家主の義務を理解する

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賃貸契約にはさまざまな側面があります。その中で重要なのが、家主と借主に対する義務です。家主の義務に関する出発点は、「賃貸契約に基づいて借主が期待できる利益」です。結局のところ、家主の義務は借主の権利と密接に関係しています。

具体的には、この出発点は、家主にとって 7 つの重要な義務を意味します。まず、オランダ民法第 203 条 7 項の、借主が物件を利用できるようにするための義務です。さらに、家主には保守義務、つまりオランダ民法第 204 条 XNUMX 項の瑕疵担保責任が適用されます。家主の XNUMX つの義務が具体的に何を意味するのかについては、このブログで順次説明します。

賃貸物件を利用可能にする

家主の最初の主要な義務に関して、オランダ民法第7条第203条は、家主が賃貸物件をテナントが利用できるようにし、合意された使用に必要な範囲でそれを残す義務があると規定しています。合意された使用に関する懸念事項、たとえば、以下のレンタル。

（独立または非自己完結型）生活空間;
小売スペースの意味でのビジネススペース。
第7条に記載されている他のビジネススペースおよびオフィス：203a BW

賃貸契約書には、当事者が合意した使用目的を明確に記載することが重要です。結局のところ、貸主が義務を果たしたかどうかという質問に対する答えは、賃貸契約書に賃貸物件の用途について当事者が何を記載したかによって決まります。したがって、賃貸契約書には、用途、または少なくとも使用目的を記載するだけでなく、借主がそれに基づいて何を期待できるかをより詳細に記載することが重要です。

この文脈では、例えば、賃貸物件を特定の方法で使用するために必要な基本的な設備に関係します。例えば、建物を小売スペースとして使用する場合、テナントはカウンター、固定棚、または仕切り壁の利用を規定することもできます。また、この文脈では、例えば古紙やスクラップ金属の保管を目的とした賃貸スペースにはまったく異なる要件を設定できます。

維持義務（デフォルト決済）

家主の 7 番目の主な義務に関しては、オランダ民法第 206 条 7 項で、家主は瑕疵を修繕する義務があると規定されています。瑕疵の定義については、民法第 204 条 XNUMX 項でさらに詳しく説明されています。瑕疵とは、賃貸契約に基づいて借主が期待する利便性を物件が提供できない原因となる物件の状態または特徴のことです。

ところで、最高裁判所によれば、享受権は賃貸物件の状態やその物質的特性だけを包含するものではありません。享受権を制限するその他の状況も、BW 第 7 条 204 項の意味における瑕疵を構成する可能性があります。この文脈では、たとえば、賃貸物件の予想されるアクセス性、アクセスしやすさ、外観について考えてみましょう。

これは、借主の楽しみを制限するあらゆる状況を包含する広い用語ですが、借主の期待は平均的な借主の期待を超えるべきではありません。言い換えれば、借主はよく管理された物件以上のものを期待してはならないということです。さらに、賃貸物件の異なるカテゴリは、ケースに応じてそれぞれ独自の期待を高めます。法律.

いずれにせよ、以下の結果として賃貸物件がテナントに期待される楽しみを提供しなければ、欠陥はありません。

過失またはリスクに基づいてテナントに起因する状況。たとえば、法的リスクの分配を考慮した賃貸物件の軽微な欠陥は、テナントのアカウントにあります。
個人的にテナントに関連する状況。これには、たとえば、他のテナントからの通常の生活騒音に関する非常に低い許容限界が含まれる可能性があります。
賃貸物件の隣のテラスからの交通騒音や騒音公害など、第三者による実際の妨害。
実際の妨害のない主張。たとえば、テナントの隣人が、実際に使用せずに、テナントの庭を通り抜ける権利があると主張するだけの状況です。

家主が主な義務に違反した場合の制裁

家主が賃貸物件を時間通りに、完全に、またはまったく利用できるようにすることができない場合、家主の側に欠点があります。欠陥がある場合も同様です。どちらの場合も、欠点は家主に対する制裁を伴い、この文脈でテナントに次のような多くの権限を与えます。

コンプライアンス。その後、テナントは家主に、賃貸物件を時間通りに、完全に、またはまったく利用できるようにするか、欠陥を修正するよう要求することができます。ただし、テナントが家主の修理を要求しない限り、家主は欠陥を修復することはできません。ただし、救済が不可能または不合理である場合、貸手はそうする必要はありません。一方、賃貸人が修理を拒否したり、時間内に修理を拒否したりした場合、テナントは自分で欠陥を修復し、その費用を家賃から差し引くことができます。
家賃の引き下げ。これは、賃貸物件が賃貸人によって時間通りにまたは完全に利用可能にされない場合、または欠陥がある場合のテナントの代替手段です。家賃の減額は、裁判所または家賃査定委員会に請求する必要があります。クレームは、テナントが家主に欠陥を報告してから6か月以内に提出する必要があります。その瞬間から、家賃の値下げも実施されます。ただし、テナントがこの期間の満了を許可した場合、賃料減額の資格は減額されますが、失効することはありません。
家賃の不足により、完全に楽しむことができなくなった場合の賃貸借契約の終了。 賃貸人が是正する必要のない欠陥、例えば、是正が不可能である、または所与の状況において賃貸人に合理的に期待できない支出を必要とするが、それにより、テナントと貸手はリースを解散します。どちらの場合も、これは裁判外の陳述によって行うことができます。ただし、多くの場合、すべての当事者が解散に同意するわけではないため、法的手続きに従う必要があります。
報酬委員会。この主張は、欠陥の存在などの欠点も家主に起因する可能性がある場合にのみ、テナントに起因します。これは、例えば、賃貸借契約の締結後に欠陥が発生し、賃貸人が賃貸物件の十分なメンテナンスを行っていないなどの理由で賃貸人に起因する可能性がある場合に当てはまります。ただし、賃貸借契約時に既に特定の欠陥があり、賃貸人がその時点で気付いていた場合は、それを知っているか、賃貸物件に欠陥がないことをテナントに通知する必要があります。

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