VvEとオランダのアパート権利法：所有者のためのガイド Eindhoven (NAIST) と Amsterdam

オランダでマンションを購入した場合、建物を購入したわけではありません。購入したのはマンション所有権（アパートメンツレヒツ）であり、それに伴い、マンション所有者組合（VvE）への加入も伴います。組合への加入は義務であり、住まいに関する多くの事柄が組合によって決定され、脱退することはできません。

アパートの権利とは実際には何なのか

オランダ法では、マンションは独立した不動産として扱われません。各住戸の権利は、分割された不動産における持分であり、建物の特定の部分を排他的に使用する権利を伴います（民法第5条106項）。この持分には、庭や駐車場などの土地の排他的使用権も含まれる場合があります。

つまり、この権利は二つの側面から成り立っています。一つは所有権です。あなたは、屋根、基礎、外壁、階段、エレベーターなど、建物全体を、登記簿に定められた割合で共同所有します。もう一つは使用権です。あなたは、自分の玄関の奥にある部屋だけを使用することができます。これが、これから述べることのほとんどを説明しています。建物に関する決定は共同で行われ、あなたは共同体の分割を要求することはできず、部屋を所有したまま退去することもできません。

分割証書および分割図面

土地の分割は、土地登記所が保管する公的登記簿に登録される公証証書（ akte van splitsing ）によって行われます。分割証書には、分割図面（ splitsingstekening）（土地法第5条109項）を添付する必要があり、各私有部分の説明や組合の規約（土地法第5条111項）を含む、固定された要素リストを記載しなければなりません。

これらの文書は、私有部分と共有部分の境界線を明確にするものであり、誰が費用を負担するかを決定するため、VvE（住宅所有者組合）における紛争の最も一般的な原因となる。例えば、雨漏りしている窓枠が共有部分であれば組合が負担し、私有部分であればあなたが負担する。

登記簿は客観的に解釈されます。買主と貸主は登記簿に依拠しなければならないため、重要なのは、当事者の意図ではなく、文書が外部の読者に何を伝えるかです。証書と図面が矛盾する場合、どちらかが自動的に優先されるわけではなく、裁判所は詳細度と結果の妥当性を考慮して、どちらがより重要かを判断します（オランダ最高裁判所、2013年11月1日、ECLI:NL:HR:2013:1078）。

境界線が通常どこに引かれるか（あなたの権利証書が常に優先されます）

モデル規則とその世代

契約書には、所有者が共同で負担する債務や費用、年次決算と拠出金、共用部分の使用、管理、維持、保険、および組合の組織に関する規定を記載しなければならない（民法第5条112項）。契約書では、これらの規定を逐一記述する代わりに、適用される標準規定（モデル規定）を宣言し、例外事項を列挙する。

小規模組合向けには、1973年、1983年、1992年、2006年、2017年、そして2021年のモデルなど、複数の世代の規約が流通しています。さらに、サービスアパートメントや分譲マンション向けのモデルもあります。どの規約が適用されるかは、規約書を読むことで分かります。そして、その違いは重要です。古いモデルでは定足数が定められていますが、2006年と2017年のモデルでは定足数が廃止され、通常の多数決で決定できるようになりました。また、2017年のモデルでは既に充電ポイントに関する規定も含まれています。

規約の下には、会議で採択されたハウスルール（huishoudelijk reglement）が記載されています。これらは日々の細かな事項を規定するものですが、契約書や法律と矛盾するものであってはなりません。そのような条項は無効となります。

VvEは法人格を有する組織であり、なぜ辞任できないのか

この組合は、分割に伴い設立されます。組合は、独自の資産、銀行口座、負債を有する法人格を有し、商工会議所に登録されています。その役割は、別個使用を目的とした部分を除き、共同体全体を管理し、積立金を維持することです（民法第5条126項）。組合は、法廷内外で所有者を代表し、所有者間の債務を履行させることができます。

組合員資格は、マンションの所有権に自動的に付随します。加入手続きは不要で、解約通知もできません。売却時には、組合員資格は買主に引き継がれます。法人や投資家が建物の一部を所有する混合組合の場合、組合員の一人が議決権の決定的な割合を占めることがあります。

