離婚後の住宅ローンは、家を所有する人に引き継がれるのではなく、銀行が正式に別段の指示をするまで、ローン契約書に記載されている両者に引き継がれます。オランダでは、共同債務者は連帯責任を負うため、貸し手はどちらか一方に債務全額を請求することができます。家を出たり、元配偶者が支払うことに同意したり、離婚合意書に署名したりしても、銀行との関係は変わりません。貸し手が連帯責任の解除を認めた場合にのみ、その責任は解消されます。

この記事では、住宅とローンについて、責任の仕組み、免責の取得方法、銀行が拒否した場合の対処法、公証役場での不動産移転手続きについて解説します。より広範な資産の分割については、限定的共同財産に関する記事で、誰がその家に住み続ける権利があるかという問題については、離婚と婚姻住宅に関する記事で取り上げています。

所有権と責任は、2つの異なる問題である。

まず、常に混同されがちな2つの事柄を区別することから始めましょう。所有権は土地登記所（カダスター）に登録された譲渡証書に記録され、誰がその不動産をどのくらいの割合で所有しているかを示します。一方、債務はローン契約書と抵当証書から導き出され、誰が銀行に債務を負っているかを示します。通常、両方に同じ2人が登場しますが、必ずしもそうとは限らず、答えが異なる場合もあります。

所有権の共有方法は、夫婦関係によって異なります。2018年1月1日以降に結婚または登録した配偶者および登録パートナーは、限定的な共同財産制を採用しているため、関係期間中に取得した住宅は均等に共同所有されますが、どちらか一方がそれ以前に所有していた住宅は原則として私有財産となります。それ以前の結婚については、通常、より包括的な共同財産制が適用されます。婚姻契約によってこれらのすべてを変更することができ、海外で締結された結婚は外国の財産法が適用される場合があり、その場合は民法公証人が手続きを行うことができます。結婚中および結婚後の財産に関する規定については、当サイトの記事をご覧ください。

共同で不動産を購入した未婚のカップルは、民法第3編に基づき、譲渡証書に記載された割合で不動産を単純な共有名義で所有します。その割合は必ずしも50対50ではなく、誰がいくら支払ったかを自動的に反映するものでもありません。もし一方のパートナーが譲渡証書に記載されているよりも多くの購入代金を拠出していた場合、その差額を請求するには、同棲契約、ローン、不当利得請求など、別の根拠が必要となります。そして、まさにそのような点こそ、当時記録しておくべき事項なのです。

連帯責任とは実際には何を意味するのか

二人が共同で住宅ローンを組んだ場合、それぞれが銀行に対して債務の全額を負う義務があり、半分ずつを負う義務はありません。これは民法第6編に規定される連帯責任（hoofdelijke aansprakelijkheid）です。貸し手はどちらの債務者に対して請求するかを選択でき、一方に対して全額を請求することも可能です。二人の間では、内部的な負担割合が50対50になる可能性が高く、自己の負担割合を超えて支払った方は、他方に対して求償権を有します。しかし、求償権は個人に対する請求権であり、その価値は当該個人の支払い能力と全く同じです。

結果として3つの影響が生じ、それは毎回人々を驚かせます。支払いを滞納すると、原因が誰であれ、国の信用情報機関の信用記録に両者の記録が残ります。共同名義の住宅ローンは、新たに申し込むローンの審査において負債として計上されるため、家を出た元パートナーは、ローンの完済が完了するまで自分の家を購入できないことがよくあります。また、どちらか一方が住宅ローンを負担するという二人の間の合意は、二人の間だけで効力を持ちます。銀行はその合意の当事者ではなく、拘束力もありません。

連帯責任からの解放

連帯責任の免除（ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid）は貸し手の決定であり、貸し手のみが与えることができます。裁判所は銀行に対し、借り手の連帯責任を免除するよう命じることはできず、離婚判決によって自動的に免除されることもありません。銀行は、残りの借り手がローン全体を単独で返済できる場合にのみ、連帯責任の免除を認めます。これは、新規の住宅ローン申請とほぼ同じ方法で審査されます。つまり、収入、その他の債務、不動産の価値、および適用される融資基準などが考慮されます。

実際的な問題は、別居すると通常、双方の借入能力が同時に低下することです。2つの収入が1つになり、扶養義務は支払者にとっては負債として計上され、一定の範囲内で十分な担保があれば、受取人にとっては収入として計上されます。これが、扶養義務と住宅ローンを別々に解決するのではなく、同時に解決すべき理由の一つです。

銀行は通常、誰がどのような条件で不動産を取得するかを記載した署名済みの離婚合意書または別居合意書、最新の不動産鑑定評価書、収入証明、および現在のローン明細書の提出を求めます。不動産の取得資金が住宅ローンの増額によって賄われる場合、その増額分は新規借入とみなされ、2013年以降適用されている規則に基づき、利息控除を受けるためには、年金方式または定額方式で返済する必要があります。利息控除があなたの状況に適用されるかどうか、またどのように適用されるかは税務上の問題です。答えを推測するのではなく、税務アドバイザーに相談してください。誤った判断をすると、その影響は何年も続く可能性があります。

