オランダにおける短期滞在型レンタルとAirbnb：ルール

Airbnbなどを通じたオランダの住宅の短期賃貸は、主にプラットフォームではなく自治体によって規制されています。2014年住宅法（Huisvestingswet 2014）に基づき、自治体は登録番号、賃貸ごとの通知、最大宿泊日数、または許可を要求することができます。また、周辺環境計画（omgevingsplan）でその利用が許可されている必要があり、賃借人は家主の許可なく住宅全体を転貸することはできません。

この記事では、規則の4つの階層、自治体が要求する可能性のある事項、執行と罰金の仕組み、そしてテナントと所有者の立場について説明します。住宅所有者協会の規則については、短期賃貸物件と住宅所有者協会に関する記事で解説しています。

短期滞在型レンタルには、どの規則が適用されますか？

同時に適用されるのは4つの法体系であり、いずれか1つを遵守したとしても、他の法体系については何も保証されません。それらは、2014年住宅法、環境計画法（Omgevingswet）に基づく自治体の環境計画（omgevingsplan）、私法（賃貸契約、住宅ローン、保険、組合規約）、そしてEU法です。

EUレベルでは、短期賃貸サービスに関するデータ収集に関する規則（EU）2024/1028が2026年5月20日から適用されています。この規則は登録番号を標準化し、プラットフォームに対し予約データを当局と共有することを義務付けています。したがって、国ごとに統一された回答はなく、自治体、住所、そして物件に対するあなたの法的権利によって異なります。

短期賃貸は、どのような場合に住宅供給からの撤退とみなされるのか？

自治体が住宅条例（huisvestingsverordening）でその住居を指定した場合、2014年住宅法第21条に基づき、自治体執行部（burgemeester en wethouders）の許可なくその住居を居住用から外すことは禁止され、観光客に貸し出すことも居住用から外す行為とみなされます。

したがって、休暇用賃貸は権利ではなく例外です。許可している自治体は、年間最大宿泊日数、最大宿泊人数、その家が主たる居住地であること、賃貸の都度届け出を行うことなど、条例で条件を定めています。これらの条件を満たさない場合は、賃貸許可証が必要となりますが、住宅不足の都市では許可証が発行されることは稀です。

自治体はどのようなことを要求できるのか？登録、通知、許可のいずれか？

プロフェッショナルな雰囲気の中で裁判官と弁護士が待機する、現代的なオランダの法廷。

2021年1月1日以降、2014年住宅法により、自治体は観光客向け賃貸物件に関して、厳格度の低い順に3つの措置を講じることができるようになった。自治体はこれらの措置を住宅条例の中で組み合わせることも可能である。

登録番号 （第23条a）：観光客向け賃貸物件の広告には必ず登録番号を記載しなければならない。
ナイトキャップと通知 （第23条b）：市議会は年間宿泊日数を制限し、各賃貸物件について事前に報告することを義務付けることができる。
許可（第23条c）：市議会は、観光客の賃貸を市執行部の許可の対象とすることができる。

Amsterdam また、他のいくつかの都市でも、宿泊日数や宿泊人数に独自の制限を設けてこれらのツールを使用しています。これらの数値は自治体の条例に定められており、定期的に変更されるため、お住まいの自治体の最新の条文を必ずご確認ください。EUの規制に基づき、プラットフォームは登録番号を表示する必要があり、有効な番号がない掲載情報は削除することができます。

環境計画ではその使用が許可されていますか？

登録番号は都市計画法とは何の関係もありません。2024年1月1日以降、各自治体は環境計画法に基づき、場所の機能を割り当てる1つの環境計画（omgevingsplan）を保有しています。その機能が居住用（wonen）である場合、宿泊客を連続して貸し出すことは、ベッド＆ブレックファストの経営など、別の用途とみなされる可能性があります。

用途が環境計画に適合しない場合、環境計画から逸脱する活動を行うには、環境計画許可が必要です。自治体の執行部は裁量権を持ち、住宅不足地域では許可を拒否することがよくあります。近隣住民は執行を要請することができ、自治体は原則としてこれに応じなければなりません。また、都市計画規則は不動産が売却されても引き継がれます。

