商業施設の賃貸借契約を解除したい場合、または貸主から解除を迫られた場合は、まずその賃貸借契約がどの制度に該当するのかを知る必要があります。本シリーズの第1部で述べたように、7:290 商業スペース（店舗、宿泊施設、工芸品店）と 7:230a 商業スペース（オフィス、倉庫、診療室）には根本的に異なる規則が適用されます。この違いが決定的な意味を持つのは、契約解除の場合です。
7:290 商業スペースの場合、貸主は法定の多数の事由に基づいてのみ賃貸借契約を解除でき、厳格な形式要件が適用されます。一方、7:230a 商業スペースの場合、貸主の解除基準ははるかに低く、原則として形式的な事由は不要で、理由も必要ありません。本稿では、これら両方の状況について解説します。
7:290の商業スペースの終了
正式な要件
7:290商業スペースの契約解除には、厳格な形式要件が適用されます。契約解除は、書留郵便または執行官による令状のいずれかによる書面で行わなければなりません。最低通知期間は1年間です。これらの要件を満たさない契約解除は無効であり、法的効力を持ちません。その場合、リース契約はそのまま継続されます。
契約解除の通知は、現在の賃貸期間が終了する前に借主に送付しなければなりません。期限を過ぎて通知した場合、賃貸契約は自動的に次の期間まで延長されます。
家主が契約を解除できる理由
7:290 商業スペースの貸主は、法律に列挙された理由のみに基づいて契約を解除することができます。最初の契約期間（最初の5年間）の終了時に解除できる理由は2つだけです。すなわち、借主が優良な借主として行動しない場合（継続的に劣悪な賃貸借関係にある場合）、または貸主が賃貸物件を個人的に使用するために緊急に必要とする場合です。最初の契約期間が経過すると、3つ目の理由が追加されます。それは、契約解除における貸主の利益と契約継続における借主の利益を比較衡量することであり、貸主は契約解除の正当な理由を立証しなければなりません。
個々の契約解除事由およびそれらに関する判例法についての詳細な議論については、本ウェブサイトの別のページに掲載されている記事「商業賃貸借（7:290 DCC）：小売スペースの保護と契約解除事由」をご参照ください。
契約期間の延長を希望するテナント
7:290の商業スペースのテナントは、契約解除通知を受け取った後、引き続き契約を継続することを希望する場合、通知受領後6週間以内に書面で異議を申し立てなければなりません。異議申し立てを行わない場合、契約は通知された日付で終了します。異議申し立てを行った場合、貸主は契約解除を地方裁判所に提出しなければなりません。裁判所が契約解除を認めた場合にのみ、契約は終了します。それまでは、契約は継続されます。
7:230a商業スペースの契約終了
基本原則：正当な理由のない解雇
7:230a 商業スペースの場合、法律は貸主に対してはるかに寛容です。契約で合意された予告期間、またはそれがない場合は法定期間を遵守すれば、賃貸借契約は終了となります。解約の理由を説明する必要はありません。貸主は解約の理由を説明する必要もありません。借主には原則として継続の権利はありません。
立ち退きからの保護：裁判所による延期
7:230a商業スペースのテナントは、賃貸借契約の延長権は有しませんが、立ち退きに対する保護を受ける権利を有します。これは、賃貸借契約が終了し、家主が立ち退き通知を出した後、テナントは立ち退き日から2か月以内に地方裁判所に立ち退き期間の延長を申し立てることができることを意味します。裁判所は双方の利益を考慮します。延長期間は1回の申し立てにつき最長1年、合計で最長3年です。
したがって、立ち退きからの保護は、賃貸借契約の継続享受権ではなく、単なる延期に過ぎない。最長期間が経過した後は、物件を明け渡さなければならない。
早期退職と休憩オプションの役割
