短期賃貸とVvE：分割証書で認められていること

マンションの所有者が短期滞在のために部屋を貸し出すことができるかどうかは、まず分割証書（splitsingsakte）によって決定され、自治体やマンション管理規約によって決定されるものではありません。分割証書で各住戸が住居として使用される旨が明記されている場合、または商業利用が禁止されている場合、オランダの裁判所は、清掃やリネン交換などのサービスを提供し、商業料金で短期間に繰り返し入居者に部屋を貸し出すことは、居住用には当たらないと一貫して判断しています。所有者組合（VvE）は、必要に応じて、違反が継続する日数に応じて罰金を科す仮処分手続きを通じて、賃貸を停止させることができます。自治体の許可があっても、この点は変わりません。公法と分割証書は並行して効力を持ちます。

短期滞在とみなされるもの

短期滞在には統一された法的定義はありませんが、実際には一貫して3つのカテゴリーが用いられており、それぞれ異なる法的影響を及ぼします。休暇用または観光用賃貸は、宿泊客が入れ替わる非常に短い期間（多くの場合、数泊または数週間）を対象とし、自治体の住宅規則によって規制されています。短期滞在は、駐在員、学生、臨時の専門家、プロジェクト従業員など、特定のグループに対して、実際にはおよそ1～6か月という限られた期間の一時的な賃貸を指します。通常の居住用賃貸は、オランダの賃貸借法に基づき、借主が完全に保護される永続的な居住を指します。

この区別が重要なのは、短期滞在が両者の中間に位置し、税務当局と裁判所の両方から見て、住宅というより商業サービスに近いものとみなされる傾向が強まっているためです。これは入居者に対する価値判断ではなく、賃貸の仕組みから生じるものです。継続的に募集され、すぐに入居できるよう家具や設備が整えられ、清掃、リネン、光熱費込みで提供され、次々と異なる人が入居するアパートは、住居というより宿泊施設に近いと言えます。滞在期間の長さは一つの要素に過ぎず、決定的な要素となることは稀です。

分割証書が決定権を持ち、家の規則は関係ない。

マンションには規則の階層構造が定められており、それを理解しておけばほとんどの紛争は未然に防げます。最上位にあるのは、公的登記簿に登録される公証証書である区分所有権証書で、適用される区分所有権規則のモデルセット（最新のものは2017年版）のいずれかを宣言するものです。その下には、所有者総会で採択された管理規約（huishoudelijk reglement）があります。さらにその下には、総会の通常の決定事項が定められています。

この階層構造から導かれるルールは厳格です。管理規約や会議での決定事項は、既に契約書に規定されている内容を具体化することはできますが、各住戸の使用に関する新たな制限を設けることはできません。賃貸、あるいは特定の賃貸形態の禁止は、住戸自体の使用を制限するものであり、したがって分割契約書に記載されるべき事項です。管理規約において多数決のみで短期賃貸を禁止するVvE（分割契約）は根拠が弱く、そのような決定に異議を申し立てたい所有者は、地方裁判所（kantonrechter）に無効を求めることができます。この申し立ては、所有者が決定を知った日から1か月以内に行わなければならず、期限は厳守です。

その逆もまた同様です。登記簿に居住用指定や商業利用禁止の条項が含まれている場合、VvE（住宅所有者協会）はそれを執行するために新たな決定を下す必要はありません。禁止事項は既に存在し、すべての所有者と居住者を拘束するからです。また、ほとんどのモデル規約では、所有者が他人にアパートの使用を許可する場合、その使用者に登記簿と管理規約を遵守することを誓約する署名をさせることを義務付けており、これにより協会は居住者に対しても直接的な法的拘束力を持つことになります。

裁判所が住居としての使用をどのように解釈するか

繰り返し問われるのは、「住居として指定されている」といった指定が実際に何を意味するのかという点です。オランダの判例法では、居住用とは一定の永続性を伴うものとされています。つまり、居住者がそこに住み、そこを主な居住地とし、居住者の入れ替わりを前提とした利用ではないということです。裁判所は賃貸借契約書の文言や契約日数だけにとらわれず、実際にその物件がどのように利用されているかを考慮します。