債務免除が拒否された場合でも、選択肢がなくなるわけではありませんが、残された選択肢は限られます。物件を売却する、貸し手が納得する追加収入や担保を見つける、別の貸し手にローン全体を単独名義で借り換えてもらう、または明確な書面による取り決めのもと、一定期間連帯責任を負う、といった選択肢です。決してしてはいけないのは、拒否されたからといって問題を未解決のまま放置することです。なぜなら、債務はそのまま継続してしまうからです。

3つのルートとそれぞれの費用

ほぼすべてのケースは、次の3つのいずれかで決着する。買収の場合、一方のパートナーが住宅を保持し、もう一方のパートナーの持ち分を買い取る。銀行は退去するパートナーの権利を解放し、公証人が土地登記所に登録された分割証書を作成する。これが最も円滑な結果であり、同時に、支払能力に最も左右される結果でもある。

不動産売却では、物件が市場に出され、売却益から住宅ローンが返済され、残額が分配されるか、不足分が分担されます。売却には、不動産業者の指示から譲渡証書に至るまで、あらゆる段階で両所有者の協力が不可欠であり、だからこそ署名拒否は大きな混乱を招くのです。

3つ目の選択肢である、一定期間共同所有者として残る方法は、例えば子供が学年を終えるまでの間など、やむを得ない場合もあります。しかし、これは最もリスクの高い方法でもあります。なぜなら、責任は完全に継続し、どちらの当事者も経済的に自立できず、維持費や未払い金に関する紛争が積み重なるからです。この方法を選択する場合は、終了日と売却の仕組みを文書で明確に定めておきましょう。売却の条件、代理人への指示、どちらか一方が署名しない場合の対応、そしてそれまでの費用分担方法などを明記しておくことが重要です。

過大評価額または残余債務を算出する

買収額は、物件の価値とローンの残高に基づいて決定されます。交渉においては、WOZ（不動産評価額）はおおよその目安となりますが、銀行や公証人は最新の評価報告書（タクサティエラポート）に基づいて判断します。当事者間で評価者について合意できない場合は、共同で評価者を選任するか、3人の不動産業者に意見を求める方が、訴訟を起こすよりも費用が安く済みます。

物件の価値から未払い住宅ローンを差し引きます。プラスの差額は超過額（overwaarde）で、これは物件の所有割合に応じて分配されます。共同所有の場合は通常、それぞれ半分ずつです。マイナスの差額は残余債務（restschuld）で、別途合意がない限り、同様に分配されます。ここで強調しておきたいのは、残余債務は分割されるものであり、単に退去した人に帰属するものではないということです。

定期的に発生する調整事項が2つあります。一方のパートナーが私財、相続財産、または贈与財産から購入代金を支払った場合、共同財産に対する償還請求権が発生する可能性があり、その金額は支払時の規則によって異なります。また、両方のパートナーが債務を負っているにもかかわらず、一方のパートナーが住宅ローン全額を支払っていた場合、該当期間について両者間で和解金が発生し、住宅の独占使用に対する補償金から差し引かれる可能性があります。これらの2つの事項は、公証人に委ねられるのではなく、契約書に明記されます。

問題が解決するまでの間、誰がその家に住むことができるのか

離婚訴訟において、所有権は居住権を決定するものではありません。訴訟手続き中は、どちらの配偶者も裁判所に暫定措置を求めることができ、その一つとして、訴訟期間中、夫婦の住居を独占的に使用することが認められます。裁判所は、双方の利益、そして子供がいる場合はその生活の安定性を考慮します。離婚訴訟における暫定措置に関する記事では、その申請方法について解説しています。

離婚が成立した後、さらに規定があります。民法第1条165項に基づき、その時点で婚姻住宅に居住していた配偶者は、相手方が単独所有者であっても、6か月間その住宅の継続使用を相手方に対して主張することができます。これは一時的な猶予期間であり、永続的な権利ではなく、住宅ローンの返済義務者にも影響を与えません。

未婚のパートナーには、これらの規定は適用されません。継続使用に関する法定権利はなく、離婚に伴う暫定措置の手続きもないため、占有は所有権、同棲契約、または当事者間の合意に基づきます。実際には、物件から締め出されている共同所有者は、暫定救済手続きにおいて、物件への立ち入り許可または物件の使用に関する取り決めを裁判所に求めることができ、排他的使用権を有する共同所有者は、他の共同所有者に対し使用料を支払う義務を負う場合があります。