総会、投票および定足数

所有者総会は最高意思決定機関である。総会およびその意思決定は、BW第5条124項から135項によって規定される。総会は、会計、予算、および拠出金について少なくとも年に5回開催されなければならず、理事会または議長、あるいは所有者の要請により招集される（BW第5条127項）。

議決権は、規約に明記されていない限り、1票1票ではありません。議決権は、規約で異なる比率が定められていない限り、均等に分配されます。異なる比率が定められている場合は、その根拠を規約に明記しなければなりません（民法第5条113項）。この比率（breukdeel）によって、議決権と費用負担額が決まります。

ほとんどの決定には、投じられた票の単純過半数が必要です。古い規則では定足数が定められており、投票者の半数未満しか出席しない場合は有効な決定はできず、2回目の会議を招集しなければなりません。2回目の会議では、出席者の数に関わらず同じ提案を可決することができ、場合によってはより高い多数決で可決されることもあります。会議以外での決定には全員一致が必要です。通常、契約書の修正には、総投票数の5分の4の賛成、公証証書、抵当権者の協力が必要です（民法第5条139項）。

私的法人のデジタル総会に関する法律は、2025年12月16日に下院で採択され、2026年6月2日に上院で審議なしに可決され、官報2026年161号として公布されました。この法律はまだ施行されておらず、施行日は2026年中に国王令によって定められます。施行日以降は、分割証書における事前承認なしに、完全デジタルまたはハイブリッド形式の総会を開催することが可能になります。

理事会と管理者

組合には、総会で選任・解任される理事会があります（民法第5条131項）。小規模な組合の場合、通常は1人か2人の組合員が余暇を利用して理事を務めます。理事会は決定事項を実行する役割を担いますが、方針を策定する役割は担いません。

規模の大きな団体では、専門の管理者であるVvE-beheerderを雇用することもあります。管理者は組織ではなく契約者であり、帳簿の管理、会費の徴収、保険やメンテナンスの手配、会議の準備などを行います。その権限は、会議と運営契約で定められた範囲内に限られます。サービスの質が低い場合、解決策は契約書に記載されています。管理者はあなたではなく、団体に対して責任を負います。

積立金、維持管理計画、サービス料

すべての組合は、通常の年間費用以外の費用に充てるための積立金を維持しなければなりません（民法第5条126項）。所有者組合の機能改善法（Wet verbetering functioneren VvE）の施行により、この義務はより厳格になりました。全部または一部が居住用として使用されている建物の場合、積立金への年間拠出額は、適切な複数年維持管理計画に基づく金額以上、またはそれが不可能な場合は、建物保険から得られる再建価値の0.5パーセント以上でなければなりません。この積立金は、総会で大多数の賛成により別段の決定がなされるか、銀行保証が提供されない限り、組合名義の別口座に保管されなければなりません。この法律は2018年1月1日に施行され、3年間の移行期間を経て2021年1月1日に終了しました。

複数年メンテナンス計画（meerjarenonderhoudsplan、MJOP）は、少なくとも10年間を対象とし、5年以内に作成され、予定されているメンテナンス、修理、更新とその費用を明記する必要があります。これは、健全な組合の最良の指標です。また、同法は、規制で除外されていない限り、組合に借入を行う明示的な権限を与えており（BW第5条126項）、各所有者の負担はbreukdeelに従います。

会費は、予算に基づき総会で毎年決定されます。会費は協会への債務であり、任意で支払うものではありません。会費に異議がある所有者は、支払いを保留するのではなく、決定に異議を申し立てる必要があります。また、相殺は原則として認められません。会費を支払わない場合は、利息、回収費用、訴訟手続きが発生します。

譲渡により、新所有者は売主とともに、当年度および前年度に支払うべき拠出金について責任を負うことになる（民法第5条122項）。公証人は通常、理事会に滞納金および積立金の明細書を求め、購入価格から滞納金を差し引く。そうしない場合は、その負担は買主に課せられる。組合の債務が発生した時点で所有者であった者も、それぞれその持分比率に応じて連帯責任を負う（民法第5条113項）。

