オランダで不動産を購入する際の譲渡税と購入者の費用

オランダでは、ほとんどすべての住宅が「kosten koper」（価格込み）で広告されています。つまり、表示価格は住宅の価格であり、譲渡にかかる費用は購入者の負担となります。これらの費用の中で最も大きな割合を占めるのが譲渡税で、購入する物件の種類や用途に応じて2%、8%、または10.4%の税率が課されます。このページでは、3つの税率とその根拠、新規購入者向けの免除、実際に適用される控除、そして予算に計上すべきその他の費用について説明します。これは一般的な法的情報であり、購入者自身の購入に関する税務または財務アドバイスではありません。特定の取引の税務処理については、税理士にご相談ください。

「kosten koper」の意味、および「vrij op naam」との違い

Kk ( kosten koper、「購入者の費用」 ) は、広告価格に譲渡費用が含まれておらず、その費用を別途支払う必要があることを意味します。Von ( vrij op naam、「名義変更無料」 ) は、価格に物件をあなたの名義に変更する費用がすでに含まれていることを意味します。この区別は、中古住宅と新築住宅の違いに大きく関係しています。既存住宅は通常kosten koper で販売され、開発業者から新築住宅はvrij op naam で販売されます。これは、譲渡税ではなく付加価値税が適用され、開発業者がそれを価格に組み込んでいるためです。

kosten koperの下では、通常、購入者は以下を負担します。

• 譲渡税（当座貸越);
• 譲渡証書の公証人手数料（レバーリングサクテ);
• 土地登記所（カダスター）その証書を登録するための手数料。
• さらに、住宅ローンの場合は、抵当証書作成のための公証人手数料と地籍手数料がかかります。

売主が支払う販売仲介手数料、購入時の仲介手数料、物件調査、査定、住宅ローンに関するアドバイス費用は含まれません。また、「vrij op naam」は費用が一切かからないという意味でもありません。新築物件の住宅ローンでは、権利証とその登記はあなたのものとなります。

譲渡税（overdrachtsbelasting）：3つの税率

オランダでは、不動産およびそれに関する権利（長期賃貸借権（erfpacht）や建築権（opstal）など）を取得する際に譲渡税が課されます。税率は、譲渡税法第14条に規定されています。

2026年1月1日に構造が変更されました。2025年末までは、購入者が居住しない住宅には別途税率が適用されず、一般税率10.4%が適用されていました。それ以降、第14条では住宅取得に対する税率が8%と定められ、購入者が主たる居住地として居住する場合は2%、その他の物件には一般税率として10.4%が適用されます。税率は法令に定められており、毎年の税務計画（Belastingplan）によって変更されるため、議会が改正するまで有効です。税務署（Belastingdienst）は、特定の日付に適用される税率を公表します。

古い要約では依然として10.4％と記載されている。

税率は3種類に定められています。購入者が主たる住居として使用する物件には2%、購入者が居住しない物件には8%、非居住用不動産の一般税率は10.4%です。8%の税率は比較的新しいため、古い概要やアドバイザーのページでは、賃貸用物件、セカンドハウス、別荘の税率が10.4%と記載されている場合があります。これは2025年末まで適用されていた税率で、それ以降の取得には適用されません。

税率は、税務署の税率ページに記載されています。契約書作成日時点の税率を確認し、署名前に公証人に確認を依頼してください。

スターター免除（startersvrijstelling）

すべての条件を満たす購入者は、譲渡税を一切支払う必要がありません。免除規定は譲渡税法第15条、申告義務は第15a条に定められています。以下のすべての条件を満たす必要があります。

• 年齢。 購入者は、契約書に署名する時点で18歳以上35歳未満でなければなりません。この条件は購入者ごとに適用されます。共同購入者2名のうち1名が35歳以上の場合、条件を満たす購入者の持ち分のみが免除されます。
• 一度だけ。 購入者は、過去にこの免除制度を利用したことがあってはなりません。以前に住宅を所有していたことは資格喪失の理由にはなりませんが、過去にこの免除制度を利用したことがある場合は資格喪失となります。
• 持ち家。 購入者は、一時的な使用を除き、その住居を主たる居住地として使用する必要があります。賃貸目的、改築・転売目的、またはセカンドハウスとしての購入は対象外です。
• 値の閾値。 住居とその付属物の価値は、 woningwaardegrensその基準額は毎年1月1日に改定され、税務署（Belastingdienst）によって公表されますので、ご自身の不動産取引を行った年の基準額をご確認ください。これは単なる上限ではなく、まさに崖っぷちのようなものです。1ユーロでも超えると免税は完全に失われ、超過分ではなく、不動産全体の価値に対して2%の税金が課せられます。

