VvEが義務を怠った場合：オランダ法に基づく法的救済措置

所有者組合（Vereniging van Eigenaars、VvE）が建物の維持管理を怠ったり、積立金を積み立てなかったり、会議を開催しなかったりした場合、所有者自身が行動を起こすことができます。オランダ民法典第5巻（Burgerlijk Wetboek、BW）では、すべてのマンション所有者が地方裁判所（kantonrechter）に訴えを起こし、組合に対して訴訟を起こすことができると規定されています。主な例外は時期です。所有者会議の決定は、その決定を知った日から1か月以内に申し立てを行った場合にのみ無効にすることができます（民法典第5条130項）。

手続きには4つの方法があります。誤った決定の取り消し（民事訴訟法第5条130項）、正当な理由なく同意が拒否された場合の代替承認（民事訴訟法第5条121項）、規則に基づく会議の招集、履行請求および損害賠償請求です。どの方法が適切かは、協会が誤った決定を下したか、決定を下さなかったか、あるいは下した決定を実行しなかったかによって異なります。

オランダの法律では、VvE（オランダの民間団体）は何をしなければならないのでしょうか？

VvE（共同所有者組合）は、共有部分の管理、積立金の維持、会計および予算を承認する会議の開催を行わなければなりません。その他すべての事項は、分割証書、規約、およびBW第5巻に基づきます。

建物が区分所有建物として分割されると、所有者組合は自動的に成立します。所有者は、売却するまで法律の規定により組合員となります（民法第5編117条）。組合は法人であり（民法第5編124条）、民法第2編第1章に規定されている法人に関する一般的な規則のほとんどが適用されます。

分割証書と規則には何が定められているのか？

分割証書（splitsingsakte）は、私有財産と共有財産を定め、それに付随する規則は、費用分担、議決権、権限を規定します。他のことについて議論する前に、必ずこれらの規則を読んでください。

契約書は、公証人が作成し公的登記簿に登録された証書であり、私有部分と共有部分の図面が添付されています。通常、適用されるモデル規則が明記されており、多くの場合、1973年、1983年、1992年、2006年、または2017年のモデル規則が用いられます。管理規約（huishoudelijk reglement）には、騒音やゴミに関する実務的な規則が追加されることがありますが、契約書の内容と矛盾することはできません。バルコニー、窓枠、壁の裏側の配管などが共有部分か私有部分かは契約書で決定され、その決定に基づいて誰が費用を負担するかが決まります。契約書自体は、法律および規則で定められた多数決による公証証書によってのみ修正できます。

共用部分の維持管理は誰が行うのですか？

管理組合は共用部分の維持管理を行い、その費用を全所有者に負担させます。各所有者は各自の私有部分の維持管理を行います。共用部分の管理は、管理組合の主要な法的責務です（民法第5条126項）。

建物の構造、屋根、外壁、基礎、共用設備、階段、エレベーター、共用部分を対象とし、安全が脅かされる場合には速やかに対応します。メンテナンスを怠ると、個室の内部に損傷が生じ、訪問者や近隣住民に対する責任につながる可能性があります。民法第6条174項に基づき、建物の所有者は、自らが設定した基準を満たしていない建物の所有者が、その危険が現実のものとなった場合に責任を負います。短期滞在を含むアパートの賃貸は、契約書および自治体の規則に従います。短期滞在賃貸と所有者組合に関する記事をご覧ください。

拠出金、積立金、口座に関する規則は何ですか？

各所有者は総会で定められた定期的な拠出金を支払い、2018年1月1日以降、管理組合は毎年、大規模修繕のために法定最低額を積み立てなければならない（民法第5条126項）。理事会は毎年、その資金の使途について説明責任を負わなければならない。

住宅建物の年間最低積立額は、5年以内の複数年維持管理計画（meerjarenonderhoudsplan）に基づく金額で、かつ最低10年間を対象とするものでなければなりません。そのような計画がない場合は、再建費用の最低0.5%を積立額とします。積立金は原則として別口座で管理しなければなりません。所有者は記録を閲覧することができ、管理組合は積立金を支払わない所有者を訴えることができます。

BW第5条122項に基づき、買主と売主は、当年度および前年度に支払うべき拠出金について連帯責任を負います。したがって、公証人は、完了前に理事会に滞納金の明細書を求め、買主は、その金額までしか責任を負いません。すべての所有者組合は、商工会議所の商業登記簿にも登録されなければなりません（KVK).

