駐在員、外国人従業員、一時滞在者向けの短期滞在用賃貸物件は依然として高い人気を誇っています。同時に、この種の賃貸物件を規制する法的枠組みはますます厳格化しています。かつては観光客向け賃貸物件、短期滞在用宿泊施設、そして通常の住宅賃貸の間のグレーゾーンであったものが、2026年までに最近の法律と判例によって明確に定義されるようになりました。
アパートのオーナーや住宅所有者組合（HOA）にとって、これは紛争の増加につながっています。オーナーは短期賃貸を魅力的な収入源と捉えることが多い一方で、HOAは迷惑行為、経年劣化の増加、そして保険リスクに直面しています。したがって、重要な問題は変わりません。HOAは短期賃貸を禁止できるのか、そしてどのような条件の下で禁止できるのか？そして、最新の法改正は実際にはどのような意味を持つのか？
2026 年に「短期滞在」とみなされるのは何ですか?
最も重要な進展の一つは、「短期滞在」の概念の明確化です。以前は数ヶ月間の一時的な賃貸が「通常の居住」の一形態として提示されることが多かったのですが、そのような解釈はほぼ放棄されました。
2026年には、立法と訴訟 法律 大きく分けて3つのカテゴリーに分けられます。観光用または休暇用の賃貸物件は通常、非常に短期間（最長30日間）で、主に宿泊客の入れ替わりを目的としています。短期滞在用とは、通常1ヶ月から6ヶ月の期間限定の賃貸物件を指し、外国人駐在員、学生、臨時労働者など特定のターゲット層を対象としています。通常の住宅賃貸は、入居者保護が完全に確保され、真に耐久性のある住宅として長期の居住が期待されます。
この区別は重要です。短期滞在用賃貸物件は、通常の住宅用途ではなく、商業的な性質を持つハイブリッド形式として分類されることが増えているからです。
分割証書：HOA内の法的根拠
アパートにおける短期賃貸に関するほぼすべての紛争において、一つの文書が決定的な役割を果たします。それは、区分所有証書です。この証書はHOAの私法上の基盤を形成し、規約や総会の決議よりも高い法的地位を有します。
ほとんどの土地分割証書には、例えば、専用ユニットが「住居としての使用に指定されている」といった記載のある目的条項が含まれています。重要な法的問題は、「住居としての使用」という概念をどのように解釈すべきかということです。近年、オランダの最高裁判所およびいくつかの控訴裁判所は、この問題に関して重要な指針を示してきました。
判例法における一貫した見解は、「住居としての使用」は一般的に永続的な性質を示唆するということです。これは、居住者がアパートに主たる居住地を有し、その使用がある程度永続的であることを意味します。アパートが構造上、かつ繰り返し異なる居住者に賃貸されている場合、特に商業価格で、かつ追加サービス付きで賃貸されている場合、裁判所はこれを事業的な利用とみなすことが多くなっています。このような場合、その使用はもはや居住用とはみなされず、ホテルや下宿の運営に匹敵すると見なされます。
商業的利用の禁止とモデル規制
目的物条項に加えて、多くの分割証書または適用されるモデル規則には、商業的利用を禁止する条項が含まれています。特に、2017年モデル規則はこの点で重要な役割を果たします。裁判所は、規則の遵守状況を評価する際に、規則の文言だけでなく、賃貸借が実際にどのように行われているかにも着目します。
関連する要因としては、入居者の入れ替わりの頻度、清掃やリネンサービスなどの追加サービスの提供状況、物件のマーケティング方法などが挙げられます。賃貸物件が専門的搾取に類似しているほど、居住用物件として認められない可能性が高くなります。
VAT増税と短期滞在用賃貸の商業的性質
2026年に更なる影響を与える動きとして、短期滞在用賃貸物件に対する付加価値税（VAT）率が21%に引き上げられることが挙げられます。この税制改革は、家主にとって単なるコスト増加にとどまりません。短期滞在用賃貸物件は通常の住宅賃貸ではなく、商業サービスに該当するという立法者の見解を強固にするものです。
HOAとアパート所有者間の紛争において、このVATの資格は、短期滞在は通常の居住用途に該当しないという主張を裏付けるためにますます利用されるようになっています。税法と民法は正式には別個のものですが、実務上は両者の分類はますます一致しつつあります。
HOA内での罰金と執行
多くのHOAは、規約に罰則条項を設けることで、分割証書の遵守を強制しようとします。この点における重要な法的ポイントは、規約によって、分割証書に既に根拠がない新たな禁止事項を導入することはできないということです。
