オランダの通行権 (Recht van Overpad)

通行権（recht van overpad）とは、ある土地の所有者が隣接する土地を通行する権利のことです。これは地役権（erfdienstbaarheid）の一種であり、土地に付随する物権であるため、通行権が通る土地の将来の所有者全員を拘束します。所有者が土地を購入した際にその権利を知っていたかどうかは関係ありません。

地役権は、公証証書によって公的登記簿に登録されるか、または10年もしくは20年の使用による時効取得によって発生します。したがって、数十年にわたって使用されてきた通路は、自動的に通行権となるわけではありませんが、書面による合意がないからといって、権利が存在しないわけでもありません。土地が公道に全くアクセスできない場合、所有者は補償と引き換えに、隣接地を通る必要通行権（noodweg）を主張することができます（オランダ民法典第5条57項）。

通行権とは何ですか？

通行権は地役権の一種であり、ある土地の所有者が別の土地の利益のために負担を負う権利である。BW第5条70項によれば、通行権は負担を負う土地の所有者に、何らかの行為、この場合は通行を容認する義務を課す。

通行権は常に2つの不動産に関係します。利益を受ける不動産は優益地（heersend erf）と呼ばれ、例えば隣家の私道を通ってアクセスできる、他の家の裏手にある区画などが該当します。負担を負う不動産は従属地（dienend erf）と呼ばれ、通行路が通る土地です。

通行権は物権であるため、どちらかの不動産が売却されてもその権利は維持されます。優益地の新たな所有者は自動的にその権利を取得し、従属地の新たな所有者はその権利に拘束されます。不動産を購入する際、公証人は土地登記簿（Kadaster）で登記された地役権を確認しますが、時効取得によって取得した権利は登記簿には記載されません。

通行権はどのようにして設定されるのか？

登記簿に登録された公証証書、または長期間の使用による時効取得によって通行権が成立する。近隣住民間の非公式な取り決めは通行権とはみなされず、原則として終了させることができる。

公証証書により

最も明確な方法は、公証証書による土地の登記（登記）です。所有者は、登記ルート、許可される使用方法（徒歩のみ、または自動車や機械も使用可能）、維持管理、ゲート、費用に関する取り決めについて合意します。その後、民法上の公証人（notaris）が、多くの場合地図を添えて登記証書を作成し、カダスター（Kadaster）が管理する公的登記簿に登録します。

登記を行うことで、権利は後の買主に対しても有効になります。証書や登記のない合意は、現在の所有者間の個人的な契約に過ぎません。証書には、通行を容認するだけでなく、維持管理費の負担など、義務に関する質的義務（kwaltatieve verplichting、民法第6条252項）や永久条項（kettingbeding）を含めることもできます。

処方箋で

通行権は、長期間の使用によっても発生することがあり、これは時効取得（verjaring）と呼ばれます。善意（te goeder trouw）で10年間継続して通行権を保有していた者は、その通行権を取得します（民法典第3条99項）。善意とは、例えば、売買証書に正式には確立されていない通行権について言及されていた場合など、使用者が自分に権利があると合理的に信じていたことを意味します。

善意の主張がない場合、期間は20年となり、所有者が占有を終了させる権利は時効により消滅し、占有者は権利を取得する（民法第3条105項および第3条306項）。実際には、これが最もよく用いられる方法である。

時効取得を証明するのは困難です。使用は継続的、中断なく、かつ明確でなければならず、所有者に対して権利が主張されていることが明確に伝わる方法である必要があります。所有者が単に隣人愛として容認していた使用は認められません。証拠としては、古い写真、目撃者の証言、航空写真、メンテナンス記録などが挙げられます。

通行権は、許可や公道とどのように異なるのでしょうか？

隣人からの許可は個人的なものであり、原則として撤回可能ですが、通行権は後の所有者にも拘束力を持つ物権です。公道は誰にでも開放されており、公法の適用を受けます。

許可または単なる黙認は、通常、隣人が許可を取り下げたり、土地を売却したりすることで終了しますが、取り決めが長期間続いている場合は、合理的な予告期間が必要となる場合があります。私道は公道になることもあります。道路法（Wegenwet）第4条によれば、30年間誰でも利用できる状態であった場合、10年間誰でも利用できる状態であり、かつ公的機関によって維持管理されている場合、または所有者が誰でも利用できるようにした場合に、公道となります。

