オランダにおける借家人権：外国人向けガイド

オランダの賃貸借法はヨーロッパでも特に借主にとって有利な法律の一つですが、ここで賃貸物件を借りている外国人の多くは、自分たちがどれほどの保護を受けているのかを知りません。これらの規則は主にオランダ民法典第7巻（Burgerlijk Wetboek、BW）に規定されており、その多くは契約で変更することはできません。このガイドでは、どのような契約を結んでいるのか、家主が契約を解除できる場合、借主に請求される可能性のある費用、そして問題が発生した場合の対処法など、賃貸借に関する概要を説明します。

知っておくべき最も重要なこと：法律の大部分は強制的なものである

オランダの住居賃貸借法は、概ね半強制法（semi-dwingend recht）です。法律は最低限の条件を定めており、当事者は借主にとってより有利な条件で合意することができますが、法定最低額を下回る条件を借主に与える条項は、多くの場合無効となります。署名したかどうか、内容を読んだかどうかは関係ありません。

民法第7条242項は欠陥、修繕、賃料減額に関する規定を、民法第7条265項は賃料その他の費用に関する規定を定めている。そのため、これらの一般的な条項はしばしば執行不能となる。

• 「借主は賃料保護を放棄する」または「契約終了日に退去する」。
• 「テナントは ヒュールコミッティー
• 「すべての維持管理および修理費用は、入居者の負担となります。」
• 「家主はいつでも物件に立ち入ることができます。」
• 「借主は6ヶ月前に退去通知を出さなければならない。」

無効な条項があっても、契約全体が無効になるわけではありません。残りの条項は有効であり、法定規則が適用されます。ただし、無効と思われる条項を安易に無視せず、必ず確認してもらいましょう。条項ごと、また賃貸借の種類ごとに適用範囲が異なるためです。

居住スペースの賃貸形態

お客様の保護内容は、締結している契約の種類によって異なります。 2024年7月1日に「賃貸借契約法（ Wet vaste huurcontracten ） 」が施行されて以来、無期限契約（onbepaalde tijd）が標準となっており、かつて民間市場のデフォルトであった有期契約は、特定のカテゴリーでのみ認められています。

無期限契約は、賃料保護を完全に提供します。許可された固定期間契約のカテゴリーに該当する契約は、その期日で終了し、保護は弱くなります。重要なのは、許可された例外に該当しない固定期間契約は、一般的に無期限契約として扱われ、完全な保護が提供されるということです。つまり、期間を制限しようとする試みは失敗します。許可された例外は、民法第7条271項に基づき、学生や特定の対象グループへの賃貸を網羅する「Besluit vaste huurcontracten」に詳細に記載されています。このリストに記載されていないカテゴリーは存在しません。

シェアハウスでは、たった一つの区別が全てを決定づけます。それは、家主から直接借りるか、他の入居者から借りるかということです。家主と直接契約を結んでいる場合は、通常の賃借人となります。一方、主たる入居者から部屋を借りている場合は、転借人となり、その立場は主たる賃貸契約が存続しているかどうかに左右されます。「短期滞在」や「駐在員契約」といった表記には、法的効力はありません。

賃料保護と契約解除

これは、ほとんどの外国人賃借人を驚かせる事実です。家主は、通知だけで居住用不動産の賃貸借契約を終了させることはできません。契約は、あなたが書面で同意するか、裁判所が契約を終了させるまで、法律の規定に従って継続します（民法第7条272項）。あなたが6週間以内に同意しない場合、家主は地方裁判所に訴訟を起こさなければなりません。

通知は執行官の令状または書留郵便で送達され、理由を明記し、同意するかどうかを尋ねなければなりません（民法第7条271項）。これらの要件を満たさない通知は不備があります。家主の通知期間は最低3か月で、居住年数1年につき1か月ずつ延長され、最長6か月です。

裁判所が訴訟を終結させることができる根拠は限定されており、BW第7条274項に列挙されている。概要は以下のとおりである。

• 借主は良き借主としての行動をとっていません。重大な迷惑行為、構造的な賃料不払い、不正使用などです。
• 家主は、賃貸契約が継続している状態では改修工事が不可能なため、個人的な使用目的で物件を緊急に必要としている。裁判所は双方の利益を考慮し、移転費用の支払いを命じる可能性がある。
• 借主が新たな契約に関する妥当な提案を拒否した――これは賃料の値上げを強制する理由にはならない。
• 有効なゾーニング計画（ベストエミングスプラン) が実施される予定です。
• 学生向け住宅や特定層向け住宅の具体的な条件、および家主が建物内に居住している場合。

