オランダの不動産購入からの撤退：いつまでなら可能か？

オランダで個人が住宅を購入する場合、両当事者が署名した売買契約書を受け取ってから3日以内であれば、理由を問わず購入を取り消すことができます（オランダ民法第7条2項）。それ以降は、融資条件などの契約上の理由、または売主の履行不履行があった場合にのみ取り消すことができ、それ以外の場合は通常、価格の10％の違約金が発生します。

このページでは、契約がいつ拘束力を持つようになるか、クーリングオフ期間（bedenktijd）の仕組み、解除条件（ontbindende voorwaarden）によって契約を解除できる場合、そして正当な理由なく契約を解除した場合にどのような費用がかかるかを説明します。

オランダの不動産購入契約はいつから拘束力を持つようになるのか？

個人による住宅購入は、民法第7条2項(1)に基づき、書面で合意された場合にのみ法的拘束力を持つ。不動産仲介業者（makelaar）を通じた口頭での価格合意は、個人購入者を法的に拘束するものではない。

実際には、売主側の代理人が、通常は標準的なひな形に基づいて、売買契約書（koopovereenkomst）を作成します。所有権は、その後、譲渡証書が公証人の面前で署名され、土地登記所（Kadaster）の公的登記簿に登録された時点で初めて移転します。

3日間のクーリングオフ期間はどのように機能するのですか？

民法第7条2項(2)に基づき、職業または事業の過程において行動していない自然人である買主は、3日以内に住宅の購入契約を解除することができる。この期間は、署名済みの契約書またはその写しが買主に引き渡された日の翌日から始まる。

この3日間は暦日です。一般期限法（Algemene termijnenwet）に基づき、期間は土曜日、日曜日、祝日で終了してはならず、少なくとも2日間はこれらの日を含まない日を含まなければなりません。したがって、署名済みの契約書を木曜日に受け取った場合、期間は月曜日の終わりまでとなります。

理由を述べる必要はなく、解約に費用は一切かかりません。通知は書面で、メールと書留郵便の両方で送付してください。そうすることで、売主が期限内に通知を受け取ったことを証明できます。売主は、あなたにとって不利になるようにクーリングオフ期間を除外することはできません。

ただし、一つだけ制限があります。契約を解消した後、6ヶ月以内に同じ売主から同じ住宅を再度購入した場合、新たなクーリングオフ期間は適用されません。投資用不動産を購入する企業など、事業目的で購入する場合は、クーリングオフ期間は一切適用されません。

どのような解決条件に頼ることができますか？

クーリングオフ期間経過後、契約に解除条件が定められており、それが満たされている場合に限り、費用負担なしで契約を解除できます。解除条件を行使するには、契約書に定められた期限までに、通常は証拠を添えて書面で申し出る必要があります。

融資条件

融資条件（financieringsvoorbehoud）では、指定された期日までに指定された金額および条件で住宅ローンを組めない場合、契約を解除することができます。標準的な契約では、異議申し立ての根拠として、実際には貸し手からの1通以上の書面による拒否通知を提出する必要があります。

真摯な努力をしなければなりません。申請が遅すぎたり、合意された金額よりも少ない金額や不利な条件で申請したり、意図的に申請を妨害したりした場合、裁判所は条件に依拠できないと判断する可能性があります。BW第6条23項は、受益者が善意に反して条件の履行を妨害した場合、その条件は満たされたものとみなします。

構造調査およびその他の条件

調査条件（voorbehoud bouwkundige keuring）とは、調査の結果、合意された金額を超える欠陥が見つかった場合に契約を解除できる条件です。その他の条件としては、現在の住居の売却、計画されている用途の許可、または国家住宅ローン保証（NHG）に関するものがあります。

条件は、金額と日付が明確に記載されていれば、あなたを保護する効力を持ちます。期限をよく読んでください。期限が過ぎても書面による通知がなければ、その条件はもはや適用されなくなります。

売り手が契約を履行しなかった場合、契約を解除できますか？

はい。売主が契約を履行しない場合、例えば、譲渡を拒否したり、合意した期日までに住居を明け渡さなかったりした場合、民法第6条265項に基づき契約を解除することができます。通常、まず売主に対し、履行を求めるための妥当な期間を定めた履行不能通知（ingebrekestelling）を送付する必要があります。

標準的な売買契約では、債務不履行の書面による通知と8日間の猶予期間が定められています。それでも売主が履行しない場合は、契約を解除して違約金を請求するか、履行を要求して遅延日数に応じた違約金を請求することができます。

譲渡前に発見された欠陥も、履行不履行とみなされる可能性があります。なぜなら、民法第7条17項によれば、住宅は通常の使用において期待される特性を備えている必要があるからです。欠陥が契約解除の正当な理由となるかどうかは、その重大性によって決まります。隠れた欠陥に対する売主の責任については、こちらをご覧ください。

