス料は実際の費用を転嫁するものであり、利益を生み出すものではありません。食事や警報サービスなどの介護サービス、固定資産税など、居住者ではなく所有者に課される費用など、サービス料として請求されない項目もあります。廃棄物税など、居住者に課される費用は転嫁される場合があります。暖房供給は、別途Warmtewetによって管理されています。

光熱費はまた別です。物件にメーターが設置されている場合、ガス、水道、電気は通常、テナントが直接契約するか、家主が供給し、メーターで計測された使用量に基づいて精算されます。これらはサービス料ではなく、光熱費（nutsvoorzieningen）です。「オールイン」の家賃は、すべてを含めた金額ですが、ご要望に応じて内訳をお知らせいたします。

2027年1月1日からの新ルール

「Wet modernisering servicekosten」は、「Besluit servicekosten」および「Regeling servicekosten」とともに、 2027年1月1日に施行されます。これは、現在の無制限なアプローチを、課金対象となるサービス費用の8つのカテゴリーに限定したリストに置き換え、実際の費用のみを請求でき、利益は請求できないことを確認し、その計算方法を規定しています。「Besluit servicekosten」に記載されている項目は網羅的であり、最終的な明細書は、関連する暦年の翌年の7月1日までにテナントに送付されなければなりません。共用ジムとスイミングプールはリストに含まれません。Huurcommissieの審査権限が拡大されます。これらの規則は、2027年1月1日以降に締結された契約に適用され、家主はテナントの同意を得て既存の賃貸借契約にも適用することができます。

代理店手数料と二重請求の禁止

不動産賃貸法は、家主と賃貸仲介業者が二重の仲介手数料を請求すること、つまり同一の取引に対して家主と借主の両方から手数料を徴収することを禁じています。これは、民法第7編第417条および第427条に規定されている旧来の規則、すなわち家主の代理人は借主から手数料を受け取る権利がないという規則を補完するものです。物件が代理人自身の帳簿に記載されている場合、借主は一切手数料を支払う必要はありません。

契約費用や敷金（sleutelgeld）は、テナントに請求することはできません。家主は、ドアのネームプレートなど、テナントが実際に恩恵を受けるものに対して料金を請求することはできますし、テナントは退去するテナントから合意価格で物品を購入することはできますが（overnamekosten）、どちらも賃貸手数料を再導入する手段にはなりません。テナントが手数料を支払うのは、家主とは独立して活動し、そのエージェントが扱う物件以外の物件を探すエージェントに自ら依頼した場合に限られます。これらの規則に反して支払われた手数料は、返還請求が可能です。

濡れたものは堆積物を超えて大惨事になりました

この法律は金銭的な問題にとどまらず、より広範な範囲をカバーしています。第2条では、すべての家主と賃貸仲介業者に対する全国的な行動規範を定めています。家主は、以下のことを行う必要があります。

• 控える 差別 テナントを選定する際には、透明性のある選定手続きを用いること。
• 控える 脅迫これには、修理を差し控える、サービスを停止する、または敷金を没収するなどと脅してテナントに圧力をかける行為が含まれる。
• 賃貸借契約を記録する 書面による合意;
• テナントが理解できる言語で、テナントに書面で通知する 権利と義務 — 保証金の仕組みと返還時期、サービス料の支払い方法、家主の連絡先、自治体の報告先 ( 情報提供義務) 言語要件は労働移民に限ったものではないため、外国人テナントの場合、実際には情報は英語で提供されなければならないことを意味します。
• 保証金の上限額とサービス料に関する規則を遵守し、二重の仲介手数料を請求しないこと。
• テナントがEU労働移民である場合は、雇用契約とは別の賃貸契約書や必要な情報など、追加の規則を遵守してください。 労働者が理解できる言語で.