「売りたい」「もっと高い値段で買ってくれる人がいる」「契約書には2年と書いてある」といった理由は、解約の理由にはなりません。家賃に関する紛争も同様です。家賃に異議を唱えたからといって、家主が解約することはできません。

あなた自身の通知期間

あなたの立場ははるかに楽です。通知期間は家賃の支払い間隔と同じで、月払いの場合は1か月です。法定最低期間は1か月、最長期間は3か月です（民法第7条271項）。これより長い期間を定める条項は無効であり、理由を述べる必要もありません。通知は書留郵便で送付してください。正式な定期契約の場合、通常は早期退去が可能ですが、家主は契約終了日に拘束されます。

規制対象セグメントおよび中規模市場セグメント

居住スペースの賃料は無料ではありません。すべての住宅は住宅評価システム（woningwaarderingsstelsel、WWS）に基づいて評価され、床面積、エネルギーラベル、衛生設備、屋外スペース、WOZ価値に基づいてポイントが付与され、合法的な賃料の上限が算出されます。

2024年7月1日から施行されている「手頃な家賃法（Wet betaalbare huur ）」により、規制の対象が拡大されました。現在、規制対象は3つのセグメントに分けられています。低規制セグメント、186ポイント以下の中価格帯セグメント（ middenhuur）、そしてそれ以上の自由市場セグメントです。自治体は2025年1月1日からこの規制を施行しています。規制対象と非規制対象の開始家賃の境界線は186ポイントに相当する家賃であり、自由市場セグメントは187ポイントから始まります（「住宅空間家賃の上限設定法」第2条）。この評価は賃貸借開始時に行われます。賃貸借開始時に家賃が上限を超えていた住宅は、その後WOZポイントが減少するため、規制対象にはなりません。この上限に対応する家賃の上限は、住宅担当大臣によって毎年改定され、官報に掲載されるため、現在の値ではなく、賃貸借開始日時点の有効な値を参考にしてください。

家賃補助（huurtoeslag）の上限額は、区分境界とは別の問題です。補助金の対象となる家賃の上限額は、21歳未満のテナントの場合、21歳以上のテナントよりも低く設定されていますが、障害のある若いテナントについては、法定の例外規定が適用されます（家賃補助法第13条）。この上限額を下回る家賃については、世帯規模に応じて、品質割引上限額（kwaliteitskortingsgrens）と2つの上限額（aftoppingsgrenzen）が設定され、実際に補助される金額が決定されます。これらの金額はすべて、毎年1月1日から指数化され、税務当局（Belastingdienst）によって公表されます。該当年度の最新の数値を使用してください。

新規の借主は、賃貸借開始から6か月以内に、賃貸借委員会に開始賃料の査定を依頼することができる（民法第7条249項）。これは、外国人借主が持つ最も貴重な権利の一つであり、最も見落とされがちな権利でもある。

家賃の値上げ

賃料の値上げは、少なくとも発効日の2か月前までに書面で提案されなければならず、その際、現在の賃料、変更内容、新しい賃料、および発効日を明記する必要があります（民法第7条252項）。規制対象および中間市場セグメントでは、値上げは毎年上限が設けられています。自由市場セグメントでは、契約が支配的であり、そのセグメントに適用される法定上限の範囲内で行われます。最大値上げ率はセグメントごとに異なり、住宅担当大臣が賃金とインフレ率に基づいて毎年「Besluit huurprijzen woonruimte（住宅賃料の決定）」で設定し、発効前に官報に掲載されます。社会住宅と中間市場セグメントでは、発効日も異なります。規制対象セグメントでは、家主は代わりに、その年に設定された金額に基づいて、低額の基本賃料に一定の現金値上げを適用することができます。値上げが違法であると思われる場合は、支払いを停止するのではなく、発効日前に書面で異議を申し立ててください。

保証金とサービス料

2023年7月1日から施行されている「良き家主法」（ Wet goed verhuurderschap ）に基づき、敷金は月額賃料（サービス料を除く、住居自体の使用料）の2倍を超えてはならず、賃貸借契約終了後14日以内に返還されなければならない（民法第7条261b項）。家主が未払い賃料、未払いサービス料、または損害賠償金を相殺する場合、残額は30日以内に支払う必要があり、控除には書面による明細が必要となる。