相手側が協力しない場合

署名拒否は最も一般的な行き詰まりの原因ですが、オランダ法にはそれに対する解決策があります。共同所有関係に留まることを強制されることはありません。民法第3条178項は、共同所有者はいつでも分割を要求する権利を有し、当事者間で合意に至らない場合は、第3条185項により、裁判所が分割方法（売却および売却代金の分配を含む）を命じることができます。緊急の場合、第3条174項により、裁判所は共同所有者の一方に不動産の売却を許可することができ、他の共同所有者の署名なしに売却を進めることができます。

これらは有効な解決策ではありますが、時間と費用がかかるため、まずは合意を目指すのが賢明な手順です。調停、つまり弁護士2名を介した交渉によって、物件の評価額とローン明細書は期日付きの約束事項へと変換されます。それがうまくいかない場合は、暫定救済手続きによって、不動産業者への依頼、物件の内覧、月々の分割払いなど、待ったなしの事項について数週間以内に決定を下すことができます。

どのような方法を選んだとしても、住宅ローンの支払いは必ず続けてください。滞納は双方に損害を与え、債務免除の主張を弱め、最悪の場合、貸し手による強制執行につながり、物件はあなたの希望条件ではなく、貸し手の条件で売却されることになります。

国家住宅ローン保証と残余債務

住宅ローンが国民住宅ローン保証制度（Nationale Hypotheek Garantie、NHG）の対象となっている場合、強制売却後の残余債務は免除される可能性があります。関係破綻は認められた状況の一つですが、免除には条件があります。売却は保証基金の関与と承認を得て行われる必要があり、元パートナー双方が協力し、借り手が過失のない行為をしなければなりません。保証限度額と条件は保証基金によって毎年設定され、ウェブサイトで公開されるため、一般的な数字に頼るのではなく、ご自身のローンに適用されるバージョンを確認してください。

NHGによる保証がない場合、残余債務は通常の共同債務となります。売却後も債務は残り、どちらの債務者に対しても全額請求が可能であり、契約書に定められた当事者間で解決されなければなりません。誰がいくら、どのようなスケジュールで支払うのか、そしてどちらか一方が債務不履行に陥った場合にどうなるのかを合意しておくことが、問題が解決するか、何年も後に再び請求が浮上するかの分かれ目となります。

正しい手順の順序

スピードよりも手順が重要です。まず、誰がどのような割合で不動産を所有しているのか、そしてどの不動産法制度がその関係を規定しているのかを明確にしましょう。最新のローン明細書と最近の不動産鑑定評価書を入手し、過大評価または不足額が単なる意見ではなく具体的な数値となるようにします。その後で初めて、誰が家を取得するのか、買い取り価格はいくらなのか、鑑定料、公証人費用、銀行手数料の分担方法、居住者が維持費を負担する開始日、そしてすべての手続きをいつまでに完了しなければならないのかといった条件について交渉します。

これらの条件を文書による合意に記録してください。配偶者および登録パートナーの場合は、離婚合意書がこれに該当し、扶養、年金受給権、その他の財産分与についても規定されています。離婚後の夫婦の住居に関する記事では、住居に関する条項がどのようにこの合意書に組み込まれるかを説明しています。未婚のパートナーの場合は、共有財産の分割を記録した別居合意書がこれに該当します。署名済みの合意書を貸し手に持参し、書面による解除許可を得た後、公証人に指示してください。公証人は分割証書を作成し、買収資金が融資されている場合は、新たな抵当証書を作成します。別居するパートナーは、解除許可が発効し、証書が登記された時点から解放され、それより1日も早く解放されることはありません。

二つの未解決事項は同時に解決しておくと良いでしょう。住宅ローンに紐づく定期生命保険を更新しましょう。保険契約では、多くの場合、元パートナーが受取人または契約者として指定されています。また、後からローンに加わる新しいパートナーがどうなるかも確認しておきましょう。連帯保証人となるパートナーは、住宅ローンと同様に連帯責任を負うことになります。これは、引っ越し週末に慌てて決めるのではなく、慎重に検討すべき事項です。

弁護士に相談すべき時

収入が安定していて、元パートナーが協力的な単純なケースは、住宅ローンアドバイザーと公証人が対応できる場合が多い。しかし、金額に争いがある場合、不動産制度が不明確または馴染みのないものの場合、払い戻し請求や事業が関係する場合、一方の当事者が署名や退去を拒否する場合、または滞納金が積み上がり始めた場合などは、弁護士の助言が真価を発揮する。

Law & More 配偶者、登録パートナー、同居人に対し、別居時の住居に関するアドバイスを提供します。共同所有権の清算、連帯責任の解除、契約、協力がうまくいかない場合の訴訟手続きなどです。もし、あなたがもう住んでいない家の住宅ローンにまだ名前が残っている場合、あるいはその家を維持したいと考えていて、それが現実的かどうかを知りたい場合は、家族法チームあなたと一緒に配置を計画します。