協会はどのようにして失敗するのか、そしてそれぞれの失敗はどのような損失をもたらすのか？

失敗には、活動の停止、メンテナンスの遅延、不公平な執行、財務管理の不備という4つの形態がある。それぞれの解決策は異なる。

もしその協会が休眠状態だったらどうなるでしょうか？

休眠状態の団体（slapende VvE）は、依然として法人格を有し、法的義務を負っています。そのため、どの所有者も休眠状態から復帰させることができます。最初のステップは、正式な会議を開催することです。

休眠状態の組合には、理事会も予算も積立金も保険の見直しもありません。売却時には、買主や貸し手は議事録、会計報告書、維持管理計画書を要求します。これらが欠けていると、価格が下がったり、売却が失敗したりします。BW第5条127項に基づき、議長と理事会は会議を招集できます。また、ほとんどのモデル規約では、一定割合の議決権を持つ所有者が会議を要求し、議長が行動しない場合は、所有者自身が会議を招集できると規定しています。要件と通知期間については、規約を確認してください。適切に招集された会議では、理事会の選任、予算の承認、維持管理計画の策定、積立金口座の開設を行うことができます。

メンテナンスが延期され、被害があなたのマンションにまで及んだ場合はどうなるでしょうか？

待つ必要はありません。管理組合が共用部分の維持管理を怠ったために損害を受けた所有者は、管理組合に責任を追及し、修繕工事の実施を要求することができます。

典型的なケースは、理事会は開催されるものの、何も行動を起こさないというものです。屋根の雨漏りが3シーズンも続いているにもかかわらず、一部の所有者が費用を支払わないため、理事会は決定を先延ばしにし続けています。管理組合は、民法第5条126項に基づき適切な管理を行う義務があり、その義務は、組合員が費用に反対したからといって消滅するものではありません。雨漏りや屋根瓦の落下に関する当協会の解説記事で、この点についてさらに詳しく説明しています。

規則が選択的に、あるいは不平等に適用された場合はどうなるでしょうか？

管理組合は、規約および管理規則を一貫して適用しなければならない。選択的な適用に基づく決定は、合理性および公平性に反するとして、民法第5条130項に基づき異議申し立てをすることができる。

バルコニーのスクリーンについて所有者1人に警告しながら、同じものが3つあるのを無視すると、後日規則を施行しようとする試みも弱まります。一般平等待遇法（Algemene wet gelijke behandeling）は、人種、宗教、性別、国籍などの理由による差別を住宅を含めて禁止しており、障害または慢性疾患に基づく平等待遇法（Wgbh/cz）は障害について同様のことをしています。オランダ人権研究所（College voor de Rechten van de Mens）に拘束力のない意見を求めることができます。協会が単にスロープなどの調整への同意を保留する場合、BW第5条121項に基づく代替承認の方が直接的な場合が多いです。

資金が不正に管理されたらどうなるでしょうか？

すべての所有者は記録を閲覧することができ、総会は確認できていない会計報告を承認すべきではない。資金が消失した場合、協会は理事会または管理者に責任を問うことができる。

警告の兆候としては、徴収されていない拠出金、書類上のみ存在する準備金、役員と関係のある会社への支払い、または3年間決算報告書がないことが挙げられます。決算報告書の承認と役員の免責は別個の決定事項です。数字が不明確な場合は免責を拒否してください。資金が不正流用された場合は、警察への刑事告訴も選択肢の一つです。