サービス料（servicekosten）は実際の費用を反映していなければなりません。家主は会計年度末から6か月以内に明細付きの年間明細書を提出しなければならず（民法第7条259項）、あなたは関連書類を閲覧することができます。家賃、光熱費、サービス料をまとめて請求する「オールイン」家賃は家主の問題であり、あなたの問題ではありません。賃貸管理委員会（Huurcommissie）がそれを個別に処理することができます。

メンテナンス、不具合、賃料減額

原則として、家主は物件が居住に適した状態であること、および欠陥を修繕する責任を負い、借主は日常的な軽微な修繕を行う。

欠陥（ gebrek）とは、あなたが期待する権利のある享受を奪うあらゆる状態を指し、民法第7条204項で広く定義されています。例えば、湿気やカビ、ボイラーの故障、屋根の雨漏りなどです。通知を受けた家主は、これを修繕しなければなりません（民法第7条206項）。修繕が行われない場合、あなたは裁判所に家主の費用負担での修繕許可を求めるか、欠陥が継続していた期間の賃料減額を請求するか（民法第7条207項）、家主に過失がある場合は損害賠償を請求することができます（民法第7条208項）。あなたの義務は、小規模な修繕（民法第7条217項）であり、これは「小規模修繕に関する規定（ Besluit kleine herstellingen ）」に明記されています。例えば、電球の交換、排水溝の詰まり解消、庭のちょっとした手入れなどです。建物の構造維持管理をあなたに転嫁する条項は無効です。

欠陥は必ず書面で報告してください。賃料減額請求は通知日によって左右されます。規制対象物件および中規模市場物件では、重大な欠陥に対して、裁判所よりも迅速かつ安価に、賃貸管理委員会（Huurcommissie）が一時的な賃料減額を命じることができます。決して一方的に賃料の支払いを保留しないでください。家主に契約解除の理由を与えてしまうことになります。

アクセス、プライバシー、そして家主の立ち入り権

あなたは物件を独占的に使用する権利を有します。家主には一般的な立ち入り権はなく、立ち入り権を認める条項があったとしても、あなたの平穏な生活を送る権利を侵害するものではありません。あなたが不在中に勝手に家主が入ったり、玄関をカメラで撮影したりすることは許されません。緊急工事や必要な修理・点検については、合理的な時間帯に合理的な事前通知をもって立ち入りを許可しなければなりません（民法第7条220項）。原則は事前の予約であり、突然の訪問は許されません。予告なしの訪問を繰り返したり、退去を迫ったりすることは、脅迫行為に当たる可能性があり、民法で禁止されており、自治体に通報される可能性があります。

改修と妥当な提案

家主が改修を希望する場合は、書面による提案をあなたに提示しなければならず、それが合理的であればあなたは協力しなければなりません（民法第7条220項）。合理性は、工事の必要性、工事による支障、提示された補償、賃料への影響、一時的な住居の確保など、双方の利益に基づいて判断されます。改修工事によって賃貸借契約が終了するわけではなく、工事期間中も継続されます。提案が不合理だと考える場合は、理由を添えて書面でその旨を伝えてください。集合住宅の入居者の過半数が同意した場合は、その提案は合理的であると推定され、速やかに裁判所に申し立てる必要があります。

賃貸市場における差別

国籍、民族、宗教、性別、性的指向、障害などを理由とする差別は、一般的な平等待遇法の下で違法です。不動産賃貸業法（Wet goed verhuurderschap）は、賃貸に関するこの規定をより厳格化しました。家主または代理人は、透明性のある選考手続きを実施し、客観的な基準を適用・記録し、不採用となった応募者に対し、なぜ他の応募者が選ばれたのかを説明しなければなりません。

これは、外国人にとって特に役立ちます。外国人は「オランダ国民限定」「外国人お断り」といった条件や、内見後に理由も説明されずに拒否されるといった事態に不当な影響を受けやすいからです。条件と選択理由を文書で尋ね、市役所に報告してください。市役所は罰金を科したり、賃貸許可制度がある場合は賃貸権を取り消したりすることができます。

