隠れた欠陥：オランダでは、どのような場合に売主が責任を負うのか？

オランダでは、売主は、引き渡された物件が買主が期待する品質を備えていない場合、隠れた瑕疵について責任を負います。オランダ民法典第7条17項は、意図的にそのように規定しています。問題は瑕疵が存在するかどうかではなく、買主が物件に瑕疵がないことを合理的に期待できたかどうかです。

このテストは、相反する2つの義務に基づいて行われます。売主には、知っている欠陥、および買主にとって関連性があると認識している欠陥を開示する義務（mededelingsplicht）があります。売主は、沈黙したり、一般的な免責条項に頼ったりすることで、この義務を免れることはできません。買主には、調査する義務（onderzoeksplicht）があります。この義務は、合理的な注意を払う買主が検査で発見したであろうこと、または説明を受けた内容に基づいて質問したであろうことを網羅しています。2つの義務が衝突する場合、一般的には開示義務が優先されます。つまり、欠陥を知っていた売主は、通常、買主が欠陥を発見できなかったことを理由に免責されることはありません。

タイミングは多くの紛争の成否を左右します。民法第7条23項によれば、買主は欠陥を発見した後、または合理的に発見できたはずの時点から、相当な期間内に売主に通知しなければなりません。消費者の場合、発見後2か月以内の通知は常に適時です。その後、通知から2年で請求権は消滅します。苦情を申し立てるのが遅すぎると、本来正当な請求権も失効してしまいます。

住宅売買においては、標準条項が多くの役割を果たします。売主が物件が通常の住居としての使用に適していることのみを保証する条項や、築年数の古い物件に適用される築年数条項は、いずれもリスクを買主に移転させるものです。これらの条項の効果は、署名後ではなく、署名前に理解しておくべきです。

オランダ法における隠れた欠陥とは何ですか？

隠れた欠陥とは、売買契約締結時に買主が知らず、また合理的に見ても気づくことができなかった、売買物件の欠陥を指します。オランダ法では「隠れた欠陥」という概念は用いられておらず、常に引き渡された物件が契約に適合しているかどうか（conformiteit）が問題となります。

民法第7条17項は基準を定めている。物件は、買主が契約に基づいて期待する権利を有していた品質を備えていなければならない。物件の性質および売主がそれについて行った説明が考慮される。買主は、通常の使用に必要な品質と、契約で合意された特別な使用に必要な品質の両方を期待することができる。機械、車両、在庫などの物品の売買、および不動産の売買にも、同様の規則が適用される。

「隠蔽された」という言葉が重要なのは、第7条17項(5)の規定によるものです。買主は、契約締結時に知っていた、または合理的に知り得た不適合を根拠に訴訟を起こすことはできません。内覧時に誰でも気づくような壁のひび割れや屋根の雨漏りなどは、訴訟の根拠となることはほとんどありません。しかし、後になって初めて明らかになった欠陥や、売主が隠蔽していた欠陥は、全く別の問題となります。

裁判所は適合性テストをどのように適用するのか？

裁判所は、この価格と情報に基づき、この買主がこの物件から合理的に何を期待できるかを問う。軽微な欠陥は、物件を不適合物件にするものではない。欠陥は、通常の使用、または当事者が合意した使用を妨げるものでなければならない。

その評価にはいくつかの要因が関係している。

• 物件の性質と築年数：100年前に建てられた家を購入する人は、新築住宅を購入する人よりも多くの劣化を覚悟しなければならない。

• 価格：非常に低い価格は、購入者が期待できるものが少ないことを示唆している可能性があります。

• 売主の発言：売主が物件情報、アンケート、または内覧時に述べた内容は、買主が期待できることを左右します。

• 契約：建物の用途変更や事業運営など、合意された特別な用途は、ハードルを引き上げます。

• 購入者が目にする点：欠陥が明白であればあるほど、クレームの根拠は弱くなる。

典型的な例としては、新しい漆喰の裏に隠れた構造上の損傷、外からは見えない基礎の問題、あるいは最大負荷時のみに現れる機械の機械的故障などが挙げられます。それぞれのケースは、個々の事実に基づいて判断されます。

売主は買主に何を伝えなければならないのか？

売主は、自身が認識している欠陥のうち、買主にとって重大なものであると認識している欠陥について、買主に通知しなければならない。この義務は、直接的な質問に答えるだけにとどまらない。関連する欠陥を認識している売主は、自らの意思でその欠陥を指摘しなければならない。