しきい値は指数化されており、毎年1月1日に変更されるため、上限に近い購入の場合、完了日自体が結果に影響を与える可能性があります。

書面による申告、そしてそれが間違っていた場合どうなるか

2%の税率も、新規購入者向けの免除も、自動的に適用されるものではありません。第15条a項では、購入者は、その住居を一時的な居住地としてではなく、主たる居住地として使用することを、明確かつ断固として、かつ留保なく書面で表明することが求められています。また、新規購入者向けの免除を受けるためには、以前にその住居を使用したことがないことも表明する必要があります。税務署は標準様式を公開しており、署名済みの表明書は譲渡前に公証人に提出されなければなりません。

この申告は、取得時点でのあなたの意思に関するものであり、何も変わらないという約束ではありません。あなたが本当にそこに住むつもりで、その後何らかの事情で引っ越したり賃貸に出したりせざるを得なくなった場合でも、税制上の優遇措置は遡及的に失われることはありません。しかし、あなたが持っていない意思を申告することは認められていません。申告内容が誤っていることが判明した場合、税務当局は差額と利息について追加課税（naheffingsaanslag）を行い、納税者に過失がある場合は罰金を課すことができます。不正確または不完全な申告に対する罰則は、AWR第67d条および第67e条に規定されています。原則として、2年以内に自主的に訂正すれば、このような罰則は回避できます。

誰が納税義務を負い、どのように納税するのか

譲渡税は取得者（買主）に課せられ、売主には課せられません。自己申告制ですが、通常の売買では買主自身で申告する必要はありません。登記済みの不動産の場合のように、譲渡が公証証書によって行われる場合は、公証人がデジタルで申告し、買主に代わって納税します。そのため、税金は公証人の完了明細書に記載されます。買主は完了前に全額を公証人の第三者口座に送金し、公証人はそこから税金、カダスター手数料、および自身の手数料を支払います。公証証書がない場合に限り、買主は所有権取得後1か月以内に自ら申告し、納税する必要があります。異議申し立ては納税後6週間以内に行うことができます。

実務上重要な免除と救済措置

前回の買収直後の買収

第13条では、同一の不動産が他者によって前回取得されてから6ヶ月以内に再度取得された場合に、税制上の優遇措置が設けられています。2回目の取得に係る課税標準額は、1回目の取得時に課税された譲渡税または控除対象外の付加価値税の額だけ減額されるため、2回目の購入者は価値の上昇分に対してのみ課税されます。

これは、ごく最近購入した人から購入する買い手にとって有利であり、トレーダーやデベロッパーによる短期転売を可能にするものです。この優遇措置は物件と6ヶ月の期間に適用され、転売者の身元には関係ありません。したがって、売主がいつ物件を取得したのかを確認してください。

家族間の財産移転、離婚、相続

相続または婚姻財産法に基づく取得は課税対象となる取得ではないため、自宅を相続した場合や夫婦共有財産を通じて財産を取得した場合に譲渡税は発生しません。代わりに相続税が発生する可能性があります。離婚の場合、夫婦共有財産または元配偶者間で共有されていた財産の分割は第15条の免除規定の対象となるため、家族の住居が一方の配偶者に割り当てられる場合は譲渡税は発生しません。未婚の同棲者の場合、状況はより限定的で、共有財産がどのように発生したかによって異なります。

家族間の譲渡は、広く信じられていることとは異なり、一般的には非課税ではありません。親が子に売却する場合、通常の税制が適用されます。子がそこに住む場合は2%、初めて家を購入する人として認められる場合は税はかかりません。第15条の家族間非課税規定は、事業承継を対象としており、家族の住居は対象外です。親族に市場価格を下回る価格で家を売却した場合、贈与税が発生する可能性があり、譲渡税の課税標準は合意価格ではなく市場価格となります。