通行権に対して料金を請求することはできますか？

はい、当事者が合意すれば可能です。証書には、優益地の所有者からの一括払いまたは定期的な支払い（報奨金）を規定することができます（民法第5条70項2）。

緊急避難の場合、法律自体が補償を規定しており、当事者間で合意できない場合は裁判所が補償額を決定する。時効取得によって得られた権利については、補償は存在しない。権利は法律の作用によって発生するからである。

もしあなたの土地が公道に面していない場合はどうすればよいでしょうか？

そうすれば、隣接地に対する通行権を主張できます。これは地役権ではなく、裁判所が隣人への補償を条件として決定できる法定権利です。

民法第5条57項に基づき、公道への適切なアクセスがない土地の所有者は、周囲の所有者に対し、必要通路の設置を要求できる。合意に至らない場合は、裁判所が通路の経路と補償額を決定する。より大きな区画が分割または一部売却されたために土地が囲われた場合、通路は原則として分割された土地を通らなければならない。土地自体に適切なアクセスが確保された場合は、必要通路の設置は正当化されない。

各所有者の権利と義務は何ですか？

利用者は合意に基づき土地を通行することができるが、その方法は従属地にとって最も負担の少ないものでなければならない。従属地の所有者は通行を妨げてはならないが、土地の使用および管理の権利は保持する。

権利の内容は、まず設立証書によって定められる。時効によって権利が生じた場合は、時効期間中に実際に権利が行使された方法によってその内容が決まる（民法第5条73項）。証書に別段の定めがない限り、優益地の所有者は権利を行使するために必要な工事を行い、その費用を負担する（民法第5条75項）。

地役権設定地の所有者は、利用者の権利享受を損なわない限り、通行路を土地の別の場所に移設するよう求めることができる（民法第5条73項2）。利用者が鍵または暗証番号を受け取ることを条件に、セキュリティ上の理由から門の設置が認められる場合が多い。鍵のない施錠された門は通行の妨げとなる。

パスのユーザーとして、何をチェックすべきでしょうか？

優占地の所有者として、あなたの立場は権利証書の内容、または長期使用の証明によって決まります。

設立証書とカダスター（土地登記簿）の抜粋を入手し、許可された用途と経路を確認してください。
ご自身の利用がその範囲内に収まっているか確認してください。歩道は乗用車や配送用バンには適用されません。
維持費を誰が支払うか確認してください。取り決めがない場合は、あなたが支払うことになります（BW第5条75項）。
権利証がない場合は、現在から10年または20年間使用されてきたことを示す日付入りの証拠を集めてください。
門の鍵または暗証番号を保管し、障害物があった場合は日付入りの写真で記録しておきましょう。

土地の所有者として、どのような点を確認すべきでしょうか？

従属地の所有者として、あなたは通行を容認しなければなりませんが、それは権利の範囲内に限られます。

建物を建てたりフェンスを設置したりする前に、地籍簿と購入証書に登記されている地役権がないか確認してください。
実際の利用状況が契約書に記載されている範囲を超えていないか確認してください。例えば、私有歩道での商業交通などが挙げられます。
通路にゲートを設置する前に、ユーザーに鍵またはコードを渡してください。
計画の妨げになる場合は、BW第5条73項2号に基づき、ルートの変更を要請することを検討してください。
例えば、もう一方の区画が独自のアクセス手段を持つようになったという理由で、BW第5条79項に基づいて権利を取り消すことができるかどうかを評価してください。

紛争が発生した場合はどうすればよいでしょうか？

ほとんどの紛争は、通信妨害、合意以上の使用量、またはメンテナンス費用の負担に関するものです。まずは話し合いから始め、次に調停を検討し、裁判は最終手段としてのみ行うようにしましょう。

多くの自治体では、訓練を受けたボランティアによる近隣住民間の調停（buurtbemiddeling）を、通常は無料で提供しています。専門の調停人や、独立した専門家による拘束力のある助言（bindend advices）も選択肢の一つです。いずれの手続きに進む前にも、日付入りの写真、証人の証言、権利証、土地登記簿謄本、そしてやり取りした文書を収集しておきましょう。