開示義務は、オランダ法における契約を規定する合理性と公正さ（redelijkheid en billijkheid）の要件から生じる。売主は、既知の欠陥について黙秘し、買主がそれに気づかないことを期待することはできない。売主が重要だと知っていた事実について沈黙することは、不適合責任につながり、場合によっては錯誤（dwaling）による契約の無効につながる可能性がある。

損害賠償を請求する買主は、一般的に、物件が期待していたものと異なっていたことを証明しなければなりません。実際には、買主は以下の点を立証する必要があります。

• 欠陥が引き渡し時に存在していたこと：たとえ後になって初めて明らかになったとしても、所有権が買主に移転した時点で既に問題は存在していた。

• 買主がその欠陥を知らなかった、または合理的に知り得なかったこと：その欠陥は、合理的な検査では確認できなかった。

• その欠陥が重要であること：つまり、その欠陥が物件の通常の使用、または合意された特別な使用に影響を与えること。

• 購入者が原因ではない：欠陥は、納品後の購入者自身の行為の結果ではない。

動産の消費者購入においては、法律は買主を保護する。引渡し後1年以内に不適合が判明した場合、売主が反証しない限り、引渡し時に既に不適合が存在していたものと推定される。ただし、この推定は住宅の売買には適用されない。

売り手はどのようなリスクを負うのか？

既知の欠陥を開示しなかった売主は、修理請求、価格引き下げ請求、損害賠償請求、あるいは売買契約の解除請求を受けるリスクを負う。買主がこれらのうちどれを請求できるかは、売買の種類、欠陥の重大性、および契約内容によって異なる。

売主はどのような事実を開示すべきでしょうか？

売主は、合理的な買主が購入を決定する前、または価格を決定する前に知りたいと思うであろう既知の事実をすべて開示しなければならない。この義務は、住宅、商業施設、事業用資産の売買すべてに適用される。

不動産取引においては、過去の水害や漏水、基礎の問題、構造上の修繕、アスベスト、土壌汚染、隣人との境界紛争、増改築の許可問題などがこれに該当することが多い。物品取引においては、過去の故障、修理、事故による損傷、既知の設計上の欠陥などがこれに該当する可能性がある。

売主は、知らないことを開示する義務はありません。しかし、問題の明らかな兆候があったにもかかわらず、それ以上調査しなかった売主は、裁判所から知っていたとみなされる可能性があります。例えば、内覧前に湿気のある箇所を塗装するなどして欠陥を隠蔽することは、いかなる弁護も著しく弱体化させるでしょう。

購入者はどのような主張ができるのか？

購入者は、欠陥の修補を要求したり、損害賠償を請求したり、重大な場合には契約を解除したりすることができる。また、商品を購入する消費者は、契約を解除したり、価格を減額したりする法的権利も有する。

損害賠償請求を行うには、通常、履行が不可能になった場合を除き、売主に対し、履行不能通知書（ingebrekestelling）による履行機会をまず与える必要がある。裁判所は、欠陥の性質、売主が何を知っていたか、そして売買契約締結時に両当事者が合理的に期待できたことなどを考慮して判断を下す。

下の表は、主な治療法をまとめたものです。

契約条項はどのようにリスクを移転させるのか？

契約条項によって、隠れた欠陥のリスクの一部を売主から買主に移転させることはできるが、欠陥を故意に隠蔽した売主を保護することはできない。各条項の文言によって、その適用範囲は決まる。

オランダの一般的な住宅売買契約では、売主は通常、物件が通常の住居としての使用に適していることのみを保証します。オフィスとしての使用やアパートへの改築など、それ以外の用途については、別途合意がない限り、買主のリスクとなります。築年数の古い住宅の場合、築年数条項（ouderdomsclausule）がよく用いられます。これは、建物の品質が新築物件よりも劣ることを買主が承諾するという条項です。裁判所は一般的にこのような条項を有効と認めますが、売主が知っていたことや発言内容を考慮して解釈します。

買主の調査義務が果たされたかどうかは、状況によっても異なります。湿気の兆候に気づいても質問しなかった買主、あるいは明らかに古い屋根の点検を怠った買主は、クレームを申し立てるのが難しくなります。一方、具体的な質問をして安心できる回答を得た買主は、たとえより詳細な点検で問題が明らかになったとしても、原則としてその回答を信頼することができます。