新築物件：譲渡税の代わりに付加価値税が適用される

新築物件は二重課税されません。供給がVATの対象となる場合（概ね、最初の入居前または入居後2年以内に供給される新築建物、および建築用地）、第15条の免除規定により譲渡税は適用されないため、購入者は21%のVATを支払い、2%または8%は支払いません。これがsamenloopvrijstellingです。

そのため、新築物件は「vrij op naam」（名義変更不可）と表記されます。21%の税金は開発業者の価格に上乗せされるのではなく、価格内に含まれているためです。この免除は、購入者がVATを還付できる場合には適用されないため、投資家や企業は別途アドバイスを受ける必要があります。また、建築用地は住居ではありません。土地ではなく住宅に譲渡税が適用される場合、税率は10.4%です。

他の購入者の費用

公証手数料は法律で定められておらず、事務所や都市によって異なるため、2～3社から見積もりを取ることをお勧めします。ただし、地籍登録手数料は固定されており、公証人は実費で手数料を請求します。

控除対象となるものとそうでないもの

境界線は単純明快です。不動産取得費用は控除対象外ですが、ローン手配費用は控除対象となります。2001年所得税法第3.120条に基づき、自宅を担保とする住宅ローンの一括融資費用（抵当証書、登記費用、アドバイザー費用、ローン評価費用、NHG手数料）は、発生した年に控除対象となります。譲渡税、譲渡証書、登記費用、購入代理人費用、物件調査費用は控除対象外です。

国民住宅ローン保証（Nationale Hypotheek Garantie）は任意加入で、融資額の上限までしか利用できません。NHGは、融資額のごく一部である一時保証料（borgtochtprovisie）と上限額を設定しています。省エネ対策が住宅ローンで賄われる場合は、上限額が高くなります。これらの金額は毎年固定され、「Voorwaarden en Normen」（条件と規則）に掲載されます。住宅ローン契約書が発行された時点で有効なバージョンが適用されるため、契約完了年ではなく、契約書発行年の金額を確認してください。通常、金融機関は保証料の代わりに低金利を提供するため、保証料は実質的に元が取れる場合が多いです。

登記手数料は、カダスター（Kadaster）の料金規則（Tarievenregeling Kadaster）によって定められており、譲渡証書と抵当証書の料金は同じです。料金はカダスターによって毎年設定され、官報（Staatscourant）に掲載されます。通常の住宅購入手続きでは、カダスターが自動的に処理できる電子形式での提出が一般的で、紙の証書よりも安価です。見積書に記載されている最新の料金を確認してください。公証人は実費で料金を請求します。

予算の目安：概略

以下の数値はあくまで目安であり、上記の構成要素を基にした概略図であって、正式な見積もりではありません。法律で定められているのは税額のみです。

• 初めて住宅を購入する方で、住宅価格が一定の基準額以下の場合： 大体 1.5％の3.5％に 譲渡税がかからないため、公証人費用、地籍費用、融資費用、およびお客様が選択する代理人や測量費用はかかりません。
• 持ち家所有者が支払う税率2％： 大体 4％の6％に「約5％を上乗せする」という経験則は、このケースにのみ当てはまります。
• 居住しない購入者が8％を支払う場合： 大体 10％の12％に — 2026年以前の同じ購入時の金利が10.4%だったのと比べて低い。
• 非居住用不動産：10.4％ 大体 12％の14％に多くの場合、デューデリジェンスがより厳格になるため、費用はそれ以上になる。
• New-build, vrij op naam: 価格には既に21%の付加価値税が含まれているため、住宅ローン関連の費用のみを予算に計上してください。

費用だけでなく購入手続きそのものに関心がある場合は、オランダでの住宅購入ガイドで契約内容、クーリングオフ期間、および諸条件について説明しています。

注意点が2つあります。オランダの金融機関は一般的に、物件価格に基づいて融資額が制限されるため、購入者の諸費用を融資しません。そのため、諸費用は通常、貯蓄から捻出されます。また、初めて住宅を購入する人（スターター）の資格を満たさない人と共同で購入する場合は、それぞれの持ち分に対する税金を個別に計算する必要があります。