法執行はどのように行われるのか、また罰金に対してどのように対応すればよいのか？

Amsterdam カフェで人々が話し合っている街の風景。短期滞在用レンタルの影響を示しています。

自治体執行部は2つの異なる手段を用いて執行を行う。罰金支払いを伴う命令（last onder dwangsom）は賃貸を阻止することを目的とし、行政罰金（bestuurlijke boete）は既に発生した行為を罰するものである。

2014年住宅法第35条に基づき、登録番号なしまたは届出なしで賃貸した場合、罰金は刑法第23条の第3カテゴリー（2026年時点で11,000ユーロ）に達する可能性があり、夜間上限を超えた場合、許可なく賃貸した場合、または許可なく住宅を撤去した場合、罰金は第4カテゴリー（2026年時点で27,500ユーロ）に達する可能性があります。自治体はこれらの上限の範囲内で独自の料金を設定しており、繰り返し賃貸する場合や商業目的で賃貸する場合は、より高額になることがよくあります。住居を賃貸した者であれば、転貸したテナントを含め、誰に対しても罰金が科される可能性があります。

罰金は懲罰的なものであるため、刑法上の保護措置が適用されます。自治体は、プラットフォームのデータ、観察記録、陳述書などを用いて、どの住居がいつ賃貸されたかを証明しなければなりません。また、あなた自身が罰則に協力する必要はありません。検査後に何かを説明する前に、必ず専門家のアドバイスを受けてください。

一般行政法（Awb）に基づき、決定から6週間以内に自治体に異議申し立て（bezwaar）を行うことができます（Awb第6条7項）。異議申し立てに対する決定に対しては、6週間以内に地方裁判所に上訴し、その後、国務院行政管轄部に上訴することができます。没収された罰金の支払いに関する別途の回収決定には、独自の異議申し立て期間が設けられています。

Airbnbで賃貸物件として自宅を貸し出すことは可能ですか？

家主の同意がない限り、家全体を貸し出すことはできません。オランダ民法典（BW）第7条244項によれば、居住用不動産の賃借人は、その不動産の全部または一部を他人に使用させることはできません。唯一の例外は、そこに居住する独立した住宅の賃借人が、その一部だけを貸し出すことができる場合です。

結果は深刻です。家主、特に住宅組合は、地方裁判所（kantonrechter）に賃貸借契約の解除と立ち退き命令を求め、裁判所は商業目的の賃貸が繰り返される場合、これを認めることがよくあります。家主は、民法第6条104項に基づき、あなたが得た利益を損害賠償として請求することもできます。さらに、市町村の罰金も加算されます。オランダにおける借家人権の概要については、より広範な枠組みをご覧ください。

宿泊客自身は、賃貸借契約上の保護を受けることはありません。民法第7条232項(2)に基づき、居住用賃貸借に関する規則は、その性質上短期間の使用には適用されません。裁判所はこの例外を狭義に適用しており、数ヶ月間人を住まわせるために使用される「短期滞在」契約は、手頃な家賃法の規則を含むすべての保護を受ける通常の居住用賃貸借契約とみなされる可能性が高いです。

住宅所有者は、住宅ローン、保険、および管理組合の規約で何をチェックすべきでしょうか？

ほとんどの抵当証書には、民法第3条264項に基づく賃貸条項（huurbeding）が含まれており、貸主の同意なしに賃貸することを禁じています。商業目的の短期賃貸は通常、この条項の対象となります。多くの住宅保険では、宿泊客による損害は補償対象外とされていたり、商業利用を報告することが義務付けられていたりします。

集合住宅では、短期賃貸が許可されるかどうかは区分所有権証書と管理組合規約によって決まり、管理組合（VvE）は自治体とは独立してこれらの規約を執行することができます。確認すべき事項は、区分所有権証書と管理組合規約、住宅条例と環境計画、そして住宅ローンと保険の順です。