第3条は、事業として賃貸を行う家主および仲介業者に対し、住宅差別を防止するための書面による作業手順を作成し、それを公表し、適用することを義務付けている。

市町村の通報窓口と執行機関

2024年1月1日以降、すべての自治体は 報告地点 (報告ポイント第4条に基づき、敷居が低く、無料で、望ましくない賃貸行為に関する匿名での報告を受け付ける。 Eindhoven (NAIST) と Amsterdam どちらも1つのシステムを運用しています。報告は金銭の請求ではありません。メルドプントはあなたの預金の返還を命じることはありません。しかし、報告によって自治体の監督機能が発動されます。

取り締まりは段階的に強化されます。最初の違反に対しては通常、警告が発せられ、さらなる違反は罰金と違反者の詳細の公表につながる可能性があると伝えられます。繰り返しの違反や重大な違反に対しては、罰金支払い命令（last onder dwangsom）または行政強制、および罰金が科せられることがあります。Wet goed verhuurderschap の第 19 条では、罰金の上限を第 4 カテゴリーと定めており、4 年以内に同じ規則に再び違反した家主に対しては第 5 カテゴリーに引き上げられます。各カテゴリーに付随する金額は、オランダ刑法 (Wetboek van Strafrecht) の第 23 条で定められており、定期的に調整されるため、現在の金額は他の場所で引用されている数値ではなく、同条を参照する必要があります。最終手段として、自治体は物件の管理を引き継ぐことができます。第 5 条に基づき、指定地域では賃貸許可証を要求することもできます。

どのルートを進むべきか

テナントと家主は、しばしば間違った解決方法を選択してしまい、数ヶ月もの時間を無駄にしてしまう。これら3つの方法はそれぞれ異なる目的を持ち、並行して利用することもできる。

敷金請求は、解決できない場合は、地方裁判所に提訴できます。地方裁判所での手続きには弁護士は必要ありません。サービス料に関する紛争は、住宅委員会の管轄であり、費用もはるかに安価です。手数料（leges）は、借主またはその他の自然人の場合は少額の固定額ですが、家主またはその他の法人の場合はかなり高額です。料金は大臣令で定められ、住宅委員会によって公表されているため、申請前に最新の金額を確認してください。住宅委員会の決定後、不服のある当事者は、8週間以内に地方裁判所に召喚状を発行できます。委員長が単独で決定した場合は、 3週間以内に異議申し立て（verzet）を提出できます。

制限時間

サービス料については、民法第7編第260条に基づき、年間明細書の提出期限から24ヶ月以内に、費用区分ごとに最大12ヶ月分の請求を住宅管理委員会（Huurcommissie）に行うことができます。この期限を過ぎると、住宅管理委員会への請求はできなくなります。

預託金の返還請求は、民法第3編第307条に規定される5年の時効期間の対象となる、通常の履行請求です。5年という期間は寛大ですが、遅延すると証拠費用がかさむため、速やかに書面で支払いを請求してください。請求は時効期間を中断させる効果もあります。

実践的なガイダンス

テナント向け

• 契約書に署名する前に、敷金が2か月分の家賃に相当するか確認し、契約書、事務手数料、賃貸手数料などについて疑問点があれば質問してください。
• チェックインレポートを要求する（オプナメスター両当事者が署名した書類を作成し、各部屋の日付入り写真を撮影し、メーターの読み取り値を記録します。
• 敷金とすべてのサービス料の前払い金の支払証明書は保管しておき、退去時には家主に新しい住所と銀行口座情報を書面で伝えてください。
• 昨年のサービス料金明細書が届く7月1日を予定日としてメモしておきましょう。また、24ヶ月間の期間があることにも注意してください。
• 期限を過ぎた場合は、支払い期限を明確に定めた書面による請求書を送付してください。それでも支払いが滞る場合は、メルドプント（地方自治体）に報告し、訴訟手続きを検討してください。

家主向け

• 書類をきちんと揃えましょう。書面による契約書に加え、保証金、サービス料、連絡先、そして外国人に賃貸する場合は英語で記載された住所（meldpunt）を記載した情報シートを用意してください。
• 新規賃貸契約では、家賃の2か月分を超える金額を請求してはならず、超過分を手数料にしてはならない。
• 契約開始時と終了時に、書面で、できれば入居者の立ち会いのもとで点検を行う。
• 控除がない場合は14日以内に返済してください。控除がある場合は、異議のない残高を返済し、請求書を添えて30日以内に詳細な明細書を送付してください。摩耗や日常的な内装工事については請求しないでください。
• 年次報告書を7月1日までに、項目別に記載し、実際の費用に基づいて作成して提出してください。また、2027年1月1日に発効するクローズドリストに備えてください。