転貸とAirbnb

一般的に、許可なく第三者に物件の使用を許可することはできません（民法第7条244項）。独立した住居に住む賃借人は、その一部（部屋など）を又貸しすることはできますが、住居全体を又貸ししたり、短期賃貸プラットフォームに掲載したりすることは、賃貸借契約を失う最も明白な方法の1つです。裁判所は、無許可の又貸しを良き賃借人としての行動を怠ったとみなすことが多く、利益を回収することができます。ほとんどの自治体は、休暇用賃貸についても別途規制しており、許可要件や独自の罰金を定めています。又貸しの賃借人としてのあなたの立場は、主たる賃貸借契約から派生します。主たる賃貸借契約が終了すれば、原則としてあなたの立場も終了します。

物件が売却された場合：売却はリース契約の解除にはならない

売却は賃貸借契約を破棄するものではありません（民法第7条226項）。家主が物件を売却した場合、法律の規定により買主が家主の地位を引き継ぎ、あなたの賃貸借契約、賃料、および保護は変更なく継続されます。新たな契約書に署名する必要はなく、売却条件として提示される「新たな契約」には注意が必要です。こうした契約によって、あなたの権利が密かに縮小される可能性があります。

合理的な内覧は許容しなければなりませんが、売却は契約解除の理由にはなりません。また、新しい所有者がすぐに入居したいという希望も契約解除の理由にはなりません。前任者の地位を引き継いだ家主は、借主が新しい家主になったことを書面で通知されてから3年が経過するまでは、緊急自己使用を理由に契約を解除することはできません（民法第7条274項）。

BRPへの登録

オランダにお住まいの方は、住所を個人記録データベース（Basisregistratie Personen、BRP）に登録する必要があります。登録は法的義務であり、家主からの便宜ではありません。BSN（社会保障番号）、銀行口座、健康保険の取得には登録が必要です。

登録を拒否する家主は要注意です。通常、賃貸契約が住宅ローン、保険、または自治体の住宅規則に違反している、必要な許可なしに賃貸している、または収入が申告されていないなどの理由が考えられます。これらはどれも法的にはあなたの責任ではありませんが、いずれも賃貸契約が不安定な状態にあることを意味します。「ここでは登録できません」と言われたら、契約を解除する理由として考えましょう。

何か問題が起きたときはどこに行けばよいか

ルートは3つあり、正しく選択すれば時間を節約できます。

• 市町村の報告地点（報告ポイント) — 家主の行為について：差別、脅迫、書面による契約や必要な情報の提供拒否、不当な料金請求、規制対象および中規模市場セグメントにおける過剰な賃料。2024 年初頭からすべての自治体に 1 つあります。無料ですが、金銭的な補償ではなく、公共の利益のために執行します。
• Huurcommissie (家賃裁判所) 規制対象物件および中規模市場物件における、初期賃料、年間賃料値上げ、サービス料精算、包括賃料、欠陥による賃料減額などに関する手続きに対応。迅速、低コスト、拘束力のある手続きだが、敷金、立ち退き、損害賠償は対象外。
• 地方裁判所（カントンレヒター) —その他すべて:終了と 立ち退き預託金の返還、損害賠償、契約違反、自由産業紛争などに関する訴訟を取り扱う。弁護士は必須ではないが、相手方は通常弁護士を雇っている。

いくつかの期限は短く、例えば、最初の家賃の支払期限は6ヶ月、家賃値上げへの異議申し立ての有効日は6週間、契約解除通知への回答期限は6週間などがあり、これらを過ぎると、強力な主張が台無しになる可能性がある。

実用的なチェックリスト

署名する前に

• 契約の種類を特定し、有期契約の場合は、適用される許可区分を特定する。
• 家賃を支払う前に、ポイントを計算しておきましょう。
• 敷金が家賃の2ヶ月分を超えないことを確認してください。
• サービス料金が「総額」ではなく、個別に明記されていることを確認してください。
• そこでBRP（英国居住許可証）の登録ができることを書面で確認してください。
• 仲介業者があなたに手数料を請求しているかどうかを確認してください。仲介業者が家主の代理も務めている場合、テナントに手数料を請求することは一般的に認められていません。
• 引き渡し時の状態を写真に撮り、日付を記入してください。

何かがうまくいかないとき

• 書面で残し、契約解除や債務不履行の通知は書留郵便で送付すること。
• 権限のある機関が家賃を減額しない限り、家賃を払い続けてください。
• 家主が行動を起こす期限を設定し、そうしない場合にどうなるかを明記してください。
• どのルートが最適かを判断し、何よりもまず締め切り日を確認してください。
• 退去命令を受けた場合、または署名や退去を迫られた場合は、早めに専門家のアドバイスを受けてください。