どの裁判所が判決を下すのか？

緊急の場合、例えば通路が塞がれていて自宅や職場にたどり着けない場合などは、仮処分裁判官（voorzieningenrechter）に略式手続き（kort geding）で障害物を取り除く命令を求めることができます。通行権の有無、経路、内容に関する紛争は、地方裁判所（rechtbank）での通常手続きで裁定されます。紛争が隣家の建築工事にも関係する場合は、隣人が許可なく建築した場合の法的選択肢についてお読みください。

通行権は変更または終了できますか？

はい。所有者間の合意に基づき、公証証書に記録されるか、または特定の法的根拠に基づき裁判所によって認められる場合です。通行権は、所有者の一方が望んだからといって消滅するものではありません。

合意により、優益地の所有者は権利を放棄するか、当事者間で新たな方法または条件に合意する。公証人はこれを取消証書または修正証書に記録し、地籍簿に登録する。登録がなければ、変更は現在の所有者のみを拘束する。

合意がない場合、従属地の所有者は裁判所に介入を求めることができます。民法第5編78条に基づき、裁判所は、予見不可能な事情により現状維持が不合理となった場合、または、地役権が20年間存続した後に、それが公益と相反する場合、地役権を変更または取り消すことができます。裁判所は補償を命じることもできます。民法第5編79条に基づき、裁判所は、地役権の行使が不可能になった場合、または、優益地の所有者がもはや地役権に対して合理的な利益を有しておらず、その利益が回復する見込みがない場合、地役権を取り消すことができます。条文は、 wetten.overheid.nl に掲載されているオランダ民法第5編にあります。

通行権に関して、弊社はどのようなお手伝いができますか？

不動産弁護士のページで説明しているとおり、私たちは不動産所有者、購入者、開発業者に対し、地役権や近隣紛争に関するアドバイスを提供しています。

設立証書とカダスター（土地登記簿）の抜粋を確認し、許可されている用途について説明します。
通行権が時効によって10年または20年経過したかどうかは、その時点の経過期間によって判断します。
私たちは、公証人のために、新規、修正、または取り消された地役権に関する条項を作成します。
通路を妨害したり、過剰に使用したりする隣人に対して、正式な要求書を送付します。
私たちは地方裁判所で略式訴訟または通常訴訟手続きを開始します。

製品概要

通行権は地役権の一種であり、土地に付随する物権であり、将来の所有者を拘束するものである。
それは、カダスター（土地登記簿）に登録された公証証書によって、または善意で10年間、もしくは占有して20年間経過した後の時効によって発生する。
公道にアクセスできない土地は、補償と引き換えに、BW第5:57条に基づき、必要通行権を取得することができる。
利用者は、最も負担の少ない方法で通路を使用しなければならず、通常は維持管理の責任を負います。他の所有者は、通路を妨害してはなりません。
通行権は、合意によって、またはBW第5:78条および第5:79条に規定する根拠に基づき、裁判所によって変更または終了させることができる。

よくある質問

従属地の所有者は、通路に門を設置できますか？

通常はセキュリティ上の理由から許可されますが、ゲートが通行を不当に妨げるものであってはなりません。利用者は鍵、暗証番号、またはその他の簡単な通行手段を受け取る必要があります。通行を著しく困難にするゲートは、違法な通行妨害となる可能性があります。

通路の維持管理は誰が担当するのですか？

契約書に別段の定めがない限り、優益地の所有者は、権利の使用に必要な工事費用および優益地の維持管理費用を負担する（民法典第5条75項）。両所有者が通路を使用する場合は、費用を分担することに合意することが多い。紛争を避けるため、この旨を契約書に記録しておくこと。

どのような利用が許可されていますか？

それは、権利証書の内容、または時効取得によって権利が生じた場合は、その権利が実際にどのように使用されたかによって決まります（BW第5条73項）。歩道は歩行のためのものであり、自動車による通行権は、大型車両による通行を自動的に許容するものではありません。利用者は、一方的に負担地への負担を増やすことはできません。