判決において繰り返し考慮される要素は、居住者の交代頻度、物件のマーケティング方法と対象者、追加サービスの提供の有無、賃料が周辺地域の一般的な賃貸価格と比較して商業的な水準に設定されているかどうか、そして所有者がより広範なポートフォリオの一部として物件を運営しているかどうかである。こうした取り決めが専門的な宿泊施設の提供に似ているほど、居住ではなく物件の搾取とみなされやすく、居住用物件としての指定や商業利用の禁止と相容れないと判断される可能性が高くなる。

これには2つの実際的な結果が伴う。第一に、長期滞在だからといって必ずしも居住用とみなされるわけではない。例えば、外国人居住者に4ヶ月ずつ連続して賃貸する場合でも、短期滞在による搾取とみなされる可能性がある。第二に、実際にそこに住む一家族にアパート全体を一度に賃貸する場合、たとえ契約期間が固定され、期間が限定されていても、通常は居住用とみなされる。問題となるのは個々の契約ではなく、賃貸のパターンである。

自治体の規則は別の階層であり、代替となるものではありません。

所有者は、自治体の許可があれば問題は解決すると考えがちですが、そうではありません。自治体は、公法である2014年住宅法（Huisvestingswet 2014）および地方住宅条例によって賃貸を規制しており、住宅ストックからの住宅の除外、部屋への改装、または休暇用賃貸には許可が必要となる場合があり、大都市では観光客向け賃貸の登録番号や宿泊日数制限が課されています。また、環境計画（ゾーニング計画に代わる自治体の環境計画）では、住宅を宿泊施設として使用することを別途禁止している場合があります。その場合、執行は自治体による行政命令と罰金によって行われます。

一方、VvEは、分割証書に基づき、私法の下で活動します。この2つの制度は独立して、かつ累積的に適用されます。そのため、所有者が自治体の定めるすべての許可証を所持していても、組合の要請により民事裁判所から賃貸の中止と契約上の違約金の支払いを命じられる可能性があります。また、その逆も起こり得ます。賃貸を許可する証書があっても、自治体の許可証を持たない所有者には何の役にも立ちません。

2つの展開により、公法上の規制がさらに強化されました。2026年1月1日以降、宿泊施設の提供は軽減税率ではなく一般税率の付加価値税で課税されるようになり、短期滞在型賃貸のコストが上昇するとともに、これらの紛争にとってより重要な点として、税務上、住宅ではなく商業サービスとして扱われることが確定しました。また、2026年5月20日からは、短期賃貸サービスに関するデータ収集と共有に関する欧州規則が適用されます。登録制度が存在する場合、登録番号をリストに表示しなければならず、プラットフォームはそれを検証し、ホストと予約に関するデータを当局と共有する必要があります。規則に準拠していない賃貸は、自治体と協会双方にとって、より目立つようになります。

VvEが禁止事項を執行する方法

執行は一定の手順で行われ、手順を飛ばした管理組合は通常、その代償として費用を負担することになります。まず、契約書または規約の該当条項を明記し、違反行為を説明し、期限を定めた書面による警告から始まります。賃貸が継続される場合、管理組合は契約上の罰則を課すことができます。ただし、罰則は契約書またはモデル規約に既に規定されている禁止事項に基づき、かつ規約の手続きが遵守されていることが条件となります。裁判所は、こうした罰金の根拠と妥当性の両方を審査し、明らかに過剰な罰則については減額することができます。

賃貸が継続する場合、暫定救済手続き（暫定救済手続き担当裁判官による審理）が一般的な手段となります。管理組合は、数週間以内に賃貸停止命令を得ることができ、違反日数または違反回数に応じた罰金の支払いを命じられる場合もあります。深刻かつ継続的なケースでは、ほとんどの管理規約において、書面による警告の後、管理組合が所有者または居住者に対し、当該区画のさらなる使用を拒否する権限を有しており、これは裁判所が厳しく審査する広範な措置です。管理組合は、訴訟費用を請求できるほか、賃貸によって共用部分に損害が生じた場合は、その損害賠償を請求することもできます。