協会内で活動を始めるにはどうすれば良いですか？

まずは理事会宛てに書面による苦情と会議開催の提案を提出してください。その後、正式な債務不履行通知書を作成することで、後々の請求手続きの準備が整います。

問題を理事会に書面で報告し、それが管理組合の責任となる規約または規則の条項を明記し、写真や報告書を添付して、指定された期間内に回答を求めてください。適切な回答が得られない場合は、最終的な妥当な期限を定めた債務不履行通知（ingebrekestelling）を送付してください。債務不履行通知がない場合、債務者は一般的に債務不履行とはみなされず（民法第6条82項）、遅延による損害賠償請求は、その理由だけで却下される可能性があります。

どの所有者も議題に項目を追加することができます。見積書と資金計画が添付された提案は、苦情よりも延期するのがはるかに困難です。議事録は保管しておきましょう。議事録には何がいつ決定されたかが記録されており、これは1か月間にわたって重要です。全員が同じ建物に住んでいる場合、調停は単一の決定ではなく、関係全体を解決する手段となり得ます。

どのルートがカントンレヒターに通じていますか?

マンションに関する紛争は、建物が所在する地区の地方裁判所（kantonrechter）によって審理されます。民事訴訟法第5条121項および第5条130項に基づく申請は、請願手続き（verzoekschriftprocedure）に従って行われます。

決定の無効化。契約書、規則、または合理性や公平性に反する決定は無効化できます。民法第5条130項に基づき、決定を知った日または知ることができた日から1か月以内に申し立てなければなりません。議事録が通常配布されない場合、会議を欠席した所有者は1週間以内に問い合わせることが期待されます。その場合、1か月は遅くともその週の翌日から始まります（最高裁判所、2019年6月21日、ECLI:NL:HR:2019:1022）。強行法規に反する決定など、一部の決定は取り消し可能ではなく無効となる場合がありますが、無効に頼るのは危険です。1か月以内に申し立ててください。

代替許可。組合、その機関、または他の所有者が正当な理由なく同意を拒否した場合、または決定を下さなかった場合、州裁判官はそれに代わる許可を与えることができます（民法第5条121項）。これは、ソーラーパネルの設置、窓枠の交換、ヒートポンプの接続、または共用部分に影響を与えるその他の改修を行うための手続きです。裁判所は利害関係を考慮し、費用分担方法を決定することができます。

会議の招集。理事会が必要な会議を招集しない場合、所有者は規約に定められた招集規則を利用できます。会議が適切に招集されれば、通常は組合の活動が再開されます。その後、必要な決定が下されない場合は、BW第5条121項が適用されます。

管理組合に対する請求。契約解除は屋根の修理にはなりません。管理組合が維持管理を怠った場合は、履行を請求し、必要に応じて遅延日数に応じた違約金（dwangsom）と損害賠償を請求してください。住戸が居住不可能になるような漏水など、緊急の場合は、暫定救済手続き（kort geding）により数週間以内に命令が下されることがあります。オランダの民事訴訟法の通常規則が適用されます。

あなたのアパートの損害は誰が負担しますか？

それは原因がどこにあるかによります。共用部分の欠陥による損害は原則として管理組合の責任ですが、他の所有者の私有部分による損害はあなたとその所有者との間の問題となります。

管理組合に責任がある場合、管理組合が維持管理義務を怠ったことを根拠とするか、または、過失を証明する必要のない、建築物欠陥に関する民法第6条174項に基づく厳格責任を主張することができます。管理組合は建物に保険をかける義務があり、建物保険は通常、水害や固定設備をカバーします。家財や私的な改修工事は、ご自身の住宅保険の対象となります。損害が発生した場合は、速やかに両方の保険会社に報告し、修理前にすべての箇所を写真に撮っておきましょう。損害額に争いがある場合は、原因と金額に関する専門家の報告書があれば、損害賠償請求が実現可能になります。