改修箇所：お客様の住戸、共用部分、床、バルコニー

マンション内では自由度は高いものの、無制限ではありません。規約には、私有部分の使用、管理、維持に関する規則（民法第5条112項）が含まれている場合があり、通常は含まれています。建物の構造、外壁、屋根、または共有設備に関わる事項については、管理組合の会議での決定が必要です。

• 硬い床材。 構造床は共有ですが、床材は私有物ですが、騒音は隣人に届きます。ほとんどの規制や住宅規則では、許可なく硬い床材を使用することを禁止するか、衝撃音遮断の最低基準を設定しています。 イコー 価値。確認せずに寄木細工やタイルを敷くと、訴訟沙汰になるのは確実で、たいていは撤去命令が出されることになる。
• バルコニー、屋上テラス、ファサード。 バルコニーのガラス張り、日よけ、エアコン、手すり、重厚なデッキなどは、たとえあなたがその共用部分の使用権を独占的に保有している場合でも、共用部分に影響を与えるものです。そのため、多くの場合、外観や将来のメンテナンスに関する条件付きで、管理組合の承認が必要となります。

同意が必要なにもかかわらず不当に拒否された場合、地方裁判所（kantonrechter）に代替承認を求めることができます（民法第5条121項、会議の決定には民法第5条129項が適用）。裁判所は、組合が拒否する正当な理由があったかどうかを判断します。所有者が判断材料を十分に提供していない場合、裁判所は組合側に有利な判断を下す傾向があるため、図面や構造に関する意見書などの資料を提出することで、あなたの立場は有利になります。

賃貸、短期滞在、休暇用賃貸

通常の居住用賃貸借契約に基づき、世帯への賃貸は一般的に認められています。通常、規則では、入居者を管理組合に通知し、入居者に契約書、規則、およびハウスルールを承諾する旨の宣言書に署名してもらうことが求められます。これにより、入居者はこれらの規約に直接拘束されることになります。

短期賃貸や休暇用賃貸は別物です。一般的に、不動産登記や規則では、アパートを居住用としてのみ使用し、ゲストハウス、下宿、または部屋貸しとしての使用を禁止しています。繰り返し行われる有料の短期滞在は、居住ではなく商業的利用とみなされ、休暇用として明記されていなくても居住用条項の対象外となります。さらに、自治体の規則も適用され、規制は強化されています。 Amsterdam 休暇用賃貸物件には許可証と登録番号が必要で、すべての賃貸物件は自治体に報告しなければならず、年間30泊が上限となっている。2026年4月1日からは、セントラム地区とパイプ地区の指定された11の地域で年間15泊に短縮されるが、15泊でも不十分な場合は一時的な禁止措置にまで段階的に引き下げられるという政策規則が定められている。 Eindhoven部屋の賃貸や住居の分割には、環境計画に基づく建築許可が必要です。2026年1月1日から施行されている政策規則では、中心部以外で既存の合法的な部屋の賃貸から30メートル以内での許可を拒否し、ユニットごと、部屋ごとの最低床面積を設定し、指定された6つの地域では新規申請を完全に停止しています。これらの制度は頻繁に変更されるため、数値に頼るのではなく、住所の最新の条例または政策規則を確認してください。自治体の許可は、登記簿上の権利を覆すものではありません。

太陽光パネル、ヒートポンプ、断熱材、充電ポイント

ほぼすべてのサステナビリティ対策は、共有部分に影響を与えます。ソーラーパネルは共有の屋根に、ヒートポンプは共有のファサードまたは機械室に、断熱材は共有の壁に、充電ポイントは建物の共有電力容量を利用します。したがって、決定は総会に委ねられ、必要な多数決は、その種類の支出について規約および適用されるモデル規則で規定されているとおりです。古い規則では、一定の閾値を超える支出や、維持管理ではなく更新とみなされる工事に対して、定足数を伴う場合もあり、特定多数決が求められることがよくあります。法律が変わるまでは、費用見積もりと資金調達計画を添えて議題に適切に載せ、民法第5条126項に基づく借入と利用可能な補助金で何が賄えるかを確認するのが最善の方法です。