管理組合は一貫性を持って行動しなければなりません。3人の所有者による短期賃貸を長年容認しておきながら、4人目の所有者に対して措置を講じることは、同様のケースを異なる扱いをする決定は合理性と公平性の要件に反するとして批判される可能性があるため、組合の主張を弱めることになります。執行を希望するVvEは、まず明確な方針を会議で提示し、それを全員に適用し、議事録に記録する必要があります。管理組合が執行側ではなく受動的な立場にある場合、個々の所有者の立場については、VvEが義務を果たさなかった場合の対処法に関する記事で説明しています。

オーナーが負うリスク

ほとんどのオーナーにとって、金銭的なリスクは賃貸収入を上回ります。差止命令が出されると賃貸契約は即座に終了するため、オーナーは退去を余儀なくされるテナントへの賠償責任を負うことになります。違約金は日割りで加算され、強制執行可能です。こうした訴訟における費用負担命令は高額になる可能性があります。

保険は、しばしば見落とされがちなリスクです。管理組合が加入する建物保険では、商業利用や住居以外の用途による損害に対する補償が除外または制限されていることが多く、用途変更の通知を義務付けている場合もあります。契約書に違反して商業目的で賃貸されていたマンションで火災や水漏れが発生した場合、保険会社は補償額を減額または拒否する可能性があり、その影響は所有者だけにとどまりません。管理組合や他の組合員も損失を被る可能性があります。所有者の個人賠償責任についても同様であり、最初の賃貸契約後ではなく、契約前に確認しておくことが重要です。マンションの損害賠償責任に関する概要では、損失の配分方法について説明しています。

賃貸借法は、オーナーに有利にも不利にも働く、さらなる層を加える。性質上、真に短期間の賃貸借は、通常の借主保護規則の対象外となるが、例外は狭く解釈され、当事者の意図と実際の賃貸借方法によって左右される。2024年7月1日のオランダ賃貸借法の改正以降、独立した住居の定期賃貸借は、限られた法定例外を除き、原則として不可能となった。短期滞在契約は合意された日付で自動的に終了すると考えるオーナーは、それが間違いであれば、容易に退去を求めることができない借主と、賃貸借に反対するVvE（オランダの賃貸借法）の両方を抱えることになる。その間、家主に課せられる義務は完全に適用されます。

オーナーや組合がすべきこと

所有者にとって、手続きは簡単です。購入を含むいかなる契約を結ぶ前にも、区分所有権証書と適用されるモデル規約をよく読んでください。私有ユニットの指定と商業利用の禁止事項は決定的な要素であり、公的登記簿に記載されています。管理組合が実際に適用している方針については、管理規約と直近の会議議事録を確認してください。次に、住所に関する自治体の規則を確認し、最後に適切なアドバイザーと税金と賃貸借に関する影響について検討してください。オランダの不動産法における落とし穴に関する当社の解説では、購入前に確認すべきその他の事項についても説明しています。

組合にとっての優先事項は、場当たり的な対応ではなく、書類をきちんと整理することです。規約に規定がない、または曖昧な場合は、法律で定められた公証証書と多数決による修正を検討してください。そうすることで、効力を持たないハウスルールで問題を解決しようとするよりも良いでしょう。執行方針を策定し、一貫して適用し、保険の状況を常に確認し、執行可能な程度に決定事項を明確に記録してください。所有者間の関係が悪化しているものの、建物の機能を維持する必要がある場合は、調停が審理よりも効果的な場合が多くあります。

Law and More オーナーズ協会およびマンション所有者に対し、分割証書、モデル規約、執行、罰則条項、短期滞在賃貸に関する手続きについてアドバイスを提供します。建物内で短期滞在が許可されているかどうか、または差止命令や罰則に直面している場合は、当社にご相談ください。 不動産弁護士 契約書の内容とあなたの立場を評価し、現実的な選択肢をお伝えします。

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