取締役や経営陣の責任はどこまで及ぶのか？

理事は、重大な過失が認められる場合に限り、協会に対して個人的に責任を負います。専門の管理者は、契約に基づき、個々の所有者ではなく、協会に対して責任を負います。

民法第5条131項に基づき、理事会は組合の資金を管理し、総会の決定を実行します。民法第2条9項に規定される理事会の義務に関する基準は、民法第5条124項を通じて適用されます。裁判所は、理事のほとんどがボランティアであることを考慮に入れますが、建物の保険をかけなかったり、重大な安全報告を無視したり、組合の資金を自分自身に支払ったりした場合は、厳しく裁かれます。管理者に対する請求権は組合に属するため、総会で行動を起こしましょう。明らかにコミュニティに損害を与える拒否は、それ自体が異議申し立ての対象となる決定です。理事の責任に関する記事も併せてご覧ください。

アパートのオーナーとして、どのような点を確認すべきでしょうか？

ほとんどの紛争は、書類と日付によって解決されます。行動を起こす前、そして購入する前に、これらの点を必ず確認してください。

• 分割証書によって、問題となっている部分は共有部分となるのか、それとも私有部分となるのか、また、どのモデル規則が適用されるのか？
• あなたが異議を申し立てようとしている決定を知ったのはいつですか？また、BW第5条130項に規定されている1ヶ月の期間はいつ終了しますか？
• 苦情を文書化し、最終期限を明記した債務不履行通知を送付しましたか？
• 準備金はBW第5条126項の最低基準を満たしていますか？また、5年以内に策定された維持管理計画はありますか？
• 購入前に：過去3回の会議の議事録、会計報告書、予算、準備金残高を読まれましたか？概要をご覧ください。 オランダの不動産法におけるよくある落とし穴.

取締役として確認すべき事項は何ですか？

予防策は主に事務的なものであり、また、BW第2条9項に基づくあなたの責任を制限することにもなります。これらの点を毎年確認してください。

• 複数年にわたる保守計画は少なくとも5年ごとに更新され、その計画に基づいて拠出金が決定されるのでしょうか？
• 準備金は別口座で管理されていますか？また、保険金や再建費用は審査されていますか？
• 会議は規定通りに開催され、会計報告書は事前に配布されていますか？
• 決定事項や異議申し立ては議事録に記録され、その議事録はすべての所有者に配布されますか？
• 意思決定に個人的な利害関係を持つ取締役は、それを申告し、棄権するだろうか？
• マンションの利用に関する制限事項は、管理規約ではなく、登記簿に記載されているのでしょうか？

義務を果たせなかったVvE（仮想環境）について、弊社ではどのような対応が可能ですか？

当事務所の不動産弁護士は、マンションのオーナー、管理組合、および団体に対し、以下の事項についてアドバイスを提供します。

• 私たちはあなたの分割証書と規約を読み、協会がどの義務に違反しているかをお伝えします。
• 私たちは、苦情申立書、議題案、および協会への債務不履行通知書を作成します。
• 私たちは、1ヶ月以内に州裁判所に婚姻無効の申立てを提出します。
• お客様が行う権利を有する変更について、民法第5条121項に基づく代替承認を申請いたします。
• 必要に応じて、暫定的な救済手続きにおいて、履行と損害賠償を請求します。
• 私たちは、取締役会に対し、積立金、滞納金、および取締役会自身の責任について助言を提供します。

製品概要

• VvE（自治会）は、共用部分の管理と維持を行い、法定最低額を満たす準備金を積み立て、会計と予算を承認する会議を開催しなければならない。
• 会議の誤った決定については、その決定を知った日から1か月以内に異議を申し立てることができる（BW第5条130項）。
• 正当な理由なく同意が拒否された場合、または決定がなされなかった場合は、州裁判官に代替の承認を求めてください（民法第5条121項）。
• 規則に基づいて会議を招集することで、休眠状態にある団体を復活させましょう。
• メンテナンスが怠られている場合は、まず履行義務違反通知を送付し、その後、履行と損害賠償を請求してください。緊急の場合は、暫定的な救済手続きを利用してください。

よくある質問