7:290および7:230aの商業スペースのいずれにおいても、契約には解約条項が含まれる場合があります。これは、当事者がリース契約を早期に解除する権利を定める契約条項です。7:290の商業スペースの場合、このような条項は、法律がテナントに与える保護に見合ったものでなければなりません。貸主がいつでも契約を解除できる権利を事実上与える条項は、当該制度の強制的な性質と矛盾する可能性があります。
解約条項を利用する者は、正確な手続き要件を遵守しなければならない。すなわち、正しい期間、正しい形式（登記または令状による）、そして解約通知の正しい日付である。1日でも遅れると、解約は無効となり、賃貸借契約は次の期間も継続される。
黙示の更新も同様に注意すべき点です。賃貸借契約が満了し、いずれの当事者も解約しない場合、契約書の文言によっては、ほとんどの場合、契約は当初の期間、または無期限で黙示的に更新されます。更新が必要かどうかを早めに確認しておきましょう。
解雇におけるよくある間違い
実際には、商業施設の契約解除において、以下のようなミスが繰り返し発生している。
- 解約手続きが遅すぎたために、1年間の解約予告期間を過ぎてしまい、リース契約が自動的に次の期間に継続されてしまう。
- 法的に定められた形式（書留郵便や令状ではなく、通常の電子メールや電話など）を用いずに契約を解除した場合、その解除は無効となる。
- 家主として、商業スペースの正当な理由なく契約を解除すると、テナントが地方裁判所に訴え、契約解除が無効となる。
- テナントとして、7:290 商業スペースの終了に対して適時に異議を申し立てなかったため、継続権が失効する。
- 引き渡し義務の不履行：たとえ契約解除が有効であっても、テナントは、契約で合意された状態で物件を返還しなかったことに起因する損害について責任を負う可能性がある。
- 7:230a 商業スペースの場合、立ち退きに対する保護を求める申請を行うための 2 か月の期間を過ぎると、その権利は完全に失効します。
結論
商業用不動産の賃貸借契約解除は一見簡単そうに見えますが、詳しく調べてみると、形式面でも実質面でも数多くの落とし穴があります。テナントであれ家主であれ、手続き上のミスは、望まない賃貸借関係の継続や、本来行使できたはずの権利の喪失につながる可能性があります。契約解除通知を送付または受領する前に、期限、必要な書式、適用される制度を必ず事前に確認してください。
賃貸借弁護士 Law & More 解約手続きのあらゆる段階、最初の通知から地方裁判所での訴訟手続きまで、全面的にサポートいたします。お気軽にご相談ください。
よくある質問
商業施設の解約予告期間はどのくらいですか？
7:290商業スペースの場合、法定の最低解約予告期間は1年です。解約は書面（書留郵便または執行官令状）で行う必要があります。7:230a商業スペースの場合は、契約で合意された期間が適用され、法定の最低期間は定められていません。
家主は店舗の賃貸契約を一方的に解除できるのか？
いいえ。7:290 商業スペースの場合、貸主は、緊急の個人的必要性や継続的な劣悪な賃貸状況など、法律に網羅的に列挙された理由がある場合にのみ、賃貸借契約を解除できます。認められた理由のない解除は、法的効力を持ちません。
7:230aに基づく立ち退きに対する保護とは何ですか？
賃貸借契約終了後、7:230a商業スペースのテナントは、地方裁判所に立ち退き期間の延長を申し立てることができます。この申し立ては、立ち退き通知日から2か月以内に行わなければなりません。延長できる期間は最長で合計3年間です。
賃貸契約における解約条項とは何ですか？
解約条項とは、契約当事者の一方または双方に、賃貸借契約を早期に解除する権利を与える契約条項のことです。7:290 商業スペースの場合、このような条項は、テナントを保護するための法定要件に適合していなければなりません。
商業賃貸借法に関するこのシリーズのその他の記事
この記事は、商業賃貸借法に関する3部構成シリーズの第1部です。他の記事もぜひお読みください。