注目すべき動きが2つあります。所有者組合における持続可能性と維持管理を加速させるための法案が、2026年7月1日から9月20日までパブリックコンサルテーションにかけられました。コンサルテーションで示された内容では、こうした決定を単純過半数の賛成で行えるようにし、維持管理計画の期間を10年から30年に延長し、太陽光発電パネルなどの設備の使用権を規約の変更なしに認めることになります。これとは別に、充電ポイントの設置を希望する所有者が許可を求めるのではなく、組合に通知する仕組みが準備されています。この法案はまだコンサルテーションと議会準備の段階にあるため、いずれもまだ法律にはなっていません。

決定に異議を唱え、裁判所に介入を求める

オランダ法では、2種類の瑕疵が区別される。法律または分割証書に抵触する決定は無効であり、そもそも存在しなかったものとみなされ、期限も適用されない。手続き規則に違反して下された決定、または合理性と公平性の基準から見て容認できない決定は取消可能であり、裁判所が取り消すまで効力を有する。

決定を取り消すには、決定を知った日、または知ることができた日から1か月以内に地方裁判所に申し立てなければなりません（民法第5条130項、民法第2条15項の法人の決定に関する一般原則と併せて読む）。この1か月は短く、致命的です。議事録を待ったり、先に理事会と交渉したりする所有者は、通常、不服申し立ての権利を失います。取消は既に行われた決定を攻撃するものであり、代替承認は拒否された決定を補うものです。

休眠状態のVvEとその覚醒方法

特に戦前の小さな集合住宅で、2戸または3戸に分割されている場合、多くの組合は書類上は存在するものの、実際には何も活動していません。理事会も会議も会計も積立金もなく、場合によっては共同建物保険にも加入していません。これは「slapende VvE」（非合法組合）です。違法であり、売買や住宅ローンの借り換えをますます阻害しています。再活性化の手順は以下のとおりです。

• 土地登記所から分割証書と図面を入手し、適用されるモデル規則を確認してください。
• 規則に定められたとおりに総会を招集し、議事録を適切に作成してください。理事会が行動を起こさない場合は、通常、所有者自身が総会を招集することができます。
• 理事会を任命し、必要であれば管理者も任命し、両者を商工会議所に登録し、協会名義の銀行口座と別途準備金口座を開設する。
• 建物の保険を手配または確認し、保険金額と再建費用を比較し、維持管理計画を作成し、それに基づいて負担額を設定する。
• 共同所有者が協力を拒否した場合、これらの義務は裁判所を通じて強制執行される可能性がある。

購入者が契約前に確認すべきこと

• 分割証書と図面、そして適用されるモデル規則を確認してください。申し出をする前に、私有地と共有地の境界線をよく読んでください。
• 利用制限：居住用のみ、部屋の貸し出しや短期滞在は禁止、ペット、床材、改築に関する規則あり。
• 協会の規則と、過去3回の会議の議事録――これらは、協会が機能しているかどうかを判断する最も手っ取り早い指標となる。
• 会計、予算、準備金残高、および準備金が別口座に保管されているかどうか。
• MJOP（最大支払額）とは、その日付、対象期間、そして拠出金がそれに合致しているかどうかを指します。拠出金が少なく、準備金も少ない場合は、支払が延期されます。
• 大規模工事や特別課税に関する決定（工事完了後も拘束力を持つ）および借入に関する決定。
• 滞納金に関する理事会の声明、および公証人が完了時にそれらを清算する旨の確認（BW第5条122項）。
• 建物の保険証書と再建費用、商工会議所への登録証、そして分割された建物の場合は分割証書も必要です。

書類が期日までに提出されない場合、購入契約に解除条項を盛り込み、提出された書類が提示されたものよりも状態が悪い場合に契約を解除できるようにしておく。