正当な理由なく撤退した場合、どのような費用がかかりますか？

クーリングオフ期間経過後に、契約上または法律上の正当な理由なく契約を解除した場合、契約違反となります。標準的な売買契約では、売主は履行期限を8日間とする不履行通知の後、契約を解除し、購入価格の10%の違約金を請求することができます。

その違約金は通常、公証人に提供する10％の保証金または銀行保証によって担保されます。銀行保証は署名後に取り消すことはできません。あなたが債務不履行に陥った場合、銀行が売主に支払います。保証金の受取人について買主と売主の間で意見が一致しない場合は、両者が合意するか裁判所が決定するまで、公証人が保証金を保管します。

裁判所は、民法第6条94項に基づき、公平性が明らかに必要とする場合に限り、契約上の違約金を減額することができ、その権限を抑制的に行使する。例えば、住宅が後に大幅に低い価格で売却された場合など、売主の実際の損失がそれよりも大きい場合、契約によっては、売主がその超過分を損害賠償として請求できる場合がある。

また、既に行われた公証業務に対しても費用が発生する可能性があり、測量、評価、住宅ローンに関するアドバイス費用は無駄になります。譲渡税は、実際に譲渡が行われた時点で初めて発生します。

送金直前または送金直後に引き出しを行うことは可能ですか？

公証人による面談の直前も、同じ規則が適用されます。正当な理由なく契約を解除すると、契約違反となり、10%の違約金が発生します。譲渡証書に署名し、地籍登記所に登録された後は、あなたは所有者となり、契約を解除する余地はなくなります。

完了した購入契約は、例外的な場合、例えば民法第6条228項に基づく詐欺または錯誤による契約解除、あるいは重大な不適合による契約解除によってのみ取り消すことができます。これらは立証責任が重い裁判手続きであるため、損害賠償請求や価格減額請求の方が一般的な手段となります。

購入者として確認すべき点は何ですか？

購入者であるあなたの権利は、書面による契約とその期限によって守られます。署名前と署名直後に、これらの点を必ず確認してください。

• 両当事者が署名した契約書はいつ受け取りましたか？また、3日間の期間はいつ終了しますか？
• 契約書には、現実的な金額、金利、期限を定めた融資条件が含まれていますか？
• 調査実施条件はありますか？また、調査は締め切り日前に実施できますか？
• 保証金または銀行保証金の支払期限はいつで、金額はいくらですか？
• 期限前に、条件を発動する旨の通知を、受領証明付きで書面にて提出しましたか？

販売者として確認すべきことは何ですか？

売り手として、あなたは買い手が期限と条件を遵守することを期待しています。以下の点を確認してください。

• 署名済みの契約書は買主に手渡されましたか？また、クーリングオフ期間はいつ終了しましたか？
• 買主は、契約で要求される証拠（例えば、書面による住宅ローン拒否通知など）を添えて、期限内に条件を発動したか？
• 保証金または銀行保証は、期日までに公証人に提出されましたか？
• 買主が正当な理由なく契約を解除した場合、8日間の猶予期間内に書面による債務不履行通知を送付しましたか？
• 購入者が誤りを理由に判断できないよう、あなたが知っているすべての欠陥を開示しましたか？

不動産購入の取り下げに関して、弊社ではどのようなお手伝いができますか？

当事務所の不動産弁護士は、オランダの不動産の売買を行う方々、特にオランダ語の契約書に署名する外国人居住者の方々をサポートいたします。

• お客様が署名される前に、売買契約書とその解除条件を精査いたします。
• お客様のご指定の日付に基づいて、クーリングオフ期間と契約条件の期限を計算いたします。
• 当社は、お客様に代わって解散通知書を作成したり、融資条件や調査条件を発動したりします。
• 当社は債務不履行通知を送付またはこれに対応し、10%の違約金を請求します。
• 私たちは預託金または銀行保証の解除について交渉し、必要に応じて訴訟手続きを開始します。

製品概要

• 個人による住宅購入は書面で行われなければならず、署名された時点で法的拘束力を持つ。
• 個人購入者は、署名済みの契約書を受け取ってから3日以内であれば、理由や費用を問わず解約することができる（民法第7条2項）。
• その後は、融資や調査などの契約条件、あるいは売主の履行不履行があった場合にのみ、契約解除の根拠となる。
• 正当な理由なく契約を解除する場合、通常は代金の10％の違約金が発生し、その違約金は預託金または銀行保証によって担保されます。
• 登記が完了した後は、例外的な場合を除き、裁判所においてのみ購入を取り消すことができる。

よくある質問