短期滞在用賃貸に対する罰金は、分割証書または適用されるモデル規則において、商業利用または居住目的に反する利用の禁止が既に規定されている場合にのみ有効です。住宅規則において、そのような禁止事項をさらに規定することはできますが、その範囲を拡張することはできません。この区別は重要であり、しばしば訴訟手続きの核心となります。
自治体の役割とHOAの役割
よくある誤解として、短期滞在や観光客向けの賃貸に関する自治体の許可があれば、所有者は自動的にアパートを貸し出すことができるというものがあります。これは誤りです。自治体は、特に住宅関連法や条例といった公法の遵守状況を審査します。一方、HOAは私法の領域内で運営されており、主に分割証書や規則を参照します。
これらの制度は互いに並行して存在しています。そのため、所有者が必要な自治体の許可をすべて取得しているにもかかわらず、HOAの要請により裁判所から短期賃貸の停止命令が出され、多額の罰金を支払うよう命じられる可能性は十分にあります。実際には、この区別は所有者にとって不愉快な驚きとなることがよくあります。
アパート所有者のリスク
HOAの規則に違反してアパートを貸し出すことは、大きなリスクを伴います。HOAは、短期滞在用賃貸の即時禁止を求めて略式手続きを開始するケースが増えており、多くの場合、多額の日割り罰金の支払いが求められます。
例外的なケース、特に深刻かつ継続的な迷惑行為がある場合、所有者は一時的に自分のアパートの使用権を剥奪されることもあります。さらに、保険の問題もますます重要になっています。HOAが加入している多くの建物保険では、商業利用による損害は補償対象外となっています。火災や水害が発生した場合、家主だけでなく、HOA全体にも甚大な経済的影響を及ぼす可能性があります。
結論
2026年までに、HOA構造における短期滞在型賃貸の範囲はますます狭まるでしょう。法律、判例、そして財政状況の動向はすべて同じ方向を指し示しています。短期滞在型賃貸は、居住用物件としての指定とは容易に両立しない商業的搾取の一形態とみなされるようになっているのです。
HOA（住宅所有者協会）にとって、規則を最新の状態に保ち、明確な施行方針を確立し、一貫した行動をとることが不可欠です。アパート所有者にとって、事前の法的評価なしに短期賃貸物件に投資することは、大きなリスクを伴います。
あなたの HOA 内で短期滞在用賃貸に関する紛争に巻き込まれたり、建物内での短期滞在が許可されているかどうかを事前に評価したいとお考えですか? Law & More HOA とアパート所有者の両方に、権利、義務、戦略的選択肢についてアドバイスを提供します。
FAQ
HOA は短期滞在用賃貸を完全に禁止できますか?
はい、区分所有法に基づき、HOAは短期滞在用賃貸を事実上禁止することができます。区分所有法でアパートを居住用途のみに指定し、商業利用を禁止している場合、裁判所は、短期滞在用賃貸の繰り返しは居住用途として認められていないと認める傾向が強まっています。
短期滞在は常に商業利用として認められますか?
自動的にそう判断されるわけではありませんが、実際にはそうであることが多いです。裁判所は、入居者の入れ替わりの頻度、滞在期間、対象者、追加サービスの提供の有無といった要素を評価します。賃貸物件が専門施設に類似しているほど、商業的搾取とみなされる可能性が高くなります。
借主が数か月滞在する場合はどうなりますか?
長期滞在は必ずしも居住目的とは限りません。たとえ数ヶ月間の賃貸であっても、永続的な居住性を有しない状態で、異なる入居者に繰り返し賃貸されている場合は、短期滞在とみなされる可能性があります。
家の規則だけで短期滞在用の賃貸を禁止できますか?
いいえ。ハウスルールは、分割証書または適用されるモデル規則に既に規定されていない新たな制限を導入することはできません。既存の禁止事項をさらに規定することのみが可能です。
自治体の許可は HOA の制限よりも優先されますか?
いいえ。市の許可は公法の遵守のみに関するものです。HOAの制限は私法に基づいており、市の許可がすべて取得済みであっても、完全に執行可能です。
HOA は短期滞在用賃貸に対して罰金を課すことができますか?
はい、罰金が分割証書または規則における有効な禁止事項に基づいている限り、罰金は課せられます。裁判所は、罰金が適正かつ適切な根拠に基づいているかどうかを厳密に審査します。
反対にもかかわらず短期賃貸を続ける場合、オーナーはどのようなリスクに直面するのでしょうか?
所有者は、裁判所からの差し止め命令、多額の罰金の支払い、アパートの一時的な使用不能、および深刻な保険適用問題に直面する可能性があります。
今後、短期滞在が再び容易になる可能性はありますか?
現在の立法、司法、財政の動向は逆の方向を示しています。マンション内での短期滞在は、規制緩和どころか、より厳しい監視を受けることが予想されます。