ビジネス取引においては、当事者間で特定の保証内容や請求の上限または期限について合意することがよくあります。一般的な取引条件を用いるプロの販売者は、特に消費者に対して、不当に負担の大きい条項に関する規則も考慮に入れなければなりません。

購入者は欠陥を発見した場合、どうすべきでしょうか？

不具合を記録し、できるだけ早く販売者に書面で通知し、高額な修理を行う前に専門家のアドバイスを受けてください。迅速な対応は、あなたの権利と証拠の両方を守ることにつながります。

欠陥をどのように記録しますか？

問題を発見したら、修理を行う前にすぐに証拠を集めてください。証拠がなければ、欠陥が納品時に存在していたことや、修理費用を証明することは困難です。

有用な証拠には次のようなものがあります:

• 日付入りの写真とビデオ録画

• 独立した専門家による報告書。例えば、住宅の場合は構造調査士、機械の場合は技術専門家による報告書など。

• 販売書類：売買契約書、物件情報、売主の質問票、および検査報告書

• 販売者から受け取った保守・修理記録

• 販売者とのすべてのやり取り（販売前に交わされたメッセージを含む）

• 少なくとも1社の業者から修理の見積もりをもらう

専門家による報告書は、多くの場合、決定的な役割を果たします。報告書によって、欠陥の原因、納品時に既に存在していたかどうか、通常の検査で確認できたかどうかなどが明らかになります。さらなる損傷を防ぐために緊急の措置が必要な場合を除き、修理を行う前に販売者に欠陥を検査する機会を与えてください。

一般的に、訴訟の根拠となる事実を証明する必要があります。多くの紛争は、専門家の報告書の交換を経て解決されます。和解に至らない場合は、訴訟は民事裁判所に持ち込まれ、裁判所によって専門家が選任されることがあります。

どの時間制限が適用されますか？

欠陥を発見した場合は、合理的な期間内に販売者に通知しなければならず、その後、通知から2年以内に請求を行わなければなりません。これらの規定は民法第7条23項に定められています。

細部が重要だ。

• 注意：買主は、欠陥を発見した後、または合理的に発見できたはずの期間内に売主に通知しなかった場合、その欠陥を主張する権利を失います。

• 消費者の場合：消費者向け販売においては、発見後2ヶ月以内の通知は常に適時とみなされます。

• 売主の認識：物件が売主が主張していた品質を欠いている場合、または欠陥が売主が知っていた、もしくは知っているべきであったが開示しなかった事実に関するものである場合、合理的な期間は実際に発見した時点から開始されます。

• 時効：請求権は通知後2年で消滅します。ただし、買主は代金支払請求に対する抗弁として、価格減額または損害賠償を主張することができます。

• 意図：売主の意図により買主が権利を行使できない場合、2年間の期間は進行しない。

書面で通知し、欠陥を明確に説明し、送信証明を保管してください。短いメールや手紙で通知要件を満たすことができ、詳細な請求内容を記載する必要はありません。

購入者として確認すべき点は何ですか？

ほとんどの訴訟は、署名前にあなたが何を確認し記録したか、そしてその後どれだけ迅速に通知したかによって勝敗が決まります。民法第7条17項(5)に基づき、あなたが合理的に知り得たはずの欠陥を主張することはできません。

• 署名する前に、販売者に記入済みのアンケート用紙と、保管しているすべての検査報告書または調査報告書を請求してください。
• 独立した建物検査（bouwkundige keuring）を実施するか、購入条件として建物検査の実施を求めること。
• 契約書に通常使用条項や年齢制限条項が含まれているかどうか、また、それらがあなたにどのようなリスクをもたらすかを確認してください。
• 具体的な質問を販売者に書面で伝え、回答を保管しておきましょう。
• 欠陥を発見した場合は、販売者に書面で通知してください。消費者の場合、2か月以内の通知は常に期限内です（第7条23項）。
• 写真と専門家の報告書を保管し、修理する前に売主に点検してもらいましょう。

売主はどのようにして責任を制限できるのか？

売主は、契約締結前に、知っていることを書面で開示することで、主に責任を限定します。明確な契約条項は役立ちますが、既知の欠陥について黙っていた売主を保護するものではありません。

売主はどのようなことを記録し、開示すべきでしょうか？

売買契約締結前に必要な書類を収集し、買主に提示してください。開示した内容を文書で記録しておけば、後日紛争が発生した場合に最も有効な証拠となります。

役立つ資料には以下が含まれます。

• メンテナンス記録

• 検査および調査報告書

• 物件または物品の履歴（過去の問題を含む）

• 修理および改修に関する請求書と書類

• 土壌調査やアスベスト調査などの環境または構造に関する報告書

既知の欠陥は、書面による開示書または売主の質問票に記録し、売買契約書にもその旨を記載してください。欠陥が具体的に記載されていればいるほど、買主が後になって「知らなかった」と主張することは難しくなります。「多少のメンテナンスが必要になるかもしれません」といった曖昧な表現では、ほとんど保護になりません。

免責条項は売主を保護できるのか？

免責条項は、売主が知らなかった欠陥に対しては売主を保護するが、一般的には、売主が知っていたにもかかわらず開示しなかった欠陥に対しては保護しない。買主が「物件を現状のまま受け入れる」という一般的な条項は、狭義に解釈される。

条項は具体的に作成しましょう。既知の欠陥を明記し、買主がそれを承諾する旨を記載し、必要に応じて請求期限や上限額について合意します。特定の欠陥に関する具体的な条項は通常有効ですが、一般的な免責条項は信頼性がはるかに低くなります。

売り手は買い手の質問にどのように答えるべきでしょうか？

すべての質問に完全かつ正直に、可能な限り書面で回答してください。誤った回答は、購入者が発見できたはずの欠陥であっても、販売者に責任を負わせる可能性があります。

早期に開示することが重要です。買主が契約を締結した後、公証役場で初めて欠陥を指摘すると、紛争の原因となります。適切な時期に情報を提供することで、買主は十分な情報を得た上で購入と価格を決定することができ、それが結果的に売主を保護することにつながります。

販売者として確認すべきことは何ですか？

契約締結前に開示した内容を文書で記録しておくことが、最善の防御策です。契約条項によって、開示していない内容を補うことはできません。

• 過去の漏水、基礎の補修、アスベスト、許可に関する問題など、把握しているすべての欠陥をアンケートに記入してください。
• 報告書と修理請求書を購入契約書に添付し、契約書の中でそれらを参照してください。
• 各免責条項に具体的な欠陥が明記されていることを確認してください。一般的な「現状渡し」条項は狭義に解釈されます。
• 購入者の質問には書面で回答し、納品前に新たな情報が得られた場合は、以前の回答を訂正してください。
• 契約締結前に、購入者に十分な検査の機会を与えてください。
• 事業者として販売を行う場合は、不適合に対する賠償請求が賠償責任保険の対象となるかどうかを確認してください。

隠れた欠陥に関して、弊社はどのようなお手伝いができますか？

当事務所の不動産弁護士チームは、売買契約から訴訟に至るまで、買主と売主双方をサポートいたします。

• お客様が署名される前に、売買契約書、アンケート、および除外条項をすべて確認いたします。
• 私たちは、欠陥が民法第7条17項に定める不適合に該当するかどうか、また、お客様からの通知が期限内に行われたかどうかを評価します。
• 私たちは、欠陥に関する書面による通知と、売主に対する債務不履行通知（ingebrekestelling）を作成します。
• 私たちは独立した専門家に依頼し、その報告書を交渉に活用します。
• 当社は、開示された情報とその時期に基づいて、売主に代わって買主からのクレームに対応します。
• 私たちは地方裁判所（rechtbank）において訴訟を提起または弁護します。

製品概要

• 売主は、買主が合理的に期待できる品質を物件が備えていない場合に責任を負う（民法第7条17項）。

• 売主は、買主にとって重要な既知の欠陥を開示しなければならない。買主は、合理的な範囲で調査を行わなければならない。一般的に、開示義務が優先される。

• 買主は発見後、合理的な期間内に売主に通知しなければならず（消費者の場合、2か月以内であれば常に期限内である）、通知後2年で請求権は消滅する（第7条23項）。

• 住宅売買における通常使用条項や経年劣化条項といった標準的な条項は、リスクを買い手に移転させるものの、既知の欠陥を隠蔽した売主を保護するものではない。

• 欠陥を記録し、書面で通知し、証拠を保管する。売主は署名前に書面で開示しなければならない。

よくある質問